榮觀房產網房地產送面積的手法
1. 房地產開發商一般有哪些贈送面積的方式
1.送花園 買一樓送花園是開發商普遍的做法。
而一般高層產品也會贈送入戶花園。面積計一半。
2.送陽臺 陽臺的面積在產權證上只算一半。一般會只砌一半墻或者不安窗戶，沒有窗戶的房子不可能被認為是房間，所以不會計入產權。
“贈送面積”是噱頭？看看你是否被“套路” 3.送露臺 露臺的面積根據規定是不計入產權證的。如果規劃里面有設計露臺，開發商通常會以較低的價格出售，并且能辦理產權證。
4.送飄窗 飄窗的面積也是不計入產權證的。 能回答你這個問題我跟高興，這本身就是我的專業范圍，希望我的回答能對你有用，使你對這方面了解更多！！。
2. 樓盤賣點中最常見的“贈送面積”的方式有哪些呢
一、挑高設計加隔層在很多小戶型設計中，將房屋層高設計到5。
3米甚至更高，在上層做一個層高低于2。2米的閣樓。
還有一些戶型將客廳挑空，可在客廳局部“掏”出一個夾層，使空間得到充分利用。作為贈送面積的復式樓裝修成本要貴一些，至少要多做一個樓梯，而因為內部樓層沒有普通平層住宅的那么高，裝修時要多運用窗戶、鏡子等增加空間通透感。
根據相關規定，房屋內隔層如果超過2。2米就要計算面積。
如果開發商把房子做成“客廳挑空，客廳之外面積加隔層，做成兩層”的格局，計算產權面積時，如果交房時房屋沒有隔層，而是全部挑空6米，即使交房以后業主自行建造，也只能按交房時一層的面積來算產權面積。 開發商以挑高戶型來提高空間使用率，兩房可變樓上樓下四房、三代同堂、超高面積使用率……這些聽著誘人，但是由于層高問題，房間可能讓人感到壓抑。
2。8米的層高能否住得舒服？在享受挑高房型帶來實惠的同時，購房者也要考慮到居住的舒適度，畢竟對于大部分人來說，買房子是一輩子的事，我們買房的最初愿望和最終用途都是居住。
二、入戶花園入戶式花園的設計初衷，是為了實現人們將花園引入住宅的夢想，形成了真正的立體園林景觀。根據規定，建筑物的這塊區域只能算一半的建筑面積，所以開發商說什么“半贈送面積”之類的都是一個噱頭，因為這塊區域按照規定本來就只能算一半的建筑面積，“贈送”神馬的只是噱頭而已。
三、露臺露臺一般出現在樓盤的頂樓或者是一些錯層單位，目前只有極少數樓盤的部分戶型才有露臺。由于露臺處于房間戶型之外，所以都不算建筑面積。
簡單來說，就是直接對著天空沒有頂蓋的陽臺，其實這塊面積根據規定是不能計入建筑面積的。所以置業顧問和購房者說“半贈送露臺”這完全是不合理的，因為就算“全贈送”那也是購房者本來就該享有的空間。
如果露臺是在樓盤的公共區域，就是屬于全體業主所有，不能作為某一住戶的專門使用；如果露臺處在一個其他業主無法進入的獨立空間，那么開發商可以將這部分露臺使用權轉讓或者指定給某一業主。所以消費者在買房時，一定要弄清楚露臺的權屬，而且一般來說露臺都不能再次進行搭建。
四、陽臺一般來說，只要是凹進來的陽臺都是要算全部面積，凸出建筑物外邊的陽臺算一半建筑面積，所以，做大陽臺的戶型，建筑面積也會相應的增加，這部分的成本等于還是轉嫁給消費者。 五、飄窗飄窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都裝有玻璃。
大塊采光玻璃和寬敞的窗臺，使人們有了更廣闊的視野，更賦予生活以浪漫的色彩。 一般來講飄窗高度比起一般的窗戶低。
按照有關規定，飄窗臺到天花板的高度少于2。2米的，窗臺不算入面積，而超過2。
2米的落地飄窗有效地擴大了房屋的實際使用面積，要按照最終實測面積計算房價。而開發商“贈送超大飄窗”往往都是低于2。
2米高的，原本就是不計入建筑面積的，就不會再有所謂贈送之說了。 六、閣樓閣樓只是一個附加的樓層，對于層高并沒有具體要求。
一般來講層高比較高的戶型做閣樓會比較實用。因為層高的限制，閣樓也不計入面積。
目前大部分住宅項目標準層高在2。8米，這樣的層高之下很難做出閣樓的效果。
所以一些開發商將層高稍微拉高，然后在一定區域就可以用鋼結構框架或者木材搭建出一些閣樓。 但是裝修比較費時費力，材料支出也很大，最終大多都只能用作儲藏室。
七、內庭院內庭院又稱入戶庭院，有三種不同情況：一是有頂且由單戶住宅內部圍合而成的，屬于一戶專用，計入該戶套內面積；二是有頂但有兩戶或多戶住宅圍合，屬于幾戶甚至本層共用，計入該單元本層的公攤面積；三是無頂的，則不計建筑面積。 八、地下室和閣樓相對，地下室是充分利用了地下的空間。
高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫，和住宅分開計算產權，而別墅的地下室則屬于贈送空間，給購買住宅產權的業主單獨使用。不少別墅還會增送兩層地下室，如建筑面積200平米，實際使用面積約為450平米，贈送達250平方米。
高層建筑家庭的地下室都只是用來放置閑雜物品，很少去改裝。同時，地下室物業維修資金繳納方式和普通住宅相同，需要繳納物管費。
因此，購房者需要理性看待“買房送面積”，根據自己的住房實際需求去衡量，再決定是否要購買。如果產品設計合理，開發商“贈送”面積能被合理使用；但如果只是沖著“贈送”而出手，一旦戶型設計不合理，就會增加購房者后期裝修成本，甚至造成使用不便，那就得不償失了。
3. 房屋開發商一般有哪些贈送面積的方式
1。
送花園 買一樓送花園是開發商普遍的做法。而一般高層產品也會贈送入戶花園。
面積計一半。 2。
送陽臺 陽臺的面積在產權證上只算一半。一般會只砌一半墻或者不安窗戶，沒有窗戶的房子不可能被認為是房間，所以不會計入產權。
“贈送面積”是噱頭？看看你是否被“套路” 3。 送露臺 露臺的面積根據規定是不計入產權證的。
如果規劃里面有設計露臺，開發商通常會以較低的價格出售，并且能辦理產權證。 4。
送飄窗 飄窗的面積也是不計入產權證的。 還有什么頂樓送閣樓、洋房送露臺、別墅送地下室等等贈送方式花樣百出。
其實這些面積按規定本來就是不用掏錢的，何來贈送一說。 根據相關規定：入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的；地下室凈高滿2。
1米算面積，低于2。1米不算面積；飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2。
1米要算面積，低于2。1米不算面積；同樣，閣樓凈高滿2。
1米部分算面積，不滿不算面積。
4. 開發商送面積的形式有哪些
陽臺：贈送陽臺面積應屬贈送面積中最常見的一種形式。
但按照國家標準《房產測量規范》規定：對于全封閉的陽臺計算全部的面積，對于半封閉的陽臺才是計算一半的面積。而大部分戶型中陽臺本身就是半封閉的，只能算一半的面積，并無真正的“贈送”一說。
入戶花園：即在入戶門與客廳門之間的一個類似玄關的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。 入戶花園一般在銷售時只計算一半面積的，有的甚至完全贈送。
入戶花園面積越大，所贈送的面積就越大。 大露臺：在一些戶型中，一樓或者二樓的地方會設計一個大露臺出來。
許多開發商針對這種戶型會將整個露臺全部贈送給業主。但實際上，如果露臺是在樓盤的公共區域，就是屬于全體業主所有，不能作為某一住戶的專門使用。
內庭院：內庭院又稱入戶庭院，一般出現在別墅或者洋房首層的戶型中。內庭院引起的產權糾紛較多，主要矛盾點在于庭院本身屬于公共面積，也不包括在業主產權證內。
這類內庭院戶型，雖是首層，但往往單價較高。 地下空間：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫，和住宅分開計算產權，給購買住宅產權的業主單獨使用。
高挑空間（閣樓）：許多頂樓的戶型會特意被設計出一個閣樓來。大部分的開發商都會選擇直接贈送閣樓，不算面積。
但不同的層高決定了閣樓是否納入銷售建筑面積。
5. 房地產各種形式的“贈送面積”有哪些呢
我們一定要明確，開發商贈送的面積不一定是真的送給購房者的。
其次，如果真的是贈送的，也會在房價或者精裝修上把成本收回來。 1、贈送面積本就不收錢 正如上文所說，公用露臺、高度不超過2.2m的飄窗、一層小院、閣樓、層高小于2.2m的地下室或半地下室，根據國家*策，都是不計入建筑面積的。
不計入建筑面積，意味著這部分面積本就不用購房者出錢購買。開發商利用這部分面積，給購房者一些"甜頭"，讓購房者以為自己得了巨大的優惠，房屋交易過程更順利。
2、真正贈送面積的房子房價較高 例如獨立露臺、半封閉陽臺等，計算一半建筑面積的部分，開發商以贈送的形式吸引購房者，但一般這樣的房子單價較高。
6. 贈送面積如何給地產商創造利潤的
你這個問題頭緒很多，不是一下子全部能夠回答清楚，簡單回答如下：
一，關于開發商的利潤的來源問題說法很多，其實最主要的是有這么幾塊組成：
最主要的一個方面就是地皮的升值，這塊利潤不可小視，應該說有些情況下是非常可觀的，所以國家對地皮監管的*策也是越來越嚴。
一個是容積率，但是兄臺請注意，【容積率】和【贈送面積】是兩碼事。容積率是指總建筑面積和用地面積之比，但是這個里面就涉及到一些創新的可變戶型在申報的時候的容積率和最后交付使用的真正使用面積是不一樣的。
這塊上面是可以產生利潤，但是往往開發商是借這個賣點來提高房產使用的面積，對于*策批準的容積率是沒有多少改變的。所以*府通過控制容積率對這部分住宅產品的限制也是有限的，說白了，容積率定了，開發商還是可以做這種可變戶型的，關鍵看消費者接不接受。
就目前的市場行情來看，這樣得做法多數消費者還是比較接受的，尤其是剛性消費者，畢竟多了些面積，折后單價畢竟也算得到是吧。
所以，對于是否取消或者限制贈送面積或者可變戶型，在銷售方面，開發商是不會降低銷售單價的，因為一方面這只是一種產品類型，送不送銷售單價都是這么多；另一方面，銷售單價是某種程度上隨行就市的，如果真的有哪個開發商就是修好房子，賣低價，那我想這種情況也是出現在市場轉變買方賣方關系變化的時候吧。
對于開發商的利潤還有一塊，就是品質，換句話說，就是一分錢一分貨，你做的產品好，消費者認你這個品質，銷售單價高點也無所謂，這也是一種。
當然，還有一塊就是開發商的回款率和回款周期，這一塊如果控制得好，那么對于節約貸款的利息是有相當大的作用的，所以說節約的錢也是利潤。
二、關于可變空間的成本和利潤，可變空間往往都有幾個特點，一個是空間層高上有變化，一個是半室內室外空間有變化，用白話講就是那些常說的什么兩層通高啊或者是空中院館呀這些。那么這些對于成本上的增加主要體現在墻體的增加和結構成本的增加，這些增加部分肯定還是需要成本的，開發商不會做虧本買賣。實不實惠其實還是只有消費者自己算才知道，至于開發商賺多賺少這也要看他的決策。
三，你說到稅收這一塊對開發商肯定是有影響的，換句話說，開發商也要搞陽奉陰違的，所以可變空間在這個方面總體說來是給開發商和消費者共同節約了一些費用，也許還不少。
不知道這幾點大概說清楚了沒，結論你自己做吧，我就不越俎代庖了。
【補充回答】兄臺我個人覺得你可能有幾個問題攪在一起了，或者說一些*策的制定也許我們大家都不太清楚他的目的或者連他自己也是在用*策做實驗，看看效果，就像你補充說的這個限制陽臺面積的這種說法。我個人認為這種*策帶來的結果是不可預料的。
為什么呢，實際上陽臺面積只是一個對戶型面積有影響的參數，但不是起到決定性影響的參數。
目前對于陽臺的定義有帶遮蔽的陽臺，和半遮蔽或不遮蔽的露臺，這在銷售上規定計算銷售面積的時候都有不同。同時，目前有些創新戶型又在設計陽臺的時候給消費者提供了一種可以通過裝修方式圍合成房間的可能性，這種可能性只發生在銷售之后而不是銷售之前，所以我對這種限制陽臺面積的決策還是持懷疑態度的，就是他是否能夠真的達到他期望的效果。
其實我在前面談利潤的時候說了，開發商賺錢的方式有很多種，僅僅限制所謂的陽臺面積，不能完全干擾現目前的房價走勢，我想這個問題總理也無法完全一下子解決【參看溫總回答網友問題其中部分章節】。所以，拭目以待吧。
另外，我真沒搞懂你問這個問題是什么目的？你是做什么研究么？還是想買房子？？呵呵
7. 買房為什么會贈送面積
買房子送花園、送露臺，甚至連七八平方米的房間都送……最近，不少看房的南京市民都有點“受寵若驚”，記者粗略統計了一下，目前市場上差不多有20家左右的樓盤均以贈送面積為“賣點”，小一點的送5平方米的露臺，大的則有10平方米的設備間，開發商稱贈送面積實為拉低單價，吸引客戶眼球。
然而專業人士建議購房時還應看仔細，以免有的違規搭建會引發日后糾紛。面積有“明”送有“暗”送設備間變房間位于江寧的中冶天城是一家今年剛開盤的新項目，位于九龍湖板塊的東邊，臨近秦淮河。
在廣告宣傳單上，這家樓盤提出的“0元一間房”令不少買房人心動不已，記者昨日也來到該項目一探究竟。“您是要看這贈送面積啊，101平方米的戶型送8平方米，有房頂，可以做成一個房間使用，很劃算的。”
售樓小姐跟記者推薦起這套兩室的戶型，如果加上贈送的面積，就應該算做是“三房”了。隨后，記者來到這家樓盤的項目現場，在工作人員的帶領下實地考察了一番，從外面看，這處被稱為“設備平臺”的空間與普通陽臺無異，而進入到房內，感覺這塊空間是被硬生生“割去”，正對客廳的那堵墻上只留了一扇窗戶。
“交付之后您可以將窗戶改成房門，再把‘陽臺’封起來，就成了一個房間了”，工作人員說，這其實是開發商針對樓市淡季的一個賣點，這樣一來，101平方米的房子就成了109平方米，單價也拉低了800多塊。入室花園成自家領地河西宋都美域這個月新推了一批“樓王”級的房源，一共只有50多套，除了每平方米七八千元的裝修成本之外，私密性也成為這家樓盤的賣點之一。
記者上周以買房人的身份來到宋都美域參觀，售樓小姐帶領記者乘電梯進入樣板間，到了指定樓層后，售樓小姐指著電梯口外大約5平方米的入室花園說，“這其實就是你家的私人花園。”由于是一梯一戶的設計，這處列入公攤面積的區域正如售樓小姐所說，完全成了私人花園。
這還不算，進入室內參觀時，在一間臥室的陽臺外，是一處長廊式的設計，地面鏤空，“您把這一塊的地面覆蓋起來，便又多了一處空間，這也是不計入產權證的面積的。”記者目測了一下，至少有五六平方米的面積。
最大贈送面積能達20平米據粗略統計，目前南京樓市中有20家左右的樓盤有面積贈送，包括奧南的公園物業石林大公園、長發都市藍瑟、江北大華[·錦繡華城、江寧的華菁水苑等等，總體上是通過贈送露臺、陽臺、院落、入戶花園等形式“饋贈”，小的三四平方米，大的七八平方米，更有甚者，能達到20平方米。城南一家樓盤宣布，他們將花壇、空調平臺等建筑部分，調整為室內空間，最大的接近20平方米。
100平方米的房子能獲得20平方米的贈送面積，無疑格外吸引買房人。開發商為何送面積淡季促銷博取眼球？樓盤贈送的面積“靠譜”嗎？在南京長江都市建筑設計股份有限公司總建筑師鐘蓉看來，這其實是開發商不得以而為之的促銷手段。
“就設計而言，由于現在采取集中供暖的小區越來越多，室內需要鍋爐間，一般在建設時都會考慮到，通常2到3個平米基本就夠用。”鐘蓉說，有的開發商會要求設計成七八平方米的空間，交由買房人自行處理，其實就是多了個房間。
她表示，這塊面積是不會計入產權面積的，只是計入規劃面積，只要規劃部門通過審核，便沒有太大問題。“增大了這一部分的面積，開發商其實是增加建筑成本的，目的還是為了多賣房子，畢竟現在市場不太好嘛。”
諸多業內人士也認為，在房價不輕易下浮的情況下，贈送面積是最為有效的促銷手段。“價格是最敏感的，降多降少都很難，索性不降，直接送面積，變相降價。”
一家地產機構的負責人認為，開發商這招還是很能吸引眼球的，江寧、城南等地幾家樓盤以送面積為賣點，都有不錯的銷量，買房人也愿意“撿便宜”。以100平方米總價120萬的房產計算，若贈送10平方米，單價便從1.2萬降至1.09萬，差價超過1000元。
贈送面積也有隱患買房人應查看仔細！俗話說“沒有免費的午餐”，業內人士提醒買房人，面對開發商贈送的面積，還是應該查看仔細。“有的贈送面積可能變更了規劃設計，搞不好就成了違建。”
業內人士說，開發商將房子交付后，買房人將附送部位變更為私有面積，有可能違背了當初的規劃設計方案，開發商等于是將一個“半成品”交付掉以規避風險，而購房者則是把“半成品”變成“成品”，自己要擔責了。遇到這類情況，解決的方法就是向開發商索取規劃方案，請專業人士查看贈送部分的設計，以判斷是否違規。
此外，還有的房子，其廚房、衛生間等空間的窗戶均朝向設備間，如果將設備間封閉使用，絕對影響通風；還有的贈送面積可能已經被計入公攤，成本早已攤進房價，買房人實際上已經“埋過單”。凡此種種，買房人在下手前別被“小便宜”沖昏頭腦，多看多問，以免日后引發糾紛。
“送面積”手法盤點1直接送面積通過陽臺、入戶花園等計算一半面積的戶型或是直接贈送外置露臺、地下室來吸引客戶。2送空間主要通過4.5米以上超高挑空陽臺或者客廳、閣樓戶型來吸引客戶，贈送面積更大。
3管道井變客廳以小戶型產品居多，開發商以管道井等理由報建，按照現行設。
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