房地產企業稅收籌劃論文

房地產企業稅收籌劃...

1. 營改增后房地產行業怎么做到納稅籌劃

一、多要增值稅發票“營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收*策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。

劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革后可以進行正確的會計處理。“營改增”之后，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。

為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣；其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難；第三，應加強對虛假發票的識別和防范，仔細比對；最后，不能出于節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。

二、擴大精裝房比例房地產業“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。

在“營改增”之后，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向于開發進項稅額較多的樓盤類型。這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會占得先機。

對中小房企來說，由于開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。三、剝離建筑業務對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建筑安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業務將是企業不得不進行的戰略調整。

建筑業納入“營改增”行業，只要建筑安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建筑施工業務全部外包；第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建筑公司和房地產公司兩個子公司；第三類則是建筑和開發業務并舉，這類企業多以建筑業為主營業務，同時具備房地產開發資質。

2. 房地產開發企業稅務籌劃怎么做

如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。

近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控*策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控*策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。

一、房地產開發企業稅收籌劃技術房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。（一）規避平臺籌劃土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。

因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。（二）投資轉化技術房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。

（三）稅基籌劃技術房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現技術主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。

房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。二、房地產開發企業稅收籌劃方式（一）利用臨界點進行稅收籌劃納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。

目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。

這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。

如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。

當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。

比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。

大海房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。

根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。

根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。

如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。

進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。

假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。

不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。

則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7%+3%)=5.5。

3. 房地產開發應該什么時候做稅務籌劃

您好！寫一個房地產開發企業的稅務籌劃與西方國家相對成熟的稅務籌劃研究相比較，我國的稅務籌劃研究起步較晚，尤其是房地產開發方面的稅務籌劃。

我國針對房地產開發企業的稅務籌劃研究從2000年才開始。2002年，賀志東編寫的《房地產企業納稅籌劃》按房地產開發企業涉及到的主要稅種，對房地產開發企業稅務籌劃的基礎知識和基本方法進行了闡述。

隨后的研究開始以房地產開發企業經營的各個環節為對象，輔以節稅、避稅方案和經典案例。對于房地產開發企業的稅務籌劃，我們應該從四個方面加以闡述，它們分別是：房地產前期準備階段的稅務籌劃，房地產建筑施工階段的稅務籌劃，房地產銷售環節的稅務籌劃以及房地產保有期間的稅務籌劃等。

房地產前期準備階段的稅務籌劃房地產前期準備主要包括一個土地使用權的取得。在取得土地使用權的過程中需要繳納土地使用稅。

土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。土地使用稅以土地面積為課稅對象，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點的行為稅類型。

土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區城鎮使用土地則不征稅。城鎮土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區。

城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅范圍，由各省、自治區、直轄市人民*府劃定。土地使用稅采用有幅度的差別稅額，列入大、中、小城市和縣城每平方米土地年稅額多少不同。

為了防止長期征地而不使用和限制多占土地，可在規定稅額的2倍-5倍范圍內加成征稅。對于公園、名勝、寺廟及文教、衛生、社會福利等單位使用的土地，城鎮、街道、公共設施用地、鐵路、機場、港區、車站、管理交通運輸用地及水利工程，農、林、牧、漁、果生產基地用地，以及個人非營業建房用地等，均免征土地使用稅。

為了鼓勵利用荒地、灘涂等土地，對經過批準整治的土地和改造的荒廢土地，給予10年期限的免稅。對于上述這些免稅項目，企業應當予以重視，利用合法的免稅項目進行節稅，節省房地產開發成本。

房地產建筑施工階段的稅務籌劃這里主要涉及到建筑業營業稅和服務業營業稅。建筑業營業稅，營業稅的一種，是指對我國境內提供應稅建筑勞務而就其營業額征收的一種流轉稅。

這里的建筑業是指建筑安裝工程業，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業。由于目前建筑業中分包和轉包現象非常多，形式也不盡相同，因而采取不同的承包形式對企業的稅收影響很大。

按照我國現行營業稅法規的規定，如果建筑工程的總承包人將工程分包或轉包給他人，應以工程的全部承包額減去付給分包人或轉包人的的價款后的余額為營業額，繳納營業稅。工程承包公司承包建筑安裝工程業務，再與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同進行施工建設的，無論其是否參與施工，都應遵照以上規定，按“建筑業”稅目繳納營業稅，稅率為3%；如果工程承包公司不與建設單位簽訂建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，則此項業務應按“服務業”稅目繳納營業稅，稅率為5%。

這就為企業進行稅務籌劃提供了空間。例：甲單位要建造一項工程，通過乙工程承包公司的協調，丙施工單位最終承攬了此項工程，甲與丙簽訂了承包合同，合同金額為300萬。

丙為此支付給乙公司15萬元的服務費。則乙公司此項業務應納營業稅額為：150000*5%=7500元。

如果乙公司對該項業務進行籌劃，直接與家公司簽訂了承包合同，合同總金額為315萬元，乙公司又把工程轉包給丙公司。完工后，乙向丙支付價款300萬元。

則乙公司該項業務應納營業稅額為：（3150000-3000000）*3%=4500元。也可以利用建房方式進行稅務籌劃。

第一，房地產代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。

就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后繳納土地增值稅。

例：某房地產企業，商品房銷售收人為5000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3500萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=5000*5.5%=275萬元；增值額占扣除項目的比率為（5000-3500-275）÷（3500+275）=32.45%，應繳納土地增值稅（5000-3500-275）*30%=367.5萬元，實現利潤5000-3500-275-367.5=857.5萬元。

若企業采用代建房方式，取得勞務收入1400萬元，應繳納營業稅1400*5%=70萬元，實現利潤1400-70=1330萬元。第二，合作建房。

這種方式指一方出錢，一方出地，雙方共同建造房屋的行為。建成后，按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

企業可以利用此項優惠*策，實現雙贏。例：甲房地產企業有一塊價值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。

若甲、乙采用房屋建好后。