日本房價跌速

日本房價崩盤對中國有何借鑒意義

借鑒意義：

GDP高速增長期伴隨城市化進程中所伴隨的房價上漲，是基本合理和理性的；可怕的泡沫是在后城市化的階段產生的，從需求上來說是不支撐的。后城市化中產生的泡沫形成與破滅，是急漲急跌，這應該可以作為危機前的一個判斷標志。中國現階段全國城市化率58%左右，北上超過85%，GDP從10%左右的增幅將至6-7%，2005-2015年，房價上漲也就是3倍左右（以北京為例，2005年商品房均價6274元，2014年24337元），如果考慮進2003年左右的下跌，實際上漲幅還要更慢。

從上圖日本房價崩盤可以看出：

1、從1966年到1974年，8年間的時間，日本房價從20上漲至60左右，上漲到3倍；這期間日本保持了年均GDP10%左右的高速增長，城市化率也由不到50%迅速增長到70%左右，基本完成城市化的進程；

2、1973年第一次石油危機引發日本房價高位下跌，但短暫調整后，又重新進入上漲通道，到1985年左右，上漲到90左右，此時房價是1966年的4.5倍左右。這一階段日本的年均GDP增幅在5%左右，城市化率緩慢增長。

3、1985年-1990年，房價快速上漲，5年時間上漲3倍，而且核心城市增幅超過全國平均水平，此后泡沫快速破滅，用5年時間下滑到1985年左右的水平。

房價五年以后是上漲還是下跌

近期看下跌，但是長期看，一線城市肯定會漲。房價必須看城市，有些縣城無經濟活力，沒有前途，房價和股票一樣，活躍的股票，永遠活躍。

房價為啥漲這樣？速看自己在哪兒被“坑”

現在的房價跟十年前比較上升了一倍，深證房價更是上漲了505%。房價逐步上升，能夠全款買房的購房者越來越少，背上房奴包袱的購房者越來越多。購房者在這種壓力下，肯定要吐槽房價到底是“吃啥長大的”，下面請具體查看房價上漲的五大因素。

1、購房者工資收入

客觀來說，目前國人工資收入漲幅很大看，這對房價的走勢起決定性的作用。

①居民可支配收入：國家統計局統計過相關數據，在2003年到2013年十年期間，居民的可支配收入從8472.2元上漲到了26955.1元，漲幅超過兩倍。除此之外，農民家庭人均收入也上漲了2.4倍；

②人均工資水平來：國家統計局官網數據顯示，2005年到2014年，中國城鎮單位就業平均工資從18200元漲到56360元漲，幅近兩倍。

而從2004年到2014年中國商品房房價上漲2.125倍，與城鎮家庭工資收入上漲幅度相差確實不多。

2、城市人口增多

在城市化進程的推進中，我國城市化人口已經從1995年的29%增加到2014年的54.77%。去城市的人口多了，住房需求就變得旺盛，肯定會推高房價。

另外，城市外來人口多事受過良好教育的青年人，他們的工作能力、收入水平也很高，其中部分人員已經長久居住在城市中，買房就成為了必須的事情。經合組織發2012年曾發布報告，中國人口超過1000萬的大城市有十五座，其中外來人員和城郊居民的涌入帶動了購房需求，推動了房價。

3、投資渠道少，更多人投資房地產

中國GDP長速高，房價自然上漲。同時，財富增長了，而資金富裕人口的投資渠道有限，且收益低。基金、保險市場不夠發達，投資房地產就成了很多人的選擇。事實也證明，房地產投資回報率也是十分樂觀的。在2005年到2014年期間，受*府調控，房價反彈也嚴重，房地產成為回報率最高、安全行較高的的投資方式。資金投入越多，房價上漲就越明顯。

4、國家宏觀調控對控制房價影響不大

國家對房地產的調控也對房價的變化起到不小的作用。“國八條”、“國六條”、“國十五條”，包括2015年的“9.27放貸新*”對房價的影響不是很大，雖然房價會有暫時性的穩固或者下跌，但之后還是會上漲。

直到2014~2015年，受房產庫存的積壓，房價出現下跌。但是為了避免危機，國家出臺降準降息、降首付等相關*策的刺激性措施，房價又出現抬頭趨勢。

5、土地資源稀缺

受宅基地土地制度的制約，我國城市面積有限，能夠建房的土地資源也比較稀缺。另外土地使用權的出售時*府財*收入的一部分，居民需求核國家財*收入都太高了土地的價值。中新網此前報道，在1999~2015十七年間，全國土地出讓收入總額27.29萬億元。開發商想要從房產項目中獲益，只能在土地出讓金、建設成本等等投入總額的基礎上提高房價。

6、建房成本增大

土地價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，要向提高房屋的質量，新菜里哦啊的使用成本也提高。另外，工作人員、包括工人的工資也有提高。綜合各種原因，建房成本增大，房價必漲無疑。

7、傳統觀念助長房價

買房時中國人的傳統觀念。我國居民速來都是以買房為主，只有在有房的基礎下，才能有家的感覺，很少有人能夠在持久租房的情況下活一輩子。中國人口多，按照這種節奏，買房的人也很多，需求大了，房價自然控制不住的上升。

房價上漲快有市場因素，也有人為因素。看完上文總結，你是否對房價上漲有了認識？

（以上回答發布于2016-02-26，當前相關購房*策請以實際為準）

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什么時候房價只跌不漲嘍

中國房價是世界十大泡沬之一。很多評論講2015年是泡沬破滅的開始。還有中國香港富豪李某某現在不斷清空中國物業去投資外國市場。這些都好象在提示房價未來的動向。但本人覺得。中國的房價很難下跌。長期保持現狀（現在的價格）不往上漲已經相當不錯了，首看就是高地價決定高房價。地價將大幅上漲。首先，國家嚴格控制土地的基本國策，將推動土地價格上漲。其次，地價作為稀缺資源，具有長期上漲的內在需求，而且長期的通貨膨脹壓力也在一直推動土地價格整體上升。而我國土地價格和房地產價格盡管從短期看漲速過快，但從絕對幅度看，尚屬起步階段。第三，一些地方*府也采取各種措施來促使土地價格上漲。土地供需平衡完全掌握在*府手中，地方*府只要控制住供應量，地價只會升不會降。由于土地成本是房地產價格的主要組成部分，二者價格表現出高度相關。再看就是勞動力，很多人認為這不是個問題。其實基建是個勞動力密集的行業。這需要一段時間去改進。三看就是房產投機。很明顯。開發商也在推波助瀾，市場根本不能有好的良性發展。四看房產的剛性需求，中國這么多人口。有誰不想有自已的家。五看就是國家房控*策的不作為（這個不多說）。所以本人認為未來的很長時間。中國的房價很難下跌，長期保持現狀不往上漲已經相當不錯了。（以上為本人的個人觀點。不能成為你的投資依據）