房地產商業地產的概念

房地產商業

1. 商業地產具體包括什么

1. 商業地產的概念

顧名思義，作為商業用途的地產稱之為商業地產，以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。概括說，商業地產是指一種房地產形態，此類物業是用來滿足各種經營商家的使用功能需求，并通過向經營商家收取租金的形式獲得收益。廣義上的商業地產定義比較寬泛，包括酒店、商場、寫字樓等。

商業地產是具有地產、商業與金融投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產、商業、金融投資三方面的屬性，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。

狹義的商業地產，即指不包括酒店和寫字樓的商業物業。通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。對于狹義的商業地產，國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念，泛指用于零售業的地產形式。

2. 商業地產的特點及分類

商業地產是與住宅地產截然不同的兩個行業。

在宏觀層面，商業地產可能存在使用者與投資者分離的，而住宅地產的使用者與投資者通常合而為一。

在項目操作層面住宅地產與商業地產最大的區別在于，商業地產是涉及到市場定位、建筑、招商、營銷、營運、財務等一系列技術層面的中線或者長線操作，而住宅地產是短頻操作，項目做完就貨款兩清。很多成功的商業項目比如新天地，可能操作成功的時間是三年，但它不是30%、50%的獲利，新天地的租金是從最初大概5元/平方米/天到現在35/平方米/天，利潤整整增長了7倍。

從技術層面上來講，商業地產的技術程度也高很多，需要整合更多的資源，包括定位、業態組合、營建和內部裝修等，還有招商、運營，這是一個長線的操作。也就是說商業地產就好像一個產品，它可能需要去做很多的調研，操作的復雜性高一些。因此，它在最開始時的定位很重要，就算是很好的地段，招商也可能出現困難局面。造成招商困局的原因往往是營建成本或者土地成本太高，未能給廠商預留合理的租金成本和內裝等費用。一個商業地產的成功，不是僅靠一個外體的建筑，還需要很多的因素，再配合招商、營銷、運營，它才可能會成功。

商業地產的形式多樣，從建筑形態上可以分為獨立商業、商業裙樓、底商、商業街等幾種類型；從業態聚合上分為購物中心、專業店（百貨、超市及各種單一品類的集合店如電器、家居等）和專賣店（單一品牌下的單一品種或多品種店鋪）、綜合商場等。

2. 什么叫商業地產

商業地產的形式多樣，規模也有大有小。規模大的商業房地產如shopping mall項目，可以達到幾十萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取在統一經營管理模式下租金回收的方式，但很多小規模商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式。目前東莞大型商業地產項目有華南mall、地王廣場、世博廣場和第一國際等。

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