榮觀房產網房地產自持比例
1. 房產公司自持物業多少
部分物業銷售出去然后反租回來。
本人就是做購物中心招商的，只有放水了魚才能養肥。商業地產很少能夠物業全部管理公司自持，第一年給予商家供應商的條件上就尤為關鍵，基本上都是部分物業自持。因為購物中心前期3-5年之內是需要培養的。管理公司和商家就猶如水跟魚的關系，其中也還有很多不完善的地方最大的不同就是條件！真正意義上的購物中心體量大，業態齊全，但是購物中心20多萬的體量在前期其實在業態上很多品類很多品項實際上是有沖突的，尤其是零售類的。而且購物中心必須引進幾家主力店，一家主力店的面積或許就能達到2-3萬的平米，對于這么大的營業面積所需要的商戶資源的量也非常巨大，因此前期的招商工作招商率到開業能否達到95%的開業率
2. 西安商業地產自持比例高 商鋪發展前景良好
在樓市調控的大背景下，如今商鋪、公寓、寫字間等項目成為普通百姓投資的熱門選項。針對開發商自持物業比例逐漸增多的現象，業內人士稱這將更有利于商業項目自身的運營，同時對于開發商的運營能力也是極大的考驗。
市場觀察：開發商自持物業比重增大
國家調控*策的接連出臺，致使眾多開發商紛紛加大商業地產的開發份額，商業綜合體也就成為近幾年房地產行業的最熱詞語。而開發商加快在商業地產上發展的一個明顯特征，就是自持物業的現象和比例開始增多，一些大型商業綜合體的優勢鋪位大都被開發商留下自持，以租賃方式提供給一些連鎖超市、品牌旗艦店等。
城北一商鋪街項目負責人表示：“一些投資者購買商鋪之后，因為缺乏時間精力以及渠道資源，不僅導致商鋪長期空置或低價出租，而且也容易造成惡性競爭，造成業態形式難以管理、商業布局混亂，經營陷入僵局。核心物業由開發商自持能保證整個商業綜合體的品質以及后續管理的一致性，前期通過統一招商及整合資源，提前對商業中心進行整體規劃，使餐飲、購物等商業功能分布合理，更有利于帶動商業氛圍。除此之外，核心物業自持對于未來物業的增值也有積極作用，好的運營能帶動后期物業的大幅度升值。”
陜西經典派地產機構總經理朱林分析稱：“西安現有商業綜合體40多個，每一家基本都有10%到30%的自持物業，其中萬達商業的自持部分相對最多也最成熟。自持商業物業實際上是開發商向運營商的一次拓寬發展，開發商擁有一部分的自持物業可以規避風險、增強競爭力、引領市場發展，而且能夠獲得長期的盈利資本，一定程度上促進了整個房產市場的健康發展。一些面積大、金額高的店面以租替賣，保證了商業綜合體在運營時資金鏈的正常，‘以租養商’帶動了整個商圈的旺盛人氣。”
買鋪三大黃金法則：商圈 地段 價格
對投資者而言，開發商持有商業物業的比例越高，則說明這個項目的發展前景和發展機會越好，因為開發商會加大心血和成本的投入來做好自己的項目，無論是在經營管理還是物業服務方面。在此前提下，購房者該怎樣選擇有“靠山”的商鋪呢？
朱林建議：“首先，要看所在的商圈。商圈旺，才能確保鋪子的人流量達到一定峰值。其次，看地段。若是買復合地產的商鋪，地段是考慮的重點；若是買商業綜合體中的商鋪，所依托綜合體的定位及規模很重要，比如購物廣場不適合賣零部件，家居廣場不能搞教育咨詢。最后就是價格。只要購買的商鋪單價是周邊住宅項目單價的3到6倍，都是合理且能增值的；如果是租賃商鋪，用10~12年的租金總額可以抵回所租商鋪的銷售總價，是最能回本且有價值的投資方式。”
（以上回答發布于2013-06-08，當前相關購房*策請以實際為準）
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3. 企業自持商品房是什么
由開發商自持商品住房面積，并將全部作為租賃住房，不得銷售。對于這部分開發商自持商品房，其出租將納入*府監管，企業“以租代售”將被取消拿地資格甚至注銷資質。
一、在土地出讓時，通過競投自持比例確定的要求房地產開發企業（以下簡稱企業）自持商品房屋用于出租的，適用本通知。
二、市住房保障和房產管理局會同市國土資源局指導、監督全市企業自持商品房屋租賃管理工作。市國土資源局負責在土地出讓合同中予以約定，并在不動產登記證書中進行注記"不得銷售、轉讓"，各區房屋管理部門負責對轄區內企業自持商品房屋租賃行為進行監督和管理。
三、企業自持商品房屋應全部用于對外租賃，不得銷售或轉讓。企業持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。
四、企業破產清算，其自持商品房屋按相關法律法規規定處理；企業進行合并重組或股權轉讓涉及自持商品房屋產權轉讓的，須經項目所在區*府（管委會）審核并報市*府同意后整體轉讓。轉讓后，不得改變自持商品房屋規劃用途，并應繼續用于出租。
五、企業自持商品房屋租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定。
六、為保障租賃雙方合法權益，自持商品房屋出租納入本市房屋租賃信息服務與監管平臺管理，租賃合同應進行網上簽約，并按規定辦理登記備案。
七、企業可成立租賃管理部門開展自持商品房屋租賃經營；也可與房屋租賃企業、房地產經紀機構合作經營。
八、房屋管理部門對企業違反本通知規定，將自持商品房屋"以租代售"或通過其他方式變相銷售的行為予以認定，并納入"黑名單"，國土部門據此取消相關企業后續參與本市土地招拍掛資格。
九、對自持商品房屋承租人的監督管理，按照承租普通商品房屋相關規定執行。
十、本通知自發布之日起實施。
杭州市國土資源局
杭州市住房保障和房產管理局
4. 成都將在一個月后嘗試住宅競自持土拍方式
近日，從成都市*府新聞辦新聞發布會上獲悉，成都市或將在一個月后推出新的土地競拍方式，將住宅自持比例高低作為開發商拍賣土地的競價條件。
成都市國土資源局局長表示，經營性土地出讓經過了普通競價、熔斷、熔斷后搖號、商業競自持四個階段。成都將嘗試競拍5.0，將自持住宅比例作為開發商土地競拍條件。
住宅競自持土拍并非成都首創。2016年11月，北京首批競自持試點地塊出讓，最終開發商自持住宅面積都競報到了100%。而今年4月，天津的四個地塊競自持競拍中，競得者物業自持比例都在30%以內。
對于土地競拍，專業認為競自持能否推行成功因城市而異，但住宅競自持無疑將加快推進大中型城市住房租賃市場，而后者是房地產調控的新思路，也是解決大中型城市居住難的一大策略。
目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等12個城市作為首批開展加快發展住房租賃市場的試點城市。
看來未來有可能這種方法是個大趨勢。
5. 自持的固定資產如何確認價
（一）固定資產的入賬價值 固定資產的計價應遵循原始成本原則，以原始成本作為入賬價值。
固定資產原始成本又稱為原始價值、實際成本，它是指企業在取得某項固定資產的當時，為購置或建造它所發生的全部支出。也就是說，應該包括使某項固定資產達到可使用狀態所發生的一切必要的、合理的支出。
固定資產按原始成本計價有雙重含義：（1）固定資產以原始成本作為入賬價值；（2）固定資產折舊按原始成本計提。 （二）固定資產價值的變動 固定資產價值確定并人賬以后，一般不得隨意變動其價值，但在一些特殊情況下，按照規定對于已人賬的固定資產的價值可以進行調整。
主要包括以下幾種情況： 1.根據國家規定對固定資產價值重新估價； 2.增加補充設備或改良裝置； 3.將固定資產的一部分拆除； 4.根據實際價值調整原來的暫估價值； 5.發現原記固定資產價值有錯誤。
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