08年美國房地產價格

08年美國房地產

1.2008年香港和美國的房地產現狀如何

香港不太了解.

美國的不好！房地產市場處于衰退初期階段，短期難以復蘇.你就別想了.

我在網站上看過一些相關文章，給人的感覺似乎就是西方國家的房地產市場都不太好.唯一的例外是澳洲前景尚被人看好.

以下是專家分析：

美國過去10年來房價的上揚，主要歸因于經通脹調整的利率水平的下降，房價和房租之間對比關系的變化，以及房屋投資收益的變化，而鑒于這些因素仍然存續并有所強化，預計未來數年美國房價將更為波動，將導致美聯儲預測房產市場對整體美國經濟的影響更為困難。

美國經濟正步入其7年內的第二次泡沫后衰退時期，與2000年和2001年期間由于商業資本消費崩潰而引起的經濟衰退不同，當前的經濟衰退則是由房地產和信貸泡沫的雙雙破裂引起的。

美國房市風暴不僅對房主和建房商是個打擊，對美國的經濟景氣也是一個嚴重的危險，從而進一步對世界經濟造連鎖反應。國際貨幣基金組織幾個月來一直警告美國房地產降溫可能帶來的經濟危險，甚至可能出現的由降價潮引發的經濟蕭條。

美國經濟將進入增長放緩時期，房地產市場已處于衰退初期階段，短期難以復蘇。一方面，美國國內累積的可供出售房屋較多，需要一定時期釋放和消化才能恢復正常水平。另一方面，美國通貨膨脹壓力加大，美聯儲連續降息的貨幣*策遭遇兩難境地，這都不利于房地產市場盡快回暖。

你可以看看這個網頁：

2.2008年,美國的房價為什么會爆跌

房價大跌并非忽從天降，而是從一投機最熱門地區蔓延而至。最開始下跌的就是拉斯維加斯這個最大賭城，那兒的房子有五分之一是空置的，顯然是投資標的物。房子被推出上市，但問津者寥寥，于是房主們企圖出租房子彌補月供款不足，但房價下跌的壞消息不斷傳來，這些房主們幡然醒悟而不顧一切地拋售，結果很快形成更大的跌價。當房子跌了20%左右，那些銀行家們的吹鼓手們開始宣布跌到底了，但依然無法讓更多傻子入套，因為這時貸款條件很嚴格了，銀行顯然都在試圖為自己止血。也正在這時，一個叫Zillow的房產咨詢網絡上市了，它讓所有美國人知道房價成交價格和趨勢，那些銀行和房屋經紀人無法再隱瞞事實真相。這時，短短數月間拉斯維加斯的房價進一步下跌了50%，那些沒有投入首付的人開始不再付月供，不是反告銀行誤導就是死皮賴臉占著房子不走，如果你銀行逼我走我就會壞房屋。這些瘋狂舉動大多來自黑人和南美人，而美國白人最善長就是用打官司的方式和銀行耗時間。但是，美國是個法治國家，這些貪婪的百姓和受騙上當的平民們最后都不得不被法律趕出家園，這就是法治精神殘酷的一面。在美國的有些州，依靠漫長的法拍屋處理過程房主們可以賴在房子里數年之久不付租金，這倒是法制結構問題的副產品。

令人感到印象深刻的是，在房價瘋狂上升時人人爭相入市，等到滿街都是便宜貨時，大家反倒沒人愿意買房了。“買升殺跌”看來是世界普遍規律。一旦熱門地區房價暴跌開始，所有地區房價都如骨牌那般跟進倒下，但也有下跌較少的地區。比如，曼哈頓這塊不大的金融區里，房價仍然保持每年稍稍上升，另外像哈佛大學一帶社區也不見跌價，比利華山明星區的中低價位房子下跌也不多，而華人聚集的社區更是幾乎一點也不跌。還是應了那句話：“地點決定房價”。

3.為什么08年美國經濟出現萎縮

看看這個你就會明白了。

2008年人們開始上班的第一天，全美地產商協會關于舊房銷售利好的話音還沒落地，紐約商品交易所就傳來令人擔憂的消息：國際原油期貨價格美東時間2日中午刷新記錄，首次達到每桶100美元。實際上，經濟層面好壞消息交替出現，尤其是壞消息不時讓人瞠目結舌，將是美國2008年經濟形勢發展的特征。

不可否認，美國經濟中的利好因素仍在繼續走強，但次貸困境、房地產市場進一步疲軟、石油價格大幅波動，以及美元疲軟四大因素，將使未來12個月的美國經濟面臨輪番考驗。從相關方面的發展趨勢來看，次貸危機不但難以很快消失，且有可能在未來半年乃至更長的時期內進一步加重。

被普遍接受的分析數據表明，到目前為止的次貸壞賬，主要發生在那些房價高漲中投機和已經破產了的購屋者身上，而問題更為嚴重的則可能發生在2008年。原因一是在次貸中有種被稱為“2-28”貸款，即30年貸款前兩年的還款利率被固定在極低的水平上，之后則大幅上升并隨著利率波動而變化。

次貸中的這種浮動利率貸款總額在3620億美元上下，其中大多數從2008年始利率將從前兩年的6%上下，大幅度升高到9.5%乃至更高。另外，還有1520億美元的非 “2-28”類浮動利率貸款，2008年內也將提升還貸利率。

這對購屋者來說普遍是新的還貸壓力，而對其中相當一部分人來說則可能意味著破產。不可否認，美國*府已推出切實措施緩解次貸危機進一步惡化，如要求銀行凍結從2008年1月1日到2010年7月31日間利率將大幅提高的浮動利率貸款。

但這些措施只包括那些自住戶和仍按期還貸的房主，不包括投資性購房和已經面臨困難的住戶。為此，次貸危機未來半年乃至更長的時間內不但難以煙消云散，且會雪上加霜，面臨新的5140億美元高危還貸破產風險。

美國房地產市場未來半年乃至更長時期內將繼續疲軟已成為經濟學界的共識。全美地產商協會日前公布的最新數據顯示，舊屋銷售盡管價格仍在下降，但銷售量終于在連續8個月的下滑后止跌回升， 2007年11月出現0.4%的升幅。

然而，大多數專家認為，美國的房地產市場遠未接近低谷，2008年年底才可能看到整體房地產市場的回暖。的確，次貸危機的不斷蔓延對美國整體經濟最大的直接沖擊，是打壓美國的房地產業。

次貸危機中破產的購屋者多了，銀行手上拍賣的房子就多。銀行拍賣最關心的是收回自己的貸款，而非真實的房價，這就勢必導致房價的進一步下跌，使房地產市場形成向下的惡性循環。

據美聯儲估算，美國住宅總價值目前在21萬億美元上下。如果住宅價格像人們預料的進一步下降10%，其產生的連帶效應將使未來一兩年內的消費下挫2000億美元，等于美國消費者的收入實際下降了2%。

美國經濟的第一大支柱是消費，房地產市場下滑對消費增長可能形成的打擊，才是美國*府內外相關各界最為擔心的問題。石油是美國經濟的血液，對此人們在2008年內將有更深刻的體會。

2008年紐約商品交易市場開市的第一天，國際期貨油價就在首次觸摸每桶100美元大關后以歡迎瀏覽*99.62美元收市。鑒于伊朗、委內瑞拉等產油大國將繼續敵視美國，石油輸出國組織對增產壓價的消極態度，以及新興經濟大國對原油需求的持續上升，2008年國際能源價格在每桶100美元大關以上徘徊乃至進一步攀升的可能將日益增高。

美國消費者就此一項就需多付出上千億美元的代價，而由此誘發的消費者心理恐慌和消極傾向，勢必進一步打壓消費增長。 2008 年內美元疲軟趨勢的潛在威脅不可低估。

連年的外貿巨額赤字及不斷上升的內外債務，已經使美元對歐元等西方貨幣形成大幅貶值。2008年石油價格的進一步上漲及美國*府為應對次貸危機采取的降息等貨幣寬松*策，還將對美元形成進一步的向下壓力，2007年內，美國的通脹率在2.5%上下徘徊。

但經濟學界越來越多的專家預計，2008年的通脹率將可能上升到4.5%左右。美元進一步疲軟不但不利于美國*府有效控制通脹，且可能對美元的國際地位形成格局性的深刻影響。

這種種趨勢對美國乃至世界資本市場帶來的種種新挑戰，也是人們未來不可掉以輕心的大問題。面對多重經濟困境，美聯儲等*府決策部門將在采取銀根放松*策為主導的前提下，同時警惕通貨膨脹的發生。

美聯儲2008年將繼續小幅降低利率，控制現有歡迎瀏覽*住房貸款利率進一步攀升對房地產業的打擊，以期在2008年中，使房地產業摸底回升。與此同時，美聯儲還將根據股市走勢等方面的波動，適時向美資本市場注資，以穩定股市，幫助美國金融業應對次貸危機帶來的震蕩。

為刺激消費，美財*和國會等部門，也將尋求新的減稅方案。縱觀2008年美國經濟的發展方向，雖不可排除美國經濟面臨低度“滯脹”威脅乃至跌入衰退的可能，但鑒于美國就業率仍比較高，外貿形勢有明顯改善，商業投資繼續旺盛，以及*府仍有多種應對危機的得力*策杠桿等，房地產業到2008年第三季度前后可望摸底回升，次貸危機中的美國經濟實現軟著陸的可能性更大。

目前占主流的看法是，在美國*府多種措施的大力刺激下，最根本的經濟因素——消費將持續低速增長，從而推。