榮觀房產網房地產市場價格分析
1. 房地產市場定價策略有哪些
有以下定價策略： 一、房地產定價方法 價格是房地產經營過程的核心與實務，一切的經營活動均以此為中心。
高價位能夠提高單位利潤，但可能影響房地產銷售，低價位雖然能夠擴大銷售，但可能喪失獲取更多利潤的機會。如何確定最適合的價格，求取最大的利潤，是所有投資人最關心的事情。
（一）成本加成定價法 將產品的成本（含稅金）加上預期利潤即為房地產價格的定價方法，是一種最基本的定價法，是根據測算或核算的成本加上一定比例的利潤率確定的。例如：某一項目的總成本為1500萬元，預期利潤10%，則總售價為1650萬元，再將此1650萬元分配至每一單位的房地產商品，即得到單位面積平均售價，再根據每一單元房地產的樓層、朝向、室內裝飾情況確定房地產售價。
成本是開發項目的全部成本，包括開發成本以及經營過程中的支出和稅收，基本上可分為可直接計入的成本和分配計入的成本。 利潤率應當考慮房地產投資的風險情況和整個行業的平均利潤綜合測算確定。
成本加成訂價雖較簡單、理論依據充分，但這種方法本身考慮市場對價格的接受能力不夠，實際定價時，在此基礎上仍必須考慮市場行情及競爭激烈與否，才能定出合理的價格，在市場競爭激烈的情況下，這種定價方法所做的定價可能缺乏競爭力。 （二）競爭價格定價法 競爭價格定價法從市場競爭的角度來定價，市場競爭是一種綜合實力的競爭，但其中價格的競爭始終是市場競爭的重要要素，特別是房地產商品這樣高價格的產品，即使你的定價比競爭者的價格高出不多，但作為顧客是特別關心的，由于房地產商品的不可移動性，競爭主要考慮相近產品或附近區域的競爭情況，因此，所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格。
在競爭激烈時，若條件相當的兩宗房地產，定價較高的，一般難以為顧客所接受。要比競爭者推出價格較高的房地產，通常應具有公司信譽良好、用材較高級、具有獨特的設計等優勢。
競爭價格定價法通常是在市場競爭較為激烈時 應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獲取較高利潤的途徑就是必須著眼于降低開發經營成本。 （三）顧客感受定價法 這種方法的理論基礎實際上是效用理論。
對購房者而言，他實際上并不清楚也不十分關心市場上房地產商品的成本、造價等問題。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。
當購房者對某開發公司的品牌有信心時，縱然定價較高，購房者基于享受良好的售后服務和今后物業管理的考慮或是為了體現自己的實力、身份等，仍會欣然前往，而當購房者對推出房地產商品的開發公司不具信心時，一旦定價太低，購房者反而會懷疑其品質而不予信任。為什么在同一個城市里，物質條件（如交通、綠化、生活服務設施等硬條件）相當的一些小區，有的定價較高卻仍然賣得火爆，有的價位雖然較低，銷售卻冷冷清清，重要的一個原因就是顧客的感受。
顧客的感受與推出該項房地產商品的開發商的社會信譽有關，也與該項房地產從策劃階段到營銷過程中的宣傳定位有很大的關系。 依顧客感受而定價是大膽作風，難以確定定量的理論依據并進行定量計算，所以，盡管房地產和其他商品一樣，品牌信譽確實能影響甚至主導消費者的消費意愿，但房地產的定價亦不能太離譜，若超過顧客所能忍受的價位，銷售反而不利了。
（四）加權點數定價法 預售房屋的定價，通常采用市價比較法，即前述的競爭價格定價法，分析擬推出經營房地產每平方米單價的合理行情，再根據面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價增減比例，并據以對不同房屋進行定價，稱為加權點數定價法。 樓層、朝向及面積等因素對價格的影響受消費習慣、心理經濟條件、社會風俗等多種因素制約，很難有一個統一的標準，因此運用該方法時，應當根據調查研究的情況而確定。
不過一般遵循下列規律： 朝向差價：一般南北向較貴，東西向較便宜。 樓層差價：樓層價位高低，受建筑物高度的影響。
一般而言，高層建筑中，一、二、三樓及越高越貴，中間較便宜；多層建筑則中間樓層較貴，越往上下價位越低。 選間差價：選間因三面采光，因而較其他單位為貴。
視野差價：臨公園、湖邊、海灘或視野較佳、景觀較佳為貴，面臨巷弄或采光較暗者，即使同一棟樓，同一樓層，也較便宜。 面積差價：一般情況下，辦公經營面積集中且達到一定規模或是住宅單元面積較大時價格可適當提高。
設計差價：屋內布局、大小公共設施的配置都會影響房屋價格，布局合理的單元住宅價格可適當提高，一宗房地產項目內某些特別差的單元，可能需要降價銷售。 （五）舊房定價方法 舊房因受到損耗的影響或是設計、布局等方面已經過時，在定價時，應考慮房屋的具體情況，可以根據附近新建房屋的交易價格，再根據擬交易房屋的房齡或是成新程度定出價格。
舊房如果因為修建年代的影響或其他因素的制約，存在設計及布局過時的情況，則應調低價格，舊房交易前，通常需要經過粉刷、整修，給人耳目一新的感覺，可以適當。
2. 房地產市場價格評估有什么意義呢
房地產市場價格評估具有重要的指導意義。
一、房地產是一個市場博弈 博弈論（Game theory）又稱對策論或游戲論，它是研究理性的決策主體之間沖突時的決策問題及均衡問題。所謂“理性”，是指決策主體清楚地了解到自己的目標和利益所在，在博弈中總是采取最佳的策略以實現其效用 或收益最大化。
（一） 房地產市場 房地產市場是博弈得出結果的競技場，房地產市場是房地產產權交易關系的總和，房地產交易過程就是房地產博弈過程，博弈的結果就是產權受讓方以一定的價格獲取房地產產權，產權讓渡方讓渡房地產產權獲得相應的貨幣補償。房地產市場包括很多不同的細分市場，按區域細分，可分為北京房地產市場、上海房地產市場、深圳房地產市場等等；按房地產種類細分，可分為住宅市場、寫字樓市場、商業樓宇市場等，還可以進一步細分，如高檔住宅市場、中低檔住宅市場等。
房地產市場在很多方面與其他市場不一樣，這些差別是由房地產的價值、*府在房地產市場中的角色、人們獲取房地產的方式和希望房地產帶來的效用等等因素造成的。 房地產市場最大的特征是信息極不對稱，房地產專業性*策性極強。
房地產信息不對稱表現為開發商在投資開發前就通過專業人員對產品的定位進行了詳細的市場調研，較準確地把握消費群體定位，并對消費群體的消費特征、消費心理、消費偏好、經濟能力等情況基本掌握。 由于房地產專業性極強，購房者除了自已的購買能力、購買需求外，對開發商、房地產、開發成本費用等了解甚少，只能根據自身承受能力和需求被動地選擇房地產消費，而且還往往被開發商的不實宣傳和人為造成的緊缺跡象所欺騙。
交易雙方的信息不對稱，雙方博弈的地位是不平等的，談判結果有失公平，房地產市場價值評估就必須彌補這種信息不對稱。 （二） 房地產博弈 房地產博弈是一個多層次的博弈。
第一層次是投資決策層面的博弈，屬于競爭性博弈；第二層次是房地產銷售階段的博弈，是對抗性博弈。本文對第二層次博弈進行分析。
把握房地產市場的參加者及各自的動機和行動策略是房地產決策分析中必不可少的部份，參加者必須按照事先制定的規則行事。 正式的法規和非正式社會價值觀念都會限制房地產市場參與者的行動，現實當中，博弈規則隨時都可能發生變化，博弈參加者也隨時可以進出，這創造了一個動態的市場環境。
在房地產市場博弈中，參加者有消費者、開發商、*府等，他們各自都有一個不同的角色和“獲勝”戰略。 房地產市場博弈是從生產實物產品開始的，對于投資者，價值是未來現金流量的函數；對擁有者，價值是以心理效用和房屋未來出售的潛在現金流量的形式實現。
市場參加者必須了解房地產及影響未來預期現金流量和消費效用的各種市場力量，如消費觀念。*府在房地產市場博弈中處于一種非常特殊的地位、扮演著特殊的角色，即博弈規則的制定者，同樣，*府在博弈中是以“社會福利”最大化為目的，實現的手段是通過行使國家權力制定房地產市場博弈規則，約束各方助其實現目標。
要弄清博弈的結果（房地產價格為表現形式之一），就必須弄清參加者參加的目的、原因以及他們的參與決策和行動方式。房地產市場參與者包括房地產開發（投資）商、置業投資者、房地產消費者、房地產專業人員（如評估師）、*府。
由于他們在市場中所處的地位和扮演的角色、參與目的不同，其博弈的行動方式、博弈目標內涵和博弈的策略也各不相同。 在博弈規則既定的前提下，信息是房地產博弈結果最重要的因素，它是參加者選擇博弈策略，確定談判籌碼的依據。
1、*府 *府作為房地產市場博弈規則的制定者，肩負著為社會居民提供最大化的社會福利。房地產經濟持續健康繁榮、房地產市場平穩有序發展、“居者有其屋”，是*府參與房地產市場的三大目標。
*府通過制定的博弈規則約束市場參加者，規范參加者行為，實現其社會福利最大化的目的。因此，*府在房地產市場博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參與者之上，通過其他參與者的博弈過程，實現目標，各參加者只能在*府制定的規則范圍內尋求各自“利益”的最大化的博弈策略。
最值得注意的是，規則不是永恒不變的。我國正處于經濟轉型過程中，變化最大的就是博弈規則，各種制度、法規還有待完善。
在現階段，對博弈策略選擇影響最大的因素莫過于揣摸游戲規則的變化方向。
3. 房地產市場描述并分析分析
您好，市場背景描述與分析
（一）宏觀房地產市場形勢和相關*策
2011年國家房地產調控*策頻出，6次存款準備金率上調；3次人民幣存貸款基準利率上調；2次個人公積金貸款利率上調。“雙限”：限購、限貸。“一提高”：按揭首付比例提高。強力遏制房價過快上漲。使住宅房地產價格開始走向平穩，并開始合理回歸。
（二）全國房地產市場總體趨勢
1.新建商品住宅價格變動情況。今年第一季度全國70個大中城市中，下降的城市有46個，持平的城市有16個，上漲的城市有8個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。與去年同期相比總體呈穩步回落的趨勢。
2.二手住宅價格變情況。70個大中城市中，價格下降的城市有42個，持平的城市有12個，上漲的城市有16個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.8%。與去年同期相比總體亦呈現緩慢回落的勢頭。但比新建商品住宅價格回落的趨勢較為緩慢。
通過總體分析，我們看到全國一線城市住宅價格開始明顯下降。二、三線城市住宅價格由于鋼需作用，趨于平穩。在國家*策的強力調控之下，全國地房地產價格正逐步實現理性回歸。
（三）當地同類房地產市場狀況
1.過去10年**市住宅房地產市場經歷。2000-2003年房地產價格出現緩步增長，2004年有小幅調整，2005-2007年隨著國家經濟高速發展，我市房地產市場進入快速增長軌道。2008年受調控和金融危機的影響，房地產市場增長短暫放緩，不久迎來了2009-2011年的高速增長期。房價漲幅連續兩年突破30%，但是到了2010年國家開始逐步加大對房地產價格調控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的價格漲幅開始放緩，并出現小幅回落的矛頭。
2.當前**市住宅房地產價格概況。目前**市普通商品住宅市場價格區間集中在5000-7000元/平方米之間，購房者有持幣觀望的情緒。成交均價與上月比無大變化，波動較小。成交量略有緩慢回升。
3.未來**市住宅房地產市場基本分析。一方面，國家調控*策無松動跡象，商品住宅供給增速趨緩，加之我市購房主體基本上屬于剛性需求，最近一些銀行開始對首次房貸利率實行95%折優惠。一些開發商推出各種優惠措施，使價格暗降。另一方面，隨著長吉圖戰略規劃的實施，長吉一體化建設快速發展，將使鋼需得到集中釋放，雖有足量的保障房推出，也不會使我市房價有大幅回落，從價格走勢來看，地產市場發展腳步趨于穩健，可以預見我市未來一段時間，房地產市場會在*府的宏觀調控下呈現平穩健康的發展態勢，商品住宅價格會處在穩定階段。
望采納謝謝
4. 房地產目前的走勢
7月9日，中國房地產指數系統、中國指數研究院在京召開發布會，發布全國及主要城市上半年房地產市場形勢的研究成果，并對下半年的房地產市場走勢進行了展望。數據顯示，今年上半年市場銷售增長明顯，開發企業投資信心有所恢復，5~6月土地市場明顯升溫。預計下半年成交量可能在小幅振蕩中逐步上升，房價仍會穩步上漲，個別城市可能會出現較快增長。
上半年房地產市場形勢分析
中國房地產指數系統、中國指數研究院對今年上半年國內主要城市房地產市場形勢的研究結果如下：
市場銷售增長顯著，但區域差異明顯。今年上半年，杭州、深圳、天津樓市成交面積較去年同期分別增長180.4%、148.9%、115.5%。蘇州、重慶、青島等城市也超過或接近100%。但31個省（區、市）中仍有6個省市前5月銷售面積同比出現下降，一些城市辦公樓、商業用房的銷售面積降幅依然較大。
企業投資信心有所恢復，6月土地市場明顯升溫。隨著市場銷售的回升，房地產開發投資增速逐月提高。5月單月新開工面積為7900萬平方米，較4月增長2.4%，是今年以來的首次環比增長。6月多個城市土地成交量增長較快，土地溢價水平較高。
新增供應下降明顯，市場存量迅速消化。北京、成都、武漢、深圳等城市1~6月新上市商品房面積較去年同期下降20%~30%不等。截至6月末，各城市可售量較2008年底減少300萬~500萬平方米，其中北京降至1472萬平方米，較年初時減少了23%，出清周期下降至9個月，上海、杭州、深圳更是降至3~6個月。
下半年房地產市場走勢預測
房地產開發投資穩步增長，但將低于去年全年20.9%的增長幅度。隨著企業投資信心的逐漸恢復和主要城市可售量的減少，預計企業將在下半年加大投資力度，開發投資將穩步增長，預計全年房地產開發投資增速將低于去年水平。
由于市場需求仍然較為旺盛，加上購房者對住房保值增值的預期和開發企業在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預計下半年房價仍會穩步上升，個別新增供應不足的城市其房價可能會出現較快增長。
此外，受價格上漲、部分城市新增供應不足等因素影響，第三季度的成交量可能出現環比下降。4~6月，北京、深圳等七大主要城市的成交面積紛紛達到或超過2007年的歷史最高水平，在剛性需求逐漸釋放、部分城市銷售價格漲幅較高等多種因素的影響下，預計第三季度的成交量可能較第二季度環比下降，但同比仍可能保持較高增速。
5. 做房地產市場價格調查報告對城市的發展有什么作用
房地產市場調查分析是統計分析中最平凡的一項市場調查分析，只要有需求，有市場，就有房產市場分析“只要去做，你就能得到。”
很多房地產項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實世界里，所有經濟上獲得成功的房地產開發項目都與其市場潛力密不可分。
房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。
一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。 區域房地產市場分析： 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。
它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。 專業房地產市場分析： 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。
它側重于專業市場供求分析內容。 項目房地產市場分析： 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。
它側重于項目競爭能力分析等內容。 2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。
各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區經濟分析： 是研究地區的經濟環境，它包含￠ù地區經濟的基本趨勢分析；￠?地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。
但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。 區位分析： 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。
它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。
市場概況分析： 它包含￠ù對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。￠?找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。
專業市場供求分析： 它包含￠ù根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；￠ú細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；￠?分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
項目競爭分析： 它包含：￠ù分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；￠ú根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；￠?進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。
當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。
售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。
按照市場占有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃. 敏感性分析： 測定關鍵參數的敬感性。
確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。
二、不同使用目的下房地產市場分析的特點 在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、*府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產市場分析 房地產項目投資決策的目標。
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