融資租賃房地產業務

融資租賃房地產

1. 什么是房地產融資租賃

房地產融資租賃的作用及優勢分析房地產融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿易和租賃為一體的適應性較強的融資方式，其優勢主要表現在以下方面：（1）拓寬了房地產融資渠道。

房地產融資租賃公司作為一個經營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進入中國金融市場以前，房地產融資租賃也為外資進入中國房地產市場提供了32313133353236313431303231363533e78988e69d8331333337396336平臺。

（2）降低房屋消費門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權再行使使用權的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權的方式進行房屋消費。

傳統的抵押貸款需要支付相當高的首付款后才能獲得房地產使用權，相比而言，房地產融資租賃真正實現了“零首付”，大大降低了房屋消費的門檻。（3）租約靈活。

傳統銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據每個承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協商租金價格。

（4）促進房地產銷售。房地產融資租賃業務對承租人來說是一種金融服務，對房地產銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。

房屋消費的門檻降低，擴大了客戶的購買力，促進了房地產的銷售。資金規模大的房地產公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產融資租賃方式促銷自己的產品。

（5）風險小。對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產產權人，故基本上不存在風險。

出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產證券化以及財產信托等方式將租金收取權轉讓給投資者，分散經營風險。

2. 什么是房地產融資租賃

什么是融資租賃融資租賃是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業務，即：出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入設備租賃給承租人，合同期內所有權歸出租人，承租人只擁有使用權，合同期屆滿，承租人付清租金后，有權按殘值購如設備，出租人喪失所有權，承租人擁有所有權。符合下列條件之一的，為融資租賃：一、在租賃期滿時，租賃資產的所有權轉讓給承租方；二、租賃期為資產使用年限的大部分（75%或以上）；三、租賃期內租賃最低付款額大于或基本等于租賃開始月資產的公允價值。從事租賃業務的單位，應按《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定繳納營業稅，但不繳納增值稅。其他單位從事的融資租賃業務，所有權轉讓的，只繳納增值稅，不繳納營業稅；所有權未轉讓的只繳納營業稅，不繳納增值稅。

3. 融資租賃怎樣介入房地產業

融資租賃作為一個新興行業，如何與房地產業共謀發展，既是后者的渴求，也是前者的期待。

我們結合兩個行業的實踐，認為融資租賃介入房地產業的機會在于-------- 一、房產設備類融資 1.主要是電梯、空調、消防、大樓安防系統及照明等設備（包括軟件及安裝工程等費用）。只要房地產項目前景好，房地產開發商只需自籌10-30%的現金（租賃的自籌要求大大低于開發貸款要求自籌30%以上的標準），其余由融資租賃公司籌資解決。

融資租賃可解決房地產開發10-30%的資金。 2.出售類房產設備租金的回收時限住宅等以出售為目的的房地產項目建設期應為租賃的寬限期（即只收利息不收本金）。

融資租賃公司同意開發商出售房產的前提下，設備本金的回收起始點為房產項目預售時，且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入項目開發后的凈現金流量，首先用于還租，以保證租金回收進度快于售樓進度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現開發商利潤都兌現了而租金還未收齊。

3.開發商持有的（商業及辦公）房產的設備租金回收開發商以持有為目的開發的商業及辦公房產中的設備融資租賃，是租賃更典型的形式。項目的整個開發建設期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始于房產的出租經營時。

而融資租賃的租賃期限及每期租金的數量與房產的出租狀態須保持高度的協同（收租的頻率及房產商的租金收入扣除稅費后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布），真正體現房地產商以房養租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。二、盤活開發商持有成熟商業物業開發商往往持有大量優質商業、辦公物業（以長期獲得租金收益并分享房產增值的好處），但卻極大地限制了開發資金的及時周轉。

雖然經營性物業抵押貸款也能解決部分高端物業的資金，但是銀行對物業的質量與規模、租客的品質等都有十分嚴格的規范，真正能達到要求的相當有限，而且能融資的數量也大打折扣（以確保銀行信貸資金的安全）。開發商將自有的成熟商業物業通過融資租賃公司進行融資，門檻更低（對租賃公司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據融資租賃期內，開發商出租房產的租金收入扣除經營費稅后的余額進行拆現，讓開發商在當期獲得更多的現金用于新項目的開發。

三、優質商業房地產的開發當代融資租賃標的物已非簡單的機器設備，中外法規都約定，凡是列入企業固定資產的動產和不動產，都可以作為融資租賃的租賃物。目前，房產已成功融資租賃（如天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓等*府辦公樓、天津空客A320 項目總裝線等廠房）；道路、橋梁已成為融資租賃標的物（如天津市薊縣濱河大街彎線段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武漢四座大橋）；而且，在建工程（船塢、公路、學校）也可作為融資租賃的標的物（如舟山同基船業有限公司在建船塢碼頭構筑物及設備，湖南省岳陽市*府規劃1.4億元城市南環線道路，規劃7000萬元的污水處理系統。

以上詳見羅曉春《關于融資租賃項目信貸的認識》）。因此，融資租賃也可融資參與優質的、市場風險極低的商業房地產項目的開發。