榮觀房產網知乎為什么上海人那么有錢知乎
一句話，不是因為上海人會賺錢，也不是因為上海這邊工資高，而是因為上海的房價漲得快。以前幾家人擠在二三十平米的房子里，動遷了家家分個兩三套，然后房價從5000漲到5萬-10萬。這樣只算房子的價格就上漲了10-20倍，然而這錢呢，不是流動資產，大部分人這些房子是要用來住的。所以，只能說家產有這多，但是能用的其實并不多。能用的其實還是他們辛苦存下來的錢，上海人節儉也是出了名的，這個從以前的假領頭啊什么的就可以看出來了。
十萬一平米在上海能買到怎樣的房子 知乎
10萬的標準的話，
已經可以靠近市區的
市中心的話也有可能。
為什么房價那么高？那位領導人搞上去的？和工資永遠不成正比
01 房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說“你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。
剛好家里有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎么做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎么辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、并還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位B。
然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然后坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什么不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這么玩借不到錢了，于是就死了一批。
從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老板把家里N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老板已經把廠區掛牌了。）
這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等于卡死自己嗎？
加上實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手里還有點錢的土老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。
于是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。
所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業主”本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業主”本人。
高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然后告訴來看房子的人，“業主”是大老板，手上很多處房產，對價格不敏感等等。
當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。
多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承于大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，后來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話。
比如，曾經臭名昭著的“資本運作”就曾經干過什么事呢？偽造了某**副總理簽署的紅頭文件，然后買斷了百度上所有關鍵字的搜索，并雇傭了大量槍手和水*做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。
這個事到后來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。
02 "影子業主"無處不在
前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，后來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。
有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎么回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了，所以張三只是個“影子業主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個傀儡，實際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處于社會底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。
當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。
果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。
03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據：
為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD數據庫。
2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什么程度了。
04 買還是不買,天價都在那
1、那么有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那么多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科，里面比我說得詳細專業。
2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這里統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推......
至于可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變N套。
下面具體說道說道，看到后臺很多斧友都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對。
這個論調有點類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。
問題是，任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫癥。
什么叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子里一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點，一是這個群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市？二是他們這么多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬云的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什么的，資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。
我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家里做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家里資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。
另外一個家里是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。
這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。
不夸張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。
這就是為什么大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。
而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的制造企業主，很多都是幾個孩子。
所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不愿意接老爹的班，喜歡在一線城市奮斗生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。
看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。
除了這種中型制造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。
官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市里套。（沒上市就很難，這就是為什么互聯網公司，打死了也要上市）
前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密云水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。
制造業哀鴻遍野不用我說了，低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。
官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！
至于最后一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......
一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。
跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
于是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。
還謝謝告訴我信息的斧友，在這里補充一下：
惜售有很多種方式，本質上都是“倒牛奶”，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務，自有丈母娘幫他們干。
除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了
2.那業主入住以后發現是鬼城，怎么辦？
很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什么房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手里在某個小區里n多套房源出租的，幕后的業主可都是房產商自己的親骨肉。
比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。
所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學”，從來見不到幾個“我”。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那么多實實在在的有錢人嗎？
06 未來房價的大致判斷
最后說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以后往下（海外移民圣地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那么小）
2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3.大的供需關系，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至于沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎么努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨干，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。
4.經濟大勢下滑。過去那么多年，為什么國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓臺港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。
打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然后有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這么長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？
凡事，都有個盡頭......
07 近期被忽略的常識
有很多人斧友要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什么工作的，這里就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以后還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。
這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。
1.央行降準0.5%。專家們說對股市樓市有利，今年或實施3次降準1次降息，那么為何在此時選擇降準呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什么，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣“一房難求”、“瘋漲”，央行還需要降準救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！
2.學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花了40萬一平在海淀買了名校附近的學區房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一“麻麻地”的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校了。
3.王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模“去房地產”、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經濟形勢如何？
王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是回光返照最后撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最后一棒罷了。
說一千道一萬的，與其在樓市里擊鼓傳花、朝不保夕，還不如在大概率確定企業成長性空間的時候，投資企業股權，賺企業成長的錢，而時間就是企業最好的朋友，您說是嗎？
面對房價 什么學歷都蒼白無力 知乎
上海的房子已經不敢想象了，但目標依舊是上海，小張瞄準了上海周邊房價相對低廉的城市嘉興。他說：" 嘉興房價或許還能夠接受，而且也看好嘉興未來的潛力，想做個曲線買房設想
在上海，買學區房到底有多重要
要知道學區房是體制內產物，而體制內繞不開高考，因此采取從“高中-初中-小學”倒推邏輯來聊學區房似乎也沒毛病，即普遍觀念會認為好的高中會影響初中，好的初中會影響小學。至于“為什么學歷不一定值錢，但學區房卻非常值錢”這種世紀難題不在本文討論范疇，知乎上就有這個問題，有興趣的盆友可以查查。
高中。以下根據2016年清華、北大、復旦、上交的錄取人數羅列的上海高中名單。
其中包括赫赫有名的四大名校和八大金剛。上海中學，一本率接近100%，16年清北錄取了55人，要知道清北在上海每年共錄取200出頭，一個學校占比達1/4，另外復旦和上交101人。前段時間特別火的《中國詩詞大會》有位非常優秀的選手姜聞頁同學就是上中的學生。當然還有一位更火的選手武亦姝，也是來自四大名校之一的復旦附中。
緊隨上中其后的是華二，華東師范大學第二附屬中學，一本率97%，非常厲害，并且華二13年在閔行建立了一所分校，分校的師資是從本部調過來的，質量也很不錯，一本率88%。
復旦附中和交大附中的復旦、上交錄取人數也很可觀，占盡了先天優勢，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。
另外，必須要提一下閔行的七寶中學，近年來勢頭非常猛，單純從清北復交的錄取人數來看已沖擊到四大，甩其他八大幾條街，也有不少人斷言七寶必將改變四大的格局。
這里有兩所不同體制的牛校。一所是浦東的上海實驗學校，另一所是虹口的上外附中。
我們常說四大名校、八大金剛，還有一個我們叫他“神仙學校”，就是上外附中。雖然他的清北復交錄取人數比不上四大，但我們看看他的畢業生去向就知道他的神之處。有部分畢業生被耶魯、哥倫比亞這樣的常春藤錄取，還有被斯坦福、牛津、早稻田、港大這樣的世界名校錄取，只有百分之十幾的人會參加國內高考或保送，成績也很突出。這就是“神仙學校”，如果家長想走出國這條路的話，上外附中是不錯的選擇。
另一所不同體制的學校是上海實驗學校，采取的是獨一無二的十年制，小學4年，初中3年，高中3年，比同年級少2年，學生壓力和教學能力可想而知。雖然是公辦，但上實小學部是面向全市招生，錄取比例極低。
以上為上海頂尖高中的大體情況，關于數據較靠后的同等學校，列表中存在少許遺漏。
那么這些牛校的生源是從哪里來的呢？來看看上海的初中。
通過剛剛說到的四大八大對初中的預錄人數為參考，羅列出了各區優質的初中。
上海初中有一個特點，民辦初中整體比公辦要強。四大八大總預錄人數的前10名里公辦初中就只有靜安的市北，總預錄人數101人，這些數據幾乎都是市北的理科班貢獻的。
另一所不得不提的公辦牛初中就是上外附中的初中部，之前有提過他的高中——神仙學校，初中同樣備受關注，俗稱上外120。雖然是公辦，但沒有對口的小學，全市招生，錄取前120名，因此得名上外120。120-360名的學生可以去上外附的一所民辦初中上海外國語大學第一實驗學校，俗稱克勒班，能力也不俗。另外上外120前50%的學生有機會考到上外附中高中部。
我們再來看看民辦初中，徐匯的華育，浦東的張江，閔行的上寶，從預錄數據來看都在頂尖行列，而且這三所初中都是由四大名校之首的上海中學承辦的，所謂的親父子關系。顯然在高中預錄時占了不少優勢，這個優勢體現在上中預錄約240人，華育占了107，張江22，上寶43，三校共占上中預錄的70%。前面說到的《中國詩詞大會》上海中學的姜聞頁同學就是華育初中畢業的。
這種如同親父子般的派系校還有復旦系，楊浦的復旦蘭生和復旦二附也是鼎鼎有名的初中，蘭生有60+畢業生被復旦附中預錄，前面說到的復旦附中的武亦姝就是復旦蘭生畢業的，復旦二附有20+預錄到復旦附中。
還有華二派系，家族比較龐大，包括閔行的華二紫竹，嘉定的民辦華二，虹口的新華初中，普陀的進華中學。交附派系，榜上有名的有浦東的民辦交中。
雖說上海灘民辦初中整體要強于公辦，但單從區內來講，靜安區和長寧區的公辦還是要強于民辦的。靜安有撐起公辦半邊天的市北初，還有靜教院和市西，靜教院是九年一貫的學校，其小學部在靜安區也是一梯隊。長寧區的延安初和市三女中在區內也很突出，但市三女中只招收女生，所以有人說長寧的男孩兒壓力大。
以上為上海頂尖初中和高中派系的大體情況，同樣關于數據較靠后的同等學校，列表中存在少許遺漏。
接下來看看小學。這里僅呈現了各區頂尖的小學，更多優質校詳見后文附表。
討論小學沒有初中高中那樣清晰的數據，小學的升學數據是不公開的，全市也沒有統考，就沒有了統一的標準。這份表單主要是通過家長的關注度，搜索熱度，學校本身的實力來評判。可能有人會說上海的四大杯賽可以作為評判標準。確實，四大杯賽算是統考，我也參考了部分數據，但不得不說的有兩點。
1、杯賽更多的是依靠校外行為，即報培訓班雞血，校內影響因素較小，因此不能完全看杯賽成績來排名先后。
2、關于杯賽的命運，就在前段時間，我們看到四大杯賽中的小機靈杯取消了，亞太杯組織方也發表聲明，表示把進行中的17屆比賽更名為“52數學能力測評”，中環杯也表示不再舉辦此賽事，將更名為“思維100評測”。教委逐漸打壓競賽對于升學的影響，這是大趨勢。
我們來看小學。民辦公辦都有一些頂尖的學校。
民辦以徐匯的四大民辦最引人注目，徐匯只有4所民辦小學，個個都大有名氣。
· 世界外國語小學聲名在外，其優勢在于外語，錄取率低至3%，另外世外小學大比例直升世外初中，也是很多家長看中的，畢竟減輕了不少小升初的負擔。
· 逸夫小學以數學特長聞名，四大杯賽榜首常客，錄取率7%左右，不少優秀畢業生會進入華育、上外等頂尖初中。
· 盛大花園，面向全市招生，錄取率低于5%，去華育30+，據說很雞血。這樣全市招生的民辦校不多，我們收錄的還有靜安的上外靜小，虹口的上外附小、民辦麗英。上外附小就是我們前面提到的上外派系中的成員，也是非常難進的一所頂尖名校。
· 另外，愛菊小學雖然稍遜色于前三校，但藝術特色是其最大優勢，吸引著眾多有藝術細胞的孩子，校址在法租界安福路，環境優雅。當然其錄取率也不高8%左右，畢業生少數能進華育/上外，大多數能進西南模范和西南位育，不過相較公辦而言仍然是很突出的。
徐匯除了四大民辦，還有四大公辦也值得關注。
匯師小學，緊鄰徐家匯，以前是民辦，07年轉成公辦，學校質量有下滑，但其能力也足夠讓很多家長心向往之。高安一小，姚明的母校，在徐家匯公園旁邊，和向陽、建襄都屬于法租界，學校質量沒得說，房價也相當高。
這四所公辦小學在其總校附近都有分校，注意！分校有兩種情況，1、高低年級分校，譬如高安路一小1-3年級在宛平校區，4-5年級在康平校區，兩校間距離不遠，且兩校區的學區劃片范圍是一致的。第2種分校情況是獨立的，譬如浦東的明珠A、B、C三所分校都有1-5年級，且學區劃片范圍也都是單獨的。地理位置上明珠A、B在濰坊板塊，C在三林。
說到明珠，我們來聊聊這所號稱上海灘公辦第一的小學。首先有個特例，作為公辦，明珠可以超綱，這可能是倪校長獨特的能力。另外，明珠非常非常雞血，也拿到了非常漂亮的成績，每年升入華育大概50人左右，占華育外區招生人數的1/4，升入上外120近20人，另外也有不少人升入了復旦蘭生、市北理、張江、上實這些前面提到過的牛初中。另一點也可以簡單說一下明珠的四大杯賽近兩年的成績，明珠A、C都在前10，明珠B前15，雞血程度不言而喻。作為公辦，明珠的牛可比肩徐匯的世外、逸夫、盛大和上外附小這些民辦校，同時還可享有公辦義務教育的福利，免學費。明珠受到如此追捧，可想而知。
另外，浦東的福山外國語小學名聲也是響當當的。福外的優勢在于外語，也有多個分校，福山/瑞華校區是高低年級，花園校區是獨立校區，都在源深板塊，而另一個獨立的證大校區在金橋板塊。還有一所福外正達是福外的民辦校，其實力也不可小覷。
楊浦的民辦比公辦強，但注意這三所公辦的入學門檻很高，要求全家同戶，且落戶滿二年及以上。每所公辦小學都有一些入學要求，我們在后面的入學*策環節會詳細說到。
靜安的公辦比民辦強，其中靜教院我們之前聊初中的時候說到他是九年一貫制的，小學直升初中，近幾年也是非常火。15年底靜安閘北合并之后，可選的優質資源豐富了，同時競爭也增大了，老靜安是提倡快樂教育，老閘北是雞血出了名的，閘北實驗的奧賽成績非常突出就是雞血的效果。
閔行的七寶外國語，也是全市有名，尤其是奧賽和英語，七外16年四大杯賽排名全市第2，另外畢業生去向也很可觀，華育20+，上寶60，世外30+。不過去年下半年，七外吳校長退休事件鬧得沸沸揚揚，可見一個校長對于一所學校的影響還是很大的。
上外附小，全市招生，神仙校的開始，不過上外附小也有部分畢業生會選擇去華育、蘭生、張江這樣的牛初中。
長寧的江蘇路五小，建立了三個獨立的分校，欲打造名校集團，撐起長寧公辦小學一片天，是前面說到的武亦姝小學母校。像這樣的小學都是區內的佼佼者，就不一一展開，更多公辦優質小學詳見后文附表。
接下來我們梳理一下以上談到的高中、初中、小學比較清晰的升學規劃路線。
· 初中華育、張江、上寶和上海中學是同一派系，三校共占上中預錄的70%。
· 華二派系的初中有嘉定的民辦華二、閔行的華二紫竹、虹口的新華初和普陀的進華中學。
· 復旦派系有一個特點，準入門檻是復旦教職工子女，僅有少量對外招生名額，這條升學路線也是大部分人公認的“復旦直通車”。
· 交大派系雖也有交大強大的基因，但整條升學路線并沒有那么突出，除了交大附中保持中流砥柱外，交大附小和民辦交中目前很難進入頂尖行列。
· 上外派系，從上外附小到上外120，再到上外附中，這條神仙之路顯得格外耀眼。
這里只是羅列了上海知名的升學規劃路線，當然所有的路線都是基于你具備足夠能力的前提下，并不是說你進入某條路線，就萬事大吉了。
我們回到當下，小學階段，我們如何才能進入優質的小學呢？民辦，靠面談。公辦，靠學區房和準入門檻。本文以學區房為主，面談這塊知之甚少，有專門的機構培訓班。
針對孩子的面談一般考核表達能力、常識邏輯、模仿學習、閱讀、外語，還有禮儀。譬如：看圖說話，模仿屏幕中的動作，模仿多國語言及方言（英語、日語、西班牙語、上海話、粵語等）。另外，有些學校會針對家長面談，考察家長的背景、教育理念和家庭環境。
關于選民辦還是公辦？大多數家長普遍存在的一種觀念就是，嘗試沖民辦，然后買一個學區房保底。（上海目前小學錄取順序是先民后公）
那我接下來就詳細講講學區房。
#什么是學區房#
“學區房”是一個民間概念，而非官方。從九年義務教育的角度講，每所房子都是學區房，顯然，我們關注的學區房并不是這個層面的，我們談到的學區房都是對口公辦、熱門、小學的房子。這里有三個關鍵詞。
第一：公辦，為什么是公辦呢？只有公辦小學才跟房子有對應關系，民辦跟房子沒關。我們常談到的學區房都是指的公辦學校。
第二個關鍵詞，熱門，為什么只關注熱門？顧名思義，那些鮮有人問津的，甚至是菜小的學校，大家不會為了他而過多關注他所對口的房子，因此我們聊到的學區房都是對口還不錯的學校。但存在一些學校并不是一開始就備受矚目，而是隨著教學質量的提升慢慢進入大家的視野，像老靜安的靜教院附小，10多年前接近菜小，換了校長之后，才逐漸成為靜安區一梯隊的小學。另外有些原本不錯的名校，近些年也有沒落的跡象，不過這種由于學校本身的質量導致的變動比例不大，而且周期不會短。
第三個關鍵詞，小學，為什么是小學？有人可能會有疑問，初中不是也有對口地段一說嗎？確實，小學升初中也有地段生，但是，小升初是有篩選的，主要還是看小孩的能力，不局限于房子。能力強的小學生可以去考民辦初中，或公辦初中的特色班（重點班），若小孩能力較弱，即使有對口初中的房產，也只能進入公辦初中的平行班（普通班），重點班和普通班可謂天壤之別。因此，初中學區房的性價比較低，本文不做重點討論。目前，大部分家長關注的學區房主要還是小學階段。
總結一下，我們所講到的學區房就是，對口公辦的，熱門的，小學的房子。
為什么房價那么高？那位領導人搞上去的？和工資永遠不成正比
01 房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說“你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。
剛好家里有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎么做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎么辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、并還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位B。
然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然后坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什么不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這么玩借不到錢了，于是就死了一批。
從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老板把家里N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老板已經把廠區掛牌了。）
這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等于卡死自己嗎？
加上實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手里還有點錢的土老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。
于是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。
所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業主”本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業主”本人。
高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然后告訴來看房子的人，“業主”是大老板，手上很多處房產，對價格不敏感等等。
當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。
多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承于大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，后來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話。
比如，曾經臭名昭著的“資本運作”就曾經干過什么事呢？偽造了某**副總理簽署的紅頭文件，然后買斷了百度上所有關鍵字的搜索，并雇傭了大量槍手和水*做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。
這個事到后來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。
02 "影子業主"無處不在
前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，后來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。
有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎么回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了，所以張三只是個“影子業主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個傀儡，實際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處于社會底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。
當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。
果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。
03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據：
為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD數據庫。
2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什么程度了。
04 買還是不買,天價都在那
1、那么有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那么多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科，里面比我說得詳細專業。
2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這里統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推......
至于可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變N套。
下面具體說道說道，看到后臺很多斧友都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對。
這個論調有點類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。
問題是，任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫癥。
什么叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子里一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點，一是這個群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市？二是他們這么多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬云的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什么的，資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。
我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家里做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家里資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。
另外一個家里是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。
這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。
不夸張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。
這就是為什么大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。
而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的制造企業主，很多都是幾個孩子。
所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不愿意接老爹的班，喜歡在一線城市奮斗生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。
看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。
除了這種中型制造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。
官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市里套。（沒上市就很難，這就是為什么互聯網公司，打死了也要上市）
前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密云水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。
制造業哀鴻遍野不用我說了，低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。
官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！
至于最后一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......
一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。
跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
于是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。
還謝謝告訴我信息的斧友，在這里補充一下：
惜售有很多種方式，本質上都是“倒牛奶”，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務，自有丈母娘幫他們干。
除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了
2.那業主入住以后發現是鬼城，怎么辦？
很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什么房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手里在某個小區里n多套房源出租的，幕后的業主可都是房產商自己的親骨肉。
比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。
所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學”，從來見不到幾個“我”。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那么多實實在在的有錢人嗎？
06 未來房價的大致判斷
最后說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以后往下（海外移民圣地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那么小）
2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3.大的供需關系，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至于沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎么努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨干，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。
4.經濟大勢下滑。過去那么多年，為什么國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓臺港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。
打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然后有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這么長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？
凡事，都有個盡頭......
07 近期被忽略的常識
有很多人斧友要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什么工作的，這里就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以后還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。
這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。
1.央行降準0.5%。專家們說對股市樓市有利，今年或實施3次降準1次降息，那么為何在此時選擇降準呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什么，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣“一房難求”、“瘋漲”，央行還需要降準救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！
2.學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花了40萬一平在海淀買了名校附近的學區房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一“麻麻地”的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校了。
3.王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模“去房地產”、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經濟形勢如何？
王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是回光返照最后撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最后一棒罷了。
說一千道一萬的，與其在樓市里擊鼓傳花、朝不保夕，還不如在大概率確定企業成長性空間的時候，投資企業股權，賺企業成長的錢，而時間就是企業最好的朋友，您說是嗎？
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