房地產企業全程會計核算與稅務處理第五版

1. 房地產企業全程會計核算與稅務處理

房地產企業全程會計核算與稅務處理

1. 房地產企業會計核算和稅務處理大全

1、涉及的會計科目（最好有說明）。其他的科目和一般的企業都差不多，主要的重點科目是：開發成本，開發費用，預收帳款（房款），以后就是主營業務收入。預付帳款（供應商）以后就是主營業務成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款

2、涉及的稅種及稅率。營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，所得稅。印花稅。

3、基本核算方法（流程）。

房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在“開發成本”下核算。

開發成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。

取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。

一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。

房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以后，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的

2. 房地產企業會計核算和稅務處理大全

內容好多，先發給您一部分吧：房地產會計全套賬務處理和涉及稅目一、房地產涉及的稅種：房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。 2、城市維護建設稅計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。

稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。計算公式：應納稅額=營業稅*稅率。

3、教育費附加計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。計算公式：應交教育費附加額=營業稅*3%。

4、印花稅：（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一；（2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據，稅率為萬分之五；（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三；（4）借款合同，稅率為萬分之零點五；（5）對記錄資金的帳薄，按“實收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼花；（6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。 5、個人所得稅：工資、薪金不含稅收入適用稅率表級數應納稅所得額（不含稅）稅率（%）速算扣除數（元） 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375 計算公式：應納個人所得稅稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數應納稅額=工資薪金收入-2000-“三險一金” 6、所得稅（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。

（2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。計算公式：應交所得稅=收入總額*稅務核定固定比例*所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計算繳納所得稅。

計算公式：應交所得稅=利潤總額*所得稅稅率（4）所得稅稅率：一般企業所得稅的稅率為25%，符合條件的小型微利企業，減按20%的稅率征收企業所得稅。國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。

7、房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。 8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財*部規定的其他扣除項目。

稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。

增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

二、房地產企業的賬務處理給你提供一份房地產企業會計制度。房地產企業涉及的稅費共有11種（11稅1費）稅：營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。

費：教育費附加一、營業稅 1.轉讓不動產銷售房屋要按銷售不動產繳納營業稅，贈送的空調、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調等附屬設施，則空調包括在房款內，不需要單獨計繳增值稅。

2.房屋租賃（出租）屬于服務業——租賃業 3.房地產銷售公司買斷商品房出售超過買斷價格外的收入作為手續費收入，按“營業稅--服務業” 繳納營業稅 4.單位將不動產或土地使用權無償贈與他人視同銷售不動產 5.銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為比照銷售不動產征收營業稅 6.納稅人自建后銷售房屋自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應按建筑業繳納營業稅，再按銷售不動產征收營業稅。二、增值稅銷售房屋的同時贈送空調、家具要視同銷售繳納增值稅。

三、土地增值稅（一）一般規定 1.出售——征包括三種情況：（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；（3）存量房地產買賣其中對于（2）新建房地產轉讓（出售）的扣除項目： ①取得土地使用權所支付的金額； ②房地產開發成本 ③房地產開發費用 ④與轉讓房地產有關的稅金 ⑤財*部規定的其他扣除項目對于（3）對于存量房地產轉讓的扣除項目 ①房屋及建筑物的評估價格。。

3. 房地產會計賬務處理全套程序和稅務處理669089666

房地產開發企業涉及有關稅收*策和實際中應注意的問題一，房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定：（注：1，銷售商品房等包括：住宅，商業用房，其他建筑物，附著物，配套設施等.2，涉及的稅收包括：營業稅，企業所得稅，個人所得稅，土地增值稅）（一）營業稅 ――基本規定應納營業稅=銷售收入*稅率 1，銷售收入的確認：（1），采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現. （2）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現. （3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現. （4）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現： ①采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現. ②采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現. ③采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現. 包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現. ④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現. 委托方和接受委托方應按月或季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱，地理位置，編號，數量，單價，金額，手續費等. （5）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現： ①將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售痢疾確認收入的實現. ②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現. （6）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現. 2，視同銷售行為的收入確認：（1）下列行為應視同銷售確認收入： ①將開發產品用于本企業自用，捐贈，贊助，廣告，樣品，職工福利，獎勵等； ②將開發產品轉作經營性資產； ③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者； ④以開發產品抵償債務； ⑤以開發產呂換取其他企事業單位，個人的非貨幣性資產. （2）視同銷售行為的收入確認時限：視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移，或于實際取得利潤權利時確認收入的實現. 說明：預售收入 =銷售收入 *策 =執行掌握 3，稅率：5% ――可以利用的稅收*策《財*部國家稅務總局關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅字 [2003]016號）單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額. 注：土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價，可按轉讓無形資產稅目征收營業稅不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價，可按銷售不動產稅目征收營業稅（二），企業所得稅 ――基本規定應納企業所得稅=計稅利潤*稅率（25%） 1，應稅收入的確認：（1），收入的確認與營業稅銷售收入相同. （2），關于開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整. 預計營業利潤額=預售開發產品收入*利潤率預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）. 2，成本費用的扣除（1），銷售成本：房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積銷售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本（2），土地征用及拆遷補償費，公共設施配套費；開發產品共用部位，共用設施設備維修費；土地閑置費和折舊等（3），銷售費用，管理費用，財務費用；其中，房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除，超過部分可無限期結轉以后年度，按規定的標準扣除. ――征收方式的確定按現行稅收*策規定，企業所得稅的征收有兩種征收方式：查賬征收方式和核定征收方式. 1，采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件：按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿，開展核算，定期編制，報送會計報表，真實地反映企業收入，成本，費用和盈虧，能。

4. 房地產會計全套賬務處理和涉及稅目

一、房地產涉及的稅種：房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業所得稅及代扣的個人所得稅等。

1、營業稅：稅率5%。 2、城市維護建設稅計稅依據是按實際繳納的增值稅稅額計算繳納。

稅率分別為7%（城區）、5%（郊區）、1%（農村）。計算公式：應納稅額=營業稅*稅率。

3、教育費附加計稅依據是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納，附加稅率為3%。計算公式：應交教育費附加額=營業稅*3%。

7、房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1。2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：（1）大城市1。 5元至30元；（2）中等城市1。

2元至24元；（3）小城市0。9元至18元；（4）縣城、建制鎮、工礦區0。

6元至12元。 9、土地增值稅土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。

房地產轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益，計算增值額的扣除項目金額包括：（1）取得土地使用權所支付的金額；（2）開發土地的成本、費用；（3）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉讓房地產有關的稅金；（5）財*部規定的其他扣除項目。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率30%。

增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。二、房地產企業的賬務處理給你提供一份房地產企業會計制度。