榮觀房產網房地產簡易征收
1. 房地產營改增后一般征收和簡易征收的區別
1、適用范圍不同： 一般納稅人提供應稅服務適用一般征收計稅方法計稅； 而小規模納稅人提供應稅服務適用簡易計稅方法計稅。
一般納稅人發生財*部和國家稅務總局規定的特定應稅行為。 2、稅率不同： 簡易計稅辦法使用的稅率一般以3%較為常見，在營改增之后，某些行業存在5%的簡易征收率；一般征收方法使用的稅率根據使用情形主要涉及的是16%、10%等不同稅率。
3、計算方法不同 一般征收計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。 簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）。
參考資料來源：百度百科-簡易征收 參考資料來源：百度百科-計稅標準。
2. 房地產營改增后一般征收和簡易征收的區別
1、適用范圍不同：
一般納稅人提供應稅服務適用一般征收計稅方法計稅；
而小規模納稅人提供應稅服務適用簡易計稅方法計稅。一般納稅人發生財*部和國家稅務總局規定的特定應稅行為。
2、稅率不同：
簡易計稅辦法使用的稅率一般以3%較為常見，在營改增之后，某些行業存在5%的簡易征收率；一般征收方法使用的稅率根據使用情形主要涉及的是16%、10%等不同稅率。
3、計算方法不同
一般征收計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷（1+征收率）。
參考資料來源：百度百科-簡易征收
參考資料來源：百度百科-計稅標準
3. 營改增后,房地產可以實行簡易征收嗎
“營改增”過渡期間不能抵扣的情形
房地產、建筑企業“營改增”過渡期間有三種不能抵扣進項稅金的增值稅專用發票：
一是“營改增”前簽訂的材料采購合同，已經履行合同，但建筑材料在”營改增”后才收到并用于”營改增”前未完工的項目，而且“營改增”后才付款給供應商而收到材料供應商開具的增值稅專用發票。
二是“營改增”前采購的材料已經用于“營改增”前已經完工的工程建設項目，“營改增”后才支付采購款，而收到供應商開具的增值稅專用發票。
三是“營改增”之前采購的設備、勞保用品、辦公用品并支付款項，但“營改增”后收到供應商開具的增值稅專用發票。
“營改增”后不能抵扣的情形
房地產、建筑企業“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發票主要有：
1.沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票。國家稅務總局《關于修訂的通知》（國稅發[2006]156號）第十二條規定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發票。匯總開具專用發票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發票專用章。因此，沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票，不可以抵扣進項稅金。
2.獲得按照簡易征收辦法的供應商開具的增值稅發票。國家稅務總局《關于簡并增值稅征收率有關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第36號）規定：一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅，同時不得開具增值稅專用發票。銷售的貨物包括：建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料；以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）；商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。
因此，建筑企業購買的砂石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應商采購的，則建筑企業只能獲得增值稅普通發票，即不能抵扣進項稅金。
3.購買職工福利用品的增值稅專用發票。財*部、國家稅務總局《關于將鐵路運輸和郵*業納入營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2013]106號，以下簡稱財稅[2013]106號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（以下簡稱附件1）第十條第一項規定，用于適用簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、接受加工修理修配勞務或者應稅服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
4.發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金（例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥）。財稅[2013]106號附件1第十條第二項規定，非正常損失的購進貨物及相關的加工修理修配勞務和交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。該附件第十條第二項、第三項規定，非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務或者交通運輸業服務的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
5.建筑施工企業自建工程所采購建筑材料所收到的增值稅專用發票。
6.房地產公司開發的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，以上開發產品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
7.獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天。國家稅務總局《關于調整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關問題的通知》（國稅函[2009]617號）第一條規定，增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發票、（貨物運輸增值稅專用發票）和機動車銷售統一發票，應在開具之日起180日內到稅務機關辦理認證，并在認證通過的次月申報期內，向主管稅務機關申報抵扣進項稅額。基于此規定，獲得的增值稅專用發票超過法定認證期限180天則不可以抵扣進項稅額。
4. 營改增后一般納稅人銷售不動產選擇簡易征收開具增值稅專用發票稅率
營改增后一般納稅人銷售不動產允許選擇簡易征收開具增值稅專用發 票，通常為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
《財*部 國家稅務總局 關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）：附件2《營業稅改征增值稅試點過渡*策的規定》：
（三）銷售額。
10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向*府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。
（八）銷售不動產。
7.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
5. 營改增后房地產開發企業新項目可以選擇簡易征收嗎
第一、施工單位簽訂合同內容為清包工，由甲方提供材料，乙方提供勞務，這種情況施工單位必須選用簡易計稅，開具3%的增值稅普通發票；
注：清包工是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費，管理費或其他費用的建筑服務。
第二、施工單位在簽訂合同中，承包工程中部分材料，主材甲方提供，施工單位可采用簡易征收，開具3%普通增值稅發票。舉個例子，在總承包承包合同如果，施工單位包工包料，那么必須按照甲方要求開具專用增值稅發票；如果其中鋼材或者商砼材料由甲方提供，那么總承包單位就可以選擇簡易計稅模式。
第三、建筑工程中的老項目，可以選擇為簡易計稅。所謂老項目是指《建筑工程施工許可證》是在2016年4月30日（含）之前辦理下來的，如果是建筑工程施工許可證未注明日期，則按照工程合同日期計算。
需求特別說明的是，施工單位一旦選用簡易計稅模式36個月內不能變更。此處36個月不能變更，是指該項目不能變更，其他項目不受影響。另外36個月是指自開工日期36個月內不能變更，超過36個月無論項目完工不完工還是可以變更的。
選擇簡易征收應注意事項
1、應攜帶稅務登記證明，建筑勞務合同等資料，到稅務機關作簡易征收的備案；
2、簡易征收方式一經認定，36月內不準變更；
3、選擇簡易征收的一般納稅人，其進項不能抵扣，只能開具征收率3%的增值稅專用發票。
4、由于建筑行業的特殊性，選擇簡易計稅要比一般計稅稅負低，繳稅少。
營改增后整體上為企業減輕稅負，但是對于施工單位來說，投標報價變更的更復雜了，需要全員懂財務，才能將營改增貫徹的更徹底！
6. 房地產營改增選擇簡易計稅方法開什么發票
1、營改增建筑業一般納稅人采用簡易計稅法能開增值稅專用發 票。
2、全面實施營改增2016年36號文件規定：試點納稅人提供建筑服務適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。 一般納稅人可以采用簡易計稅的情況有以下三種 （1）清包工； （2）甲供材； （3）5月1日以前的老項目。
采用簡易計稅辦法交稅的，征收率為3%，可以開具增值稅專用發 票。小規模納稅人需要由稅務局代開，一般納稅人自行開具。
3、根據稅法規定，簡易征收不得開具增值稅專用發票的情形： （1）一般納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用按簡易辦法依3%征收率減按2%征收增值稅*策的，不得開具增值稅專用發 票。 （2）小規模納稅人銷售自己使用過的固定資產，不得由稅務機關代開增值稅專用發 票。
（3）納稅人銷售舊貨，不得自行開具或者由稅務機關代開增值稅專用發 票。
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