中介定金

一般房屋買賣交定金的話定金是交給中介還是直接交給賣房的人

購買二手房定金要慎交，下面是一個案例。

　　定金是買房人在簽訂購房合同之前提供的一種擔保方式，交付定金后，如果不能簽訂購房合同，買房人將可能面臨定金無法退還的風險。

在現實生活中，一套位置較好的學區房被好幾個購房家庭爭搶的現象比較普遍，為了獲得中意的房源，采取多交定金顯示誠意的情況也不少，但這其中隱含的風險也是水漲船高。

可通過擬定定金合同控制風險

　　上個月李先生在市中區看中了一套二手房，無論戶型還是朝向，他都很滿意，價格也適中，但是當李先生提出要看下房產證并且要求房主配合到房管局查詢房屋產權信息時，房主卻要求先交付定金，然后才給看房產證。

李先生覺得沒有看過房產證就要交定金，有點不靠譜，怕交了定金之后如果產權有問題卻退不了定金，后來就推遲了交易，并致電房管局咨詢。

　　據了解，賣方沒有理由要求在看房產證之前交付定金，如果李先生確實喜歡這套房子，而賣方又不配合的話，李先生可通過與房主擬定定金合同的方式控制法律風險。

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。

債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。

給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

”雙方可以在合同中約定，如果房主提供的房產信息存在真實性問題或產權涉及抵押擔保、查封、凍結等產權不清晰問題的，房主應雙倍返還定金。

建議在雙方簽訂正式合同之前，先到房管局查詢一下房屋產權信息，看是否有抵押、查封、凍結等限制轉移或產權不清晰的情況，這樣才能盡可能避免產權糾紛。

應對房屋抵押、查封可用資金監管

　　2012年市民李女士在58同城看中了一套房屋，準備買下來給女兒當婚房，房子總價100萬元。

2012年12月12日，李女士和房東簽訂了轉讓合同。

簽好合同后，李女士隨即將房款分兩次，60萬元和40萬元打到了中介賬戶里。

根據合同約定，2012年12月14日，中介將其中的60萬元支付給房東。

可就在李女士去房管部門辦理過戶時才得知，這套房子被法院查封不能交易，可是房款已經支付了大半，而房子卻不能過戶，更可氣的是，原房主壓根就不愿意再露面了。

　　這個事情巧就巧在買房子時沒被法院查封，簽合同時也沒被查封，偏偏恰在過戶的這個時間點上，而且原房東手上已經拿到了大半的房款。

　　通常情況下，如果買方的房子被法院查封，是無法簽訂房屋轉讓協議的，最怕的就是在簽訂合同與過戶中間的時間段里，賣方與他人有糾紛，導致房子查封。

李女士應該在過戶之前到濟南市房屋產權登記中心二樓西廳信息查詢窗口查詢該房屋是否可以過戶，有無查封、抵押、凍結。

沒有以上情況可以辦理過戶的話，買賣雙方約定好再到房管局辦理網簽，完稅，過戶。

如果擔心有風險可以選擇通過資金監管來避免風險或減少損失，約定在房屋所有權證轉移完成后再把房款打給房東，也就不會存在上述的情況。

二手房買賣風險預防四原則之一

　　核實房東身份

　　二手房交易的房東必須是房屋的所有人或預期所有人。

對買方而言，誰是真正的房東直接關系到“與誰簽約、向誰付款、由誰擔責”的問題。

買賣協議的無效或者合同詐騙案的發生，大多與事先未核實房東身份有直接關系。

　　核實房東可采用以下方法：

　　①賣方稱有房屋產權證的，則核實產權證，其上登記的權屬人(包括共有人)均為房東。

　　②賣方稱尚未取得產權證的，則核實賣方與開發商(或前手賣家)簽署的房屋買賣合同，該合同的買方是房東。

　　③賣方在婚姻存續期間取得房產，則其配偶同為房東，但已依法分割的除外。

　　④賣方稱代理房東售房的，應核實授權書的范圍、時限及真實性(授權書應公證或由房東當場簽署)。

賣方稱代理未成年房東的，須核實賣方與房東監護關系證明。

　　⑤賣方離異轉讓原共有房屋的，應核實離婚協議書或法院判決書的真實及有效性。

　　⑥賣方轉讓其繼承或受贈房屋的，應核實該繼承或贈與文件的合法性(文件通常要求公證)。

　　⑦賣方轉讓自購公房的，應核實賣方與單位簽署的購房協議，審查原單位所有權保留的效力。

　　⑧賣方轉讓其競拍取得房屋的，應審查拍賣成交確認書有效性。

咨詢集錦

　　1.集體土地上的二手房是否可以買賣？

　　答：集體土地上的房屋僅限于本村村民之間的買賣。

非本村村民和城市居民不可以購買集體土地上的住宅。

　　2.房產證上標注“*隊房改售房”是否可以進行交易？

　　答：不可以，目前*隊上的房產不能作為普通二手房進行上市交易。

　　3.已被劃入拆遷凍結范圍的房屋是否可以辦理過戶？

　　答：已經列入拆遷范圍的房屋，市民需要核實拆遷凍結文的內容，看是否已經限制房產的買賣，贈與等行為，如果沒有限制，就可以辦理，如果限制了，便不可以辦理過戶手續了。

　　4.房產有查封，抵押的情況下是否可以進行網簽？

　　答：不可以。

房主需要先把貸款和查封解除后再經行交易。

　　5.未成年人是否可以購買商品房？

　　答：目前濟南市實行限購*策，限購是以家庭為單位，家庭成員包括父母及未成年人，因此家庭符合限購*策，未成年人就可以以自己的名義買房。

但需要監護人到場申請辦理相關手續。

　　(下期預告：資金監管具體做法及二手房買賣風險預防四原則之二)

(本刊記者張曉莉)追問

謝謝

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