政府對房地產市場的干預是否仍然有必要

房地產市場地方政府策略

1. 我國房地產市場存在的問題及對策

1目前房地產市場出現的問題 1.1房地產投資規模過大 2005年，我國城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%，占固定資產的17.9%;2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%;2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%;2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%;2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。

可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐漸增長的趨勢。 1.2商品房價格上漲過快目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。

商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。 1.3商品房結構不合理房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。

據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等*府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財*非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方*府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。

1.4房地產市場秩序混亂 2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場準入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣*策的執行力度。

房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”沒出之前，房地產開發商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。

投機者借助“期房”獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的“期房”與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產消費者掌握有關建筑業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。

2控制房地產市場健康發展的對策針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，采取科學、規范、務實、高效的*策措施。 2.1加強商品房結構規劃的管理針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。

2.2確定*府公共管理績效的考核標準房地產雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方*府與房地產商形成的神圣聯盟。

這一神圣聯盟即是‘你發財、我發展，成本社會掏’的畸形增長模式。地方*府為推動城市建設和經濟增長，通過*府的公共*策為房地產推波助瀾。

為此，必須科學擬訂*府公共管理績效的考核標準，減少經濟指標，包括GDP增長、財*收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方*府為單純追求GDP增長和財*收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩*府*策對房地產業的推動力。 2.3引導房地產的理論管理當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在于市場需求過高但不理性。

*府對經濟與社會問題的公共*策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的*策。首先，*府應實施引導性*策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。

其次，*府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的*策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。 .4積極履行經濟調節和市場監管職能首先，*府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展*策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結。

2. 樓市低迷,中央地方*府出臺哪些拯救'房市'的措施

中央對地方*府拯救樓市行動采取默認態度全國10余城市出手救房市房產新*可能下月出臺樓市走出低迷出路只有一條為促使樓市回暖及恢復市場信心，近日全國地方*府救市大潮愈演愈烈，繼南京、西安、重慶等市之后，杭州市*府出臺拯救樓市的“24條”意見，上海公積金管理中心網站也貼出了上調補充公積金貸款額度一倍的通知。

據不完全統計，目前全國已有17個地方*府紛紛以減稅、推行貨幣補貼及降低準入門檻等一系列積極的利好*策，以期市場重回健康的軌道。而針對近期以來一些地方*府頻頻出臺的救市行動，中央采取的是“默認”態度。

與此同時，業界關于*策調整的呼聲也越來越高。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌提出放松對于第二套房信貸*策恢復的建議。

中房協也曾上書**要求調整*策，建議將樓市調控主調由此前的“嚴厲”調控*策，改為“適度控制” 。另外《新快報》消息說，日前，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示，房貸新*在下個月出臺有一定可能性。

據報道，住房建設部已向上層提交“放松”房產調控*策的方案，具體包括取消對二套房的限制、下調房產稅和延長個人房貸償還期限等。銀河證券金融業高級研究員張曦表示，如果居民購房*策放松，則意味著對樓市調控*策已經到頭；同時，因個人按揭貸款業務占比較大，國內銀行業也將因此獲益。

不過，**發展研究中心的專家指出：相對于*府的補貼，民眾其實更需要來自制度層面的利好。中央確定了大的調控思路，但具體落實還要靠地方，地方的利益驅動在所難免。

一些地方*府“坐不住”的原因就在于，擔心房地產市場轉冷，地方*府的GDP、財*收入會受到影響，而不是真正的“讓利于民”。《法制晚報》說，且不論這些補貼終究還是會落入開發商的腰包，也不談一些地方用納稅人的錢補貼購房者是否合適，單說救市效果也頗值得懷疑。

文章認為，不管采取什么樣的應急措施，即使救得了一時，也救不了一世。真正想救樓市，路只有一條：提高居民收入，讓房屋回歸到合理的價位。

只有這二者之間的比例合理，樓市才能好好活著。另外，新華每日電訊認為，開發商指望*府救市，不如降房價救己。

房地產業是一個資金密集型產業，迅速回籠資金是這個產業的生存法則。要打破現在的僵局，開發商絕不應再死撐房價，而是要拿出壯士斷腕的氣概，從虛高的房價中擠出泡沫，切切實實把房價降下來，推動銷售，在讓消費者受益的同時，緩解自身資金緊缺的燃眉之急。

3. 分析我國房地產市場的現狀,成因及對策

這么大的題目，多少分阿。

簡單的給個思路吧。

現狀：地方*府過渡干預，投機因素過重，泡沫較濃重，區域發展嚴重不平衡。

成因：房地產市場與其他行業相關性大，國家*策支持其發展；地方*府土地財*受益，推動其發展；中國老百姓消費觀念，保證其發展；市場預期、通貨膨脹等，擴大其發展；中國經濟區域發展現狀，決定其發展的方式。

對策：*府加大保障性住房投入；改變居民房地產商品消費習慣；遏制房地產投機；平衡區域經濟發展。

目前，部分人把房地產市場的問題重點歸結到開發商身上，我認為這是不合理的。開發商的行為屬于市場行為（甚至包括賄賂*府人員），他的目標是追求利潤最大化，這些都是市場游戲規則決定的。如果出現問題，是由于*策以及*府管理能力的原因。正如刀、槍本身不是問題，問題在于使用刀和槍的人。

4. 面對房地產問題,*府應采取什么措施

*府應（一）增加保障性住房和普通商品住房有效供給

1. 加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。

2. 增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用率。

（二）合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求

3. 加大差別化信貸*策執行力度。

4. 繼續實施差別化住房稅收*策。

（三）加強風險防范和市場監管

5. 加強房地產信貸風險管理。

6. 繼續整頓房地產市場秩序。

7. 進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。

8. 加強市場監測。

（四）加快推進保障性安居工程建設

9. 中央應加大對保障性安居工程建設的支持力度，適當提高對中西部地區廉租住房建設的補助標準，改進和完善中央補助資金的下達方式，調動地方積極性，確保資金使用效果。

（五）落實地方各級人民*府責任

10. 進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民*府負總責，市、縣人民*府抓落實的工作責任制。 2

5. *府對房地產市場進行宏觀調控的主要方式

在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是*府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。

純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，*府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。

房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。各國*府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。

干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，*府對市場干預較少。

而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，*府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟后*府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。我國的房地產市場是在*府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化后才開始起步。

房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由于起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特征，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。

在這種情況下，*府通常會采取一些經濟、法律、行*的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。*府在推出一項*策前，首先應該明確，基于我國當前房地產市場的實際情況，我國*府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。

經濟學上對*府*策進行評價，很重要的一點是看該項*策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國*府當前若干房地產宏觀調控*策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，并在此基礎上給出相關*策建議。

一、房地產產業*策分析產業*策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟*策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構*策、產業組織*策、產業促進和限制*策等。

產業*策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。*府在實施產業*策時，其取向是產業發展目標的體現。

而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特征決定了房地產產業*策目標在于完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。

這需要*府采取恰當的產業組織*策。產業組織*策包括產業競爭和反壟斷*策、產業聯合和集團*策等。

在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量*策和結構*策，也需要有合理的組織*策。

由于房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。

規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也占有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。

這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利于節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合并、兼并等經濟機制來實現的。

由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，并優化房地產企業的規模結構。我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。

以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場占有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。

而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恒生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場占有率等主要指標要占到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恒基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象征。

滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地*府對房地產業產業*策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至*府正式文件上，經常有報導宣稱*府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。

但在具體實施*策時，有關方面采取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以采取凍結上市的做法，管理層是出于對房地產泡沫的擔憂。

6. 我國經濟*策對房地產市場影響的策略

盡管自去年以來，我國制止房地產泡沫的呼聲越來越高，但繼續推動房地產業發展的既定方針始終沒有動遙今年以來，國家建設部住宅與房地產業司謝家瑾司長在不同場合一直強調指出，下一階段，仍要搞活市場，進一步啟動住房消費；要把搞活房地產市嘗啟動住房消費作為落實十六大和中央經濟工作會議精神，進一步擴大內需、拉動經濟增長的重要舉措，切實抓緊、抓好。

據了解，建設部去年以來，針對我國部分地區房地產市嘲有點熱”的情況，已率先發出預警，對房地產市場開始了宏觀調控。需要指出，擴大內需和預防泡沫兩項工作并不矛盾。

正如謝家瑾司長指出，中央把住宅作為新的經濟增長點，應該是有需求的增長。她說，地方*府希望通過住宅與房地產業發展來拉動經濟增長，這是好事。

作為主管部門，一定要將好事辦好，關鍵是要在認真分析市場的基礎上，切實落實國家有關部門《關于加強房地產宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》提出的各項措施。她認為，有些地區在市場不活的情況下，人為地加快住宅與房地產業的增長速度，其結果只能是增加不合理空置，導致房地產的“虛熱”。

據悉，**領導已經批示，要求把整頓和規范房地產市場秩序作為今年**專項整治的重點。整頓、規范是今年房地產市場開展工作的主線。

記者從大量的地方動態中獲悉，當前，國內眾多省市正積極落實中央精神，采取了一系列使房地產健康發展的措施。請看：———安徽、遼寧等省根據本地經濟發展及房地產市場供求狀況，現已著手編制本地區房地產開發中長期規劃和年度開發計劃，以此來控制新開工總量和開發規模。

———山東省積極推行房地產開發項目庫制度。 ———廈門市建委、房地局建立了房地產市場信息披露制度，及時將出讓土地、商品房供銷情況以及在建商品房信息向社會公示，引導房地產開發企業理性投資、消費者理性消費。

———廣東省江門市建設、計劃、規劃、國土等部門聯合對房地產市場實施總量控制、規模控制、項目布點控制，對空置房量大的開發企業，下達消化空置商品房指標，未能完成任務的，不得參加土地競拍，規劃、計劃、建設部門不予審批新項目。這些措施和制度的實施，對于引導房地產市場健康發展起到了十分重要的作用。

———海南省積壓房地產稅收優惠*策延長到2004年底，并擴大到廣西北海市。 ———廣東、上海、浙江等地陸續提高商品房預售條件，對于限制資金實力不強的房地產開發企業新開項目，防止投機、炒作和樓盤“爛尾”等產生了積極的作用。

謝家瑾司長指出，今年上半年建設部將完成房地產市場預警體系研究，并選擇已開展預警體系研究的5-6個城市試運行；年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，以便*府及時發現市場運行中的問題，并采取相應措施加強宏觀調控。各地要以預警體系建設為契機，建立健全房地產市場信息披露制度，將當地房地產市場信息及時向社會公示，引導房地產開發企業理性投資、住房消費者理性消費。

目前，經**同意，建設部已會同國土資源部、財*部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統計局建立了全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議制度，定期分析全國房地產市場形勢，加強對重點地區市場運行狀況的監測和調控工作的指導。謝司長還表示，各地要在認真分析市場需求的基礎上，合理控制新開工項目。

空置量較大和上升過快的地區，要從嚴控制增量土地供應和存量土地開發，控制新建高級公寓、別墅、高檔娛樂設施等項目。她說，人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時要增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應；對房價收入比較高的城市，要控制高檔商品房開發，增加經濟適用住房和低價位商品房供應；盡快明確經濟適用住房購買對象標準、面積控制標準以及購買對象的審核部門、審核程序，確保經濟實用住房的優惠*策真正落實到中低收入家庭。

今年，建設部將會同有關部門出臺《經濟適用住房管理辦法》，進一步明確經濟適用住房相關*策。過去5年，全國城鎮住宅竣工面積約34億平方米（2002年按竣工面積7億平方米估算），約5億平方米的危舊住房得到改造，近5000萬個城鎮家庭改善了住房條件。

年均住宅竣工面積達到6.8億平方米，是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。城鎮人均住宅建筑面積由1997年的17.6平方米，提高到2002年的22平方米左右，戶均住宅建筑面積可達到70平方米，可滿足居民基本居住需要。

住宅功能、配套設施水平也有明顯提高。 1998年以來，城鎮住宅與房地產投資占GDP的比重由1997年的不到 6%，增加到7%-7.8%之間，并保持了較高的增長速度，每年拉動GDP增長1個百分點以上，帶動了幾十個相關產業的產出增加。

個人住房支出大幅上升，對擴大居民消費發揮了重要作用。2001年，個人購買新建商品住宅交易額達3675億元，是1997年的 4.54倍；35個大中城市居民購買存量住房交易額786億元。

再加上其他形式建房中的個人投入，當年全國城鎮個人住房支出總額達7500億元以上，可帶動相關消費近萬億元。 20多年。

7. 什么是*府調控房地產市場的主要對象

房地產宏觀調控*策效果評析一、總體評價綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。

但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處于上漲過程之中。鑒于房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的*策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。

土地一級市場的交易仍然存在著大量的行*性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。房地產調控各項*策的最終落實不是短時期內能夠解決的。

我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。

而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7%，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9%）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。

由此判斷，房地產調控問題并不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至*治化。

必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。

保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。二、決策機制房地產宏觀調控決策主要在**及其各部委。

最先由央行開始，后來土地資源部、建設部、財*部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是**聯席會議。

各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。

后期協同性較好。我國中央*府和地方*府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級*府出現博弈的體制原因。

房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬于城市房地產調控和區域房地產調控。三、調控手段從2003年起，中央*府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控*策。

這些調控*策手段有的是以**名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些*策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。

調控手段有的是行*性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行*性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。

調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。調控手段的實施基本上是自上而下的。

調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。各項調控*策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是準備時間太短。

實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。四、調控范圍涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。