房地產成本管控體系

1. 房地產全成本體系

房地產全成本體系

1. 房地產完全成本如何核算

房地產完全成本如何核算：

1、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

2、鋼筋：40~75KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160~300元/平方米；

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合100~165元/平方米；

4、砌體工程：60~120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；

5、抹灰工程：25~40元/平方米；

6、外墻工程（包括保溫）：50~100元/平方米（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達300~1000元/平方米；

7、室內水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些）；

8、屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；

9、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.25~0.5平方米（與設計及是否高檔很大關系，高檔的比例較大），造價90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米；

10、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30~150元/平方米（與小區檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）；

11、地下室（如有）：增加造價40~100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；

12、電梯工程（如有）：40~200元/平方米，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關系，一般工程約為100元/平方米；

13、人工費：130~200元/平方米；

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米；

15、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70~150元/平方米；

16、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5~8%：約60~90元/平方米；

17、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產廠棚與其它生產用房）：30~50元/平方米；

18、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：10~30元/平方米；

19、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90~180元/平方米；

20、上交國家各種稅費（總造價3.3~3.5%）:33~70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。

以上沒有算精裝修，一般造價約為1000~2000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。精裝修造價一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。

21、設計費（含前期設計概念期間費用）：15~100元/平方米；

22、監理費：3~30元/平方米；

23、廣告、策劃、銷售代理費：一般30~200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；

24、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70~100萬/畝，容積率一般為1.0~2.0，故折算房價為：525~1500元/平方米，市區中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：1500~3000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價；三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100~500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；

25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標準都不一樣。

2. 房地產完全成本如何核算

房地產企業的成本主要是通過“開發成本”科目來歸集，分為：一、土地成本，核算土地出讓金的金額；二、土地開發成本 1、為取得土地支付的拆遷補償費等， 2、前期工程費， 3、建筑安裝工程費， 4、基礎設施工程費， 5、公共設施配套費， 6、間接費用。

###費用進入管理費用，財務費用，銷售費用開發成本進土地開發成本，前期開發費，建筑安裝成本，基礎設施成本，開發間接費用等###成本可以根據總的開發成本*（已售面積/總面積）核算，費用類一般是銷售費用，管理費用，財務費用，這和其他企業都是一樣的。

3. 如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系

如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系類別：我的文章評論（1）瀏覽（175） 2010-07-09 07:45 標簽：如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系對于房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰略角度優化成本結構。

成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本后評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規范基礎之上的對開發過程的每個環節的成本控制的知識與經驗的傳承，從戰略角度所進行的成本優化則往往是伴隨著公司的重大戰略措施，如根據客戶細分而進行的產品標準化、戰略采購等。

一、目標成本管理體系所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃，目標成本是項目在開發過程中成本控制的依據之一，也是編制成本責任考核指標的基礎文件。由于房地產企業自身的特點，地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。

在實際操作中，最關鍵的是目標成本核算對象的劃分及目標成本結構與財務等銜接。其中目標成本的核算對象的確定與劃分應滿足成本測算、便于成本費用的規集、便于成本的及時結算、適應成本監控四方面要求。

為了減少重復勞動，應注意目標成本結構與財務結構的銜接，具體要考慮6個方面： 1. 財務和成本核算科目統一，可以根據實際需要進行來調整。 2. 項目合同付款管理與總帳的一致，減少重復的勞動，提高效率。

3. 總帳與結算系統的一體化，方便現金的管理。 4. 以動態成本為基礎的年度成本結算方式，做到動態成本與核算成本的一致。

5. 方便全項目動態成本管理，準確控制項目的成本。 6. 方便編制項目的資金計劃，提高資金計劃管理能力良好的目標成本管理貫穿于項目的規劃設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計等設計全過程，具有以下四方面的作用： 1. 提供規范的目標成本測算結構，避免漏項。

2. 統一測算口徑，方便多方案對比分析和最終決策。 3. 直接引用成本經驗系數，大大提高測算效率。

4. 借助成本測算數據，使個專業部門有理有據參與設計優化工作。二、責任成本管理體系目標成本制訂以后一定要將成本逐項分解到部門，并建立控制的標準。

在制訂目標時，要按細項列出清單并劃分責任部門，通常建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。

“責任成本體系”的目標是明確專業職能部門的成本管理職責，并借助技術經濟指標反饋、考核評價其職責履行情況。“責任成本”回答的是在“成本管理相關業務”中誰來做、做什么的問題。

誰來做？我們有哪些崗位與成本控制有關？做什么？這些崗位分別對哪些成本控制指標負責？怎么負責？如何評價？ “責任成本體系”包含四大要素，即責任范圍、責任部門/相關部門、評價指標、評價部門。完成上述四要素的定義，我們就可以建立起責任成本體系的基本框架，從而在“組織架構”的層面保證目標成本的順利執行。

落實責任到崗位，落實責任到人，最大程度的減少“目標與執行脫鉤”現象的出現，真正做到“權責明晰，有據可依” 三、動態成本管理體系由于市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理，而要進行有效的動態管理，必須建立詳細的和可操作的動態成本信息系統以及保持動態的監控。如何實現動態成本的測算？——一個中心，三條主線動態成本=合同性成本+非合同性成本+待發生成本。

合同性成本是動態成本中變動性最大的部分，其“高變動性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“*府報批報建費用”等，則相對容易控制。

正是因為工程合同的不確定性，導致了成本控制的復雜性，反映在實際業務中，就表現為“變更黑洞”、“款項超付”等成本失控現象頻頻出現。所以，我們在成本管理中必須“以合同為中心”，建立動態成本臺賬。

三條主線：“動態成本”、“實際發生成本”、“實付成本”。“動態成本”反映任意時段項目的綜合成本及結構分布；“實際發生成本”指的是項目當前已審定的工程量，與“動態成本”對比可反映出項目整體進度；“實付成本”指的是實際已支付的款項，與“實際發生成本”對比反映出款項的支付進度，包括應付、實付的情況。

這三條主線可以很好的反映項目成本執行的全貌。四、項目后評估體系提高成本預測的準確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過后評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工并在結算完成后要進行項目的后評估，主要從以下幾方面評價： 1、比較項目結算成本與可行性研究時的預。

4. 如何建立以目標成本為核心的房地產成本管理體系

3. 總帳與結算系統的一體化，方便現金的管理。 4. 以動態成本為基礎的年度成本結算方式，做到動態成本與核算成本的一致。

2. 統一測算口徑，方便多方案對比分析和最終決策。 3. 直接引用成本經驗系數，大大提高測算效率。

5. 怎樣進行房地產成本管理

最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：柏相臣成本管理要點成本分析和控制直接關系到房地產開發企業的開發成本和利潤空間，如何做好成本控制關系到房地產企業的生存和發展，因此每一個房地產企業都會重視成本控制。

房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的，增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力。

成本監控的任務是：遵守國家有關法規*策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。成本管理過程是：施工成本管理貫穿項目開發的全過程，包括項目決策階段、項目實施階段、項目使用階段；具體成本控制管理要做到事前控制、事中控制、事后控制三大階段。

立項環節的成本控制根據項目開發方式的不同而有所區別。該環節由于有國家多項法規*策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。

項目部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目部來承擔。2、（2）(5)其次，造價人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項的概算指標，將建安部分的投資嚴格控制在投資估算的范圍以內，不發生超額現象。

由于各專業的設計人員不可能做到百分之百的準。