榮觀房產網計算房地產現值
1. 如何計算20年前的房子的現值
怎么說樓主呢？看這問題問的，如果房產估價有這么簡單和容易只根據一個先期價格就能算出現在的價格那資產評估的事情就太好做了。
如果沒有一丁點任何損耗，而且地價也是保持在二十年前的水平，那么當然只需要根據通貨膨脹率來計算，比如人民幣20年來貶值100%，那么現價就是15萬元。問題是房子怎么可能不損耗？損耗的程度也視情況而定，同樣的房子人家四面墻完好，你的只剩下3面墻，這可能一樣的價格嗎？還有所處的地段，比如上海浦東，29年前還是不怎么知名，現在是鉆石地段，一棟20年前造價的房子留到現在還沒有拆，估計7千5百萬都要了。
2. 如何計算20年前的房子的現值
怎么說樓主呢？看這問題問的，如果房產估價有這么簡單和容易只根據一個先期價格就能算出現在的價格那資產評估的事情就太好做了。
如果沒有一丁點任何損耗，而且地價也是保持在二十年前的水平，那么當然只需要根據通貨膨脹率來計算，比如人民幣20年來貶值100%，那么現價就是15萬元。問題是房子怎么可能不損耗？損耗的程度也視情況而定，同樣的房子人家四面墻完好，你的只剩下3面墻，這可能一樣的價格嗎？還有所處的地段，比如上海浦東，29年前還是不怎么知名，現在是鉆石地段，一棟20年前造價的房子留到現在還沒有拆，估計7千5百萬都要了。
3. 想請教一下房地產估價的計算程序,就是房產每平方米的價格具體是如
目前常用的方法有三種：
一、市場比較法
選取擬評估的物業周邊的相類似的同等物業的成交5個左右，將其折算至同時期、同等裝修水平、同等朝向等等，然后計算其折算后平均價格作為該房產的價格。
二、收益法
將你所選取的物業在未來法定期限內，所能帶來的租金收入按照一定的折現率求取現值和。就是房產的價格
三、成本法
重建該套房屋所需成本減去折舊后，就是這套房子的價格
不太清楚你所說的是什么類型的房地產，一般來說住宅適合第一種方式，商鋪類適合第二種方法，廠房啊或者周邊較少成交案例的適合第三種
4. 房地產估價計算題 緊急 謝謝~~~
（一）審題
(1)明確估價對象，考慮方法選用。根據題中介紹，這是一宗經過出讓取得土地使用權的土地，現狀土地上建有建筑物——辦公樓，并且在出租，有收益。估價對象為土地，不包括建筑物部分。適合選用收益還原法。
(2)明確估價時點。要求估價時點為2006年11月1日，與土地使用權取得的時間存在5年的時間差。
(3)明確價格類型。要求評估土地的市場價格。
(4)了解資料內容。題中給出了土地面積、建筑面積；房地合一的辦公樓的租金收入、押金、費用、押金收益率；有關建筑物的耐用年限、重置價格、建筑物還原率；土地還原率等。沒有直接給出土地收益的資料，需要在計算土地收益的基礎上來運用收益還原法。
（二）解題思路與方法選擇
1.方法選擇
分析估價對象，這是一宗房地合一的房地產共同產生收益，而評估其中土地價格的案例。有收益的房地產一般適用收益還原法。題中沒有關于估價對象土地的成本、市場上類似土地的交易樣本等資料，有跡可尋的只有從房地合一的收益中分離出土地收益。所以，最終的土地估價方法應選用收益還原法。
2.解題思路
(1)根據辦公樓出租資料求取房地合一的房地產共同產生的純收益。
(2)計算建筑物部分產生的純收益。
(3)從房地合一的房地產共同產生的純收益中扣除建筑物的純收益，分離出土地純收益。
(4)計算剩余使用年限下的土地收益價格。
（三）公式與計算步驟
1.本題應用的主要計算公式
房地年純收益：房地年總收益—年總費用。
建筑物年純收益：建筑物現值*建筑物還原率
土地年純收益：房地年純收益—建筑物年純收益
有限年期土地價格=土地年純收益/土地還原率[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數]
2.計算步驟
(1)計算房地年純收益、房地年總收益。該辦公樓出租，除租金外還收取押金，因此年總收益中還應該包含押金的年運用收益。
年租金收益=月租金收入*12月=30*12=360（萬元）
押金年運用收益=押金*押金收益率=60*5%=3（萬元）
年總收益=年租金收益+押金年運用收益=360+3=363（萬元）
計算房地年總費用。
年總費用=月平均費用*12月=15*12=180（萬元）
計算房地年純收益。
房地年純收益=房地年總收益—房地年總費用
=363—180=183（萬元）
(2)計算建筑物年純收益、建筑物現值。該辦公樓建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已經過了5年，殘值率為0。
建筑物現值=重置價格*建筑面積*剩余使用年數/耐用年限
=4000*2500*(50-5)/50
=900（萬元）
建筑物年純收益：建筑物現值*建筑物還原率
=900* 8%=72（萬元）
(3)計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益—建筑物年純收益
=183—72=111（萬元）
(4)計算土地總價格。該宗土地是2001年11月1日經過出讓獲得50年使用權的，至2006年11月1日已經過了5年，剩余使用年限為45年。
土地總價格=土地年純收益/土地還原率*[1-1/(1+土地還原率)剩余使用年數]
=111/6%*[1-1/(1+6%)50-5]
=1715.6（萬元）
(5)計算土地單位面積價格
土地單位面積價格=土地總價格/土地面積=1715.6*10000/1000=17156（元/平方米）
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