榮觀房產網回遷房是改底單合適還是辦出來房產證過戶合適啊
一、改底單是一種違法行為，是國家法律所不允許的，且改底單的商品房存在諸多風險，相對于商品房，回遷房改底單的風險也進一步加大。
二、改底單的相關知識
（一）改底單的概念
在新購房屋取得房產證前，在開發商處將購房者更改為他人姓名的行為，稱之為“改底單”。
改底單的行為實際上是一種違法行為，改底單行為多數出現在原始購房人尚未取得房產證又急于轉讓的買賣交易過程中。
（二）改底單的原因
1、在房屋交易中改底單的目的是少向國家繳納稅款，根據《房地產法》的規定，未取得房產證的房屋禁止出售，但是根據我國的司法實踐以及相關的司法解釋，尚未取得房產證的房屋再交易合同有效，原房主取得房產證以后應該配合辦理過戶，否則應該承擔違約責任。
嚴格意義上講，此類房屋出售屬于存量房交易也就是咱們經常說的“二手房買賣”，根據各地的*策不同二手房交易需要繳納的稅種是契稅、營業稅、個人所得稅、土地出讓金等。
2、新房所繳納的稅費只有契稅一項，額度很小。
新房和二手房稅費相差很大，所以如果條件允許好多購房者在購買尚未辦理房產證的房屋房屋時，希望能夠成功改底單，以達到少繳稅款的目的。
（三）回遷房改底單的條件
北京市的回遷房改底單不能立刻辦理，只能在臨近辦理房產證前夕才能辦理，而且購買此類房屋需要有北京戶籍。
（四）改底單的風險？
1、改底單侵害的是國家稅收利益，存量房交易因該底單行為變為一手房，省去了一個交易環節，國家稅費遭受損失，國家有可能追繳稅款或者承擔刑事責任。
2、改底單是法律所不允許的，而且此類約定無法律效力，一旦發生交易糾紛，利益將很難得到保障。
（五）改底單交易采取的方式：
1、雙方在合同中明確約定房主負責改底單；
2、雙方直接簽訂存量房買賣協議，房主口頭承諾改底單。
3、無論約定采取哪種形式，合同內容無論如何約定，都不能否定其違法性，此類約定是無效約定，買賣雙方尤其是賣方可不遵守。
如果賣方不遵守約定那么買方只能通過正常交稅的方式來達到取得房產證的目的。
最終核算下來，往往比當初購買新房或者購買直接可以過戶的二手房貴很多。
（六）改底單的時間不確定，回遷房辦理房產證的速度要遠遠慢于普通商品房，所以改底單行為可能要房屋交付后兩三年之后甚至更長時間才能啟動，隨著我國法制越來越健全，法律對違法行為處罰力度逐漸加大，到時是否能夠變更底單或是否有人愿意冒風險去協助辦理更改底單是未知的。
（七）北京的房屋價格一直大幅上漲，有可能出現房主以不配合辦理改底單為要挾讓買房人增加房價的情況發生，到時可能會官司纏身。
另外，房價上漲后，最低指導價也必然同時上調，即使售房人配合過戶，那么買房人需要繳納的稅費也會稅費也會翻翻。
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