榮觀房產網房地產股權
一、房產企業股權融資秘笈是什么
伴隨房地產企業的黃金十年，房地產行業集中化程度繼續加劇，2013年這一趨勢繼續加劇。
據統計，今年上半年房地產行業四強企業占據全國近一成的市場份額。 而這也意味著中小房企的生存空間被再度壓縮。
經過房改后近20年的發展，我國房地產企業在成為國民經濟的重要組成部分后，一些企業自身的發展也遇到了明顯的障礙——低端發展、粗放式經營，以及深層次的競爭力匱乏。 在房地產市場調控的大背景下，“洗牌”的效應已經把一些中小房地產企業融資逼到了十字路口。
一直專注于中小房地產企業投融資的中企資本CFO劉艷認為，股權融資成為一個不二選擇。 融資之檻 劉艷認為，中小房地產企業融資面臨以下問題；首先，中小企業底子薄，抗風險能力較弱；另外，大多財務與綜合管理不規范，信用水平低，信息披露意識差，甚至故意隱瞞，透明度低；第三，公司治理結構不完善，比如中小企業經常有一股獨大的現象。
正是由于中小企業自身的問題，許多投資者寧愿把資金集中在一級和二級股票市場，甚至去買國債或存入銀行，也不愿將資金投給中小企業。 “面對種種挑戰，改善企業治理模式，實現企業治理機制創新，是企業轉型升級保證健康成長的關鍵。
推行職業經理人制，鼓勵職業經理人參與市場競爭，用職業經理人的知本、智本去撬動資本。 ”劉艷強調，相對于企業層面來說，建立合理的內部財務控制體系對于企業的發展是必不可少的。
“內部會計控制體系是為了保護企業資產、檢查會計數據的準確性和可靠性而實施的一系列方法、措施和程序的總和。其實質是內部會計制度的有機組成部分，是為了確保公司合法合規經營、控制財務舞弊、提高經營效率和效果。
” 當然，只有在優惠的外部條件及良好的內部環境的雙重作用下才能實現企業利益的最大化。所以一方面是中小房地產企業自身的提高，另一方面是國家對中小企業的扶持加快。
“中小企業轉型與升級將是大勢所趨，企業的管理一旦跟不上，資本運作方式不到位，將很難在競爭中求生存求發展。 企業為贏取市場競爭主動，需要做好資本運營、更新傳統管理模式、優化產權結構，以及系統配置。”
房地產中小企業的自身特點和融資特點與現行的以銀行為主導的融資體系嚴重不匹配，關鍵是要直面問題、突破誤區。“中小企業在資本運營階段存在一定的誤區和局限性。
一些企業往往將資本運營看做是一類新模式，因而將原有模式全面剔除，導致兩者關系中斷，資本運營則被孤立出來，而實際上資本運營模式應基于原有模式方能實現更大發展。中小企業專職專權的現象較為普遍，資本運營則變成掌權人獲取利益的途徑。
另外中小企業還往往容易盲目跟從，過分看重擴充規模以及豐富經營渠道，甚至錯誤地認為只要實施資本運營便可創建大型企業，贏得利潤。 ”劉艷強調資本運營也意味著風險，因此中小企業只有充分認識評估自己的發展階段，才能正確的拓寬資本運營渠道。
股權融資之道 雖然IPO重啟的消息已經公布，但是情形并不樂觀，僅排隊企業即已不容消化。根據數據統計，2013年前11月，IPO企業數量及規模自2011年以來連續3年持續下滑。
機構退出方面，40家投資機構共實現49筆退出，合計獲得賬面退出回報208。84億元，平均賬面回報率為3。
56倍，IPO退出平均賬面回報率較往年明顯下降。 因此，國內風投機構開始轉向布局并購市場，目前70%以上的退出金額都來自于并購市場。
截至今年8月7日，約有100家地產公司正在進行或已完成并購，并購資產價值總額超過500億元，平均每個月就有14家公司的股權易主，而并購標的多是中小型房企。 在劉艷看來，一方面由于上市融資門檻過高，我國股權投融資渠道并不通暢；另一方面上市固然有眾多好處，但上市后的壓力也隨之而至，而且公司管理層也必須耗費大量精力去應付股市的變化。
因此，上市對于眾多中小房地產企業來說未必是最好的選擇。 在銀行等間接融資渠道縮減的倒逼之下，各種直接融資方式如雨后春筍般涌現，股權融資便是其中的主力。
目前我國有200多家基金管理機構、上萬支基金，管理資金規模7萬多億元，運作模式已逐步成熟。 不過劉艷卻表示，盡管中小企業股權融資取得了很大的進展，但現狀仍不樂觀。
我國中小企業多數靠自我積累、自籌資金發展自己。在中小企業的主要資金來源中內源融資占50%~60%，公司債券和外部股權融資等直接融資不到 1%，銀行貸款在20%左右。
劉艷表示，“目前大多數房地產中小企業主要依靠傳統的內部融資方式滾雪球式發展，主要通過內部股份募集、紅利轉股本等途徑募集中長期資金。由此可見，我國中小企業由成長性要求的外部股權融資沒有得到滿足，因此大力發展中小企業外部股權融資己成當務之急。”
與發達經濟體相比，我國私募股權基金規模還很小，股本融資量也不大。 國際上，發達經濟體的私募股權融資與股市總市值之比一般在1:1左右，我國如果能達到這一比例，將產生幾萬億乃至十幾萬億的股權投資。
身處這一行業的劉艷絲毫不諱言其本身的好處，“私募股權融資在幫助中小企業獲得發展所需資金的同時，還可以給企業帶來增值服務，優化企業。
二、房產公司股權轉讓流程有哪些
房產公司股權轉讓流程 第一，通過公證，第二，通過工商變更。
公證是為了證實所有當事人和文件的真實性和 合法性，建議不要忽略其重要性；工商變更是為了獲得法律上的確認，達到變更的最終目的。 建議大型的股權變更還是要參考如下的文件流程手續，可以避免以后很多糾紛和法律問題。
轉讓方、受讓方需提供的材料清單： 1、轉受雙方公司的營業執照或公司注冊證書，可以到工商局打印工商信息單； 2、法定代表人資格證明書多份，法定代表人身份證。以后如果法定代表人不能親自辦理的，還需提供授權委托書，受托人的身份證，法定代表人身份證影印件。
3、如果轉讓方、受讓方是有限責任公司，需提供本公司同意轉讓或受讓股權的股東會決議（股東會決議應由各股東代表簽名并蓋公章，并明確授權某某人到某某地方簽訂股權轉讓協議書）；如果轉讓方、受讓方是個人，需提供本人身份證。 4、如轉讓方或受讓方是外商或港、澳、臺商，所提供的材料為董事會決議、授權委托書、商業登記證，香港公司的材料需經中國司法部指定的香港律師之一辦理見證；其他國家或地區應到當事人所在地公證機關辦理或見證，并經中國駐該國大使館或領館辦理認證。
三、股權收購中的問題
一、股權轉讓過程中涉及的稅金：營業稅、所得稅、個人所得稅、印花稅。
二、股權轉讓過程中涉及的相關稅種的征免規定： （一）營業稅： 《財*部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對股權轉讓行為征稅重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。 對股權轉讓不征收營業稅。
（二）企業所得稅 1、根據新企業所得稅法第六條和實施條例第十六條規定：轉讓財產收入，是指企業轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。因此企業轉讓股權取得的收入應作為企業的收入總額計算應納稅所得額。
2、（財稅[2009]59號）《財*部國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》對重組業務中股權轉讓的涉稅處理： （1）、股權收購，是指一家企業（以下稱為收購企業）購買另一家企業（以下稱為被收購企業）的股權，以實現對被收購企業控制的交易。 收購企業支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合。
（2）、股權支付，是指企業重組中購買、換取資產的一方支付的對價中，以本企業或其控股企業的股權、股份作為支付的形式；所稱非股權支付，是指以本企業的現金、銀行存款、應收款項、本企業或其控股企業股權和股份以外的有價證券、存貨、固定資產、其他資產以及承擔債務等作為支付的形式。 （3）、企業股權收購的稅務處理區分不同條件分別適用一般性稅務處理規定和特殊性稅務處理規定。
A、企業股權收購、資產收購重組交易，一般**易應按以下規定處理： ①、被收購方應確認股權、資產轉讓所得或損失。 ②、收購方取得股權或資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。
③、被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。 B、股權收購時符合下列條件的，適用特殊性稅務處理規定： ①、具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
②、被收購、合并或分立部分的資產或股權比例符合本通知規定的比例。 ③、企業重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動。
④、重組交易對價中涉及股權支付金額符合本通知規定比例。 ⑤、企業重組中取得股權支付的原主要股東，在重組后連續12個月內，不得轉讓所取得的股權。
（4）、企業重組符合本通知第五條規定條件的，交易各方對其交易中的股權支付部分，可以按以下規定進行特殊性稅務處理： 股權收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的75%，且收購企業在該股權收購發生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規定處理： ①、被收購企業的股東取得收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。 ②、收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定。
③、收購企業、被收購企業的原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。 （5）對交易中股權支付暫不確認有關資產的轉讓所得或損失的，其非股權支付仍應在交易當期確認相應的資產轉讓所得或損失，并調整相應資產的計稅基礎。
非股權支付對應的資產轉讓所得或損失=（被轉讓資產的公允價值-被轉讓資產的計稅基礎）*（非股權支付金額÷被轉讓資產的公允價值） （三）個人所得稅 1、股權轉讓所得征收個人所得稅的計稅依據及適用稅率 《中華人民共和國個人所得稅法》及其《實施條例》規定，個人股權轉讓所得，應按“財產轉讓所得”項目，按股權轉讓的收入額減除財產原值和合理費用后的余額，為應納稅所得額，適用20%的稅率，計算繳納個人所得稅。 2、國稅函〔2009〕285號《關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知》對股權轉讓的征收管理進行了明確： （1）、股權交易各方在簽訂股權轉讓協議并完成股權轉讓交易以后至企業變更股權登記之前，負有納稅義務或代扣代繳義務的轉讓方或受讓方，應到主管稅務機關辦理納稅（扣繳）申報，并持稅務機關開具的股權轉讓所得繳納個人所得稅完稅憑證或免稅、不征稅證明，到工商行*管理部門辦理股權變更登記手續。
（2）、股權交易各方已簽訂股權轉讓協議，但未完成股權轉讓交易的，企業在向工商行*管理部門申請股權變更登記時，應填寫《個人股東變動情況報告表》并向主管稅務機關申報。 （3）、主管稅務機關及納稅地點 《個人股東股權轉讓所得個人所得稅以發生股權變更企業所在地地稅機關為主管稅務機關。
納稅人或扣繳義務人應到主管稅務機關辦理納稅申報和稅款入庫手續。 （4）、對計稅依據明顯偏低且無正當理由的處理 對扣繳義務人或納稅人申報的股權轉讓所得相關資料應認真審核，判斷股權轉讓行為是否符合獨立交易原則，是否符合合理性經濟行為及實際情況。
對申報的計稅依據明顯偏低（如平價和低價轉讓等）且無正當理由的，主管稅務機關可參照每股凈資產或個人股東享有的股權比例所對應的凈資產份額核定。 3、其他與轉讓股份相關的個人所得稅*策規定 《國家稅務總局關于納稅人收回轉讓的股權征收個人所得稅問題的批復》國稅函[。
四、房地產公司股權轉讓價款如何確定
對于公司股權轉讓價款如何確定，往往在實務中引起轉受雙方較大爭議，但在我國公司法制度和相關法律制度中，沒有明確性規定和強制性規定。
股權轉讓實質上也是一種買賣合同，按照合同法的等價有償原則，應當對股權價值進行財務上的評估，而這個價值一般都會指向公司的凈資產即公司資產負債表上的所有者權益數。 但評估價值僅僅是一種評判和估計的價值，只能作為一個重要參考，在交易實踐中雙方還要考慮各自因素討價還價，也屬正常。
因為這種評估價值主要反映的是公司的現有資產價格，而股權的價值不僅體現企業資產的歷史和現狀，主要還應體現企業的未來收益，因此股權轉讓價格的確定應考慮企業的動態盈利能力。 房地產公司在股權轉讓時，由于可能存在在建工程的價值評估和未來收益問題，存在商品房銷售采用按揭貸款方式，房地產公司與按揭銀行間事先簽有回購協議條款，購房者能否在10年至20年間的還款期限內完全履約，存在商業利益風險問題，房地產公司現有土地、房屋價值走向如何，等等問題，應根據房地產法律制度的有關規定進行科學評估，解決相關法律問題，最后確定股權轉讓價格。
五、以房產投資入股應注意什么
國家稅務總局《關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復》（國稅函[1997]490號）規定，根據《營業稅稅目注釋》的有關法規，以不動產或無形資產投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營業稅：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按"服務業"稅目中"租賃業"項目征收營業稅；以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按"轉讓無形資產"稅目征收營業稅。
財稅[2002]191號結合國稅函[1997]490號及國稅發[1993]149號文件規定，從以下四個層面掌握文件精神：
1、以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；
2、以不動產、無形資產中的“土地使用權”投資入股，收取固定利潤的，按“服務業”稅目中“租賃業”項目征收營業稅；
3、以無形資產中的“商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽”等投資入股，收取固定利潤的，按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；
4、單純的股權轉讓不征收營業稅。
房地產作價入股土地增值稅*策解析
【以房產投資入股】以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，是否征收土地增值稅，應區分投資主體、被投資企業是否房地產開發企業。
以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，是否征收土地增值稅，應區分投資主體、被投資企業是否房地產開發企業
六、房地產股權融資的優點有哪些
房地產股權融資的優點 第一，有利于降低房地產投資進入門檻。
從進入渠道來說，房地產本是需要大量資金投入而資金回流較慢的行業，而房地產與互聯網融合推出的房產眾籌項目，無疑打破了這一屏障，使得中小投資者甚至是普通人都可參與其中，為普通人投資房地產打開了一扇門窗，再加上房地產眾籌提供的各類回報都具有較大的誘惑力，這就促使了眾多的房產眾籌項目能在短時間內募集到高額的資金。 第二，有利于房地產與互聯網金融深度融合。
從技術層面上看，房地產眾籌的出現與互聯網金融思維拓展釋放有關，這一模式將成為我國房地產行業轉變的關鍵點。近年來，伴隨著互聯網發展的大潮，“互聯網思維”正影響著傳統的房地產行業，在房地產行業深度調整之機，互聯網眾籌正是房地產開發商與互聯網思維深度融合的產物。
從目前傳統房地產尋求轉型的角度看，互聯網眾籌也許是一條新出路。 第三，有利于開發商與消費者節約成本。
當前房價居高不下，眾籌開發可免除很多成本環節。對于消費者而言，能夠拿到比市場上更實惠的房價和個性化的購房需求。
對于開發商而言，相當于提前鎖定了消費客群。 因此，眾籌不但能夠募集資金，而且提前鎖定了客戶群體，解決了房地產最關鍵的資金和客戶問題。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產股權結構