房地產企業應交稅費種類

房地產企業應交稅費

1. 房地產企業應交哪些稅金

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。

一、營業稅：是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入征收的一種稅。計稅依據：為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。

應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按“服務業―代理業”征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成后出租的，按“服務業―租賃業”征稅。

計算公式=營業額*適用稅率二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額*適用稅率-速算扣除額*速算扣除率。

其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。

四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。

年應納稅額=房產原值（評估值）*（1-30%）*1.2%。五、城鎮土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。

年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。

六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1.2%。

年應納稅額=房產原值*稅率*（1-30%）。三資企業土地使用費是對本市行*區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。

依外資企業的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。

七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。

凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。

八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。

計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據*稅率九、耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅：大部分地區，目前已經停止征收。

十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）*適用稅率。

十一、個人所得稅：是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。

其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數。

應交下列稅種： 1、營業稅5%、城建稅、營業稅的0。7%、教育費附加0。

3%、地方教育附加0。1%。

2、契稅4%;3、印花稅0.03%;4、土地增值稅0.5%;5、土地使用稅按當地實際情況計稅；6、車輛購置稅10%;7、房產稅；8、車船使用稅；9、企業所得稅等。

2. 營改增后房地產企業的應交稅費科目應該怎么設置

根據財會[2016]22號文件設置科目。

增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目。（一）增值稅一般納稅人應在“應交增值稅”明細賬內設置“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內銷產品應納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。

其中：1.“進項稅額”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產而支付或負擔的、準予從當期銷項稅額中抵扣的增值稅額；2.“銷項稅額抵減”專欄，記錄一般納稅人按照現行增值稅制度規定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；3.“已交稅金”專欄，記錄一般納稅人當月已交納的應交增值稅額；4.“轉出未交增值稅”和“轉出多交增值稅”專欄，分別記錄一般納稅人月度終了轉出當月應交未交或多交的增值稅額；5.“減免稅款”專欄，記錄一般納稅人按現行增值稅制度規定準予減免的增值稅額；6.“出口抵減內銷產品應納稅額”專欄，記錄實行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規定計算的出口貨物的進項稅抵減內銷產品的應納稅額；7.“銷項稅額”專欄，記錄一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產應收取的增值稅額；8.“出口退稅”專欄，記錄一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產按規定退回的增值稅額；9.“進項稅額轉出”專欄，記錄一般納稅人購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產等發生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣、按規定轉出的進項稅額。（二）“未交增值稅”明細科目，核算一般納稅人月度終了從“應交增值稅”或“預交增值稅”明細科目轉入當月應交未交、多交或預繳的增值稅額，以及當月交納以前期間未交的增值稅額。

（三）“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。（四）“待抵扣進項稅額”明細科目，核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證并經稅務機關認證，按照現行增值稅制度規定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額。

包括：一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，按現行增值稅制度規定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額；實行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上注明或計算的進項稅額。（五）“待認證進項稅額”明細科目，核算一般納稅人由于未經稅務機關認證而不得從當期銷項稅額中抵扣的進項稅額。

包括：一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現行增值稅制度規定準予從銷項稅額中抵扣，但尚未經稅務機關認證的進項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進項稅額。（六）“待轉銷項稅額”明細科目，核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或不動產，已確認相關收入（或利得）但尚未發生增值稅納稅義務而需于以后期間確認為銷項稅額的增值稅額。

（七）“增值稅留抵稅額”明細科目，核算兼有銷售服務、無形資產或者不動產的原增值稅一般納稅人，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額按照現行增值稅制度規定不得從銷售服務、無形資產或不動產的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。（八）“簡易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。

（九）“轉讓金融商品應交增值稅”明細科目，核算增值稅納稅人轉讓金融商品發生的增值稅額。（十）“代扣代交增值稅”明細科目，核算納稅人購進在境內未設經營機構的境外單位或個人在境內的應稅行為代扣代繳的增值稅。

小規模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”明細科目，不需要設置上述專欄及除“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”外的明細科目。

3. 公司銷售房產交哪些稅

取得土地環節開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅應納稅額=土地成交價格*適用稅率（3%-5%），廣州為3%2、印花稅應納稅額=應納稅憑證記載的金額*適用稅率印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額*5? 建設開發環節取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。1、土地使用稅應納稅額=土地實際占用面積*適用稅額注：廣州市規定，取得預售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定2、印花稅常見的合同如下：印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額*0.5?+建筑安裝工程承包合同金額*0.3?+借款合同金額*0.05? 銷售環節取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。

廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。3、土地增值稅（預繳）預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）*預征率預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%4、印花稅印花稅稅額=商品房銷售合同金額*5?5、企業所得稅銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工后，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。土地增值稅清算環節項目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數-預繳稅額增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入+允許扣除的土地價款*11%）/(1+11%) 增值額=清算收入-（土地出讓金及契稅+房地產開發成本）*120%-房地產開發費用-印花稅-城建稅及教育費附加擴展資料：2016年3月31日，國家稅務總局公告2016年第18號發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》。該《辦法》分適用范圍、一般納稅人征收管理、小規模納稅人征收管理、其他事項4章28條，自2016年5月1日起施行。

第四條房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）第五條當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建e799bee5baa6e58685e5aeb931333366303136筑面積）*支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向*府、土地管理部門或受*府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

第六條在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財*部門監（印）制的財*票據。第七條一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第八條一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產老項目，是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。第九條一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

第二節預繳稅款第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。第十一條應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）*3% 適用一般計稅方法計稅的，按照10%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。參考資料：銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法-百度百科。

4. 房地產企業應交哪些稅稅率是多少

一、房地產開發商都需要繳納哪些稅

1.契稅

建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納3%~5%稅率的契稅。

2.營業稅

自建建筑物出售，按建筑業3%稅率計繳營業稅，出售建筑物，按銷售不動產的5%稅率計繳營業稅。

3.城市維護建設稅和教育費附加

在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按適用稅率繳納城市建設維護稅和3%的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，適用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7%；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1%。

4.城鎮土地使用稅

房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額計繳。

年應納稅額=計稅土地面積（平方米）*適用稅額

土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關*策規定的通知》（國稅發[2003]89號）文件的規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

5.房產稅

以擁有的房產的計稅余值為計稅依據，按1.2%稅率計繳房產稅。

應納稅額=房產余值*（1-10%~30%）*1.2%

房產稅按年計征，分期向房產所在地稅務機關繳納。根據國稅發[2003] 89號文件的規定，房地產開發企業建造的商品房在售出之前不征收房產稅；但售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

6.車船使用稅

以擁有自用的應稅車船適用的計稅標準、年稅額分別計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民*府確定。汽車適用的車輛使用稅稅額是每年每輛60~320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。

7.土地增值稅

以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。

計算公式：

土地增值額=轉讓房地產的總收入-扣除項目金額

應納土地增值稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除率

土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目有：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產有關的稅金；（五）財*部規定的其他扣除項目。

土地交易環節的土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

企業建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免納土地增值稅。

納稅人應于轉讓房地產合同簽訂之日起7日內，到房地產所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書、土地轉讓和房產買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

8.印花稅

書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。

9.企業所得稅

應納企業所得稅額=（收入總額-稅法準予扣除項目金額）*適用稅率

稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了后15日內預繳，年度終了后4個月內匯算清繳，多退少補。

10.個人所得稅

個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生產經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。

應納稅額=（全年收入總額-成本費用以及損失）*適用稅率-速算扣除數

個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日內預繳，年度終了后3個月內匯算清繳，多退少補。

5. 關于房地產企業交稅

個人所得稅處理：借：應交稅金--應交個人所得稅-預付貸：銀行存款為什么要征？〔2007〕34號關于房地產開發企業所得稅和土地增值稅征收有關問題的補充通知（二）對房地產企業的所得稅管征統一實行最低負擔率與查賬征收相結合的辦法，即對房地產企業的收入按最低負擔率5.3%（企業所得稅3.3%和個人所得稅2%）預征企業所得稅和個人所得稅加納稅人按實申報，預征的所得稅與營業稅同步征收入庫。

實行最低負擔率預征后，若納稅人實際應繳所得稅超過已預征所得稅的，要按規定的納稅期限及時向稅務機關申報，并按實補稅。以企業或單位為投資主體從事的房地產開發按上述所得稅總負擔率預征所得稅（企業所得稅、個人所得稅）。