榮觀房產網房地產抵押評估前提
1. 房地產抵押價值評估有哪些特殊的假設限制前提
（一）本次估價的一般假設：
1、估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由轉讓。
2、估價對象建筑面積來源于委托人提供的《房屋所有權證》復印件，若與實際不符，因其不實造成的影響，本公司不承擔任何責任。
3、市場供應關系、市場結構保持穩定、未發生重大變化或實質性改變。
4、本次估價未對估價對象做建筑物基礎和結構上的測量和實驗，本次評估假設其無基礎、結構等方面的重大質量問題。
5、交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業知識，不考慮特殊買家的附加出價。
（二）不確定事項假設：
1、估價時沒有考慮國家宏觀經濟*策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其它不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。
2、假設估價對象于價值時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。
（三）背離實際情況假設
1、估價結果是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，估價時沒有考慮國家宏觀經濟*策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結果的影響；當上述條件發生變化時，估價結果一般亦會發生變化。
2、估價結果未考慮未來處置風險。
（四）本報告使用的限制條件
1、本報告僅為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據，不作它用。
2、為保障抵押雙方的合法權益，在確定貸款額時，估價報告使用者應充分關注“風險提示說明”及“變現能力分析”。
3、本估價報告分為“估價結果報告”和“估價技術報告”兩部分。“估價結果報告”提供給委托方，“估價技術報告”部分內容根據有關規定可由估價機構存檔。
4、本報告使用的有效期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內實現，估價結果可作估價對象的市場參考，超過一年，需重新進行估價。
5、本報告專為委托人所使用，未經本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。
6、如發現本估價報告文字或數字因校對或其他類似原因出現差錯時，請通知本機構進行更正。
7、本估價報告需經估價人員簽名蓋章并加蓋估價機構公章，作為一個整體時有效，復印件無效。
8、本報告由本機構負責解釋。
2. 房地產抵押價值評估是什么 需要掌握什么問題
房地產抵押價值評估是指在房地產貸款或者短期資金拆借的時候，銀行或者借款人需要辦理房地產抵押的一般要進行抵押評估。
不過該評估不是強制性的，只要是銀行或者借款人不要求可以不評估，房地產管理局并不強制評估。一、現代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。
銀行作為房地產金融特殊產品的銷售商，隨著此項業務的不斷發展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產通過銷售的方式轉移到資產經營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產的質量和出售價格，說到底還是銀行的風險。
在房地產金融中，房地產的抵押擔保在風險管理過程中至關重要，它是銀行抵御風險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實際風險狀況作一個有效的分析，以房地產作為抵押擔保的風險情況，可通過對以下這些問題較系統地分析來認識。
（1）房地產抵押權人的一般風險；（2）權益、時差與抵押風險；（3）不能抵而不漏，押而不死的風險；（4）在建工程的抵押風險；（5）住宅按揭的抵押風險；（6）拍賣市場反饋的抵押風險；（7）不同類型房地產的抵押風險；（8）全期抵押評估的動態運作等。 二、房地產抵押權人的一般風險防范。
抵押就房地產而言，是指抵押人以其合法擁有的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押房地產一般指抵押人抵押給債權人的其合法擁有的、國家法律允許轉讓的房屋及其建筑所有權、土地使用權和其他房地產權利。
它應符合抵押合法有效，物權明確，易于變賣、處分渠道暢通的要求，才能規避相應的風險。 1、抵押合法有效。
屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可（但國有房地產開發企業開發經營的商品房地產，系交易商品不在此列。以下類同）；凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。
抵押房地產必須進行抵押登記、保險、公證。用作抵押貸款擔保時，應保證抵押貸款的抵押權人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔保作用。
2、物權明確。房地產的物權包括自物權和它物權，自物權系所有權，包括對房地產的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱；他物權是對他人房地產的權利，如抵押權人對抵押房地產的權利等。
一般來說，可以買賣的房地產均可以抵押，可以抵押的房地產也允許買賣或補辦手續后可以轉讓。 3、易于變賣、處分渠道通暢。
抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現的可能性，一定的變現價值和要求的變現速率。否則就會加大抵押的風險。
因為抵押物具有一定量的變現價值是其擔保履行其相應債務的需要，變現速率實際是保證其變現價值的條件。從本質上來講，變現價值具有現金流性質，是具有時間特征的價值。
三、權益、時差與抵押風險。倘若有一宗貸款額度是70萬元，抵押物價值100萬元，抵押貸款率是70%嗎？回答是否定的。
抵押貸款期內某一時點的抵押貸款率是相應時點抵押權人的權益價格（如貸款風險金額）與抵押物價值的比值，抵押率為用于擔保的抵押物價值與抵押權人權益之比，二者互為倒數。相關閱讀：房地產抵押評估五大注意事項 貸款更放心房地產抵押價格評估應堅持什么原則？含義何在？。
3. 房地產抵押評估要遵循哪些原則
1、合法原則 房地產估價以估價對象的合法產權、合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。
所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地*府的有關規定。 2、最高最佳使用原則 由于房地產具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權利人帶來北京中資房地產土地評估有限公司 第 22 頁 房地產抵押貸款項目估價報告不同的收益量，且房地產權利人都期望從其占有的房地產上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產利用方式的依據。
所以，房地產價值是以該房地產的效用作為最有效發揮為前提的。 3、替代原則 房地產估價要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價值。
4、估價時點原則 估價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發生的現金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產估價時統一規定：如果一些款項的發生時點與估價時點不一致，應當折算為估價時點的現值。
4. 房地產抵押價值評估應依據什么
房地產抵押價值評估，應依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及當地和其他有關規定進行。
應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。 房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。
依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。 首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。
再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。
5. 什么是房產抵押價值評估 需掌握哪些問題
您好，房地產抵押價值評估是什么？1、現代社會金融的力量空前強大，以信用前提相對的風險卻是她的克星，風險造成的危機，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。
銀行作為房地產金融特殊產品的銷售商，隨著此項業務的不斷發展，由此而來的風險問題，愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。2、抵押合法有效，屬國有的房地產作抵押時，需經國有資產管理部門認可（但國有房地產開發企業開發經營的商品房地產，系交易商品不在此列。
以下類同）；凡股份制企業、合資合營企業有限責任公司需按企業章程經董事會批準；凡以共有房地產作抵押時需經全體共有人書面同意并履行必要手續；預購商品房或在建商品房抵押時，必須符合房地產轉讓條件，符合建設工程承發包條件并取得商品房預售許可證和房地產權利證書。3、物權明確，房地產的物權包括自物權和它物權，自物權系所有權，包括對房地產的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱；他物權是對他人房地產的權利，如抵押權人對抵押房地產的權利等。
一般來說，可以買賣的房地產均可以抵押，可以抵押的房地產也允許買賣或補辦手續后可以轉讓。需要注意一些什么問題？1、在抵押貸款發放過程中，銀行作為抵押權人，如果不認真審核抵押人的償貸能力，不公開選擇評估機構，沒專業人員審核評估機構及評估人員評估結果，過高發放貸款比例等，都會造成抵押貸款的評估存在著高風險。
2、忽視抵押人償貸能力，單方面看重抵押物價值保障：銀行在審核房地產抵押貸款的時候不僅僅要審核抵押物的抵押價值還要考慮抵押人的償貸能力。由于銀行業中存在眾多的競爭者，各大銀行為了擴展市場，擁有更多的客戶，不認真審查抵押人的償債能力，僅僅將抵押物價值作為是否發放貸款的主要依據，將評估機構給出的抵押物的價值和抵押人提供的收入證明、資信狀況、貸款期限等來確定發放貸款的比例。
3、不公開選擇評估機構，缺乏客觀及公正性：銀行在對抵押物價值進行評估，原則上應選擇資質等級高、經驗豐富、信譽好的估價機構進行評估，以便增加銀行發放貸款的安全性。目前，銀行在評定抵押物等級的時候，往往是從入圍的估價機構庫中選取一家或幾家估價機構進行評估。
而入圍的評估機構有些通過給予回扣或者好處費等為條件入圍的，這些做法為銀行內部的工作人員提供了腐敗機會，減少了抵押貸款的安全性。
6. 房地產抵押估價
哥們 你的問題就有問題啊。
房地產估價 分為很多種 抵押、課稅、司法鑒定、拍賣底價、價值認定等，根據不同的估價目的，估價對象的價值類型與估價方法當然是不一致的
1. 抵押：價值類型是在估價時點上估價對象的房地產抵押價格，這個抵押價格是要扣除估價師已知的有限受償款的，比如拖欠的裝修工程寬之類的，估價方法主要是根據你的物業類型來選取。一般住宅為市場比較法，商業收益法與市場比較法，工業成本法，在建工程假設開發法等等。
2. 課稅：價值類型是房地產的公開市場價值，是不扣除什么受償款之類的。
等等……】
至于假設條件 當然也是有變化的 一般來說 估價師聲明都是差不多的，主要是一些免責聲明，比如估價對象的產權證真實性之類的，假設條件是對一個房地產自身狀況的一個假設，但是一般估價對象沒有特殊的情況都是一致的，比如一些情況在假設條件里面就需要修改，例如估價對象為1-2層的商業房地產，產權證登記1-2層建筑面積為100平米，1層的價格和2層的價格當然不一樣，這就需要在假設條件里面增加的。
7. 用房產做抵押貸款需要評估嗎
第一委托方應到有資質的房屋抵押評估機構去咨詢、查閱有關的文件，了解一下房屋抵押評估相關規定。
委托方向房屋抵押評估機構出具“房屋評估委托書”作為委托評估的依據，如果對房屋抵押評估的機構沒有異議，即可視為接受委托。第二委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
第三當資料準備齊全并交給房屋抵押評估機構之后，委托方便可與房屋抵押評估的機構約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋抵押評估報告書了。
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