榮觀房產網房地產信托的優勢
1. 房地產信托有哪些優勢
房地產信托發揮信托投資公司專業理財優勢，通過實施信托計劃籌 集資金用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。
因此它具有其 他投資產品所不具有的特點：第一，REITs的長期收益由其所投資的房 地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性， 并在通貨膨脹時期具有保值功能；第二，可免雙重征稅并且無最低投資 資金要求；第三，REITs按規定必須將90%的收入作為紅利分配，投資 者可以獲得比較穩定的即期收入；第四，在美國REITs的經營業務通常 被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分 的利潤直接分配給投資者，公司不被征收資本利得稅；第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資；第 六，由于REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有 權為目的房地產投資相比，具有相當高的流動性；第七，上市交易的 REITs較房地產業直接投資，信息不對稱程度低，經營情況受獨立董 事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。
2. 房地產基金的優勢
以獲得投資收益為目的的房地產投資基金的提供者之所以不采用“單個投資制度”直接投資房地產項目，而是通過“集合投資制度”間接從事房地產投資，是因為房地產投資基金具有流動性高、變現能力強、集合投資、專家管理、分散風險、降低交易成本、運作規范的特點，具有“單個投資制度”所無與倫比的制度優勢。
3. 房地產信托融資的特點
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托：
（一）房地產開發貸款融資模式。
即債權型融資方式，這是目前我國信托公司開展最為普遍的一種房地產信托融資模式。
雖然債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，但技術含量低，以前主要在一些結合部做“擦邊”性的業務，“46號”文件和“212號”文件出臺后該類業務已成 “雷區”。如在合規領域開展此類業務又與商業銀行具有強烈的重合性，顯然與商業銀行等金融機構此類業務相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場競爭中，不占任何優勢，加之該類信托基本屬于點對點式的項目融資性質，信托公司的預期收益與實際承擔的潛在風險極不對稱，因此，今后應逐漸減少該類模式的比重。
（二）房地產股權投資信托
該類信托是權益型信托投資方式之一，指信托投資公司通過發行集合資金信托產品，將所募集的信托資金直接投資于某房地產企業或房地產項目，形成實質性股權投資，并以一定方式直接或間接參與投資產企業或房地產項目的經營與管理，并將在房地產企業中根據所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得的經營所得，作為委托人信托投資的信托收益。
（三）股權回購型信托
該類信托表面看屬于權益性股權投資信托，但實質上是一種結構性信托融資安排。信托投資公司在將信托資金以股權投資方式進行投資之前，實現與資金需求方簽署一個股權回購協議，信托公司與房地產開發企業雙方約定，在規定期間內（通常是在房地產信托計劃終止時），由信托資金的使用方或者其關聯公司及其指定的其他第三方，承諾按照一定的溢價比例，全額將信托公司以信托資金投資持有的股權全部回購，進而確保委托人信托財產的歸還和信托收益的實現。
（四） “夾層”信托融資模式
“夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權與優先債權之間的投資形式。從資金費用角度來分析，夾層融資低于股權融資，如可以采取債權的固定利率方式，對股權人體現出債權的優點；從權益角度來分析，其低于優先債權，所以對于優先債權人來講，可以體現出股權的優點。這樣在傳統股權、債券的二元結構中增加了一層。在我國的房地產信托業務中最初表現為混合融資，即以權益融資和債務融資結合的方式向信托投資公司融資。實際上，夾層融資信托”也就是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的信托融資投資形式。
（五） 財產收益權信托融資模式
該類信托模式幾乎等同于資產證券化產品。不同之處是缺乏標準化，沒有在證券市場公開發行和交易流通。與前幾種模式都具有較為明顯的資金信托性質不同，該類產品更多的具有財產信托的特點。該類模式的信托，是將存量的持有性物業或出租性物業作為信托財產，將該類物業自身日常產生的租金收入或經營收入等穩定的現金流作為前提，發行財產收益權轉讓信托，房地產企業將信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者將受益權抵押進行債務融資。然后，將募集的信托資金交由該類物業所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉淀的資產盤活、變現，因此具有極為強烈資產證券化功能，也是我國迄今房地產信托所有模式中，最接近國外發行的房地產信托基金（REITs）的一種信托產品。
4. 房地產信托發展對房地產業的影響有哪些
一、房地產信托的概念
房地產信托是房地產業發展到一定階段的必然產物。房地產信托業的興起，使金融業和房地產業相互滲透，它不僅為房地產業的發展提供了大量的資金和手段，同時也使信托業得到了良好和迅速的發展。
房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投資對象的資金信托投資方式，即信托投資公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托投資合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資，或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券，或進行相關的房地產投資活動。
二、房地產信托的特征
（一）收益穩定
據調查，房地產信托的年收益率波動范圍在15%左右，相對于其它理財產品，收益較穩定。
（二）保值性強
作為房地產信托價值基礎的房地產，具有很強的保值功能。一方面，通貨膨脹來臨時物價上揚，房地產物業的價值更是升值得很快，以房地產物業為資產基礎的房地產信托股票價值也會隨之上升；另一方面，在通貨膨脹時期，房地產信托的收益水平也會比平時高，這使其能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此，房地產信托是一種很好的保值類投資工具。
（三）便于融資
房地產業的繁榮使其對投資者充滿吸引力，而房地產信托作為一種較為理想的投資工具，更利于投資者選擇。房地產信托利用其獨特的運行機制能夠很好的集中投資者的資金用來投資于房地產。
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