房地產土地成本分攤方法

房地產土地成本分攤

1. 土地成本如何分攤

分攤方法一：占地面積法占地面積法，指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配；分期開發的，首先按照本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

屬于多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建筑面積法分攤，如無法按建筑面積法分攤，應按占地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。土地成本分攤方法為不同清算單位按占地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按占地面積分攤。

對占地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。（一）按獨立占地的每棟建筑物占地面積占該項目占地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建筑物分攤的土地成本=每棟可轉讓建筑物占地面積÷可轉讓建筑物占地總面積*土地總成本（二）對于同一建筑物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建筑物占地的總土地成本，然后根據該建筑物中某一類型房地產建筑面積占該建筑物總建筑面積的比例分攤土地成本：1、普通住宅應分攤的土地成本=∑（每棟可轉讓建筑物普通住宅建筑面積÷每棟建筑物可售建筑面積*每棟建筑物應分攤的土地成本）2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑（每棟房地產非普通住宅建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積*每棟房地產應分攤的土地成本）3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑（每棟房地產其他類型項目建筑面積÷每棟房地產可售建筑面積*每棟房地產應分攤的土地成本）（三）占地總面積為可轉讓地上建筑物占地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。

對于獨立占地的不同類型房地產。土地成本首先按可轉讓建筑物占地面積占可轉讓建筑物占地總面積的比例計算分攤；同一建筑物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建筑面積計算分攤。

對于裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎（即基礎對裙樓和主樓均有承重作用）的，則裙樓和主樓應作為同一建筑物計算分攤；裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立占地的建筑物計算分攤。適用范圍：對占地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分攤。

分攤方法二：建筑面積法建筑面積法，是指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。即按照房地產建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

（一）一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。根據本期開發的建筑面積占總建筑面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。

（二）分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。（三）同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。

對于納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同并獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。對同一項目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分攤的。

同一清算單位不同類型按建筑面積法。具體分兩步分攤土地成本：第一步，先將占地相對獨立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房地產，按該類型房地產實際占地面積占該項目房地產總占地面積的比例計算分攤土地成本。

第二步，對于剩余混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據混建房屋中某一類型房地產建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。分攤方法三：售價比率法售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。

一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房。售價比率法需要分步驟實施：（一）計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

（二）應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。

應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：超額成本售價=超額成本*（1成本毛利率）各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）*該類非住宅房總面積*（全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額）。（三）計算土地成本比率。

土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權價值）÷（全。

2. 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤

這個，我認為，屬于你們公司會計*策的范疇，你們可以制定一個分攤原則，然后一直按該會計*策執行。

建議可以參照房產稅對地下室等打折征收的模式，分攤成本時，在按面積分攤的基礎上，再給地下室核定一個分攤比例，如40%。

地下室分攤成本=總需分攤成本*（地下室面積*40%）/（地下室面積*40%+其余地上部分面積）

當然，如果能夠根據成本習性來分攤，那當然更好，也更科學。因為地下室確實是因為相關因素而發生了那么多成本，這樣成本就是真實的，而不用考慮是否虧損。

3. 房地產開發企業建筑成本、土地成本的計算分攤是怎樣的

房地產開發企業的開發產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發產品成本=建筑成本+土地成本。

建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構成則比較簡單，即取得用于開發的土地及土地使用權的全部支出。建設一幢房屋或者在同一地塊上建設若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結構不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發房地產的成本，特別是土地成本，往往是籠統的。

因此，如何盡可能合理地計算分攤完工產品的建筑成本和土地成本，是房地產開發企業核算的一個難題。當然，對于開發的房屋如果用途相同、建筑結構也大致相同，例如，一個小區若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本。

具體做法是，將小區可售房產連同歸全體業主共有的道路、休閑場地等的全部開發成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分攤不盡合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分攤產品成本。這種成本分攤方法，叫做可售房屋面積比例法，簡稱面積比例法。

但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區內開發的結構、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情況下，對成片開發不同用途、不同結構的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。

第一步，用估價修正法計算分攤開發房屋的建筑成本。估價修正法是通過對建筑成本的估算數額進行修正，計算出各種不同結構房屋建筑成本的方法。

這種方法也應分步實施：首先，應估算房屋單位建筑成本。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本，內容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）應分攤小區內道路、圍墻、休閑場地、休閑設施等附屬設施的建筑成本；（3）應分攤其他間接費用構成的開發成本等。

單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發產品建筑總成本，即：開發產品估算的建筑總成本=∑（不同結構的房屋面積*該結構房屋估算的單位建筑成本）；如果可出售開發產品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。接著，應計算修正系數。

修正系數=已決算（或按合同及招標預算）的建筑總成本÷開發產品估算的建筑總成本。如果可出售產品中有少量項目單獨計算成本的，應將已單獨計算的成本從公式中“÷”號前后的“總成本”中扣除。

如果總成本無法確定或預估，則不計算修正系數，而以上一步驟“開發產品估算的建筑總成本”為建筑總成本。最后，計算不同結構房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本：各類結構的房屋建筑成本=該類房屋估算成本*修正系數；該類房屋單位成本=該類房屋建筑成本÷該類房屋面積，或=估算的單位建筑成本*修正系數。

如果竣工決算或預算對不同結構的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分攤時則應只計算包括配套設施費、附屬費用等間接費用，且應根據具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。第二步，采用售價比率法計算和分攤土地成本。

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高”。

因此，計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法也需分步實施（以同時開發住宅房和非住宅房為例）：首先，應計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

接著，應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：超額成本售價=超額成本*（1+成本毛利率）；各類非住宅房超額成本售價=（該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本）*該類非住宅房總面積*（全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額）。

然后，再計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用權價值）÷（全部房屋售價總額-超額成本售價合計）*100%。

最后，再計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：（1）住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價*土地成本率；（2）非住宅房應分攤的土地成本=（該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價）*土地成本率。