榮觀房產網房地產開發貸款審查
1. 個人買房按揭貸款流程之樓盤審查
在借款人提出申請之前，信用社（部）需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查，樓盤審查操作買房按揭貸款流程為：開發商申請→項目調查→審查、審批→簽訂項目合作協議書→貸后監管。
買房按揭貸款流程房地產公司提出申請，信用社（部）要求房地產公司（以下簡稱“開發商”）提交以下資料： 1、書面申請； 2、公司資料、包括營業執照、稅務登記證、法人代碼證、企業章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權代理人證明書、股東會決議等； 3、項目資料，包括房地產開發企業資質等級證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許可證等。 4、農村信用社認為需要提供其他資料。
買房按揭貸款流程項目調查的主要內容有手續的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況，市場前景及效益狀況。項目實地調查，核實資料、項目情況調查后撰寫調查報告，將調查情況交審查部門，審批同意后與開發商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協議》。
2. 房地產開發企業的借款費用要怎樣審核
房地產開發企業的借款來源有兩個方面：一是金融機構的貸款，二是非金融機構（包括企業間拆借、關聯企業間拆借以及個人拆借）的借款。
借款的來源，我們在審核中所應關注的主要是借款合同、付息發票。非金融機構的借款，我們應關注的事項包括有無借款合同、合同中對于借款利率的約定、關聯企業借款總額與其注冊資本的比例等。
這些事項將決定借款費用是否應進行調整和具體的調整金額。 非金融機構借款未簽合同時，根據《中華人民共和國合同法》關于“書面合同”的規定，未簽合同可視為無合同，而在借款性質上即可視為無償。
所以，在未簽合同的情況下，企業不得扣除相關的利息費用。借款中約定的借款利率高于金融機構同期、同類貸款利率部分應當予以調整，低于金融機構同期、同類貸款利率按約定并實際支付的利率在稅前扣除。
關聯企業和股東個人的借款不得超過企業注冊資本的50%，超出的借款部分其利息支出應予以調整。嚴格審核利息費用的支付情況，凡是預提而未實際支付的部分，一律應予以調整。
房地產開發企業借款費用的特殊之處，在于它要在開發成本和費用之間按照法定的界限進行分配。 一般情況下，稅法規定的原則是屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。
正是因為這種特殊性的存在而在稅收審核中（主要是企業所得稅和土地增值稅）中產生了諸多的調整變化。 涉及到的企業所得稅。
利息費用在企業所得稅前扣除，最為明確的界限就是開發項目的完工時間。時間的界限應以項目竣工備案表為準，具體的情況包括： 1。
開發項目未能竣工的，年度企業所得稅申報時不得在期間費用中列支利息費用。 2。
開發項目已經竣工并銷售完畢的情況下，區分利息費用在成本和費用之間的分攤不再具有實質的意義，即使分攤并未完全按照竣工時間的要求進行，也不再進行調整。 3。
企業同時開發多個項目的，利息費用的分攤會遇到一定的難度。這時不僅要注意項目的完工時間，還要考慮項目的開工時間。
在具體的審核中，應該掌握以下原則：前一項目尚未完工而后一項目已經開工的，實際產生的利息費用應在項目間進行分配。分配時可以參考借款合同有關借款用途及對象的條款，也可以采用一定時期內相對穩定的、按照某一指標的分配方法，比如按工程的進度、資金的占用等。
前一項目計入成本的費用仍以該項目的完工時間為最終的界限。 前一項目已經完工但后一項目尚未開工的，前一項目按照完工時間確認為成本；前一項目完工至后一項目開工時間的期間內，發生的借款費用確認為期間費用計入當期損益。
后一項目開工后的利息費用計入該項目的成本。 前一項目的完工時間與后一項目的開工時間大體相同時，發生的借款費用分別計入各自的成本。
涉及到的土地增值稅。土地增值稅對于利息費用的扣除主要采用兩種方法，一是可以在項目間劃分并能夠提供金融機構證明的，利息支出可以據實扣除；二是如不能在項目間劃分或不能提供金融機構證明的，可以按照取得土地使用權和開發成本兩項合計的5%扣除利息費用。
所以，審核土地增值稅時對于借款費用的具體程序是：1。不必關注計入期間費用中的利息費用數額；2。
將計入開發成本中的利息費用全額剔除，以其余額作為計算土地增值稅的基數；3。據實扣除利息費用的情況下，嚴格審核借款合同、付息發票以及利息費用在項目間的分配情況，以確認利息費用符合稅法規定的扣除條件；4。
按固定比例扣除利息費用的情況下，利息費用的真實性如何已變得不太重要，因而其審核程序可以從簡掌握。
3. 銀行對購房貸款是如何審核批準的
銀行對購房貸款的審核流程如下：
1、借款人必須同時具備下列條件：
(1)身份證件復印件（居民身份證、戶口簿、*官證、在中國大陸有居留權的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證件）；
(2)貸款行認可的借款人償還能力證明資料；
(3)合法有效的購買（建造、大修）住房合同、協議及相關批準文件；
(4)借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關證明；
(5)房屋銷（預）售許可證或樓盤的房地產權證（現房）（復印件）；
(6)貸款行規定的其他文件和資料。
2、貸款程序：
(1)貸款申請：提交銀行規定的申請個人住房貸款的材料；
(2)簽訂合同：客戶的申請獲得批準后，與銀行簽訂住房貸款合同；
(3)貸款發放：銀行在條件具備時按合同約定發放貸款；
(4)客戶還款：客戶按合同約定按時還款；
(5)貸后服務：客戶享受銀行提供的新產品和增值服務。”
4. 房地產的過橋貸款辦理流程是什么
一、基本流程
遞交申請→受理審查→項目評估→核查審批→發放貸款→資料歸檔→貸后管理→收貸撤保
二、借款人資格
借款人申請房地產開發過橋貸款必須具備4證——《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程開工證》。
三、申請貸款資料
在申請房地產開發貸款時，開發商必須提供如下資料：
⑴單位資料包括各種證照、公司章程、會計報表、注冊資料、稅務資料、房地產經營資質證書、貸款申請報告、公司最高權力機構授權書、公司主要領導資料、保證人的相關材料。
⑵項目資料包括項目立項批文、可行性研究報告及項目預算報告；建設用地規劃許可證；建筑工程規劃許可證；土地出讓合同及規劃紅線圖、國有土地使用證；地價繳交憑證復印件；施工許可證；房地產預售許可證；合作項目需提交合作開發合同或有權部門批準合作開發的批件。
四、房地產開發過橋貸款調查
1.對借款人資格的核查
⑴調查借款人的基本情況；
⑵了解企業經營班子真實情況；
⑶審查企業的財務管理制度及相關財務信息；
⑷了解借款人的誠意和過往的合作情況。
2.調查核實項目情況
⑴詳細掌握項目的基本情況；
⑵了解項目的前期準備工作，特別是“4證”是否齊全；
⑶審查項目的可行性及抗風險能力；
⑷審查貸款項目工程預算報告是否合理、真實；
⑸項目市場前景及經濟效益預測與敏感性分析。
3.核實確定擔保方式
擔保者是否真實、承諾是否真實可信，抵押物是否真實，質押物是否具備質押條件，擔保者的資信是否真實、有效……等等。
五、核定信用等級，提出審查意見
貸款調查部門經實地調查并嚴格按照相關程序進行分析后，編寫和提交調查報告，由貸款審查部門進一步的審查核實，最后由公司決策部門作出決定。
六、房地產開發貸款的審查
貸款審查的主要內容：
⑴審查調查部門提供的數據、資料是否完整。
⑵審查貸款投向是否符合規定。
⑶審查項目的評估情況。
⑷審查貸款是否合法、合理，借款人是否可靠。
以上材料來自中國私募網過橋資金頻道
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