三大理念

1. 房地產項目的六大創新手法-開發理念創新-規劃設計創新-價格策略創

房地產項目的六大創新手法-開發理念創新-規劃設計創新-價格策略創

　　房地產項目的創新手法

　　創新是一個民族的希望和靈魂，創新也是一個行業發展的希望所在，房地產建設項目的開發也莫不如此。

　　隨著市場經濟的發展，房地產進入買方市場。

項目運作的成功與否固然有多種因素，但創新是最重要的一環。

就房地產的競爭來說，其本質就是創新的競爭，這已是眾多開發商成功的公開秘訣。

縱觀這些成功的經驗，創新主要是在房地產建設項目的理念、空間、物業管理和經營方面的創新。

　　首先是房地產項目理念的創新。

所謂理念，通俗地說，就好比寫文章動筆之前的立意，文章反映什么主題意旨，確立何種觀點，圍繞主題觀點，如何進行謀篇布局。

在房地產開發項目上，就要依據開發商自身的實力、能力，結合*治、經濟、社會、*策等要素，尋找市場可發展空間，確立項目的銷售對象，在眾多的競爭項目中標新立異、脫穎而出。

在迎合買方需求心理的前提下，設法使其感到實用而又新穎、別致，產生巨大的吸引力和非買不可的購買欲。

　　其次是房地產項目的空間創新。

空間是項目設計的具體形態。

優秀的建筑之所以引人人勝或經濟效益顯著，最主要的是在于其空間特色。

一座建筑要保持長期不落后，同樣依賴于所創造的建筑空間所起的作用。

不同功能與特色的建筑，需要由不同的空間組成。

室內空間、室外空間、住宅組團、小區、街區等都應在設計過程中縝密考慮。

空間構建的核心是人，以人為本是空間組合的依據，高效、感人、舒適、安全、便捷，張揚個性又與環境互融是空間序列設計的關鍵所在。

上海的金茂大廈、香港的會展中心、北京的故宮、合肥的琥珀山莊住宅小區不啻是空間組合的典范。

　　再次是物業管理方面的創新。

以人為本，親情關懷，急業主所急，想業主所想。

業主想到的做到，業主想不到的也要想到并且做到。

　　第四是經營策略的創新。

它包括定價、銷售渠道、銷售策略等，這些是吸引買家注意力，有效促銷必不可少的手段。

房地產項目的理念、空間、文化、環境創新，就能贏得理想的市場份額和買主的青睞，在實現豐厚的經濟效益的同時，也創造了良好的社會和環境效益。

　　下面我們試圖對90年代以來廣州、深圳住宅開發過程中發展商所作的創新進行總結。

通過以下的總結，相信會對內地的開發商以及業內人士對廣州、深圳兩地住宅開發過程中的創新有一個整體、系統的認識，對內地開發商正在運作項目的創新策劃可能會有所啟示，對未來中國房地產開發過程中的創新趨勢有一個基本的判斷和把握。

需要指出的是，目前廣州、深圳兩地的開發商超過2，000多家，他們所開發的樓盤可以說有成千上萬個，筆者不能也不可能將所有的創新事例一一道來，只是就一些有代表性的事例簡單給以介紹。

　　一、開發理念創新

　　住宅開發過程的創新首先應是開發理念的創新，然后才是規劃設計、營銷策劃以及物業管理等方面的創新。

開發理念創新是本、是綱，其他創新是末、是目。

　　如今回想起來，順德碧桂園、廣州番禺祈福新村等樓盤可能是國內住宅開發中理念創新的先驅。

1992、1993“房地產熱”之前，國內房地產開發基本處于賣方時代，即開發商時只要蓋好房子，甚至只有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把樓賣掉。

這種情況下開發商不需要考慮什么理念創新。

“房地產熱”之后，開發商開始研究消費者行為和心理，因此也就有了順德碧桂園等樓盤的開發理念：房地產開發不等于鋼筋加水泥，開發商應由賣房子向賣生活方式轉變。

　　同時，開發商也意識到物以類聚，人以群分，任何樓盤只能滿足所有消費者中的一部分人，即樓盤要講究市場細分和市場定位。

在此方面，廣州麗江花園率先為都市的白領人群量身訂造了他們所需的樓盤。

“一方水土一方人，美善相隨麗江人”這句廣告詞至今還為許多廣州市民所熟知。

　　房地產開發的理念往往與樓盤的概念分不開。

在房地產開發中導入某個概念有很多好處：它可以張揚樓盤個性、避免同質化；可以賦予樓盤文化品位，使無生命的樓盤有了靈魂；使樓盤的密碼和消費者的密碼相對應，滿足消費者個性需求。

在此方面，廣州奧林匹克花園將體育產業與房地產業復合，使“運動就在家門口”，它是國內房地產開發過程中概念設計的典范。

　　在深圳，萬科集團開發的萬科四季花城、萬科城市花園同樣也很成功，前者將園藝融入在小區建設中，后者將經典的歐洲小城移植到了中國。

近年來金地集團開發的金海灣家園、卓越集團開發的蔚藍海岸，將住宅開發與海洋文化結合在一起，使住宅設計理念和概念得到了進一步豐富和提高。

　　二、規劃設計創新

　　規劃設計創新可以從建筑風格、戶型設計、景觀設計、會所與配套設施等方面加以體現。

　　1.建筑風格創新

　　1997年前后，在廣州、深圳等地，歐陸風取代大一統的傳統模式，盛極一時，在當時情況下可以說是建筑風格的一次創新；近幾年來，建筑風格更趨多樣化：例如廣州保利房地產公司開發的保利花園采用地中海建筑風格，中國海外廣州公司開發的中海名都呈現新加坡風情，深圳星彥房地產公司投資的碧云天小區，演繹了嶺南風情；更有甚者，信和集團竟然將北歐斯堪的納維亞的簡約小鎮(柏濤雅苑)在廣州這個亞熱帶城市移植演繹。

廣州、深圳兩市當今的住宅建筑風格方面真可謂百花齊放、姹紫嫣紅。

　　2.戶型設計創新

　　90年代初，“三大一多一少”取代傳統的戶型結構，是人所共知的改變。

近年來，戶型設計方面的創新更為頻繁，比較典型的事例有：廣州奧林匹克花園，在廣州率先采用躍式設計(1999年)；深圳創世紀海濱花園，在深圳率先建造客廳、臥室與洗手間、廚房不再一個平面，即所謂的三錯層式的住宅(2000年)。

此外，雙衛生間、復式結構、陽臺外飄、弧型陽臺、落地窗戶型設計等方面的創新不勝枚舉。

　　3.景觀設計創新

　　深圳萬科的四季花城，在不同的組團中種植不同的花卉，每個組團都以此花卉命名，頗有新意。

　　深圳金地集團開發的金地翠園，其地下架空層及其可能的位置都進行了綠化，即使在小區的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境。

　　廣州合生創展有限公司開發的帝景苑小區，市場定位于高檔豪宅，為營造這種氛圍，小區的中庭廣場布置了許多著名的雕塑。

　　4.會所與配套設施創新

　　順德碧桂園是國內最早與名校聯姻(北京景山學校)的小區。

有人說一所學校可以救活一個樓盤，這個說法可能有點言過其實，但我們的確可以看到學校、尤其是著名小學在房地產開發中的重要作用。

這是因為中國的家長都有望子成龍的強烈愿望。

如今這種做法已經成為很多發展商推售自己樓盤的慣用手法。

同時，在順德碧桂園成功銷售過程中，其三大會所一應俱全、極具奢華的娛樂設施，也給順德碧桂園的成功銷售增加了砝碼。

　　近年來，廣州的很多樓盤非常注重會所與配套設施的創新。

例如：廣東方圓集團開發的廣州白云高爾夫家園，在小區內專門建設高爾夫練習室，以提升小區品位；2001年7月開盤的廣州錦繡香江花園，以TownHouse建筑為主，小區占地4000余畝，專門建設高爾夫推桿球場以及大型滑草場；番禺祈福新村，國內有名的郊區大盤，一個小區的人口頂得上一個建制鎮，專門建設有生態農莊。

廣州合生創展房地產公司開發的帝景苑小區，有一個非常奢華的會所等等。

　　智能化，一個不能不說的話題。

廣州麗江花園之“九如通津”項目，率先將寬帶網引入小區，深圳也為喜歡“網上沖浪”的人士建設了都市e站。

此外，遠紅外監測系統、可視對講系統、指紋門鎖、三表抄送等一大批高科技產品與技術在小區建設中得到了廣泛應用。

　　三、價格策略創新

　　低開高走是人所共知的價格策略，但這在廣州錦城花園的策略運用上卻更有新意。

1997年以前，廣州中低價位樓盤銷售如日中天，豪宅的市場空間隨之縮小。

在這種市場狀況下，錦城花園作為新一代豪宅要推向市場，阻力其實很大，沒有好的營銷策略不能排除銷售失敗的危險。

對此，中國海外廣州公司意識非常清醒：他們在樓盤的裝修設計、小區環境與配套、現代化的物業管理等方面做了大量的工作，提高了樓盤在市場上的心理價位。

在錦城花園開賣之前，業內人士紛紛猜測錦城花園要賣到l萬元以上，但發展商卻以每平米7，500元的低價位拋出，使當時全市的注意力都集中在錦城花園身上，造成了強大的市場沖擊波。

首期發售，錦城花園三日內銷量便愈九成。

到二期發售，樓價提升15%，買家仍深感物有所值。