營改增房地產報稅

1. 營改增房地產

營改增房地產

1. 營改增后房地產企業增值稅稅率是多少

房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅*策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。

2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。

因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。

擴展資料：

2016年3月24日，財*部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》。

經**批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。

構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

房地產業：房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

參考資料：

公務員期刊網-營改增后房地產開發企業增值稅會計處理

百度百科-營業稅改增值稅

百度百科-營業稅改征增值稅試點實施辦法

2. 營改增對房地產有何影

施工企業的實際稅負很可能會增加建筑材料來源方式較多，增值稅進項稅額抵扣難度大。

由于建筑工程承包方式和承包范圍的不同，有的工程項目材料、設備全部由施工企業自行采購，能取得的進項稅額發票多些；而有的工程項目，主要材料或大宗材料由甲方（建設單位）采購，調撥給施工企業使用，施工企業僅采購一些輔助材料或零星材料，這樣施工企業可取得的進項稅額就少，實際稅負明顯偏高。另外，施工企業承建的工程項目比較分散，很多工程所處地域比較偏僻，所面對的材料供應商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，購買的材料沒有發票或者取得的發票不是增值稅專用發票。

由于發票管理難度大，材料進項稅額無法正常抵扣，使建筑業實際稅負加大。商品混凝土等材料增加稅負根據《財*部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅*策的通知》（財稅〔2009〕9號）規定，一般納稅人銷售自產的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續生產的磚、瓦、石灰（不含黏土實心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。

以上所列貨物，都是工程項目的主要材料，在工程造價中所占比重較大。假設施工企業購入以上材料都能取得正規增值稅發票，可抵扣的進項稅率為6%，而建筑業增值稅銷項稅率為11%，施工企業購入的以上材料必將增加5%的納稅成本，從而加大建筑業實際稅負，擠占利潤空間。

建筑勞務費增加稅負建筑工程人工費占工程總造價的20%~30%，而勞務用工主要來源于成建制的建筑勞務公司及零散的農民工。建筑勞務公司作為建筑業的一部分，為施工企業提供專業的建筑勞務，取得勞務收入按11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進項稅額可抵扣，與原3%營業稅率相比，增加了8%的稅負。

勞務公司作為微利企業，承受不了這么重的稅負，勢必走向破產，或將稅負轉嫁到施工企業。另外，農民工提供零星勞務產生的人工費，也沒有增值稅發票，無可抵扣的進項稅額，勢必加大建筑施工企業人工費的稅負。

3. 營改增后房地產業一般納稅人稅率是多少

5%。

根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定，房地產業涉及的征收范圍有二項，一是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目；二是房地產企業出租自己開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目。一般納稅人銷售不動產、提供不動產租賃服務，其適用稅率為11%。小規模納稅人銷售不動產、提供不動產租賃服務，不按適用稅率征稅，而是按征收率5%繳納增值稅。

根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第四條規定，小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

（一）小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

4. 營改增對房地產有什么影響

營改增”可能對房地產開發企業產生的影響如下： 1. 稅收負擔與經營成本的影響 1，房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在： a. 開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征 b. 轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 c. 持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的。

首先，稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣，并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。當然，還要考慮成本稅金的變化對企業所得稅的納稅影響，由于上述影響是系統性的，其對房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的具體影響是加重還是減輕取決于稅制改革對房地產及相關行業的具體改革措施（特別是適用稅率與抵扣機制的設計），并且因各房地產開發企業的具體業務類型及經營方式與稅務籌劃措施而有所不同。

依據現今的房地產開發企業行業生態總體來看，“營改增”稅制改革對現行房地產開發企業總的稅收負擔與經營成本的普遍影響可能是 “不減反增”。 2. 財務管理與會計處理的影響 “營改增”稅制改革對房地產開發企業宏觀財務管理與具體會計處理的影響是顯而易見的。

一方面，企業出于合理降低稅收負擔與經營成本的考慮，會要求自身財會人員加強宏觀財務管理，甚至要求財會人員加強與內部采購銷售決策與具體執行人員的聯動溝通，達到合理降低稅負與經營成本的目的，這一點將在第四部分房地產開發企業的相關對策中進一步闡述。另一方面，“營改增”改革也會對房地產開發企業的具體會計處理、發票管理產生直接影響，主要是上述1中企業3階段業務的具體涉稅處理轉變問題，以及原涉及營業稅的兼營行為、視同銷售與混合銷售行為的轉變處理問題。

3. 企業融資與現金流的影響由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，要求企業必須有良好的融資能力與充足的現金流來維持企業的正常運轉。實務中，房地產開發企業多采用預售制，營業稅在確認預售收入的當期就要繳納，占用流動資金，轉讓無形資產、銷售不動產營業稅稅率為5%。

營業稅構成房地產企業不可忽視的現金流出。而改征增值稅后，一般房地產項目建設、材料等先購入，多數時間，進項稅額大于銷項稅額，因而開發之初較長的時間內無稅可繳，減少企業流動資金的占用，擴大企業現金流。

5. 房地產行業營改增后綜合稅率是多少

房地產行業沒有綜合稅率。

房地產行業的涉稅稅種多，計稅的基數不一致，采用征收方式不同，難于一個綜合稅率而概括。

1、土地增值稅按照項目的增值率，并且實行預交，最后清算；

2、所得稅按照銷售額預交；

3、增值稅及其附加可以有個綜合稅率，但又分兩種：

簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合稅率5.6%;

一般計稅法增值稅稅率11%，但應交增值稅=銷項稅-進項稅，才能計提附加稅，綜合稅率無法確認；

6. 營改增后銷售房產怎么繳納增值稅

一、根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第八款：“ 1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。……3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。”

二、根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》第一條第十款：“一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產（不含自建），適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。上述納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。……”

三、根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定：“……本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。”