榮觀房產網嘉興外地人買房限購嗎
你好，嘉興兩區目前外地人限購只允許購買一套，首房首貸首付要50%，嘉興五縣，嘉善外地人只允許購買一套，首房首貸首付要50%，平湖、桐鄉、海鹽、海寧只允許購買一套，首房首貸首付比例正常！
老說房價國家在調控，可是還在漲，是調不了還是控不了要不就是不想調控，為什么感覺總是在上當？
今年以來，房價在嚴格調控中一路上漲，這是一個奇怪的現象，以前不調控房價漲，現在調控這么嚴，房價還在漲。
這說明一個問題，要么是調控的方法不對，沒有從源頭遏制炒房，要么是地方*府調控決心不大。
據一見菌分析，在每一輪的房價上漲“盛宴”中，地方*府、銀行以及炒房者都是最大的受益者，這才是房價上漲的本質原因。
可以這么說，房價上漲是地方*府、銀行和購房者“合謀”的結果，盡管他們沒有刻意聯合，但共同的利益訴求，讓他們走到了一起。
更奇怪的是，在中國的房價上漲中，除了沒參與進去的人，竟然找不到“受害方”，幾乎和房地產有關的人都在發財。
01
最近，中原地產公布了一組數據，盡管樓市仍被調控籠罩，熱點城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。
5月單月，50大熱點城市賣地金額創年內最高紀錄，合計賣地金額單月高達3130億，同比上漲幅度高達111.5%。
從1月～5月來看，50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達57.6%，多賣了4520億。
賣地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥，這些城市的土地出讓金成交金額均超過百億。
最高的杭州，5月賣地1391億，同比上漲246%；其次是蘇州，賣地681.8億元，同比上漲77%。
在“房住不炒”的大背景下，為什么地方*府能夠“左手調控，右手高價賣地”呢？
我們發現，其實地方*府也知道“捂盤惜售”的道理。
下面這張圖就很好地說明了這個問題，地方*府這幾年土地供應量減少了，土地收入卻依然在增加。
近10年房地產企業土地開發情況（來源：國家統計局）
以上是近10年中國房地產企業土地開發情況，用三個指標來反應，分別是房地產企業待開發土地面積、房地產企業購置土地面積和房地產企業土地購置費用。
按照國家統計局的統計口徑，房地產企業待開發土地面積指的是經有關部門批準，通過各種方式獲得土地使用權，但尚未開工建設的土地面積。
單獨分析這個數據，可以發現，2008年房地產市場低迷，開發商建房熱情不高，這個數據在近10年都是最高的，達到48161.07萬平方米。
后來，隨著2009年房地產市場復蘇，待開發土地面積開始下降，但隨著房地產企業購置土地面積的上升，待開發面積也相應的增加了。
再來單獨看看房地產企業購置土地面積，這就是地方*府賣給房地產企業的土地面積。
從上圖可以看出，購置土地面積最高點出現在2011年，當時是44327.44萬平方米，之后一直呈下降趨勢，尤其是2013年開始，下降幅度較大。
到2015年和2016年，房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%，2016年只有22025.25萬平方米。
所以，如果要論2016起中國新一輪房價大漲的原因，除了貨幣供應量增加，很大一個原因就是土地供應已經告急。
與房地產企業購置土地面積形成鮮明對比的是，房地產企業土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。
現在，供地面積依然處于低位，但地方*府的賣地收入卻在大幅增長。
于是就出現了前文所說的情況，5月單月，50大熱點城市賣地金額同比上漲幅度高達111.5%。
地價漲了，房價肯定要漲。任志強有個形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都漲價了，面包不漲價說不過去。
早些年，因為土地財*，地方*府依靠賣地獲取利潤，一方面拉動地方投資或者說GDP增長，另一方面依靠地產商來打造公共市*配套。
這些年，地方*府都在落實“房主不炒”的房地產調控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產調控*策。
本以為，地方*府要主動革自己的命，擺脫對土地財*的依賴，但從現實情況來看，地方*府在下一盤很大的棋。
棋局是這樣的：減少土地供應—通過各種手段去庫存（棚戶區改造、人才計劃等）—房價上漲—以更高的價格賣地。
02
如果說地方*府是房價上漲的最大受益者，那么推波助瀾的就是銀行，這幾年，銀行資金大量流入房地產領域。
表面上，銀行為了響應國家房地產調控*策，這兩年也在主動限貸或者提高房貸利率，但資金的流向并未改變。
一見菌查看了多家大型上市銀行近6年的財報，發現兩點：
1. 房地產相關貸款（房地產業貸款、個人住房貸款）比例都很高，而且呈上升勢頭。
2. 和其他行業貸款相比，房地產相關貸款壞賬率明顯低于其他貸款，房地產相關貸款是銀行的最優質業務。
持續多年的房價上漲讓銀行賺的盆滿缽滿，中國很少有公司在世界公司排名中進入前幾名，但中國的銀行業是個例外。
上周，《福布斯全球上市公司2000強》發布，中國和美國公司首次在排名前十的數量上打成平手。中國工商銀行和中國建設銀行連續6年排名第1和第2位。緊隨其后的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希爾哈撒韋。
除了工行和建行，入圍前10的中國銀行還有中國農業銀行、中國銀行和平安保險集團。
像阿里巴巴、華為、京東、百度、小米這樣的科技公司，平時在市場上的聲量很大，但連前15名都沒有進入。
《福布斯全球上市公司2000強》前15名
下面我們來詳細看看建設銀行和工商銀行近6個財年的房地產和制造業貸款情況。
以上是建設銀行近6年個人住房貸款的增長情況，2012年是1.53萬億，到2017年已經上漲至4.2萬億，6年翻了2.75倍。
另外，6年來，建設銀行個人住房貸款占比也一直在上升，并沒有因為房地產調控*策而減少。
這說明兩個問題：
1. 越來越多的購房者通過貸款買房，而且貸款的額度越來越大。
2. 銀行住房貸款比例不斷增加，意味著其他行業的貸款被擠占。
以上是建設銀行針對房地產企業的貸款，從圖上可以看出，2012年～2014年一直在增加，但近三年出現了下降。
所以，銀行確實收緊了對房地產企業的貸款，導致很多房地產企業這幾年開始去海外發債融資。
不過，值得注意的是，銀行對房地產企業的貸款總額有限，比如最高時候的2014年只有0.52萬億，2017年下降至0.41萬億。
從量級上看，銀行對房地產企業的貸款和對個人的貸款相比，連個零頭都不夠，所以減少或增加，對房地產企業的影響并不大。
和房地產相關貸款相比，銀行給制造業的貸款總額小很多，也就只有前者的三分之一左右，不僅如此，近6年貸款比例一直在下降。
在一見菌的印象中，金融支持實體經濟已經喊了好多年，但從實際效果來看，支持的力度不是在增強，而是在減弱。
以上是建設銀行近6年的制造業貸款情況，從圖上可以看出，2013年的時候最多，為1.3萬億，2015年最少，為1.2萬億，近兩年有所回升，但還是在1.3萬億左右徘徊。
最重要的是，從建設銀行近6年制造業貸款占比來看，一直呈下降趨勢，2012年的制造業貸款比例是16.97%，2017年已經下降至10.22%，如果按照這個趨勢，估計再過幾年，要下降至10%以下了。
所以，和制造業貸款相比，銀行還是更“愛”房地產，盡管宣傳的口號是“減少房地產貸款”“金融支持實體經濟”，但結果卻恰恰相反。
如果覺得建設銀行只是個例，我們再來看看“宇宙銀行”工商銀行的個人住房貸款、房地產業貸款和制造業貸款。
以上是工商銀行近6年的個人住房貸款，占比沒有建設銀行高，貸款規模也比建設銀行小，但從趨勢來看，額度和比例都在增加，抑制房地產貸款只是一句空話。
從上圖可以看出，工商銀行對房地產企業的貸款規模高于建設銀行，從2012年起開始下降，不過2017年又大幅增長了747.7億。
工商銀行對制造業貸款總規模整體大于建設銀行，但同樣，貸款占比也一直呈下降趨勢，2012年是23.8%，到2017年就只有18.6%了。
更值得注意的是，工商銀行近4年對制造業的貸款總額也在連續下降，2017年和2014年相比，已經減少了1237.41億。
簡單算一個帳，假設一個企業可以獲得500萬貸款，那么減少1237.41億就意味著4年間有24748家企業已經無法從工商銀行獲得貸款。
所以，對于銀行支持實體經濟，我們不僅要看它說什么，還要看它做什么，至少從近6年的數據中可以發現，銀行在用實際行動支持房地產。
03
房價上漲，*府賣地增加財*收入，銀行放貸增加利息收入，對于購房者來說，很多人這幾年也獲得了不菲的投資收益。
1998年房改之初，購房者買房的目的真的是“用來住的”，但隨著房價持續上漲，房子的投資屬性越來越重。
所以，購房者被天然的分成了兩類，有錢的投資客和錢不太多的剛需客，前一類購房的目的是為了賺錢，后者是為了居住。
從購房的動機來看，投資客是主動的，而很多剛需族則是被動的，他們被不斷上漲的高房價裹挾，本來可以先攢錢，等能力達到后再買房，但現實并不允許。
于是，我們看到，近幾年居民負債率不斷攀升，這意味著越來越多的人通過銀行貸款購房，而且貸款占購房資金的比例在上升。
雖然對剛需族來講，購房過程是痛苦的，但在痛苦過后，上漲的房價讓很多人又感覺到自己“賺到了”。
正是這種預期，讓越來越多人相信，中國的房價不可能暴跌，至少過去20年就是這樣。
經濟學上有一個著名的概念——預期，指的是未來的不確定性對于人們的經濟行為的決定性影響作用。
現在，在*府、銀行和購房者三者的合謀下，房價上漲似乎正在變成一種確定的預期，預期確定，就會有很多利益相關者飛蛾撲火似得進入。
現在嘉興房價在3000左右，是否具有投資價值？
3000左右 肯定不在市區！ 如果銷售的人跟你說 在市區10之89騙你拉。。嘉興市區房價4000能拿到手都已經笑死了。。先回答你的問題吧！嘉興房子還是具有投資的價值的！因為我是嘉興人。你也可以問隨便一個嘉興人。。。嘉興20年中什么東西漲的最厲害！不用我說明白了吧？其次外來打工的比在住本地人要多！人口上去了。房子自然也有市場了。。如果要投資我推薦三個地段的商品房！你可以去關注下 風清云都 三期 元一柏莊 三期 東凌梅灣花園！！ 至于地段！嘉興南邊的房子買不得。。例如親親家園雖然價格實惠。但是那邊化工廠多啊。北邊也買不得例如陽光小區 別被房子華麗遮蔽了你的眼睛。。北邊是鄉下 那邊的人素質高不起來！外地人多。。（就是治安不好）親身經歷！反正你要投資 就東邊 和西邊！ 東邊有市*府 西邊有區*府 太東面也不好 太西面也不好 我覺得西邊以江南摩爾附近是最好的 而東邊就是嘉興大橋附近便可。。。
現在嘉興房價還會跌嗎？炒房的人越來越多了。
現在隨著高鐵的建設，嘉興的房價卻是不好估計，上漲的空間很大，現在上海的人寧愿在嘉興買房子的，而且現在上海的，溫州的炒房人也都把目標放在了嘉興。嘉興現在的房價確實不好定。你可以去中國找房網上面了解些資訊。 中國找房網提供
嘉興房價會跌嗎
相對而言是不會跌的。因為土地價格主要由供需決定，行*力量只能是調控。如果房價明顯下跌，那么就屬于非常大的事故了。可以試想1W的房價變成了5K，那么國家的財*收入會出現極大的虧損，而社會的福利和保障會迅速崩潰，大量的貨幣開始流入市場銀行利率開始不斷提高通貨膨脹愈演愈烈，整個金融世界迅速崩盤都是可以預見的。所以你說的這種情況國家是絕對不會允許出現的。
而我們作為老百姓一定要明白一個基本的概念，所謂房價調控，從來就不是要把房價絕對降低，而是相對降低。也就是說要達到居民收入所能夠承受的范圍內。而不是數額上出現大幅度的下降。其原因就是我上面所說的，這是非常恐怖的。
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