榮觀房產網如何拓寬房地產營銷渠道
1. 房地產新客戶拓展渠道和方式
1、對能源、資源類行業客戶的深入挖掘此類人群往往是購房大戶。
2、堅強散售，深入社區宣傳，引導手有余錢的東家。3、找準“帶頭大哥”，滲透進“礦老板”的圈子，擴大在圈子中的影響力，就會吸引大批購房者。
4、長期駐扎山西、內蒙、河北等地，建立“晉察冀”革命根據地，深入挖掘客戶資源。找準客戶，摸清需求，長期維系，精確制導。
深入各大社區、寫字樓進行信息的宣傳滲透大客戶組瞄準的是大客戶單位以及其他可能發展為大客戶單位的普通機構通過信息宣傳和活動組織發動他們到項目現場實現成交物業組則發揮順馳物業管理當時天津30多個小區的資源充分利用物業公司力量形成聯動讓物業公司在所管理小區內展開信息滲透以及組織活動為項目輸送大量客戶聯動組利用順馳不動產大量三級市場連鎖門店的渠道優勢讓三級市場門店銷售人員推薦有效客戶形成二三級市場聯動的局面外賣場組主要是指項目設立的分售樓處。支持保障組則是負責客戶資源部的內勤工作同時挖掘客戶資料庫為業務組提出可行性建議提供精確制導的客戶資源方向。
其中非常著名的案例：從2004年12月份2005年3月份順馳天津“太陽城”項目客戶資源部的《操作手冊》來看順馳整個渠道拓展體系如何運作以保證項目高目標的實現。順馳天津太陽城項目是一個占地2700畝的大盤該項目位于天津河東區的邊緣地帶配套和人氣都相對不足。
順馳在操作這個項目的時候又是一貫的高銷售指標包括去化量指標和價格指標都遠遠突破該片區的價值體系按常規的坐銷手段肯定是不行的順馳的“渠道拓展”綜合行銷、分銷、傳銷的形式發揮了重要的威力。從上面的《操作手冊》可以看出首先每月都要明確的銷售產品目標和客戶目標然后再根據這個去確立工作方向。
每個月賣什么、賣給誰、怎么賣是必須要清晰的。其次每個部門聚焦目標的實現各司其職發揮其各自的渠道威力真正的深入市場細分客戶把工作做深、做透。
順馳如此強大的渠道能力有其先天的資源優勢就拿天津市來說順馳物業管理30多個小區物業公司構成一個強大的渠道網絡順馳不動產在天津擁有200多家二手房連鎖店也是一個極佳的網絡資源。這些資源一般的開發公司并不具備但是如果樓盤突圍的需要完全可以整合外部的資源。
例如上海金地就曾整合中原地產在上海的三級門店渠道實行二三級市場聯動另外很多物業公司也是完全可以洽談合作的。還有銀行、汽車銷售公司、各種客戶俱樂部等渠道資源都可以進行外部整合。
總之只要深入市場很多的渠道都可以拓展利用最終打一場漂亮的攻堅戰。總之面對高目標、高難度的樓盤銷售實行“渠道拓展”是非常有效的。
在國內地產銷售界稍有名氣的香港泰盈地產號稱“刀鋒營銷”其在操盤的時候注重直銷直銷員遍布各個區域派發單張。比起順馳的渠道拓展系統雖然粗糙許多但相對初級階段的單純坐銷來說也賺得了不少加分。
對一個國家*權來說向來有所謂“打江山”和“守江山”之分。如果說“渠道拓展”是打江山“關系營銷”則屬于守江山。
在房地產營銷中二者具有同樣重要的地位。
2. 怎么做好房產渠道
一、房地產直接營銷渠道
1、直接營銷渠道的優點
(1) 房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。
(2) 產銷直接見面，便于房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。
2、直接營銷渠道的弱點
(1)一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。
(2)房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。
二、房地產間接營銷渠道
房地產發展商把自己開發的房地產商品委托給中間商如房地產代理商銷售，稱為房地產間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的“第三種”營銷渠道越來越被發展商所重視并積極嘗試。
1、間接營銷渠道優點
(1) 有利于發揮營銷專業特長。房地產中間商如代理商往往集中了市場調研、廣告文案設計、現場銷售接待等各方面的營銷人才，便于從專業上保證發展商開發的房地產商品銷售成功。
(2) 有利于發展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發、工程方面的工作。
2、間接營銷渠道弱點
(1)我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發利潤。
(2)如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會“得不償失”。發展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內幫助發展商取得更高的銷售利潤，這樣即使利潤分流也理所當然。
三、“第三種”營銷渠道
由于房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以業內人士探索第三種渠道，如聯合一體銷售。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入，代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在于發展商和中間商真誠相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業素養和優良的職業道德。
3. 怎么做好房產渠道
一、房地產直接營銷渠道
1、直接營銷渠道的優點
(1) 房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。
(2) 產銷直接見面，便于房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。
2、直接營銷渠道的弱點
(1)一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。
(2)房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。
二、房地產間接營銷渠道
房地產發展商把自己開發的房地產商品委托給中間商如房地產代理商銷售，稱為房地產間接營銷渠道。間接營銷渠道和以下所述的“第三種”營銷渠道越來越被發展商所重視并積極嘗試。
1、間接營銷渠道優點
(1) 有利于發揮營銷專業特長。房地產中間商如代理商往往集中了市場調研、廣告文案設計、現場銷售接待等各方面的營銷人才，便于從專業上保證發展商開發的房地產商品銷售成功。
(2) 有利于發展商集中精力，緩解人力、物力、財力的不足，重點進行開發、工程方面的工作。
2、間接營銷渠道弱點
(1)我國目前的房地產中間商良莠不齊，專業素養和職業道德水準差異很大。如果一些房地產發展商被一些專業素養和職業道德低下的中間商花言巧語所迷惑，放手讓他們代理銷售，往往會增加時間成本，減少項目開發利潤。
(2)如果代理商銷售業績和發展商自己銷售預計的業績基本持平，在這種情況下發展商支付的銷售費用會“得不償失”。發展商支付給代理商銷售費用如傭金的初衷，是希望代理商能在較短的時間內幫助發展商取得更高的銷售利潤，這樣即使利潤分流也理所當然。
三、“第三種”營銷渠道
由于房地產直接營銷渠道和間接營銷渠道優點和缺點共存，實際操作中房地產商和中間商的配合也存在著種種問題，所以業內人士探索第三種渠道，如聯合一體銷售。房地產發展商對銷售也有較大的關注和投入，代理商則發揮自己的特長作全程深度策劃，優化營銷渠道。聯合一體營銷渠道的建立旨在集中發展商和代理商的優勢，避免單純直接營銷和間接營銷的不足，其成功的操作關鍵在于發展商和中間商真誠相待，利益共享，并且依賴于中間商高超的專業素養和優良的職業道德。
4. 教你如何解決房地產銷售渠道的核心問題
在這個過剩經濟的時代，好酒也怕巷子深，營銷成為每一個企業關注的話題，營銷中最重要的是銷售渠道，有所謂”渠道為王”之說。
什么樣的渠道規劃適合企業呢？渠道規劃的依據是什么。為什么同一個行業不同的企業，銷售渠道規劃的情況不同？到底是要自己開辦分公司，還是要借助當地總經銷的力量？到底是用獨家分銷還是用小區域獨家代理？以上所有的問題都是企業的渠道決策，在決策時要把握住三個核心問題：經銷商追求的和企業追求的不一致，在企業發展的不同時期需要什么樣的經銷商，也就是渠道由誰來做的問題；有什么做市場的方法，也就是怎么做渠道的問題；渠道建設是企業的重要投資，也就是渠道成本是多少的問題。
1、渠道由誰來做？ 隨著零售終端談判力量的逐步增強，廠家品牌的地位的逐漸增高，消費者逐漸理性化，經銷商在當地的市場地位越來越微妙。很多經銷商都清楚地知道，作為中間渠道的經銷商，在未來的市場夾縫中生存將很艱難。
因此每一個經銷商都面臨眼前怎么賺錢，今后怎么發展。下面用一個需求矩陣來說明不同經銷商的不同心態和經營理念： 高A B C D低 低 短期發展 高 A象限的經銷商：重視長遠發展，忽視短期利益。
對于企業來說，最好的是選擇A象限的經銷商作為客戶，如果企業的發展前景比較好，客戶追求和企業共同發展，追求遠期利益，短期利益只要得到適當的滿足就可以了，企業付出的代價也不會很大。但是正因為這樣的客戶追求長遠的發展，因此學習性也比較強，企業要能給客戶帶來新鮮的知識和經驗，真正幫助客戶成長，同時企業的未來是美好的，否則客戶會感到和企業合作沒有提升，很可能把企業“淘汰”。
B象限的經銷商：重視長遠發展，重視短期利益。這樣的經銷商是長遠利益和短期利益都要兼顧的，可以說是一個完美主義者。
往往會對上家提出一些不切合實際的要求，和這樣的經銷商合作要引導對方看到和企業合作的長遠利益，而把對短期利益的追求轉化到其他的企業上面去。 C象限的經銷商：忽視長遠發展，忽視短期利益。
這樣的經銷商是沒有追求的人，把生意當作兒戲。我們的一個客戶就是這樣的，老公看她沒有事情做，就投了40多萬，在通信市場開了批發手機的檔口，別的檔口9點鐘上班，她的檔口9:30上班，別的檔口給零售店送貨，她的檔口讓零售店來提貨，賺錢與否她也不著急。
所以這樣的經銷商可能由于激情，在一段時間配合比較好，但是長遠來看，只能是放棄。 D象限的經銷商：忽視長遠發展，重視短期利益。
這樣的客戶現在是大多數，只要現在有錢賺就可以，不考慮長遠的發展。哪里便宜就從哪里進貨，不理睬廠家的所謂“竄貨管理”等規定。
他們主要和上家談價格、談返利、要*策，而不是怎樣來擴大這個市場。如果你說：“我們聯合搞一個促銷活動吧。”
他會對你說：“還不如把費用打到價格里，降價好了。”勉強執行了活動，很可能把活動的獎品扣下。
所以這樣的客戶只有短期合作的價值，如果短期的激勵到位，這樣的客戶可以創造出銷售奇跡，企業在以后的合作過程中要不斷改變這樣經銷商的觀念，使他符合企業的發展趨勢。 企業選擇合適的經銷商還要注意企業的發展階段，不同發展階段的企業選擇經銷商的標準是不一樣的。
這個就是所謂“打江山是一批人，坐江山是另外一批人。” 在企業的孕育期和高速成長時期，企業是靠找到一個市場空缺，或者是擁有一種新產品，這個時候企業需要的是快速占領市場，進行資本的原始積累。
因此這個時候選擇的經銷商往往是D象限的經銷商，企業采取的銷售*策是現在被很多營銷界人士所不屑的“做大戶”，企業給出去大量返利，比較低的價格。任憑這些追求短期利益的經銷商在市場上開路，拼殺。
在企業的成熟期，企業的市場地位已經確定，產品已經成為暢銷產品。產品的銷售主要是靠消費者的指名購買，而不是主要靠市場的推力，企業的利潤已經降低，不可能給出來高返利和低價格。
這個時候企業要規范市場，要選擇A象限的經銷商，這樣企業要強化自己的核心優勢，向客戶輸出管理、輸出文化，帶領客戶長久發展。 綜合上述經銷商的四種心態和企業不同的發展階段，我們知道在企業不同的發展階段，企業要選擇不同經營理念的經銷商。
因為只有企業和經銷商的思維模式一致，才會溝通順暢，這樣在相互配合的過程中減少交易成本，經銷商和企業才是雙贏。 其次要選擇有一定的資金實力的經銷商。
中國是一個沒有建立起“企業信用”和“個人信用”的社會，企業要對經銷商的信用進行評估，只能是靠企業自己的力量去做。可是經銷商分布在全國的各個地方，企業總部的信用管理人員不可能準確地對每一個經銷商進行評估。
而委托當地的銷售代表對經銷商的信用進行評估，又有一個問題，誰對銷售代表的信用進行評估？誰能保證銷售代表的公正性？因此企業在選擇經銷商的時候要選擇在當地商界有信譽的，同時要選擇有資金實力的經銷商。否則一定會在正常的合作過程中出現不信任的局面，企業可能拿50%的精力關注客戶的信用狀況，只有50%的精力投入業務，損害正常的業務關系。
與其選擇一個資金實力不強。
5. 企業如何拓寬銷售渠道
企業在發展到一定階段后，就考慮如何拓寬銷售渠道。
金球網視公司認為窄渠道是靠價格致勝。各個行業都是如此，產品、價格、分銷、促銷等支撐了大多數情況下的需求，但是企業如果想取得市場地位，這是不夠的。
還要滿足消費者未被滿足的需求，或者說讓消費者體驗到產品、公司和品牌的價值，體驗是消費者比較核心的需求，這就是寬渠道的概念。孔雷認為要做到寬渠道需要做很多改變。
首先改變銷售方式，針對采購者需求，創造多方位采購者的店內體驗：公司價值、品牌價值、產品價值。消費者體驗的只有一小部分是產品本身，而其巨大的價值其實深藏在產品背后。
做寬渠道就是要充分挖掘產品這部分體驗，牢牢抓住消費者的心。任何消費者都有嘗試的需求，在大家了解了產品如何使用，并且在使用過程中的欲望得到滿足之后，產品的銷售自然會提高。
某一次采購你體會到了快樂，很長時間你就會形成習慣。同時，不管商店有沒有品牌，和什么樣的商店搞活動，才能體現產品的價值也是需要考慮的問題。
所以先要有目標，后是策略，最后是資源分配、執行計劃，按這樣的步驟來實施。除了銷售的增長，目標還應集中在占有值上：一個是零售商在里面的占有率，另一個是經銷商在里面的占有率。
有了優先占有率，還要讓成本（運營資金加上費用，核算成本）在當中的比例下降，指單位成本的下降，這是寬渠道的兩大目標。有了目標，更需要有策略和執行方案。
然后在鋪市之后，還要維持一個深度分銷的局面。 孔雷認為從窄渠道到寬渠道有三個方法是典型的。
方法之一，店內形象。店內的形象沒有好與壞之分，窄渠道也是這樣，關鍵是店內形象要取得質的突破，換句話說，在商場的形象陳列必須要超過商品在店內的銷售額。
方法之二，統一形象。在小店鋪貨并且持續做廣告。
終端深度化一定要和廣告片一致，同時用演示或者是互動式的游戲拉近顧客和產品的心理距離。方法之三，推銷制度。
對銷售人員的培訓應集中在產品、技巧方面，而不是流程、形象。
6. 企業如何拓寬銷售渠道
企業在發展到一定階段后，就考慮如何拓寬銷售渠道。
金球網視公司認為窄渠道是靠價格致勝。各個行業都是如此，產品、價格、分銷、促銷等支撐了大多數情況下的需求，但是企業如果想取得市場地位，這是不夠的。
還要滿足消費者未被滿足的需求，或者說讓消費者體驗到產品、公司和品牌的價值，體驗是消費者比較核心的需求，這就是寬渠道的概念。孔雷認為要做到寬渠道需要做很多改變。
首先改變銷售方式，針對采購者需求，創造多方位采購者的店內體驗：公司價值、品牌價值、產品價值。消費者體驗的只有一小部分是產品本身，而其巨大的價值其實深藏在產品背后。
做寬渠道就是要充分挖掘產品這部分體驗，牢牢抓住消費者的心。任何消費者都有嘗試的需求，在大家了解了產品如何使用，并且在使用過程中的欲望得到滿足之后，產品的銷售自然會提高。
某一次采購你體會到了快樂，很長時間你就會形成習慣。同時，不管商店有沒有品牌，和什么樣的商店搞活動，才能體現產品的價值也是需要考慮的問題。
所以先要有目標，后是策略，最后是資源分配、執行計劃，按這樣的步驟來實施。除了銷售的增長，目標還應集中在占有值上：一個是零售商在里面的占有率，另一個是經銷商在里面的占有率。
有了優先占有率，還要讓成本（運營資金加上費用，核算成本）在當中的比例下降，指單位成本的下降，這是寬渠道的兩大目標。有了目標，更需要有策略和執行方案。
然后在鋪市之后，還要維持一個深度分銷的局面。 孔雷認為從窄渠道到寬渠道有三個方法是典型的。
方法之一，店內形象。店內的形象沒有好與壞之分，窄渠道也是這樣，關鍵是店內形象要取得質的突破，換句話說，在商場的形象陳列必須要超過商品在店內的銷售額。
方法之二，統一形象。在小店鋪貨并且持續做廣告。
終端深度化一定要和廣告片一致，同時用演示或者是互動式的游戲拉近顧客和產品的心理距離。方法之三，推銷制度。
對銷售人員的培訓應集中在產品、技巧方面，而不是流程、形象。
7. 房地產營銷的渠道
幾年前，普通購房者較單純，看到電視、報紙、雜志、公交站臺的樓盤廣告就會奔向售樓部。而如今購房行為儼然成為一門高深的“學問”。據國內房產營銷機構統計，截止2010年6月，至少62.7%的購房者在購房行為中多了以下幾個步驟：獲知樓盤信息（硬廣、口碑）、上網搜索相關信息、現場看樓、再次搜索信息、購買。由此可見互聯網在房產營銷中的地位，那么針對房產的網絡營銷手段有哪些呢。
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