榮觀房產網房地產價格構成
1. 房地產價格構成有哪些
1。
土地取得成本 土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。
在目前情況下，土地取得成本的構成根據房地產開發用地取得的途徑，可分為下列3種： （1）通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用中發生的費用和土地使用權出讓金等。 （2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。
（3）通過在市場上“購買”取得的，如購買*府出讓或其他開發商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。 2。
開發成本 開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項： （1）勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發生的費用。
（2）基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。 （3）房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。
（4）公共配套設施建設費，包括所需的非營業性的公共配套設施的建設費用。 （5）開發建設過程中的稅費。
3。管理費用 管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。
所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。 4。
投資利息 此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。 5。
銷售費用 銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。
6。 銷售稅費 銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商（作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類： （1）銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加（通常簡稱“兩稅一費”）等。
（2）其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。
2. 房地產價格共由哪五大部分組成
1 土地費用1.1 土地征用費1.2 土地出讓金1.3 土地購置（拍賣、招標）費1.4 拆遷補償費1.5 拍賣傭金1.6 土地交易費1.7 土地契稅1.8 其他土地費用2 前期費用2.1 七通一平費2.1.1 臨時施工道路費2.1.2 臨時施工用水接入費2.1.3 臨時施工污水管接入費2.1.4 臨時施工用電接入費2.1.5 臨時施工用氣接入費2.1.6 臨時施工辦公電話接入費2.1.7 臨時施工辦公網絡接入費2.1.8 場地平整 2.2 臨時設施2.2.1 臨時辦公室費2.2.2 臨時廁所費2.2.3 施工場地圍墻及門衛室費2.2.4 臨時場地占用費2.2.5 臨時借用空地租費2.2.6 其他費2.3 可行性研究2.4 設計費2.4.1 規劃（方案）設計費2.4.2 管線設計費2.4.3 施工圖設計費2.4.4 幕墻專項設計費2.4.5 裝飾專項設計費2.4.6 智能化專項設計費2.4.7 景觀專項設計費2.4.8 其他專項設計費2.4.9 規劃設計模型制作費2.4.10 制圖、曬圖費2.4.11 方案評審費2.5 行*規費及規劃報建2.5.1 項目報建費2.5.2 施工許可證費2.5.3 規劃管理費2.5.4 拆遷管理費2.5.5 審圖費2.5.6 價格評估費2.5.7 渣土費2.5.8 施工噪音管理費2.5.9 散裝水泥費2.5.10 工程質量監督費2.5.11 工程造價管理費2.5.12 安全監督費2.5.13 勞動定額測定費2.5.14 招投標管理費2.5.15 房屋所有權登記費2.5.16 綜合開發管理費2.5.17 房屋所有權登記工本費2.6 大配套費2.6.1 基礎設施配套費2.6.2 白蟻預防費2.6.3 地方教育附加費2.6.4 新型墻體材料專項費2.6.5 人防易地建設費2.7 水文地質勘察2.7.1 地質勘察費2.7.2 地下障礙物探測2.7.3 環境評測費2.7.4 水準測量工程測量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速測試2.7.7 建設項目日照分析工程測量2.7.8 交通分析費2.8 測繪2.8.1 面積測繪2.8.2 地形地貌測繪2.9 其他前期費用2.9.1 專家評審費2.9.2 工程擔保費2.9.3 咨詢費3 建安工程費3.1 建安工程費3.1.1 土建工程3.1.1.1 基礎工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固處理費3.1.1.1.3 樁基礎3.1.1.1.4 圍護及支撐費3.1.1.2 主體工程3.1.1.2.1 土建（結構）工程3.1.1.2.2 土建（建筑）工程3.1.2 安裝工程3.1.2.1 照明電氣（強電）工程3.1.2.2 弱電智能化工程3.1.2.3 給排水工程3.1.2.4 消防安裝工程3.1.2. 5 火災報警工程3.1.2.6 煤氣安裝工程費3.1.2.7 綜合布線系統3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空調及通風工程3.1.2.10 供暖供熱工程3.1.2.11 電梯及自動扶梯3.1.2.12 航空燈3.1.2.13 停車設備3.1.2.14 室內停車交通設施3.1.2.15 其他安裝工程費3.1.3 裝飾工程3.1.3.1 室內精裝飾施工3.1.3.2 室外精裝飾施工3.2 樣板房/售樓處裝修3.2.1 樣板房裝修3.。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產價格構成的基本要素