博弈論房地產開發

1. 博弈論房地產

博弈論房地產

1. 博弈論分析

博弈本身就是一種心理對抗，和對局勢清晰的把握。就像指數到了6000點，有人炒作說會到10000點。同理，構建這樣的博弈，核心則是對信息的把握。

我個人認為，這就如同身邊最相近的股票。如同巨資對抗游資。套勞游資，巨資逃跑。房地產商的身份則是莊家或巨資的身份，也是可以成為莊家與巨資的結合體。

博弈信息，則讓少數知情信息者博弈未知者。

說白了，這些人對陰謀與陽謀有著非同一般的見解與認識。如果你是要寫報告什么的，我建議你還是看看這方面的書吧。在這里能夠回答你的實在很片面，而且不具備可實施操作性。

我舉一位名人曾經說過的一句話：羅杰斯說：“我相信A股會上漲至10000點以上”。

同樣，房地產經常流行的一句話：“中國人多地少”。

A股能漲至1萬點嗎？房價不斷高漲時，那些“專家們”鼓吹房地產迎來了黃金十年，有人說是二十年。你現在相信了嗎？

其實無論對是這些所謂專家，還是羅杰斯，站在普通群眾的角度去看，都是那么的偉大，為了你一句話，愿如飛蛾撲火。

反過來說：“專家”，羅杰斯，是這樣認為的嗎？他們是如何賺錢的？其實，無非都以信息為中心。以信息，去博弈信息。對大部分中國人對知識的缺乏，以信息去誘導，誤導。

框型是多方面的結合體。騙錢的核心始終是信息。

真正的信息始終撐握在少數人手里。

唉，真想回到大學校時代，四年一去不復返，如果再給我一點時間，我一定將資質通鑒。陰謀陽謀，心理學這類書多看看。社會實在太可怕了。想走入一定的層次，博弈無時不在身邊發生。所謂一招不慎滿盤皆輸。大概就是這么回事吧。書看不懂，我估計是你對房地產知識和經濟學理論知識的缺乏。想補的話，自己看著辦嘍。

2. 經典博弈論案例

從博弈論看房地產市場的走勢

由于信貸不斷收緊，成交量低迷導致回款速度慢，資金鏈壓力很大，房地產商已經處于囚徒困境中，開發商的態度是：“不過至少目前為止，我們還沒有做好在售樓盤降價的準備，業內人士一起交流，這點共識是一致的：只要有一家公司明顯降價，就像坐大堤一樣，很快就會爭先降價，也就是恐慌性拋盤。所以，現階段絕對不會，也不會產生這種情況出現的！”

實際上每個開發商都有降價和不降價的選擇：如果大家都不降價，就可以順應大家買漲不買跌的心態，以很慢的速度回籠資金，等到將來可能的調控放松，還有可能獲得極大利潤；如果大家都降，都能回籠中等數量的資金，但市場陷入相互殺價；如果有的降價有的堅持原價，降價的能快速脫身，不降價的可能破產，每個人內心都希望自己快速銷售，其他人維持住市場價格。對于個體而言，無論同行如何操作，自己最優的選擇都是降價。每個人都是理性的，都會選擇對自己風險最小，收益最大的策略，開發商所提到的口頭協定難以長期堅持，最后必然會達到納什均衡。

納什均衡是指這樣一種均衡：在這一均衡中，每個博弈參與人都確信，在給定其他參與人戰略決定的情況下，他選擇了最優戰略以回應對手的戰略，雖然這一戰略可能違背整體利益。”也就是說，所有人的戰略都是最優的。而講解“納什均衡”的最著名的案例就是“囚徒的困境”。

地方*府也面臨一種博弈：一是在當前狀況下繼續賣地，最好的收益是以后市場重新火爆可以短期內有大量收入，但風險是信貸不足導致收入縮水，以及錯過推出房產稅的最佳時機；二是開征房產稅，好處是可以得到穩定的稅源，還可以趁房價高順應民意制定高稅率，缺點是開征房產稅（不是上海的低稅率房產稅）后就沒有可能的大量賣地收入。

將二者結合起來看，開發商降價后地方*府難以賣地，策略一的可能收益減小，策略二成為最優選擇，地價持續低迷后會出現地方*府主動要求參與房產稅試點的狀況。

說到底，樓市中的每一個參與者都會選擇對自己最有利的策略，這就要求參與者對市場信息有準確而充分的掌握。