蘇州商品房

1. 蘇州商品房購房知識：房價究竟是如何計算出來的

蘇州商品房購房知識：房價究竟是如何計算出來的

本篇詳解：蘇州商品房購房知識，房價究竟是如何計算出來的？此說法乍一看沒有道理，但仔細一琢磨，還真是這么回事。

如果沒有銀行作為后備支援力量，基本上任何人都買不起房，甚至也可以說，如果沒有銀行，恐怕大多數開發商連商品房都建不成。

在房地產市場上，商品房的價格一直是人們關注的焦點，那么究竟影響房價的構成要素有哪些呢？我國規定商品房價格的構成因素有：土地費用、前期工程費用、建筑安裝工程費用、商品房的經營費用、小區內的配套費、開發企業的財務費用、利潤和稅金等費用。

開發成本費包括：土地使用權取得費、前期工程費、建筑和安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發間接費等。

期間費用指開發經營者在商品房開發期間為管理費用、財務費用、銷售費用等與房產開發基礎有關的支出。

稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當交納的營業稅、城市維護建設費、教育費附加等。

商品住宅開發期間依法應當交納的城市基礎設施建設費等其他行*事業性收費。

開發商將開發成本加利潤分攤到單位建筑面積上，再通過綠化、小區配套朝向、戶型設計等相關指標的優劣比較，就確定出了具體的商品房價格。

這只是在理論上的房價構成，不過在實際運用過程中，房價的成本計算方式還是相當的復雜的。

我認為，商品房價在實際操作過程中，它還應當包括如下內容：房價＝土地成本（包括土地出讓金、拆遷、安置成本）＋公關成本＋建筑成本＋監理成本＋策劃費用＋銷售成本（含巨額廣告費、人力）＋開發商利潤＋稅收＋銀行巨額貸款利息＋財務費用＋其他因素（包括周邊環境的搭配、供求關系、投機者的炒作哄抬以及購房者得不理性等等因素在內）。

我想按照這樣的公式來計算房價，應該夠全面了吧，不過有的開發商，昧著良心運用一些“長遠價值”“國外理念”“花園洋房”等等眼花繚亂的名詞來為其高房價自圓其說，如黃金地段、綠色家園、教育地產……通過炒作概念不斷放大價格信號，使商品房最終銷售價格大大偏離了它得成本，而這正是開發商獲取暴利的機密所在，同樣，也是引起廣大購房者同開發商尖銳矛盾的直接原因。

顯然，相當多的朋友眼中的房價成本公式卻非如此，在我們普通購房（包含已經購房或者將要購房的朋友）朋友的眼中，大家用來計算房價的公式卻要簡單得多：房價＝土地成本＋建筑成本＋開發商利潤＋稅收……但這個公式嚴格說來是不完整，有些片面的。

因為我們忽略了房價中許多代價高昂的“隱性成本”這樣一個客觀存在（比如開發商對*府某些官員的公關措施，這些花費也是要轉嫁到我們購房者身上的），所以在購買房產時對房價沒有作出一個準確的、切合實際的評估。

上面所說的只是新建毛坯房的房價，接下來談談二手房房價的構成要素。

目前在二手房交易中，人們大多重視其位置、使用性、周邊配套（商業，教育……）、交通、房型、樓層、裝修等等！但是其價格中一項非常重要的因素卻常常被交易雙方有意無意的忽略了。

既然是二手房，有一個因素不可避免——那就是它有一個成本的折舊，其計算方式雖然不太復雜，不過也不太好操作。

二手房的折舊率計算方式:出售房改房的成本價，按所售房屋的重置價格（即根據當年、當地的建筑技術和工藝水平、建筑價格、人工和運輸費用等條件，重新建造與評估對象具有相同結構、式樣、標準、質量和效用的房屋所需的費用）結合房屋成新折舊評定房屋的合理價格。

如你所購房屋使用年限已經超過30年的，則按30年期限來計算其折舊；如使用年限未超過30年，則需按照相關規定計算其折舊。

一般來說，所售房成本價年折舊率通常按2％計算，對于那些經過大修或設備更新的二手房的折舊年限，則需要按相關規定重新評估。

估算二手房的價格:第一，判斷裝修材料價格和人工費必須依據當前市場的價格，而不是裝修時的價格。

很多二手房業主總是強調自己當初裝修時花了多少錢，但是建材的價格波動性很大，有的材料短時間就可能跌價大半，甚至被淘汰了。

因此，購房者應當以當前而不是以當年建材市場銷售的價格為基準。

當然，要準確估算裝修價格可能會有困難，購房者應當按照欲購房屋的裝修風格和用材，找幾家裝修公司去咨詢，讓他們提供適當的報價，以此作為估價的參考。