房地產供給側改革帶來了什么影響

房地產“供給側改革”的路徑

1. 供給側改革來了房地產的供給側改革是什么樣

供給側改革對房地產行業主要體現在：三個新消費、新供給、新動力。從這三個角度理解對房地產的影響可能會更直接和明了。

我國消費結構正在發生深刻變化，以消費新熱點、消費新模式為主要內容的消費升級，將引領相關產業、基礎設施和公共服務投資迅速成長，拓展未來發展新空間。消費升級將主要體現在六大領域——服務消費、信息消費、綠色消費、時尚消費、品質消費和農村消費。相關第三產業也呈跨越式發展。數據顯示，中國電影票房正以一天一億元的速度快速增長，預計2017年市場規模將超過北美。業界預測，2025年我國體育產業規模將由目前約1萬億元一舉超越5萬億元。

目前國內的供給體系，總體上是中低端產品過剩、高端產品供給不足，傳統產業產能過剩，同時存在著結構性的有效供給不足。“十三五”需要解決長期性的供給體系完善和供給結構的優化問題。事實上，房地產不僅依然有位置，而且位置還十分重要。一些相關領域的制度創新和配套改革，其實質是為房地產去庫存服務。

2. 分享經濟與供給側改革針對房地產市場

“供給側改革”下了定義：其一，“要促進過剩產能有效化解，促進產業優化重組”。

化解過剩產能，通過價格調整、企業整合淘汰、拓展外部市場是主要方式。這意味著，從央企到地方國企的整合將向下層逐級推開，“一帶一路”的建設進程將加快。

這關系到產業層面供給的改善。其二，“要降低成本，幫助企業保持競爭優勢”。

這意味著企業將通過結構性減稅獲益。實際上，此前明確的“適當降低社保繳費水平”，與降低成本的*策信號一致。

這是在財稅制度層面改善供給。其三，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。

這是對房地產作為支柱產業的再次確認。促進房地產業持續發展，不僅因為這一行業能帶動鋼鐵、水泥、電解鋁等許多下游產業的發展，化解這些行業的產能，有效拉動就業，還在于從推進“人的城鎮化”考量，房地產業的發展是讓2.5億缺乏相應市民權利的城鎮常住人口能真正定居下來的必要物質前提。

這是在調控層面消除供給制約。其四，“要防范化解金融風險，加快形成融資功能完備、基礎制度扎實、市場監管有效、投資者權益得到充分保護的股票市場”。

這一論述表明了最高領導層對股市發展的態度。股市既是32313133353236313431303231363533e58685e5aeb931333365656532企業的直接融資平臺，也是普通投資者合法獲得財富、提高消費能力的主要平臺。

這是在資本層面強調供給的穩定性。產業層面、調控層面、財稅制度層面、資本層面的新部署，勾勒出了“供給側改革”的重點領域和規模。

顯然，這些層面的改革都非一日之功可竟，這也表明“供給側改革”不是針對經濟形勢的臨時性措施，而是面向全局的戰略性部署。改革成效的決定因素制度因素、組織創新能力能否突破束縛，決定著全要素生產率的提升空間，也由此決定著“供給側改革”的成效。

根據經典定義和決策層對“供給側改革”的表述，提高全要素生產率是“供給側改革”的目的。什么是全要素生產率？就是在資本、勞動、土地等有形生產要素投入量不變的情況下，無形生產要素推動的生產率提高。

在中國，由于普遍的技術進步還未到來，因此無形生產要素應當主要包括制度因素和組織創新能力。也就是說，制度因素、組織創新能力能否突破束縛，決定著全要素生產率的提升空間，也由此決定著“供給側改革”的成效。

事實上，在制度因素方面，能否改進供給是現在面臨的一大問題。比如，在人口紅利衰減的趨勢形成后，應當制訂什么樣的人口*策保證充足和更高素質的人力資本供給？在中小企業天然缺乏高等級信用的情況下，應當制訂什么樣的金融*策讓中小企業得到資金供給？在放寬房地產市場調控的預期中，應當制訂什么樣的*策既能讓房地產行業發揮經濟引領作用，又避免形成過大價格泡沫？這些問題都是老問題，但一直沒有明確的解決方案。

調控歷史表明，跳出“一管就死、一放就亂”的怪圈，必須跳出短期利弊的思維視野，從長遠利益考量，讓制度因素與經濟增長的長遠目標相匹配。讓“供給側改革”達到預期效果，制度供給的創新是最重要的前提。

此外，組織能力的優化對“供給側改革”也起著重要作用。目前已經推進或正在部署的行*審批制度改革、商事制度改革、國企改革等，既涉及*府組織，也涉及*府資金主導的大型企業組織，這些都屬于組織能力優化的新探索。

“供給側改革”強調了繼續推動這些改革的重要性。而從全局來看，不僅*府組織、大型企業組織需要優化能力，數量龐大得多的微型組織能否優化，同樣重要。

當前，大量微型組織生存發展困難較多，優化這些組織的能力，為其提供寬裕的市場進入空間，通過減稅等措施減輕其壓力是當務之急。如此才能提高其生存能力，創造鼓勵創新的應有環境。

要看到，在有形生態要素投入不變的情況下提高全要素生產率只是理想狀態的表述。事實上，目前資本、勞動、土地等有形生產要素不是沒有變化，而是在沖向高點后發生了逆變化，通過有形要素提高生產率的空間已變得狹小。

就此而言，推行“供給側改革”以提高全要素生產率，已相當迫切。細觀之下可以發現，“供給側改革”盡管是全新表述，但與現在已經部署并次第展開的一系列改革高度重合。

從本質上看，盡管“供給側改革”意味著經濟宏調著力點可能發生變化，但不是改革總體思路的調整，而是一系列改革更具象、更明確的表達。這表明，一系列相關改革將獲得更具象、更明確的操作路徑，并帶動改革紅利更快釋放。

3. 什么是供側給改革

一、供給側改革：供給側結構性改革就是從提高供給質量出發，用改革的辦法推進結構調整，矯正要素配置扭曲，擴大有效供給，提高供給結構對需求變化的適應性和靈活性，提高全要素生產率，更好滿足廣大人民群眾的需要，促進經濟社會持續健康發展。

供給側結構性改革，就是用增量改革促存量調整，在增加投資過程中優化投資結構、產業結構開源疏流，在經濟可持續高速增長的基礎上實現經濟可持續發展與人民生活水平不斷提高；就是優化產權結構，國進民進、*府宏觀調控與民間活力相互促進；就是優化投融資結構，促進資源整合，實現資源優化配置與優化再生；就是優化產業結構、提高產業質量，優化產品結構、提升產品質量；就是優化分配結構，實現公平分配，使消費成為生產力；就是優化流通結構，節省交易成本，提高有效經濟總量；就是優化消費結構，實現消費品不斷升級，不斷提高人民生活品質，實現創新—協調—綠色—開放—共享的發展。二、改革目的（進行供給側改革）：供給側結構性改革的根本目的是提高社會生產力水平，落實好以人民為中心的發展思想。

要在適度擴大總需求的同時，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，從生產領域加強優質供給，減少無效供給，擴大有效供給，提高供給結構適應性和靈活性，提高全要素生產率，使供給體系更好適應需求結構變化。三、改革措施： 1、宏觀*策要穩，營造穩定的宏觀經濟環境：繼續實行積極的財**策和穩健的貨幣*策，使二者相互配合，協同發力。

2015年中央經濟工作會議對2016年宏觀*策提出的具體要求，釋放出為供給側結構性改革營造穩定的宏觀經濟環境的重要信號。當前，世界經濟和貿易低迷、國際市場動蕩對我國影響加深，與國內深層次矛盾凸顯形成疊加，實體經濟困難加大，宏觀調控面臨的兩難問題增多。

2015年以來，在**、**堅強領導下，通過加強定向調控和相機調控，以結構性改革促進結構調整，實施穩定市場的有效措施，新的動能加速孕育形成，就業擴大、收入增長和環境改善給群眾帶來不少實惠。在此過程中，積極的財**策和穩健的貨幣*策功不可沒。

2、產業*策要準，準確定位結構性改革方向：中國整體經濟結構不斷優化，經濟發展正加快向第三產業主導的形態轉變。然而，在產業結構表現出顯著改善的同時，結構性矛盾依然突出。

一方面，第三產業的提升潛力仍然十分大。與歐美等發達國家70%以上的第三產業比重相比，中國第三產業在經濟總量中的份額仍然較低，還不到50%。

另一方面，中國工業體系中傳統工業較多，新興產業的增長難以彌補傳統工業的萎靡，內部結構矛盾十分明顯。中央經濟工作會議提出，著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系質量和效率，增強經濟持續增長動力。

這為中國未來的產業結構調整*策指明了方向。第三產業內部結構明顯改善，整體水平提升明顯，服務領域不斷拓展，逐漸成為推動我國經濟增長的主要動力之一。

金融業與房地產業成為拉動第三產業發展的主要力量；傳統服務業占第三產業比例下降，金融保險、計算機服務、物流配送等現代服務業發展迅速；社會化養老、休閑旅游、社區服務等新型服務業越來越受到關注。 3、微觀*策要活，激發企業活力和消費潛力： 2015年中央經濟工作會議明確提出“微觀*策要活”。

做到靈活的微觀*策就是要通過完善市場環境、激發市場活力和消費者潛力，放活*策做活微觀經濟，充分釋放生產消費活力和內部增長潛能，開創經濟發展新局面。微觀經濟是經濟形勢的“晴雨表”、發展的“推進器”，放活微觀*策是應對經濟下行壓力、積蓄發展新動能的現實需求。

做活微觀、提質增效對加快推進供給側結構性改革，實現中國經濟發展轉型升級至關重要。微觀市場主體是社會財富的創造者，是經濟發展內生動力的不竭源泉。

從我國目前的實際情況看，市場活力沒有得到充分激發的關鍵因素之一，就是*府對市場主體干預得太多。因此，實現“微觀*策要活”*策目標的重要途徑就是要加快簡*放權，推動*府職能轉變。

按照**、**的部署要求，轉變*府職能要以“簡*放權、放管結合、優化服務”為基本思路，將該放的放下去，將該管的事管好，將該服務的服務到位，真正做到“放水養魚”，激活微觀經濟。 ①增強經濟領域簡*放權力度：簡*放權應避免各類部門“一刀切”，向經濟領域適度傾斜。

另外，簡*放權應更加重視從企業生產經營全流程角度進行整體部署、全方位為企業松綁，避免各種抓大放小、抓實放虛、我抓他放等行為對改革紅利的抵消，切實提高簡*放權的“含金量”。 ②簡*放權應向小微企業和服務業傾斜： *府應該從兩個方面加強對小微企業的扶持。

一是降門檻，加快清理不必要的證照和資質、資格審批，給小微企業更多的“出生證”；二是優服務，在財*、金融、人員培訓、信息化建設等方面對小微企業傾斜，給小微企業適當地“喂點奶粉”，切實讓新注冊的800萬小微企業盡可能地活下來，并以此帶動“大眾創業”“草根創業”的新浪潮。 ③通過社會領域簡*放權降低市場準入門檻：社會。