榮觀房產網國家最近一直出一些調控房地產的政策可是為什么房價還是一直上漲呢
首先，需要明確一點，就是*策打壓，其主旨在于“遏制房價過快上漲”，并沒有把房價打壓下來的想法。所以說，這個非常關鍵。
其次，中國這樣一個地方，各方利益群體均綁在房價上漲這個戰車上，他們不樂意見到房價下跌，而且本身也具備保持、助推高房價的能力，如地方*府、銀行以及廣大的游資等等，普通的老百姓一般只能是被宰的對象，而無能為力。
真正想要房價穩定下來并下調一定的價格，必須需要走重慶模式，重慶的房價就漲的很穩健，為什么？因為他的保障房做的比較好，尤其是最近幾年大力開展的公共租賃房。調控*策頂多是個預期，而且目前*府調控大多形成了“越越漲”的預期，事與愿違啊。
房地產調控*策是不是要退出了?房價是不是又要大漲了?
最近的一些松動的消息可能是為股市開路。*府不可能主動退出此*策。而且有消息說，樓市對經濟影響不大。綜合各方面因素看，當前地產調控松動的消息別有他意。房價目前應該還是短期看跌。考慮到通貨膨脹的因素，長線則看漲。
老說房價國家在調控，可是還在漲，是調不了還是控不了要不就是不想調控，為什么感覺總是在上當？
今年以來，房價在嚴格調控中一路上漲，這是一個奇怪的現象，以前不調控房價漲，現在調控這么嚴，房價還在漲。
這說明一個問題，要么是調控的方法不對，沒有從源頭遏制炒房，要么是地方*府調控決心不大。
據一見菌分析，在每一輪的房價上漲“盛宴”中，地方*府、銀行以及炒房者都是最大的受益者，這才是房價上漲的本質原因。
可以這么說，房價上漲是地方*府、銀行和購房者“合謀”的結果，盡管他們沒有刻意聯合，但共同的利益訴求，讓他們走到了一起。
更奇怪的是，在中國的房價上漲中，除了沒參與進去的人，竟然找不到“受害方”，幾乎和房地產有關的人都在發財。
01
最近，中原地產公布了一組數據，盡管樓市仍被調控籠罩，熱點城市前五月土地出讓金同比漲幅卻很明顯。
5月單月，50大熱點城市賣地金額創年內最高紀錄，合計賣地金額單月高達3130億，同比上漲幅度高達111.5%。
從1月～5月來看，50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達57.6%，多賣了4520億。
賣地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波、合肥，這些城市的土地出讓金成交金額均超過百億。
最高的杭州，5月賣地1391億，同比上漲246%；其次是蘇州，賣地681.8億元，同比上漲77%。
在“房住不炒”的大背景下，為什么地方*府能夠“左手調控，右手高價賣地”呢？
我們發現，其實地方*府也知道“捂盤惜售”的道理。
下面這張圖就很好地說明了這個問題，地方*府這幾年土地供應量減少了，土地收入卻依然在增加。
近10年房地產企業土地開發情況（來源：國家統計局）
以上是近10年中國房地產企業土地開發情況，用三個指標來反應，分別是房地產企業待開發土地面積、房地產企業購置土地面積和房地產企業土地購置費用。
按照國家統計局的統計口徑，房地產企業待開發土地面積指的是經有關部門批準，通過各種方式獲得土地使用權，但尚未開工建設的土地面積。
單獨分析這個數據，可以發現，2008年房地產市場低迷，開發商建房熱情不高，這個數據在近10年都是最高的，達到48161.07萬平方米。
后來，隨著2009年房地產市場復蘇，待開發土地面積開始下降，但隨著房地產企業購置土地面積的上升，待開發面積也相應的增加了。
再來單獨看看房地產企業購置土地面積，這就是地方*府賣給房地產企業的土地面積。
從上圖可以看出，購置土地面積最高點出現在2011年，當時是44327.44萬平方米，之后一直呈下降趨勢，尤其是2013年開始，下降幅度較大。
到2015年和2016年，房地產企業購置土地面積只有最高峰時期的50%，2016年只有22025.25萬平方米。
所以，如果要論2016起中國新一輪房價大漲的原因，除了貨幣供應量增加，很大一個原因就是土地供應已經告急。
與房地產企業購置土地面積形成鮮明對比的是，房地產企業土地購置費用近10年一直在增長，2007年為4873.25億元，2016年已經上漲到18778.68億元，整整翻了3.85倍。
現在，供地面積依然處于低位，但地方*府的賣地收入卻在大幅增長。
于是就出現了前文所說的情況，5月單月，50大熱點城市賣地金額同比上漲幅度高達111.5%。
地價漲了，房價肯定要漲。任志強有個形象的比喻，如果把房子比作面包，土地就是面粉，面粉都漲價了，面包不漲價說不過去。
早些年，因為土地財*，地方*府依靠賣地獲取利潤，一方面拉動地方投資或者說GDP增長，另一方面依靠地產商來打造公共市*配套。
這些年，地方*府都在落實“房主不炒”的房地產調控總要求，不管是一線城市還是二線城市，甚至很多四線城市都出臺了嚴厲的房地產調控*策。
本以為，地方*府要主動革自己的命，擺脫對土地財*的依賴，但從現實情況來看，地方*府在下一盤很大的棋。
棋局是這樣的：減少土地供應—通過各種手段去庫存（棚戶區改造、人才計劃等）—房價上漲—以更高的價格賣地。
02
如果說地方*府是房價上漲的最大受益者，那么推波助瀾的就是銀行，這幾年，銀行資金大量流入房地產領域。
表面上，銀行為了響應國家房地產調控*策，這兩年也在主動限貸或者提高房貸利率，但資金的流向并未改變。
一見菌查看了多家大型上市銀行近6年的財報，發現兩點：
1. 房地產相關貸款（房地產業貸款、個人住房貸款）比例都很高，而且呈上升勢頭。
2. 和其他行業貸款相比，房地產相關貸款壞賬率明顯低于其他貸款，房地產相關貸款是銀行的最優質業務。
持續多年的房價上漲讓銀行賺的盆滿缽滿，中國很少有公司在世界公司排名中進入前幾名，但中國的銀行業是個例外。
上周，《福布斯全球上市公司2000強》發布，中國和美國公司首次在排名前十的數量上打成平手。中國工商銀行和中國建設銀行連續6年排名第1和第2位。緊隨其后的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希爾哈撒韋。
除了工行和建行，入圍前10的中國銀行還有中國農業銀行、中國銀行和平安保險集團。
像阿里巴巴、華為、京東、百度、小米這樣的科技公司，平時在市場上的聲量很大，但連前15名都沒有進入。
《福布斯全球上市公司2000強》前15名
下面我們來詳細看看建設銀行和工商銀行近6個財年的房地產和制造業貸款情況。
以上是建設銀行近6年個人住房貸款的增長情況，2012年是1.53萬億，到2017年已經上漲至4.2萬億，6年翻了2.75倍。
另外，6年來，建設銀行個人住房貸款占比也一直在上升，并沒有因為房地產調控*策而減少。
這說明兩個問題：
1. 越來越多的購房者通過貸款買房，而且貸款的額度越來越大。
2. 銀行住房貸款比例不斷增加，意味著其他行業的貸款被擠占。
以上是建設銀行針對房地產企業的貸款，從圖上可以看出，2012年～2014年一直在增加，但近三年出現了下降。
所以，銀行確實收緊了對房地產企業的貸款，導致很多房地產企業這幾年開始去海外發債融資。
不過，值得注意的是，銀行對房地產企業的貸款總額有限，比如最高時候的2014年只有0.52萬億，2017年下降至0.41萬億。
從量級上看，銀行對房地產企業的貸款和對個人的貸款相比，連個零頭都不夠，所以減少或增加，對房地產企業的影響并不大。
和房地產相關貸款相比，銀行給制造業的貸款總額小很多，也就只有前者的三分之一左右，不僅如此，近6年貸款比例一直在下降。
在一見菌的印象中，金融支持實體經濟已經喊了好多年，但從實際效果來看，支持的力度不是在增強，而是在減弱。
以上是建設銀行近6年的制造業貸款情況，從圖上可以看出，2013年的時候最多，為1.3萬億，2015年最少，為1.2萬億，近兩年有所回升，但還是在1.3萬億左右徘徊。
最重要的是，從建設銀行近6年制造業貸款占比來看，一直呈下降趨勢，2012年的制造業貸款比例是16.97%，2017年已經下降至10.22%，如果按照這個趨勢，估計再過幾年，要下降至10%以下了。
所以，和制造業貸款相比，銀行還是更“愛”房地產，盡管宣傳的口號是“減少房地產貸款”“金融支持實體經濟”，但結果卻恰恰相反。
如果覺得建設銀行只是個例，我們再來看看“宇宙銀行”工商銀行的個人住房貸款、房地產業貸款和制造業貸款。
以上是工商銀行近6年的個人住房貸款，占比沒有建設銀行高，貸款規模也比建設銀行小，但從趨勢來看，額度和比例都在增加，抑制房地產貸款只是一句空話。
從上圖可以看出，工商銀行對房地產企業的貸款規模高于建設銀行，從2012年起開始下降，不過2017年又大幅增長了747.7億。
工商銀行對制造業貸款總規模整體大于建設銀行，但同樣，貸款占比也一直呈下降趨勢，2012年是23.8%，到2017年就只有18.6%了。
更值得注意的是，工商銀行近4年對制造業的貸款總額也在連續下降，2017年和2014年相比，已經減少了1237.41億。
簡單算一個帳，假設一個企業可以獲得500萬貸款，那么減少1237.41億就意味著4年間有24748家企業已經無法從工商銀行獲得貸款。
所以，對于銀行支持實體經濟，我們不僅要看它說什么，還要看它做什么，至少從近6年的數據中可以發現，銀行在用實際行動支持房地產。
03
房價上漲，*府賣地增加財*收入，銀行放貸增加利息收入，對于購房者來說，很多人這幾年也獲得了不菲的投資收益。
1998年房改之初，購房者買房的目的真的是“用來住的”，但隨著房價持續上漲，房子的投資屬性越來越重。
所以，購房者被天然的分成了兩類，有錢的投資客和錢不太多的剛需客，前一類購房的目的是為了賺錢，后者是為了居住。
從購房的動機來看，投資客是主動的，而很多剛需族則是被動的，他們被不斷上漲的高房價裹挾，本來可以先攢錢，等能力達到后再買房，但現實并不允許。
于是，我們看到，近幾年居民負債率不斷攀升，這意味著越來越多的人通過銀行貸款購房，而且貸款占購房資金的比例在上升。
雖然對剛需族來講，購房過程是痛苦的，但在痛苦過后，上漲的房價讓很多人又感覺到自己“賺到了”。
正是這種預期，讓越來越多人相信，中國的房價不可能暴跌，至少過去20年就是這樣。
經濟學上有一個著名的概念——預期，指的是未來的不確定性對于人們的經濟行為的決定性影響作用。
現在，在*府、銀行和購房者三者的合謀下，房價上漲似乎正在變成一種確定的預期，預期確定，就會有很多利益相關者飛蛾撲火似得進入。
為什么有人說房產稅是抑制房價上漲的長期調控工具？是否真的能抑制房價上漲？
總理提出四項措施抑制房價過快上漲
第一件事情就是要加大保障性住房建設力度，加快棚戶區的改造。對這兩項工作，在資金、土地以及稅收上，都要給予優惠和保障。
第二，要鼓勵居民購買自住房和改善性用房。但與此同時，要采取措施抑制投機。中國的國情決定了我們的住房必須堅持安全、經濟、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設。
第三，要運用好稅收、差別利率以及土地*策等經濟杠桿加以調控，穩定房地產的價格。
第四，要維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法違規的行為。我覺得只要*府有決心解決這個問題，而且不是頭痛醫頭、腳痛醫腳，而是經過深入調查研究，統籌考慮各方面的情況，制定長遠的規劃和*策，使我國的房地產有一個穩定發展的局面，這是可以做到的。”
為什么最近新聞說房地產調控不放松，結果房價又上漲，以萬科為代表性的開發商股價還暴漲起來？
按經濟學：有漲就有跌的時候，就是這個周期的長短問題罷了！不信你可以看看歷史，各國的歷史！
再者：股票與公司狀況不一定相向的，
從國家最近調控國內房地產限購*策以來，房價降了還是漲了？像北，上，廣，的城市房價，近況如何？
國家調控國內房地產的動機是抑制房價過快上漲減小房地產市場的泡沫。目的和預期這個很難預料的。和最近的物價上漲沒什么關系了，物價上漲是通貨膨脹和美國超額印制鈔票導致的也和今年的氣候導致各地蔬菜農作物減產有關，大白菜就是個例子。而且一個物價的上漲網網會拉動多個物價的上漲這樣就形成了整體的物價上漲。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產調控與房價上漲