榮觀房產網房地產企業預算
1.房地產成本核算包括哪些明細科目
房地產開發成本是指房地產企業在開發產品過程中形成的各項費用支出的合計數額。
開發成本按用途分類四類進行二級明細核算 類別 ： 內容 土地（建設場地）開發項目成本費用支出：包括土地（即建設場地）開發發生的各項直接費用和開發間接費用支出 房屋建設項目成本費用支出：指開發建設各種房屋（包括商品房、周轉房、出租房、待建房等）發生的各項費用支出。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等 配套設施工程項目成本費用支出：指開發建設城市規劃中的大型配套設施發生的各項費用支出 代建工程項目成本費用支出：指受單位委托代為開發建設的，除建設場地、住宅等房屋以外的各種工程發生的開發建設費用 在按以上四類房地產開發產品的成本費用支出進行分類核算的基礎上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本項目設專項進行明細核算 項目 ： 內容 土地征用及拆遷補償費：是指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費，以及原有建筑物的拆遷補償費 前期工程費：是指房地產在開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、地地平整等費用 基礎設施費：是指房地產在開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施，以及道路等基礎設施費用 建筑安裝工程費：是指房地產開發項目在開發過程中施工所發生的各項建筑安裝工程和設備費 配套設施費：是指在開發小區內發生，可記入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鍋爐房、水塔、居委會等設施的支出 開發間接費：是指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等 以上6項目都屬于制造成本的范疇。
2.房地產公司如何編制財務預算
可以參照這個模板來做： 財務預算情況說明書是對年度財務預算報表的補充說明，是評估財務預算報表編制質量的重要依據，是年度財務預算報表的重要組成部分。
預算報表情況說明書一般應當包括以下主要內容： 一、上年度財務預算工作情況總結 （一）對上年度預算工作情況進行總結，回顧上年度預算工作中存在的問題，結合各部門對上年度預算的反饋意見，總結工作經驗及本年擬采取的相關整改措施及辦法。 （二）對上年度預算調整情況進行說明，其中至少應包括主要財務及生產經營指標調整情況、預算調整的原因等。
（三）對上年度預算完成情況進行簡要總結，并對重要財務指標的實際完成數與調整后的預算數差異原因進行說明，其中至少應包括主營業務收入、主營業務成本、期間費用、利潤總額等。 二、本年度預算工作組織情況 預算工作組織情況主要包括企業預算管理機構設置、管理機構主要成員構成、內部組織分工、年度預算工作具體組織過程，以及預算審核情況等。
三、本年度預算編制基礎 預算編制基礎主要包括： （一）企業編制年度財務預算的基本編制依據、所采用的基本假設及其論證依據。 （二）企業編制年度財務預算所選用的會計制度與*策，例如，對于《企業會計準則》允許以公允價值計量的資產或負債，需說明是否考慮公允價值變動影響。
凡是考慮公允價值變動影響的企業，應按資產及負債的類別逐項說明影響的金額及原因。凡是不考慮公允價值變動影響的，應說明理由。
（三）年度財務預算報表的合并范圍說明，未納入及新納入年度財務預算報表編制范圍的子企業名單、級次、原因以及對預算的影響等情況。 四、預算年度生產經營情況說明 企業年度生產經營情況預測是財務預算指標的基礎，各企業應認真分析宏觀及微觀經濟形勢，詳細說明各業務板塊的生產經營情況，以及對企業產生重大影響的生產經營決策。
至少應包括以下內容： （一）對預算年度行業經濟形勢進行預測分析，說明對本企業所處市場環境的影響，如：國家金融利率和匯率*策、能源、原材料及主要產品價格、市場供求關系等。 （二）根據行業發展形勢，按業務板塊進行合理的市場形勢分析預測，結合本企業整體戰略規劃、所處行業地位及市場供求關系及價格變動等情況，選取占企業主營業務較大比重的幾個業務板塊生產經營指標增減變動情況和比率；企業擬采取的重大生產經營舉措對各業務板塊的影響，如擬簽訂的重大合同、擬進行的資產及業務重組、擬整體上市、擬開展的新業務等。
（三）說明企業預算年度內擬安排的重大固定資產投資項目的目的、總規模、資金來源與構成、預期收益及預計實施年限等情況，其中對非主業投資占總投資的比重超過10%、自有資金占總投資的比重低于30%的固定資產投資予以詳細分項說明。 （四）說明企業預算年度內擬安排的重大籌資項目的、長、短期籌資規模以及結構安排、相關籌資費用等情況。
（五）分項說明企業預算年度擬計劃實施的重大長期股權投資情況，包括：投資目的、預計投資規模、持股比例，以及預計收益等情況。 （六）分項目說明企業預算年度內擬安排的債券、股票、基金等金融工具投資目的、資金占用規模、資金來源和預計投資回報率等情況。
五、預算年度主要財務指標說明 財務預算指標說明主要根據企業年度業務預算，具體分析說明主要財務指標的預算目標，對比分析年度間指標變動情況。至少應包括： （一）預算年度營業收入及成本發生情況，以及增減變動金額和原因，其中：主營業務收入及成本應分業務板塊逐項說明增減變動情況及原因；其他業務收入及成本應按項目逐項列示說明增減變動情況及原因。
（二）預算年度期間費用發生情況，具體包括：分項說明銷售費用、管理費用和財務費用預計發生金額，以及年度增減變動情況。其中，占銷售費用、管理費用和財務費用比重較大，以及其增減變動對期間費用產生較大影響的明細費用項目需單獨說明。
（三）預算年度企業職工薪酬情況，具體包括： 1、職工薪酬規模以及與上年度增減變動情況及原因分析； 2、職工薪酬占營業收入比重以及變動情況； 3、職工薪酬占成本費用比重以及變動情況； 4、職工、全職職工人員的變化情況及原因。 （四）預算年度預計可實現的利潤、凈利潤和凈資產收益率，以及與上年的增減變動情況及原因。
（五）預算年度企業資產和負債規模、結構，以及上年變動情況及原因。 （六）其他需要說明的財務指標。
六、可能影響預算指標的事項說明 可能影響預算指標的事項說明是企業對預算年度可能對現有預算產生重大不確定影響事項的說明，如國家宏觀經濟形勢和*策的變化、國際*治經濟形勢的變化、企業決策中的重大不確定事項等。企業應當充分說明各種不確定性因素的原因，分析可能對主要財務指標預算的預計影響程度，以及年度預算調整標準等。
七、預算執行的保障和監督措施 預算執行的保障和監督措施指企業在預算執行過程中，確保預算執行的有關制度保障和跟蹤、監督、評價、考核等措施。 八、其他需要說明的情況。
3.房地產項目全面預算分析
即使是在已實行全面預算管理的房地產企業，預算管理也多是松散的，尚未發揮出其應有的作用。
本文在提出房地產企業實施全面預算管理面臨諸多難點的同時，也提出了建立企業全面預算管理的基本思路。 隨著國內經濟的持續增長及國家相關*策支持，近幾年房地產行業出現了高速的發展與增長，同時，房地產企業之間競爭不斷加強，房地產行業市場化、客戶化導向不斷增強，無論是企業內部資源或外部因素，均要求房地產企業特別是大中型房地產開發商應對其自身經營實行全面的預算管理。
何為全面預算管理呢？全面預算管理是指以目標利潤為導向，將企業的所有經營活動都納入預算管理， 即對企業全體人員、全部業務、全部過程實施預算控制和管理。實施全面預算管理，能有效地建立起管理控制體系， 建立起對成本中心、利潤中心和投資中心的績效考核體系，使整個企業的經營管理活動沿著預算管理軌道科學、合理地進行， 為企業的發展提供保證。
企業實施全面預算管理，可能會遇到以下幾類難題： 1.房地產項目缺乏一套完整的全面預算標準作指導。由于房地產行業是近些年才迅速發展起來的行業，尚未形成自身所開發的各種產品類型的企業標準和國家預算定額，如住宅、商鋪、寫字樓、酒店等，因而實際做起預算來難免憑經驗估算， 帶有一定的隨意性， 與實際情況偏離較大。
2.與企業戰略目標聯系不夠， 重年度預算， 輕項目開發預算。由于房地產行業缺乏規范的預算標準， 因而許多房地產企業還是套用工業企業傳統預算方式，在年度經營計劃指導下編制房地產項目的年度預算， 并且通常是單項預算， 考慮項目的開發期不夠，結果是集團公司的戰略實施沒有具體的數據支持， 企業的預算與集團公司的戰略缺乏聯系。
3.企業尚未建立系統、完善的預算管理組織體系和預算管理制度。目前，許多房地產企業及其項目實施單位的各種預算管理還是松散型的， 上層的目標與基層的實施缺乏緊密的聯系和實質性的合作與交流。
究其原因， 這與沒有建立一個強有力的預算管理組織體系有直接的關系， 以致于企業缺乏整體規劃， 無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督，預算管理的作用得不到充分發揮。 4.預算數據缺乏合理性， 實施效果不理想。
預算達到什么水平才是合理的呢？這是困擾企業管理者的一道難題。現在許多房地產企業為了趕工程、搶進度， 經常是沒有圖紙先行施工， “三邊”工程屢禁不止， 致使設計概算突破估算指標、施工圖預算突破設計概算、竣工結算遠遠突破施工圖預算。
還有的企業預算的科學性不夠， 測算的依據不足，論證的資料太少，使得預算指標與實際的執行情況差異較大， 導致預算失去了應有的指導意義。 5.預算執行過程中缺乏有效的控制與分析機制。
預算數據來源廣泛、數據量大， 但集團公司缺乏控制措施， 無法及時獲取各個企業預算執行情況和各個企業對各個部門的預算執行情況， 對預算執行難以進行有效的控制， 無法保證預算分析的及時性、全面性和深入性。 6.存在“編制預算純屬財務行為”的錯誤認識。
毫無疑問，全面預算是財務收支預算的發展， 但不能據此就認為預算只是一種財務行為， 由財務部門負責預算的制定和控制就行了， 甚至把預算理解僅是財務部門控制資金支出的計劃和措施。其實， 全面預算是企業全員的行為， 在房地產行業尤其如此， 它與全體員工、項目的工期管理、預決算管理等息息相關， 是所有相關管理的集中體現。
7.預算目標考核力度不夠。目前， 在已實行預算管理的房地產企業中， 較普遍地存在著考核不力的現象， 具體表現在考核部門職責不明確、考核內容不具體、考核工作未能形成制度化、考核標準缺乏規范化， 致使預算考核不能保證企業預算管理體系的全面實施。
對此，筆者認為應該從以下幾個方面著手，建立企業的全面預算管理。 1.預算編制宜采用從房地產企業內部自上而下、自下而上、上下結合的編制方法，整個過程為：先由高層管理者提出企業總目標和部門分目標；各基層單位根據一級管理一級的原則據以制定本單位的預算方案，呈報分部門；分部門再根據各下屬單位的預算方案，制定本部門的預算草案，呈報預算委員會；最后，預算委員會審查各分部預算草案，進行溝通和綜合平衡，擬訂整個組織的預算方案；預算方案再反饋回各部門征求意見。
經過自下而上、自上而下的多次反復，形成最終預算，經企業最高決策層審批后，成為正式預算，逐級下達各部門執行。 2.完善房地產企業全面預算管理的制度建設。
針對房地產企業預算管理中的難題， 應重點抓好預算管理制度建設。制定全面預算管理制度， 主要包括： 明確責任中心的權責、界定預算目標、編制預算、匯總、復核與審批、預算執行與控制管理、業績報告及差異分析、預算指標考核。
依據預算管理的原則、方法、流程和程序編制企業的預算， 實施預算管理并依據預算對責任單位和個人進行考核等。會計核算上根據企業集團管理模式和房地產行業特點，建立一套房地產項目開發成本、費用科目體系， 作為預算項目成本、費用依據， 指導項目的預算工作，并逐步形成房地產企業自身的成本。
4.房地產企業如何做好預算管理工作
首先，房地產行業受國家*策制約，*策風險是企業不可控風險，因此，應當通過預算管理防控風險。
其次，房地產屬于資金密集型行業，動輒數億數十億投資產生現金流入流出。如拍賣地塊，幾乎都是上億。
再次，房地產行業集中度低，全國4-5萬多家房地產商，沒有一家地產商的市場份額超過5%，這充分說明企業處在一個不穩定且競爭激烈的行業中，需要通過預算管理來控制成本，安排資金，重視現金流質量與收益質量。二、房地產企業實施預算管理存在的問題淺析（一）組織機構體系不健全在實際工作中，房地產企業往往將預算編制由財務部門，或者由財務部與成本（合約）部來牽頭管理。
單憑個別部門的力量獲取的數據在全面性、系統性、全程性都存在問題，從全局的角度把握預測、預算數據較為困難，無法落實預算編制的目標和對預算的考核與監督，從而影響了預算管理的權威性和嚴肅性。（二）預算缺乏全面性、科學性和客觀性1.預算內容缺乏全面性房地產資金投入大，開發周期長，企業預算應考慮經營預算、投資預算（項目預算）、財務預算的平衡，具體實施時要根據實際情況進行調整或變更。
而大部分的房地產企業的預算考慮問題不全面，專業水平有限，導致預算內容過于短期化、數字化、簡單化，不能很好地反映企業的總體情況。2.預算指標缺乏科學性首先，房地產企業預算編制的指標一般側重在銷售率、回款率，重點在回款情況、凈收益情況，往往只注意預算指標的量化數據，而對預算的設定是否可行、是否符合戰略目標缺乏綜合性考慮。
其次，預算指標的主動調整不及時，如由于工期或進度原因，經常是邊施工邊改圖紙，邊增加工程聯系單，使得設計概算突破預算及估算指標。再次，預算指標調整不及時，導致預算功能處于相對失調狀態，很難正常發揮其應有的作用。
3.預算編制缺乏客觀性預算管理與市場狀況、經營活動的實際情況相脫節。一方面，企業預算指標存在著一定程度的隨意性，如費用指標，往往各部門因自身利益會盡量爭取，而編制匯總部門卻并未從嚴掌握，“網開一面”，導致費用累計失控。
另一方面，在編制預算時沒有認真地對企業下一年度的生產經營狀況進行分析，如果房地產開發企業外部環境、發展速度、業務范圍等因素變化比較大時，編制出的預算客觀性就較差。（三）重預算編制輕實施中的控制重編制輕實施是我國企業預算管理的通病之一，房地產企業也不例外。
在實踐中，往往出現“編制轟轟烈烈，執行束之高閣”的現象。沒有將預算管理重點放在日常跟蹤和調節上，僅僅是事后或結果了再提出問題，事中控制沒有得到很好地實施，預算控制成為一句空話。
（四）預算考核簡單化傳統的考核做法，是將實際指標與預算指標進行比對，以差異作為考核計分指標，再結合兌現獎懲。這種以簡單的增減為考核依據的方法，只關注了預算的執行過程，缺少對預算編制、執行、調整、分析等過程的檢查核定，不利于分崗位界定責任，不利于預算管理水平的提高，無法客觀公正地體現實際執行績效。
三、房地產企業當前強化預算管理的措施（一）完善預算組織體系建設首先，要提高預算建設的層次，要成立預算委員會，以企業法人或總經理擔任主席，由相關分管副總或部門經理主持日常工作。其次，要提高全員全部門的參與意識。
通過目標制定、指標分解、責任界定、專題會議等方式，將相關指標落實到各部門以及各相關責任人頭上，必要時應簽署責任書。企業財務部及成本合約部等應明確經預算管理委員會授權進行相關指標的匯總與協調平衡工作。
再次，提高預算管理的權威性。預算一經確定，企業各部門在房地產開發建設期至銷售期的各項活動中都要嚴格執行，提高預算的控制力和約束力。
（二）增強預算的全面性、科學性、客觀性、作為特殊的市場主體，房地產企業預算向下必須與公司資源、經營能力匹配，向上必須與公司戰略目標協調，才能支撐戰略，起到激勵的作用，其預算仍然主要包括三大類：投資預算、經營預算、財務預算。要增強預算的全面性、科學性、客觀性，按預算的不同種類分述如下：1.項目預算（投資預算）：以投資項目開發全過程為周期，全面控制項目的資金使用效率和盈利能力，其包括項目銷售預算、項目工程預算、費用預算、利潤預算以及項目開發計劃等，重點針對開發項目全過程的現金流、利潤狀況等，具體反映何時投資、投資多少、資金來源和投資收益等。
主要是關注全面性與準確性，重點在于現金流預算與利潤預算方面。（1）項目現金流預算編制關注：確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出，項目支出的資金預算并保證其順暢運行。
按照工程進度和合同約定的付款時間以及工程總額控制點的要求等，結合項目開發周期、企業整體資金狀況，編制年度資金預算并細化到每月，據以對日常資金支出進行動態控制。根據關鍵節點的資金狀況，擬定項目的融資方案，及判斷其對項目利潤的影響。
（2）項目利潤預算關注：對項目建設中將會發生的開發成本、開發間接費用、經營收入、項目利潤、借款計劃等內容進行的整體預算。工程、營銷、管理、財務等部門共同研究項。
5.房地產公司預算員
《造價員一本通》中國建筑工業出版社
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6.房地產公司的預算怎么做（預算管理辦法、表格）哪為高人能提供房地
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是房地產行業各種財務及非財務資源分配。考核、控制及實施有效管理的主要參考依據和理論支持。
全書通過對房地產行業財務管理的全面分析，最終為房地產行業合理選擇和設計財務比率，建立具有實際應用價值的科學財務預算和監測系統提供指導模式。因此本書具有重要的實用價值。
7.房地產開發怎么做預算
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8.房地產公司開發成本核算哪些
土地的取得成本、建安成本、相關的配套成本
對于房地產開發企業來講，開發成本就是主營業務成本，在房屋出售列收時同時確認主營業務成本。
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行*管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。
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