日本1991年房地產泡沫

91年日本房地產崩盤，平均房價降低了多少？

上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，今天中國的房地產發展正進入瘋狂時代，十多年房價只漲不跌的規律和*府對土地希缺的勿悠，讓越來越多的人更加確信房價保值不跌的神話，然后歷史總有著驚人的相似，回顧日本房地產的崩盤始末，或許對中國房地產的未來走勢有著一些啟示。

戰后50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次于美國的世界第二大強國。日本的貿易和制造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無“招架之力”。日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，占世界外匯儲備的50%。日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。

日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰后一片廢墟上建立起來。伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰后初期猛漲了10000倍。但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有后來5年時間中執行的一系列錯誤*策，泡沫破裂還是可以避免的。1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎于客觀原因。日本主要的錯誤*策是：

第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。日本*府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如*府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以后的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本*府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。

第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧*策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個“高度”。1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。這段時間里，房價日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復抵押和貸款，監督管理形同虛設，資金鏈無限拉長，杠桿作用無限擴大。但是市場轉折后立即就形成“中子彈效應”，一個被擊破，個個被擊破。日本大公司也不甘寂寞，在炒樓中扮演著重要角色，利用關系進行土地倒買倒賣，數量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。在此過程中*府很少的應對*策也嚴重滯后。大公司倒賣土地的情況一直持續到1992年*府增收94%重稅后才被迫停止。

泡沫破裂后許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最后成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建筑成為“爛尾樓”。建筑業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。日本的沉痛教訓應該在中國房地產發展進程中引以為戒。

對比1991年日本房價泡沫破滅以后房地產的走勢,分析中國未來房價的...

日本當年房價為什么崩盤？總結下來，無外乎幾點：炒房投機獲利超過正常企業利潤，導致大量資源流向房地產領域，加速了泡沫的形成；濫發基礎貨幣（對內）與升值壓力（對外）；人口結構發生變化……中國自古崇尚“居安思危”的理念，努力做到在危險還沒有到來時，就提前發現問題，將之在萌芽狀態就解決掉，以避免在未來某個時刻置身于危險之中。

中國樓市會不會崩盤呢？不妨對照一下日本。

從這幾年的情況來看，企業正常經營所獲利潤，別說能夠超過就是接近房地產的也寥寥無幾。

尤其次貸危機發生后，中國推出了4萬億的救市計劃，以此為基礎，地方*府推出了18萬億的救市計劃，即使剔除重疊的，規模之龐大也足以令世界觸目驚心。

為了籌集資金，許多地方*府強化了稅費征收功能，企業負擔加重，原本微薄的利潤變得更加微薄。

于是，有的老板關掉企業，把錢投入到了房地產領域。

這也正是次貸危機之下，全世界房價下跌，唯獨中國房價率先快速上漲的根本原因。

由于大量資源流向房地產領域，加速了中國房價的上漲，這種上漲形成的示范效應又吸引更多的資金涌向房地產，資金的持續流入為中國房地產戴上了一個華美的光環，而在這種光環之下，則是一個令人憂慮的前景：如果制造業的基礎松動，過于倚重房地產的中國，如何應對未來房地產波動甚至崩盤的隱憂？廣場協議簽訂后，日本*府為了刺激經濟發展，貨幣供應量每年超過10%。

信貸投放也持續放大，比如，1991年，日本銀行總貸款規模在當年國民生產總值中的占比高達90%，貸款大部分流入房地產領域。

中國在出臺經濟刺激計劃以后，信貸投放加快，僅2009年前9個月新增人民幣貸款就高達8.67萬億元。

我們無法知道到底有多少資金流向了房地產領域，但我們知道，存量住房幾乎被銷售一空，“地王”在全國各地一個接一個出現。

今年國內主要大城市前三季度土地出讓金已經超過2007年全年，上海在今年前9個月賣地收入達652億元，名列全國第一，北京緊隨其后，達571億元。

而2001年至2003年間，中國地方*府的土地出讓金收入總額也才9100億元。

再看一下人口因素。

日本二戰后的人口出生率一度達到33‰，這批嬰兒長大成家后形成對住房的強大需求，推動著房價的上漲。

但隨后，隨著經濟發展和生活的改善，人口出生率開始大幅下降，這成為加速日本房價崩盤的一個重要推手。

其實，中國的人口結構也在快速發生變化，只是這種變化被無情忽略了。

我們不妨看一下媒體報道的具體數據：根據北京市教委發布的統計數據，2000年是小學畢業生人數的高峰年，小升初人數為18萬人，到2001年減為17萬人，2002年減為15萬人，2003年是近年來小學畢業生減幅最大的一年，減為12萬人，2004年減至10萬人。

2005年減至8萬多人……如果把這組數據畫成曲線圖，人們很容易發現未來人口變化的趨勢是何等之明顯，何等之快速。

當人口結構在十多年后呈現巨變，中國支撐高房價的基礎在哪里？我此前說過，當人們的預期發生變化，大量被囤積的房源蜂擁到市場，誰有力量維持高房價泡沫及由此營造出來的虛幻的繁榮？而且，由于快速擴張，中國大城市的承受能力已經到達極限。

比如，人均水資源國際公認的警戒線是1000立方米，而上海的人均水資源僅150立方米，北京僅300立方米。

當城市遭遇最致命的發展瓶頸，房價還能獨立前行嗎？畢竟，我們不是生活在童話中。

房價連年上漲，遠遠超出了民眾的實際購買力，嚴重惡化了民生，使得許多人把擁有房子這種生活必需品定為人生的終極目標。

更重要的是，房地產已經成為消耗公眾財富的無底洞。

既得利益集團拼命渲染房地產發展帶來的好處，而對日積月累的隱患只字不提。

日本在房地產崩盤后，依靠技術和民富兩大基礎，尚能跌跌撞撞地在20多年低迷期中堅持下來，中國房價如果真的崩盤，我們能撐多久？別忘了，中國缺少日本當年的兩大支柱，民窮與技術落后的現實，注定中國承受房地產崩盤的能力是十分脆弱的。

這些問題，真的應該冷靜思考、認真對待了

91年日本房地產崩盤，平均房價降低了多少？

中國的房價會不會想1991年日本那樣~！大幅度降價呢？？？

不會我想你一直聽說過一個詞叫通貨膨脹，過去一年中國房價上漲就是通貨膨脹造成的，是實實在在的上漲，國家發了太多鈔票會造成物價上漲，房屋價格對通貨膨脹非常敏感。

這也是解釋了為什么過去一年國內的房價都漲，理由很簡單，我們中國1萬億的經濟刺激計劃其實簡單的說就是把1萬億里面的大部分錢拿去放貸款，讓流通性不好的企業得到周轉，這些企業很多都是房地產企業，至于說怎么解釋房價上漲這個就很好理解了，貸款都是有利息的，利息是憑空生出來的貨幣，是要中央銀行印出來的，雖然我們的1萬億經濟刺激不是實質的貨幣流通，而且最后是會被收回去的，但是這1萬億產生的利息最后還是會被變成貨幣來流通的，所以可以用經濟學里的通貨膨脹預期來解釋，通俗解釋就是因為大家都知道未來會有一筆錢進入貨幣市場，所以對未來可見的通貨膨脹很快就反應到了房價上，所以我身邊的朋友都會說去過的一年不是房價漲，準確的說是手里的錢不值錢了。

以上解釋了為什么中國的房價漲，只要中國接下來沒有通貨緊縮，你就不會看到房價大幅下跌。

接下來我想說的是日本其實房價漲跟通貨膨脹一點都沒有關系，完全只是因為投資過度了。

導致房價漲有很多因素，我覺得在這里可以細細回味一下。

85年美元對日元1比250。

但是美國金融危機后因為股市慘淡，失業率高，所以施壓日元升值，原因很簡單，因為日元升值可以緩解美國的失業率，而且相對的美股對日本人來說也更便宜，更適合投資了，所以日本同意升值后大筆大筆的海外貨幣買進日元，投資地產和股票，加上日元短期升值的太快打擊了出口行業，再加日本融資成本太低，本地企業也更多的進行融資投資地產和股票，看到這里你可能覺得通貨膨脹一定非常高，但是有一個日本特色你忘了，那就是資源稀缺，一切都要靠進口，但是既然貨幣升值了他們的進口成本也就低了，所以你看日本的通貨膨脹在房價上漲前的85年是0，在房價最高的時候的91年也才3%可以說日本的房價上漲只是因為投資地產太多了，跟通貨膨脹沒有關系。

至于房價為什么后來跌了我覺得用流通性枯竭來解釋是最好了，因為股價房價都漲這么多了，熱錢想走就走了，本地的流通性也支持不了很久，跌是應該的，再看看今天的美元對日元1比932國國情不同，我覺得不太適合放在一起比。

所以我覺得中國房價漲的有理，也不會大跌寫了這么多希望能幫上忙^_^

91年日本房地產崩盤,平均房價降低了多少？

戰后50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。

上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次于美國的世界第二大強國。

日本的貿易和制造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無“招架之力”。

日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，占世界外匯儲備的50%。

日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。

彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。

日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。

伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。

日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。

日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰后一片廢墟上建立起來。

伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰后初期猛漲了10000倍。

但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。

實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有后來5年時間中執行的一系列錯誤*策，泡沫破裂還是可以避免的。

1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。

在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。

由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎于客觀原因。

日本主要的錯誤*策是：第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。

1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。

之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。

日本*府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%,1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。

但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如*府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。

1985年以后的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。

在此過程中日本*府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。

第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。

在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。

為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。

1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。

這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。

尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。

1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。

為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧*策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。

可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。

日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。

當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。

無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。

股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個“高度”。

1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。

1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。

這段時間里，房價日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。

人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。

人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。

銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復...

日本91年房地產崩盤具體是怎么回事？

沒有任何影響。

現在說不會崩盤的無非以下幾種論據：第一：*府是最大開發商，但是可以告訴你，*府只是最大受益人，并非開發商，收手只是時間問題，一旦找到新經濟增長點（比如IT一樣的新興行業），放棄房屋這種敏感的民生話題只是時間問題，09年末的緊急中經會議已經強烈釋放了這個信號，7.5萬億甚至更多投入到新興發動機的尋找工作中。

之所以還是暫時不放棄房地產行業，很明顯，還沒有找到新出路。

沒有任何一個*府會傻到冒著拉美化的風險搞經濟。

山西煤炭收回國有就是先例，時機到了，放倒幾個商人不是大問題。

第二：銀行是最大的受害者（所謂跌了不還貸怎么辦）。

持這種觀點的人士無非是寄望于，銀行提供了個人支付首付外的其他房屋價款。

這完全是種誤區。

除了那些零首付的人士，基本可以放棄這個愚蠢的想法。

因為不論多少，30%也好，40%也好，個人是支付了自己的鈔票在先才有可能從銀行貸到差額款項，但是銀行和房屋銷售方之間是100%支付嗎？回答是否定的，只是“轉賬”，錢款還控制在銀行手中，銷售方不可能扛著100%的鈔票滿街跑，被放倒拋棄的那天，銀行非但一分錢不會損失，作為第一債權人，不但可以控制這個風險，還可以從拒絕還貸的人士手里收回房屋第二，第三次出售，賬面虧空總是可以補足的。

抵押貸款這個事物到今天已經700多年的歷史了，并沒有任何一家銀行因為不還貸而倒閉，美國那些因為貸款出了問題的銀行是信用貸款，給融資造成了杠桿泡沫，跟抵押貸款2回事哦。

同時，也正因為這30%或者N%，證明了另外一個問題，實際安全房價就是現在的30%，只要收回30%，銀行是保本不虧的。

第三，購房人不接受，鬧事。

怎么可能，誤區太大了。

在城市里，房改房，*策房的持有者是大多數，商品房的持有者是小比例的，很多商品房持有者也是變賣了前者加了很少的錢轉換的商品房。

真正虧損的只是很少一部分人，興不起風浪，反而在“民意”的借口下很容易淪為窮人的斗爭目標，被再利用一把。

現在分房，集資建房并沒有停止，你買比如1萬一米，很多人買幾千塊而已，不會有損失。

只是名義價格下降而已。

第四，官員的利益受損。

更是無稽之談，上千萬的別墅你買那是上千萬一分錢不能少，很多官員，紅頂商人，相關利益人購買幾十萬足矣，跌去一半又如何，錢財無損，還能騙個好名聲，何樂不為。

第五，地方*府土地財*，這是真正的和中央在博弈，不過好在中央集權的國家，真動起手來，換人就是了。

反正那些錢又不能直接揣到任何一個地方官的口袋里，想別的法子就是了。

第六，造成經濟連鎖反應。

那你可以反過來想想，沒有貨幣化房屋的時候，經濟有沒有崩潰，只要工農業沒有收到本質的打擊，經濟維持向好是沒有問題的，而繼續維持房屋業的價格，正是摧毀這些國本的做法。

沒有任何一個國家肯長期這么干下去。

第七，城市化進程的誤區。

認為城市化是把中國建設成北京，上海，廣州幾個城市，把人都弄來。

恰恰相反，*府說的城市化是把現在落后的地區建設成新興村鎮，或許存在短期的房屋炒作抬價行為，但是長期看來，這張餅攤薄后，緩跌的趨勢非常明顯。

第八，地王頻出，怎么可能崩盤。

正是因為這個“頻出”，才預示了*府的英明，先看看地王都是什么企業拿到吧，國企吧，那就是建立了所謂的安全緩沖帶。

跌與漲的主動權被收到*府手里去了。

如果都是私企，民企拿到地王那才是要暴漲的前兆。

*府這么做2手準備，如果可以繼續高價賣，就高價出售，何樂不為，如果不可以延續或者找到了新出路，就打壓，國企的后門反正通著銀行的前門，無所謂債務問題的。

這倒是只有我國可以使用的利器。

做平帳目就是了，不會少什么，兩邊的利益都占盡了。

其他比如游資，外資什么的都不值一哂，扔在中國經濟這條大船里，一個角落而已。

另外，中國人的收入儲蓄比較高，雖然錢不多，抗風險能力還是不差的，這點比美國，歐洲人強一些，只是后續保障差一些，自己給自己保障就是了。

說了很多，是作為有房者的看法而已，其實對于每個個人，實際對于任何經濟事務的態度，建議你都應該持有多少錢辦多少事的態度，不要把所有的財富放倒一個籃子里，你可以考慮多種方式減少經濟變化對自己生活的影響，比如增加儲蓄，余錢才拿出來買房，買股票，賣古董什么的。

而且，儲蓄外第一理財方式是投資實業，絕不是投資磚頭瓦塊。

希望你多考慮這方面。

日本90年代房價暴跌有哪些征兆

90年代日本房價暴跌主要征兆是寬松的貨幣*策、銀行利率下調、超低利率發放貸款、全民買房、搖號買房、地價飆升等等。

90年代日本房價暴跌問題，對當前正處于中美貿易爭端環境下，各地樓市瘋長的現實來說，值得大家冷靜下來好好思考下，看看過去走過的路，分析未來樓市何去何從。

因為，日本樓市的暴漲暴跌，并不單純是日本國內的問題，其后是復雜的國際沖突背景。

主要征兆表現如下： 1、日元大幅升值打擊了日本的出口企業，日本*府為了支持企業維持高出口額，減輕企業債務，采取了寬松的貨幣*策。

2、連續5次下調利率，從1985年的5%降至1987年的2.5%，貨幣供應量連續四年超過兩位數增長，造成國內市場流動性大量過剩。

3、降低利率保住了日本企業的生產和出口，企業掙得的外匯源源不斷地涌入日本的銀行。

為了擴大營業利潤，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發放貸款。

4、相對于一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險較低，于是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。

來自銀行的大量貸款流入房地產市場開始推高房價。

1987年，東京的房價漲了53%。

那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。

而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。

5、1987年，東京某團地商品房搖號抽簽式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700。

6、熱錢涌入導致股價和房價快速上漲，從而吸引更多的國際資本進入日本投機，日元繼續升值，股市房價繼續上漲，泡沫越吹越大。

7、銀行貸款和熱錢同時涌入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。

1989年日本地價攀升至2137兆日元，而1998年末最低時候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當于1989年日本國民生產總值的2倍。

當時有個笑話是僅東京23區的地價就可以買下整個美國。

8、1989年東京銀座5丁目鳩居堂前，當時國土交通廳公布的土地公示價格1平米1億1千萬日元，折合97萬美元，這也是當年獲吉尼斯世界紀錄的全球最高地價，現今價格4000萬日元，跌了差不多有2/3。

擴展知識：房價暴跌后的危機 1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。

日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。

日本*府也意識到了經濟泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的“基本農田制度”和“科技興國”兩項基本國策。

于是，日本*府突然收縮貨幣*策。

一是短期內上調利率。

央行在1989年5 月將維持了 2 年多的超低利率從 2.5%上調到 3.25%，之后連續 4 次上調，到 90 年8月達到 6%。

二是*府突然強制收緊信貸，控制對房地產信貸總量。

1991 年商行停止了對房地產的貸款，M2 增速從 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也遠遠低于當年名義 GDP 增長率 6%的水平。

宏觀調控*策力度過猛，泡沫迅速破滅。

首先刺破的是股票市場泡沫。

1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。

當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

股票價格大幅下跌，信貸規模下降，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。

公司破產導致其擁有的大量不動產涌入市場，頓時房地產市場出現供過于求，房價出現下跌的趨勢。

與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。

1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本*府出臺雪上加霜的“地價稅”*策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。

在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大于求”的時代。

幾種因素疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。

而在泡沫時期房價遠高于全國平均水平的三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的價格也跌得最慘，跌幅超過了全國平均水平。

自1990年泡沫破裂以來，日本全國的平均房價連續16年呈下跌趨勢。

從1990年至2006年，全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平；企業大量破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家，日本就業壓力空前，工資低、工作時間長幾乎成為日本頑疾，于是啃老族率先在日本流行。

參考資料：《鳳凰財經》——中國樓市似日本90年代，房價暴跌會發生什么？

1991年日本房地產市場崩盤后影響哪些行業

中國樓市的崩盤，我認為具有偉大的戰略意義。

第一、縮小了貧富差距工薪階層往往只有一套房，有錢人往往有幾套、十幾套、甚至幾十套房。

樓市崩盤、房價暴跌，對于自住房來說沒有任何影響，但是對于投資房來說卻意味著資產的大幅度縮水。

無形中1991年日本房地產市場崩盤后影響哪些行業

90日本經濟危機

20世紀30年代以后的60年間，世界房地產領域基本上沒有出現大的波瀾，但進入90年代后，日本的房地產泡沫再度震驚了世界，并由此引發惡劣轟動世界、撬動日本的90日本經濟危機。

20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融*策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。

美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。

從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。

受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。

他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。

當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。

到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。

一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

所有泡沫總有破滅的時候。

1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。

到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。

這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財*危機。

受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

東南亞、香港房地產泡沫：香港業主平均損失267萬港元繼日本之后，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。

20世紀80年代中期，泰國*府把房地產作為優先投資的領域，并陸續出臺了一系列刺激性*策，由此促生了房地產市場的繁榮。

海灣戰爭結束后，大量開發商和投機者紛紛涌入了房地產市場，加上銀行信貸*策的放任，促成了房地產泡沫的出現。

與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。

遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。

在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處于全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。

隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經濟嚴重衰退。

當年日本房地產市場大崩盤是怎么回事？

1985年＂廣場協定”簽訂后。

日元大幅升值，從1985年的241:1變到1995年的94:1，由于日元的升值，以日本貨幣計價的資產收益率提高，大量外資涌入，由于日本是以出口為導向的國家，日元升值對其影響重大，為保持國民經濟的增長，日本主要采取了擴內需的財**策，下調銀行利率，由于利率長期偏低，貨幣供應量增長超過10%，大量貨幣不是投入到生產領域而是成為不動產投資，炒作的動力。

1986年日本土地價格陡然上漲，東京都中心地區商業用地價格變為1983年的350%，住宅價格增長300%并一直持續到1991年，1990年日本土地總值達15萬億美元，比美國土地資產總值多4倍，相當于當年日本GDP的5倍多，與此同時日經指數翻了兩倍多，股票市值從224.2萬億日元增加到890萬億日元，增加了4.7倍，是當年名義GDP的2。

23倍。

1989年日本銀行上調貼現利率，金融市場呈現收縮局面。

股價地價暴跌，1992年日經指數相比1989年最高峰下降了62%，房地產價格從1991年開始下滑，以1983年為基準，商業用地價格從最高峰的350%下降到96.3%，住宅用地從300%下降到135.4%由于泡沫的破裂，日本經濟受到重創，一直低迷不振。

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