榮觀房產網房地產估價法律
房地產估價法律的主要內容是什么
日本的《不動產鑒定評價法》共有6章，分別是總則、不動產鑒定士及不動產鑒定士補、不動產鑒定業、監督、雜則、罰則。
“總則”一章主要規定了不動產鑒定評價的目的，以及不動產鑒定評價、不動產鑒定業、不動產鑒定評價業者的定義。“不動產鑒定士及不動產鑒定士補”一章分為考試和登記兩部分。
考試部分規定欲擔任不動產鑒定士者，應參加考試，考試共分3次。登記部分規定有不動產鑒定士或不動產鑒定士補的資格者，應向國土廳登記才能正式取得資格。
“不動產鑒定業”一章規定欲經營不動產鑒定業者應向國土廳或者都道府縣登記。登記的有效期間為3年，期滿后如欲繼續營業則需要重新登記。
不動產鑒定業者如果其本身不是不動產鑒定士，則必須在其事務所聘請1人以上專任不動產鑒定士。不具備不動產鑒定士或不動產鑒定士補資格者，不得從事不動產鑒定評價行為。
“監督”一章規定了行*監督的具體內容。“雜則”一章主要規定為舉辦不動產鑒定士考試，設置考試委員會。
“罰則”一章規定對不動產鑒定士或不動產鑒定業者的不當行為，給予各種不同程度的拘役或罰款。 德國的《房地產交易價值估價基本原則條例》對房地產估價的有關概念、估價方法選用、估價所需參數的推導、具體的估價方法等作了明確規定。
特別是德國的《建設法典》，它是關于建設方面最高層次的法律。依據該法典，德國在市和縣的范圍內建立了估價委員會，由它授權搜集、發布土地價格數據并且承擔公共的土地估價。
《建設法典》還規定，由估價委員會負責收集交易案例。 我國*地區的《不動產估價師法》分為總則、登記及開業、業務及責任、公會、獎懲、附則6章，共46條。
其主要內容如下： 1.不動產估價師資格只有經考試及格才能取得。如該法第1條規定：“經不動產估價師考試及格，并依本法領有不動產估價師證書者，得充任不動產估價師。”
2.不動產估價師執業還需具有二年以上的估價經驗，并應設立事務所。如該法第5條規定：“領有不動產估價師證書，并具有實際從事估價業務達二年以上之估價經驗者，得申請發給開業證書。
不動產估價師在未領得開業證書前，不得執行業務。”第9條規定：“不動產估價師開業，應設立不動產估價師事務所執行業務，或由二個以上估價師組織聯合事務所，共同執行業務。”
3.違反有關規定使委托人或者利害關系人受到損害的，應當賠償。如該法第16條規定：“不動產估價師受委托辦理各項業務，應遵守誠實信用之原則，不得有不正當行為及違反或廢弛其業務上應盡之義務。
不動產估價師違反前項規定，致委托人或利害關系人受有損害者，應負損害賠償責任。” 4.不動產估價師必須加入估價行業組織，實行當然會員制。
如該法第22條規定：“不動產估價師領得開業證書后，非加入該管直轄市或縣（市）不動產估價師公會，不得執行業務。不動產估價師公會對具有資格之不動產估價師之申請入會，不得拒絕。”
5.外國人取得不動產估價師資格也必須經不動產估價師考試及格，其執行不動產估價師業務應經中央主管機關許可，并遵守一切法令及不動產估價師公會章程，所為的文件、圖說應是中文。 該法還規定，不動產估價師設立事務所以一處為限，不得設立分事務所；受委托辦理業務應與委托人于事前訂立書面契約；不得允諾他人以其名義執行業務；對于因業務知悉的秘密，除主管機關檢查其業務的需要或經委托人的同意外，不得泄漏；對于委托估價案件的委托書及估價工作記錄數據應至少保存15年；開業證書的有效期限為4年，期滿前應完成專業訓練36個小時以上或與專業訓練相當的證明文件，向直轄或縣*府辦理換證。
我國房地產評估中的法律問題
我國房地產評估市場的現狀與存在的問題
1.條塊分割嚴重，收費標準與評估規程各異
目前，在我國對房地產評估市場的管理分屬不同的部門，評估主管部門從中央到地方分屬建設、國土、財*等多個部門。如以土地資產為主的房地產評估（地價評估）要按國土資源部頒布的規程規章進行評估、以房產為主的房地產評估要按建設部頒布的規程規章進行評估，以至于相類似的工作要分別按不同的收費標準收費，按不同的技術規程規范出具評估報告。企業要進行評估，往往要穿梭于數家評估機構和其行業主管部門之間，并要分別交費，既加重了企業負擔，也降低了辦事效率，社會反響特別強烈。
2.涉及的中介機構大小懸殊，魚龍混雜，整體素質偏低
我國的房地產評估實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產評估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評估執業資格的房地產估價師和土地估價師專業人員總共不超過 6萬人，而實際辦理人事代理并在房地產評估的各類機構中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關規定尚不具備法定的專業評估人員，無法成立評估中介機構。各類中介機構對專業人員數量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執業資格的評估人員，就可申請機構資質。即使如此有的地方主管部門在專業人員的數量要求上也未嚴格把關，以至于有的評估機構只有一名專業人員，也同樣取得了估價資質，有的評估機構甚至只有一人，是名符其實的一人公司。尤其是在中介評估機構脫鉤改制期間，各地普遍存在*策偏寬現象。專業技術人員達不到規定數量、專職技術人員沒有按規定與*府有關部門脫鉤、沒有委托人事代理、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴重影響了評估能力和評估質量。
3.中介機構之間惡性競爭
為了多爭取業務，有的機構拿錢開路、大搞錢權交易；有的機構迎合顧客的不合理要求，置評估規程和規范于不顧；有的機構過度降低收費標準，大搞價格戰。這些現象既影響了評估報告的權威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時也形成了滋生腐敗現象的溫床。
4.有爭議的評估結果得不到及時、公正、合理的處理
例如，當一份土地評估報告有爭議時，其他房地產評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，因為它們沒有土地估價資質。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價機構還很少，故對這些有爭議的報告進行處理比較困難。
5.中介機構不按核準的資質和范圍執業
客戶一般只注意評估機構有沒有評估資質，但對評估資質如何分級及其意義卻不甚了解和關注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將評估資質種類、級別和執業范圍劃分得太細，并且這些劃分缺少充分的科學依據，超出了一般客戶的認知程度（絕非指客戶弱智）。眾所周知，律師有級別之分，但律師事務所的執業資格、執業范圍基本是相同的，沒有劃分為涉外律師事務所，刑事律師事務所等系列，更沒有劃分為A、B級或甲、乙級等級。所以客戶需要服務時，不需要對律師事務所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業務能力。而在房地產評估中，客戶則需仔細了解有關的業務主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機構資質符合條件，但由于主管部門的關系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數客戶不可理解也無法充分理解的。當然，有人會說房地產具有地域性而不同于其它行業，就同一資質級別而言不宜再對執業范圍細分。我們將評估機構資質人為地復雜化，并沒有得到預想的效果，倒是造成了評估市場的混亂，造成了評估機構大量超資質、超業務范圍執業。
綜上所述這些問題的原因在于條塊分割、多頭管理，以及評估機構評估資質混亂。
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