榮觀房產網深圳每年購房需求約20萬套明年房價或仍漲10%
由于深圳住房供應結構失衡的根本性原因，預計明年全年深圳新建商品房價格仍會保持10%左右的上漲。
受樓市利好*策刺激，今年年初以來，深圳房價一路瘋漲，來自深圳市房地產研究中心的數據顯示，11月，深圳新建商品房均價為44761元／平方米，同比去年上漲幅度高達26.3%。有市民向深圳商報記者反映，今年的深圳房價上漲過快，已經不合理。那么深圳合理房價應該是多少？在12月9日召開的中國深圳大數據和互聯網＋地產創新峰會暨深圳市南方智慧地產研究院成立籌備會議上，有業內專家認為，深圳合理房價應該在3.6~3.8萬元／平方米之間，短期內深圳房價不會再有大幅上漲的現象。然而，由于深圳住房供應結構失衡的根本性原因，預計明年全年深圳新建商品房價格仍會保持10%左右的上漲。
供應結構失衡促房價高漲
今年年初以來，深圳新房、二手房成交量與去年相比出現大幅度的增長。根據深圳市房地產研究中心的統計，今年1~11月，深圳全市新建商品住宅累計成交面積為593.24萬平方米，較去年同期增長82.9%；二手住宅累計成交面積為936.1萬平方米，較去年同期增長137.9%。
價格方面，深圳商報記者綜合市規劃國土委和中原地產、安居客等中介機構的數據了解到，自今年1月至11月，深圳新建商品房均價每平方米上漲了18070元。11月深圳新建商品房均價為44761元/平方米，環比上漲33.2%，同比上漲68.7%；11月二手住宅均價為40233元/平方米，環比上漲6.1%，同比上漲44.1%。
對于今年深圳房價高漲的原因，深圳市房地產研究中心主任王鋒分析稱，首先，深圳住房供應結構失衡是深圳房價高漲的根本性原因，即深圳商品住房供應少、存量小，而住房市場需求比較大；其次，今年年初以來，降息降準、普通住宅標準調整、全面放開二胎等13項樓市利好*策接連出臺，房地產市場*策環境在去年逐步寬松的基礎上進一步加碼，“抑制”樓市的態度已明顯改變，而是以“穩定”、“支持”、“促進”為核心導向，這直接刺激了購房者加速入市。
王鋒表示，尤其是近期全面放開二胎*策的出臺，直接影響了住房需求結構的變化，對深圳當前樓市去庫存也有積極的意義。
每年購房需求約20萬套
臨近年底，深圳樓市依然需求旺盛，多次出現“日光盤”。
市房地產研究中心數據顯示，深圳過去5年每年購房需求約20萬套，但由于新建商品住房每年供應能力有限僅五六萬套左右，使得多數購房需求需要通過二手住房市場、周邊城市市場，以及本市法外市場(小產權房、*產房等)等予以解決，本市住房市場供求關系長期處于緊張狀態。
鑒于深圳樓市供求關系的客觀實際，深圳房地產市場未來持續發展的動力非常充足，房地產開發投資與住房消費持續增長的需求仍將強烈。
“在很多高端消費能力的市民已經實現了住房需求后，后面誰來接盤？”王鋒預計2016年深圳住房市場成交量增長有限。新房方面，雖然深圳人口規模大，適齡購房人群多，住房自有率低，潛在住房需求較大，但由于市場供應能力有限，商品住房庫存規模小，盡管需求仍保持高位、購買力旺盛，但仍難以支撐新房成交量，預計全年新建商品住房銷售量增幅在5%以內，規模在7萬套左右。二手房方面，由于存量商品住房在全市住房總存量中占比較低且多數為居民自住，二手市場未來供應潛力越來越小；此外，今年前11個月二手市場的大規模成交，已超過11萬套及高價位壓制，已經造成近期二手市場成交量下滑，預計2016年深圳全年二手住房成交量將出現負增長，降幅在10%左右，全年成交規模預計9~10萬套。
專家預測：短期內深圳房價不會大幅上漲
“今年深圳房價的大幅上漲，是2010年以來調控*策對房價壓制的集中釋放和補漲。”深圳市房地產研究中心主任王鋒坦言，“深圳合理房價應該在3.6~3.8萬元／平方米之間，短期內深圳房價不會再有今年這樣大幅上漲的勢頭了。”
對于2016年深圳樓市，王鋒作出了如下預測：深圳全年房地產開發投資增長幅度在20%以內。王鋒認為，房地產市場歷來在深圳經濟發展中起到重要作用，預計2016年將繼續保持對宏觀經濟的有力支撐。但是，考慮到國家整體經濟形勢增速下滑的大趨勢影響，以及深圳本地土地供應與城市更新難度的加大，預計2016年深圳房地產開發投資將從高增長態勢適度放緩。
深圳全年商品住房批售量增幅在10%左右，規模在7萬套左右。王鋒表示，深圳住房用地供應潛力較小，住房供應規模有限，未來可繼續通過加快批準預售、推進城市更新加大住房市場供應力度，住房市場供應量將適度增加。
2016年深圳房價仍將繼續上漲，但漲幅有限。王鋒表示，由于深圳長期住房供應結構失衡，而未來市場需求仍比較大，故房價仍會保持一定幅度的上漲趨勢，預計2016年全年深圳新建商品住房價格仍會保持10%左右的上漲。
（以上回答發布于2015-12-10，當前相關購房*策請以實際為準）
2018年 深圳的房價 有可能跌百分之10%可能性沒有？
這種可能性還是有的，但僅限于個別地段個別小區。不妨回顧一下我們房地產20年的發展歷史，房價一直在高速增長，尤其是像深圳這樣的一線大城市，人口在不斷的增加，但是房子是有限的，所以受市場調節，房價增長很正常。但是經過幾輪的瘋漲之后，目前的房價已經遠遠超出了許多年輕人的購房能力。所以，一線大城市受房價的影響只能成為富人的天堂。當然，之前上漲過快的個別的地段個別小區，受各種因素影響可能會出現下跌。那些黃金地段，房價應該還會繼續上漲，因為稀缺資源，畢竟是有限的。
房價漲瘋了那到底該不該買房
隨著去年股票市場的暴漲暴跌，今年的股票熔斷，以及之后飛漲的各地房價，股市與樓市無疑成為了中國人日常生活中最為關注的兩大話題，有一個現象在大家對樓市、股市的討論中非常普遍，這就是：為什么股市跌了所有的人都不高興，而房價漲了大家還是不高興呢？
最近在著名財經投資家楊天南的專著《一個投資家的20年》中這個問題被專門提出來過，楊先生認為人們真正關心的是：房子天天在漲，希望房價可以跌下來一些再買，沒想到越等房價越漲，但是工資卻是不漲，最終結果是買不起房的人越來越買不起房了。
那面對著日益高漲的樓市，每次開盤人群都像釜山行中的喪尸出行一樣蜂擁而至，深圳88萬元6平米的超迷你戶型被炒上了天，甚至有上市公司通過賣了兩套房就實現了保殼，可見房地產的魅力之大，但是因為房價的高漲，所有人都在猶豫了，到底該不該買房？
筆者就借用楊天南先生的觀點加上自己的一些見解，提出了三個指標，大家看看自己符不符合這三個指標，再說你要不要買房：
1
你到底有沒有居住的需求？
這個才是房地產的關鍵，什么叫居住的需求呢？對于房子而言，其最主要的功能是住，從住的角度出發，它要滿足每個購房者的第一要求就是居住。一個人如果在一座城市的居住時間超過了3年，基本上就算有了居住的需求。當然，如果有結婚的需求，即使不一定有3年的居住預期，但房子成為了丈母娘的剛需那么就是標準的居住需求了。如果你3個月之后要換去別的城市工作，或者去出國留學，又或者有計劃會被公司下派去別的地方，那么居住的需求就需要一定的思考了。
2
你是否有一定的經濟基礎？
對于房地產而言，房子在中國絕對是高額投資品，買房對于大多數人而言需要投入少則幾年多則幾十年的積蓄，這就要求買房一定是有經濟基礎的行為，像最近網上很火的上海小夫妻轉賣房子、每個月還房貸10萬的新聞，無論其真實性如何都不是一種理性的行為。對于大多數人而言，買房的經濟基礎意味著你要有一定的能力支付首付，并且每個月所需要還的房貸必須要能還得起，還不能太大的影響自身的生活。
3
你是不是一個能夠承受風險的投資者？
前兩個的說的標準是針對大多數人以剛需或者改善型需求為主的人的，有居住的需求、有經濟的基礎就可以考慮來出手買房了。那第三點則是針對投資者，因為以投資為目的買房是一種非常大的高風險行為，因為房子作為投資品，其最大的問題就是流動性極差。一套房子即使你賺到了錢也是紙面上的價格，其變現是一個異常復雜的過程，好在中國這么多年很少有房地產價格下跌的現象，所以相對而言大家對于投資的風險體會不深。但是，經歷過海南房地產泡沫或者聽說過日本房地產危機的人，相信都有所耳聞，由于房子的低流動性，所以一旦房地產價格崩盤就基本意味著沒有什么可能能出手逃離。
因此，這三個標準就是，如果你是剛需的第一套房，或者改善型需求的置換房，那么只要你符合第一二條標準就可以考慮，如果要投資房地產，那么請看第三條標準。
二、房價到底會不會下跌？
這個問題，基本上快是所有房地產的核心問題了，看遍了房地產的瘋狂上漲，看到了去年以來中國股市的瘋狂探底，于是有很多人拋出了這樣的論斷，去年的股市就是今年的樓市，樓市這樣瘋漲肯定要崩盤的。
筆者不敢說樓市會不會崩盤，因為房地產就像我們每天買的生活必需品一樣是一種商品，既然是一種商品，商品的價格就必然會圍繞著它的價值波動，所以房地產的價格肯定有漲也會有跌，只是因為一個特殊的原因導致中國的房價這么多年來并沒有下跌過，這個原因就是土地。
因為房地產的價格不止是房子本身的價格，還要加上土地的價格，由于中國這些年來的城鎮化速度不斷加速，城市的發展不斷擴張，所以導致了土地的價格開始了真正的瘋漲，所以房價漲的根源不是房子升值，而是土地升值，因為相對于其他商品可以大量生產而言，每一塊土地都是獨一無二，都是不可復制的，因為這種稀缺性，所以導致了土地的價格會快速上漲，從而帶動了房價的上漲。
從歷史上來看，房子的價格在什么時候會下跌呢？無論是1929年的經濟大蕭條，還是日本的經濟泡沫，
房價下跌的標準只有一個，那就是城市的發展停滯了，
那么判斷一個城市的房價會不會下跌只要看看你覺得你所在的這座城市未來發展會不會停滯，假設一個只有幾十萬人口的小城市，卻建造了幾百萬人居住的房子，那么這里會不會下跌呢？不一定，因為只要這座城市的發展速度是對房子有這個需求的，那么房價就不會下跌。
筆者曾經在實地調研中聽到過一個故事，在中國西南有一座風景秀麗的城市，雖然不是核心城市卻景色美麗，于是大量周圍大城市的居民跑去買房，房價一路高漲，結果某一天市*府將隔壁城市的一座大型鋼鐵基地搬到了城市，結果房價應聲下跌幾乎腰斬，由于污染導致風景不再成為了城市的吸引因素，最終導致這座城市的房價大跌，城市發展停滯。
所以，房價會不會下跌主要看城市的發展狀況，但是有一個經驗幾乎是成立的，這就是不管在什么時候買房，你都不會覺得便宜，看看最近三十年的報紙，似乎什么時候都有房價已經高到沒人能買得起的新聞了，現在的高房價讓我們買不起，十年前的高房價一樣覺得買不起，甚至三十年前的也是如此，“需要100年才能買上房”這句話仿佛穿越了幾十年一樣經常出現。但是我們回頭看看，三十年前，二十年前，甚至十年前的房價都是太便宜了，為什么我們當時不去買呢？可以說，只要買房就很難買到便宜的房子，所以買房等房價下跌似乎是一個偽命題。
那我不買房是不是就不會遭受房地產泡沫的沖擊了呢？很抱歉的告訴你，根本不會，因為如果房地產出現了系統性風險，房價全面下跌的話，
那么無論你買房還是不買房你都會受到經濟不景氣的沖擊，如果有房的話好在還有一個可以安身立命的居所，如果沒房的話，股市、匯市、理財在經濟危機中的貶值速度依然會超過房子的，所以無論買房還是不買房，經濟下跌的時候危險是幾乎沒有差別的。
深圳的房價是多少 一平多少錢 那里的生活水平怎么樣？
深圳房屋均價突破2萬元－－市民的生活水平升了還是降了？2007-07-31 08:59深圳的房價持續數月同比增長位列全國前列，而且一直保持全國房價最高的冠*地位。根據有關部門公布的數據：5月份深圳房屋均價1.42萬元，其中關內房子的均價已達2萬元，較上月上漲16%；關外均價1.2萬，較上月大漲27%。那么，是什么原因促使深圳的房價如此不正常的瘋漲呢？
房價上漲的香港因素
深圳房價的上漲已大大超出一般普通百姓的承受能力，這是不爭的事實。一位購房者向記者抱怨說，“現在在深圳，從普通的工薪族到企業主管，從博士到公務員很多人都買不起房”。究竟是什么原因導致深圳房價如此上漲？按照官方的說法，深圳房價的上漲主要是供求矛盾引起的。具體說，一是深圳毗鄰香港，而深圳的房價相對香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買房；二是深圳經濟發展形勢好，吸引了內地許多人到深圳，外來人口多，他們在這買房促使需求增大。
目前，深圳的樓價水平大致如下：關外成交的均價已經過萬元，臨近特區的普通住宅的單價約在10000元/平方米，部分高達14000元/平方米；關內普通住宅的單價約15000—20000元/平方米，關內高層豪宅約3.5萬—4.5萬/平方米，頂級別墅單價約為12萬/平方米。
而香港房價折合成平方米來算，最便宜的大概每平米1萬五左右，不過這些都是地處元朗緊鄰深圳的低價房。一般來說，普通香港市民住的是每平米2萬到3萬價格的小戶型，大多是50—80平方米，100平方米的房子可謂豪宅。像奧海城、太古城這樣的房子，每平米5萬的單價并非一般香港人負擔得起；半山豪宅與山頂別墅，前者大概每平米10萬以上，后者每平米單價則高于20萬元。
整體來看，目前深圳房價相當于香港的45%，相比2005年前的20%，漲幅不小。更詫異的是，對比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP為38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，僅為香港的22.6%。換而言之，忽略不計因常住人口與暫住人口造成深圳人均GDP統計的誤差，僅有香港人均GDP20%的深圳人，卻承受了香港近50%的高房價。
從另一個角度看，城市的發展、功能的定位在很大程度上影響著樓市起伏。二十七年前，從深圳特區建立那時起，深圳的發展就一直跟香港聯系在一起。深圳市副市長陳應春說，“‘十一五’期間，深圳的城市功能為‘依托香港的國際金融中心地位建設區域性金融中心’”。地產研究員認為，如深圳的發展目標能實現，那么房價高看一步就是水到渠成了。因為那時作為移民城市的深圳，容納的不只是國內的移民和本地居民，還將有國外的大量移民，就像現在世界金融和信息中心的紐約、倫敦、東京那樣，無法再用居民收入來衡量判斷房價水平高低。
據深圳地產界人士袁照沛觀察，十年前來深圳置業的港人大多是中低收入者，而現在隨著內地經濟高速發展以及人民幣升值預期，大量香港投資客開始涌入。眼下，購房自用與投資的比例接近一半對一半。
一位剛從香港旅游回來的人感慨道，“香港一處不到100平方米的房子要649萬港幣，而且還沒有陽臺，難怪他們要跑到深圳來買房”。
炒樓虛掩真實需求
“其實股市與樓市有相通之處，當市場供不應求時，價格就會上漲，”一位專家分析道，“所不同的是，股市對應的是虛擬資產，理論上可以無限供應，而房地產市場則是實物資產，有限的城市土地供應，有可能使炒家制造‘逼空行情’，令房價虛高產生泡沫，進而扭曲市場真實需求和房價。”
事實也的確如此，在深圳樓市不斷上漲的市況下，一些尋求投資安全回報的資金源源地涌入。根據業內權威人士估測，深圳房地產市場投資性買盤目前約占到市場份額的近30%，一些熱點地區有莊家“坐莊”的樓盤炒房比例超過50%。
另一位業內人士對此表示贊同，“深圳購房者中至少有50%的買房是投資炒房所為，并非是居住。說是供求矛盾影響更是難以令人信服。深圳人口大約有1200萬，其中關外工廠中的打工族約占600萬人口，深圳戶籍有房者約是300萬，也就是說真正需要買房居住的人口不過300萬，而這個數目，深圳房產供應就真的那么供不應求嗎？”
世聯地產董事梁興安告訴記者，根據他們公司對942套樣本統計的結果表明，在深圳普通住宅市場，購單純居住的占47%，完全投資的為26%，居住同時考慮投資是25%。
從目前的情況看，炒房者的目的顯然不在于牟取相對微薄的租金收益，房價的快速上漲已使前期進入的炒家賺得盆滿缽滿。在熱錢不斷涌入的態勢下，房地產泡沫急劇擴大，很有可能制造出類似商品期貨的“逼空”行情。
有多少利好值得期待
當深圳房價高企，大部分民眾購房無望的情況下，社會保障性住房*策就成了萬眾矚目的焦點。今年一月，深圳為加強房地產引導與調控，出臺了相關*策，規定由開發商負責建設*策性住房，其比例為擬出讓商品住宅中建筑總面積的15%，無償移交國土房產局。
客觀地說，這一*策一方面加大了地產商的開發成本，另一方面則令那些根本無力購房的人群看到了一線希望。深圳市國土資源和房產局官員透露，今年年底前，深圳將有6000套*策性住房入市，其中1000套為只租不售的公共租賃住房，5000套為經濟適用房。今年深圳開工在建的經濟適用房將達2.5萬套。
“高收入人群購買商品房，中低收入者購買經濟適用房或租賃廉租房。這一大約是十年前提出的住房保障思路，現在看來正在得到落實，”一位業界專家說，“如果*府能將這一*策逐漸完善并堅持下去，那么房價(商品住房)高不高就與老百姓沒太大關系了。”
的確，今明兩年深圳將有數以萬套的*策保障性住房上市，有可能解決部分中低收入家庭的住房困難問題。這些實質性利好值得期待。
為什么房價那么高？那位領導人搞上去的？和工資永遠不成正比
01 房開商和銀行的千絲萬縷
我經常看到有人說“你不知道，現在有錢人真的多，房子就是剛需，XX小區十幾萬一平很多人瘋搶。
剛好家里有人搞貸款的，有個事兒可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎么做起來的，那就是房開商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧？現在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎么辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產公司付首付、并還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位B。
然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產公司A的月供，公司就可以有大量的現金流，然后坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什么不管？因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源，如果不給貸款，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡得比較嚴，加上當時實體經濟也還過得去，還有很多其他企業借錢，房產公司這么玩借不到錢了，于是就死了一批。
從去年開始，實體企業，尤其是南方幾個省的制造業企業大規模倒閉潮，導致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了。（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老板把家里N輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手，我同學在惠州的廠，原來做外單皮包代工的，今年開工辭退了一半的人，老板已經把廠區掛牌了。）
這時候，房產公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等于卡死自己嗎？
加上實體經濟萎靡，南方幾省大量原來手里還有點錢的土老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩妥。
于是兩方合力，就成了現在的房產泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，上海淪陷，北京告急的原因。
所以你現在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業主”本人住，房產公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業主”本人。
高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然后告訴來看房子的人，“業主”是大老板，手上很多處房產，對價格不敏感等等。
當然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。
多說兩句，房產業最早這個玩法是從誰那兒學來的呢？師承于大名鼎鼎的傳銷，兩者的基本原理是一樣的，后來兩者在手法上互相借鑒，都有所發展，此乃后話。
比如，曾經臭名昭著的“資本運作”就曾經干過什么事呢？偽造了某**副總理簽署的紅頭文件，然后買斷了百度上所有關鍵字的搜索，并雇傭了大量槍手和水*做公關，你只要一搜索關鍵字，出來的都是告訴你，這是合法的，是大領導特批的改革試點項目，百分百安全等等諸如此類的操作手法。
這個事到后來東窗事發，被媒體徹底披露之前，騙了很多人，包括很多高級知識分子。
02 "影子業主"無處不在
前些年不限購，曾經出現過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，后來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產（如果是單身的話）。
有些人問，不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎么回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產公司A賣出的1101的房，業主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了，所以張三只是個“影子業主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個傀儡，實際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻（當時還沒限購），本地土著，大專學歷，一接觸就知道是處于社會底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。
當時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區還有好幾套，你可以看看，我當時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應該也不會太好。
果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時間 。
03 數據知道真相
另外我再分享一組統計數據：
為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經濟新聞》以地區分類，求出了各地的平均數，數據來源為同花順iFinD數據庫。
2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經理（總裁）才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經理（總裁）才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經濟畸形已經嚴重到什么程度了。
04 買還是不買,天價都在那
1、那么有房產的客官們又說了，現在已經有更先進的玩法，我說的這套已經不流行了，這個有可能，畢竟那么多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創新吧，美國次貸不也是創新么？大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科，里面比我說得詳細專業。
2、好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這里統一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結果，是掏空了中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推......
至于可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當成投資一買變N套。
下面具體說道說道，看到后臺很多斧友都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對。
這個論調有點類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經常和一些官、富二代接觸，對他們的生活狀態非常之了解，包括他們一些人的財務狀況，有機會單獨拎出來說說。
問題是，任何定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請原諒一個嚴肅金融從業者的強迫癥。
什么叫多？你說我們學校有50個考上武漢大學的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學校有1萬應屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子里一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點，一是這個群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市？二是他們這么多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭界，影響不了基本面，因為馬云的財產可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
1、你認識現在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止有兩位兄臺說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什么的，資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。
我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家里做環保設備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家里資產差不多上億，在揚州有多處房產，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。
另外一個家里是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。
這兩家人應該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應該代表了主流情況。
不夸張地說，資產5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么？因為商人要做生意，他的現金流占資產的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現金，那他家的資產最起碼得好幾億。
這就是為什么大量中型企業主要獨立在一線城市購置房產，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產，還有生產中的押款。
而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的制造企業主，很多都是幾個孩子。
所以當這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不愿意接老爹的班，喜歡在一線城市奮斗生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現金付個首付。
看到沒，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業主50萬100萬一套的房產呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產，加上首付。
除了這種中型制造業企業主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯網上市企業高管。
官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現金流是最充足的，因為他們不用從事生產，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯網上市企業高管就比較簡單了，手上的股份變現，從股市里套。（沒上市就很難，這就是為什么互聯網公司，打死了也要上市）
前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆遷戶農民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現金購房的能力，只不過是置換而已）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密云水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。
制造業哀鴻遍野不用我說了，低端制造向海外和內陸轉移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。
官員呢，更不用我說了，房產登記實名制一出，2014-15年到處出現房產低價拋售潮，現在還手握幾千萬現金砸來買房的官員，我敬你是條漢子！
至于最后一部分人，互聯網新貴，現在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......
一個中型互聯網上市企業，總監以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規模不會很大，加上這兩年的股災，又縮水了不少。
跟整個一線房產市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
于是，就出現了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。
還謝謝告訴我信息的斧友，在這里補充一下：
惜售有很多種方式，本質上都是“倒牛奶”，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預期和閾值，房產商知道，他們只要聯手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務，自有丈母娘幫他們干。
除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了
2.那業主入住以后發現是鬼城，怎么辦？
很簡單，第一，把樓盤做成N期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現在很多新出來的什么房產公寓，拿下一整棟樓，統一裝修風格了往外租的，或者XX中介自己手里在某個小區里n多套房源出租的，幕后的業主可都是房產商自己的親骨肉。
比如，我有個哥們兒現在住天通苑，他的房子就是從物業公司直接租的，沒有個人業主。
所以，越是經濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學”，從來見不到幾個“我”。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經濟形勢如何？真有那么多實實在在的有錢人嗎？
06 未來房價的大致判斷
最后說一段吧，我對未來房價的預測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1.國際規律，一個國家的房地產市場在人均GDP8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以后往下（海外移民圣地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那么小）
2.老齡化，即使放開了二胎，現在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結構就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3.大的供需關系，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買得早的人已經定居了，現在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至于沒地方住，他們中的絕大多數人，無論怎么努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨干，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。
4.經濟大勢下滑。過去那么多年，為什么國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經濟上行，連續增長二三十年，這也是所有經濟體都遭遇到的規律，日韓臺港，哪個經濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。
打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然后有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這么長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結果呢？
凡事，都有個盡頭......
07 近期被忽略的常識
有很多人斧友要我預測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產和股市的專家都屢屢預測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預測，本人才疏學淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人問我是不是搞房地產的，以及具體是做什么工作的，這里就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴，禍從口出動輒得咎的事兒估計以后還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，蔡霞教授的下場大家也看到了，所以還是保留一點自己的隱私吧。
這兩天早上起來，看到的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預測。
1.央行降準0.5%。專家們說對股市樓市有利，今年或實施3次降準1次降息，那么為何在此時選擇降準呢？各大網站首頁新聞，懂一點經濟的朋友應該都知道這意味著什么，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣“一房難求”、“瘋漲”，央行還需要降準救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！
2.學校多片區隨機劃分，這個對已經瘋癲的學區房市場有可能造成沉重打擊，你花了40萬一平在海淀買了名校附近的學區房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一“麻麻地”的小學去，在互聯網信息如此發達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學的傳道授業解惑更重要，別迷信所謂名校了。
3.王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯想到這兩年萬達大規模“去房地產”、大手筆進入文化娛樂產業的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經營，王氏父子的思路和動作已經很清楚了。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經濟形勢如何？
王、李這種大佬對經濟形勢的敏感度，對數據的把握比我們屁民要強得多，房地產企業在中國牛逼，在發達國家不過是二三流企業，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是回光返照最后撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最后一棒罷了。
說一千道一萬的，與其在樓市里擊鼓傳花、朝不保夕，還不如在大概率確定企業成長性空間的時候，投資企業股權，賺企業成長的錢，而時間就是企業最好的朋友，您說是嗎？
沒什么能解釋房價的暴漲了
?時間進入2016年的3月，上海樓市瘋了，深圳、北京繼續在瘋。
??時間進入2016年的3月，上海樓市瘋了，深圳、北京繼續在瘋。
??時間進入2016年的3月，上海樓市瘋了，深圳、北京繼續在瘋。
??明源君的朋友圈，每天都充斥著大量讓人啼笑皆非的段子，大家似乎都是先知，用許多不倫不類的比喻，在預測著樓市什么時候崩盤（似乎崩盤已經注定似的）。
??而另一方面，6、7個許久不聯系明源君的朋友，最近打電話來，問的問題竟然驚人的一致：是否還應該買房？其中3個是在遭遇業主大額反價之后這么問的。
??明源君想說的是，今天的中國樓市是很復雜的，試圖用一句話來說明中國樓市的人，不是騙子就是傻子。每個人的情況也是不一樣的，即使是同一套房子，有的人該買，有的人就不該買，也不能一概而論。
??事實上，中國的樓市，特別是一線的樓市，已經讓很多傳統理論失效了，那些指標、曲線，在現實面前失去了說服力……而現在大家似乎都不相信理論了，相信段子……
??明源君在本文末會給出明確的、判斷樓市是否危險的指標。
??段子唱不空中國樓市
??流傳最廣的一個段子是“夫妻在北京有套房，我把房子只寫在老婆名下，然后假離婚。現在房市價700萬，我讓她把房1000萬賣給我，首付300萬，貸款700萬。這樣，我倆繼續住著房子，手里卻多了700萬。用這700萬投資的利益，正好用來還房貸。如果房價大跌，我就不還房貸了，讓銀行把房子拿走。這樣我們的房子就在高位套現了；如果房價繼續漲，我還可以在適當的時候賣出去，再賺差額。現在京滬深很多人在這么做，這就是次貸危機的來源。”
??明源君幾乎可以肯定，寫這個段子的人，是一個近幾年沒有買過房的小白。之前有人分析說這樣做會涉及收入造假等等，這個分析有道理，但不夠有說服力，因為為了高額利潤，很多人殺人都可以不要說造假。這個段子最大的問題在于，你把銀行風控、評估公司當作傻子啊？你以為你們曾經是夫妻別人查不出來啊？查出來根本就不貸款給你，搞不好還報案呢！你以為你合同上編個數字，銀行就以此為準貸款給你啊？銀行根據的是評估價格，這個價格一般在市價的60%--90%之間，目前有的銀行為了降低風險，更是停止了評估價上調，你想以高于市價的價格去貸款，做夢吧！
??流傳第二廣的一個段子是：“首付貸=場外配資，暫停/減少開發用地=暫停IP，契稅調整=減印花稅，一線城市還要漲=4000點牛市起點，鼓勵農民進城買房=大媽散戶進場”，意思是暗示現在的樓市等于去年的股市。
??這個段子可以吐槽的地方更多。全國股民都在同樣的幾個交易所完成交易，你有本事把不同地方的房子在同一家門店賣出去嗎？股票買進來再賣出去只需要幾秒鐘，你在有貸款情況下有本事在一月內完成兩次房屋過戶我都算你厲害！股票最高價和最低價之間有過50倍的差距，房子有可能嗎？
??總之，試圖用一個故事或者一個理論來解釋中國樓市的，不是騙子就是傻子。
??上海一天“跳漲”70萬的事，明源君沒有親見。但明源君親眼看見的“跳漲”是，深圳同一個小區的21、23樓同戶型，21樓1月400萬賣出，23樓的2月底450萬賣出。據中介說，類似的事情還有很多。
??在一線城市，還沒有房的人和已經有房的人，已經成了兩個世界，沒有房的人從感性來說，更愿意相信樓市會崩盤。
??但是，正如明源君曾經說過的，“崩盤”是個語言陷阱，樓市不是股市。其次，如果房價真的下跌，這時候會有幾個問題：1、買漲價的房子都不敢的你，是否有魄力買跌價的房子？2、經濟和樓市一起下行，你確定你的收入不會下降么？你真的能買得起么？
??那些無法解釋房價暴漲的指標
??預測樓市，本來是有很多指標的，但是這些理論在近年來似乎一一失效了，明源君下面來點一下這些指標的名。之所以要一一點名，是因為現在的唱空派就是用這些指標來說明中國樓市要崩盤，但是實際上，這些指標異常已經有多年。
??空置率
??多年以前，有一位經濟學家，每天晚上都去數各個小區有多少戶沒有沒有亮燈，以此來判斷空置率，最終得出中國樓盤空置率高，房價會下跌的結論……多年之后，房價又漲許多倍，他也快被人罵死了。
??國際上的標準是：空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。2013年中國全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6 月4 日，騰訊發布《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》，其調查結果顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
??空置率無法解釋近年中國一線城市和強二線城市的房價變化。關于這種異常，明源君知道的一個事實是，許多豪宅在入伙后會大量空置，其所有人也不會將其出租變現。
??房價收入比
??房價收入比是指一套住房價格與一個家庭年收入的比值。
??1998-2003年全國房價收入比走勢穩定，維持在6.6-6.9區間,2004年后快升至2007年的8.0,隨后受國際金融危機影響跌至2008年的6.9,2009年又迅速反彈至8.1，隨后逐步回落，2012和2013年穩定在7.3的水平，2014年下降到7.1。
??2014年一線城市房價收入比大幅上升至14.6，二線城市小幅回落至8.19，三線城市小幅回落至7.45。其中深圳高達20.2，深圳一個達到該市平均收入水平的家庭，如果購買一套100平方米的普通商品住房，需要花費20.2年才能實現。
??這無法解釋2015年深圳房價的暴漲。
??深圳2015年度房價收入比更是增長到了25.8。
??一線城市的房價收入比遠高于二三線城市，房價卻持續上升，房價收入比低的城市卻去化艱難。
??租金回報率
??國際標準認為，合理的靜態租賃回報率應該為4%-6%。
??而目前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，甚至低于2，也就是說50年的租金才夠買房成本。從某種角度來說這是一個非理性的選擇，但是這種情況也持續多年了。
??人口凈流入
??之前大家一直用這個來解釋一線城市的瘋狂，直到最近發現，上海去年的人口是凈流出，可是今年的上海樓市卻比任何一個城市都更為瘋狂。
??這些指標都無法作為中國樓市是否有大泡沫、泡沫是否會破的標準，這是為什么呢？
??泡沫從來不會自行破碎
??明源君該亮出自己的觀點了！
??明源君認為，各種經典的地產理論，可以解讀的都是純粹的市場條件下的地產市場，也就是說市場決定一切，*府不進行干涉！或者說，其*府、銀行、立法部門之間目標并不一致，因此力量不足，最終決定一切的還是市場！
??在這種情況下，西方的很多地產市場幾乎是嚴格遵循著18年周期率，先緩慢上漲，然后快速上漲，最后下跌4-5年，然后進入下一個上漲周期！
??而即使是在這樣的市場條件下，也沒有無緣無故的崩盤！每次泡沫的破碎都是因為*策的出臺！特別是加息。
??美國崩盤于加息
??上一輪美國房地產泡沫，開始于2001年：2001至2002年度，美聯儲連續11次降息，累計降息4.75個百分點。2002年11月，基準利率降至1.25%，美聯儲的低息*策一直延續到2004年。泡沫因此產生。
??隨后美聯儲的連續加息則刺破了美國房地產泡沫。2004至2006年度，美聯儲連續加息17次，累計加息4.25個百分點，直至2006年6月基準利率升至5.25%，而美國大中城市房價正是在2006年6月到達歷史高點之后就開始了連續下跌。
??日本崩盤于加息
??1986至1987年度，日本銀行連續5次降息，把中央銀行貼現率從5%降低到2.5%，不僅為日本歷史之最低，也為當時世界主要國家之最低，日本央行維持低息*策長達兩年之久。低息*策促進了房地產市場的空前繁榮，反映在土地價格的迅速上漲上。
??1989年5月31日，日本央行加息0.75個百分點，此后的15個月內，日本央行再度4次加息，將貼現率提高到6%，連續加息對日本房地產市場造成了巨大打擊，東京圈城市土地價格開始了長達15年的持續下跌。
??中國海南崩盤于加息
??1993年5月15日和7月11日，央行兩次分別加息（一年期貸款利率）72個基點和162個基點，累計加息234個基點。央行大幅加息導致海南房地產泡沫破裂，爛尾樓、積壓房地產大量增加。
??所有的崩盤，固然有各種深層次原因，但最終都是加息*策出臺直接導致的，而這樣的事情，在我國幾乎不可能發生。
??我國的地產周期可能是特別的
??一個經典的房地產周期是：
??下調利率和首付----銷量回升----開發商資金回籠后增加投入-----房價上漲、貸款增加------房價出現泡沫------上調利率和首付-----減少購房，房價下跌。
??一般來說，人口因素決定著房地產的大周期，金融*策則決定著房地產的小周期，小周期不能改變大周期。
??但是在我國，影響小周期的各種大*策頻繁出臺，而且動作都很大！這些*策出臺后，市場都不能用一般理論解釋。
??舉個例子來說，一線城市的限購，固然打擊了買房的需求，但也減少了房屋的供應。比如之前在深圳有2套以上房屋的人，不是迫不得已一般不會賣自己的房子，因為賣出去就買不回來了。
??還有，西方許多國家存貸利息多年不變，我國則一年可以變很多次。其他各種*策也可以變很多次。
??明源君認為，這很有可能會把大周期拉長，抑或根本性的改變了大周期！頻繁的小周期可能會組成一條不那么清晰的曲線，而沒有真正的大周期！
??比如，我國就不可能在地產下行嚴重的時候，還繼續加息，更不可能像某些國家那樣，在房價已經崩盤后，還出臺收取地產稅的法律雪上加霜！
??另外，我國各個區域的差距也很大。可以分為三類：
??第一類區域
??天津、北京、上海、江蘇、浙江、廣東、福建等7個省市2014年人均超過1萬美元，超過或接近高收入國家門檻，產業升級完成，繼續凈流入。
??第二類區域
??東北中西部資源型省市，產業升級失敗，人口凈流出。
??第三類區域
??山東、重慶、四川、河北、湖南、湖北等人均GDP6000-8000美元，產業轉型中，未知成敗。
??這三類區域已經是完全不同的市場邏輯。中國特殊的周期邏輯，加上區別很大的三類區域，注定了要解釋中國的樓市，必須用一套獨特而個性化的理論。
??看到這里，許多人可能會覺得明源君不會給出一個能迅速判斷樓市的標準了，其實明源君不會讓你失望，判斷樓市危險是否到來的標準如下。
??利息、失業率大幅上升，危險就會降臨
??上面說到，日本、美國都崩盤于加息。
??如果銀行的一年期存款利息高于房屋的租金回報率，大家當然會把錢放銀行，收益高還可以隨時取出來。
??目前，深圳等租金回報率最低的一線城市，房屋可以保值，一年的租金回報率還有2左右。而一年期存款的利息只有1.5，通貨膨脹下貨幣還在貶值，最后幾乎是負利率。
??這種情況下，崩盤是否會到來大家自己可以判斷。
??如果以下兩個變化出現，樓市則可能會出大問題：
??1、大幅加息，一年期存款利息超過租金回報率很多。
??2、失業率上升，想當房奴都不可得，許多人被迫斷供。
??而從現在的情況來看，繼續降息的可能性很大，加息的可能性幾乎沒有。
??最后回答一下很多粉絲該不該買房的問題：
??1、長周期的樓市下行也不超過4年，所以只要你喜歡要買的房子，是自己住，并且能供得起5年月供，就買，不要管樓市是上行還是下行，無人能預測。身在其中也不能判斷，周期過去才會明白。
??2、如果你打算短期投資，就自己判斷吧，因為短期投資任何東西，風險都會很大。
源于云掌財經，回答不易望采納
馬光遠 誰是本輪房價大漲的最大推手
您好！
以下是前幾天的新聞：
本文首發于微信公眾號：“光遠看經濟”。閱讀和了解更多馬老師獨家文章，每日經濟觀察，投資大勢以及參與線下經濟學堂等，請關注微信公眾號：光遠看經濟。
在3月份中國宏觀經濟數據中，最漂亮的無疑是房地產數據。房地產無論是投資、銷售、吸引的資金以及地方*府的土地出讓金，都拉出了一個極其漂亮的“深V”的反彈的走勢：
一、房地產開發投資大幅反彈，房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%（扣除價格因素實際增長9.1%），增速比1-2月份提高了足足3.2個百分點。去年12月的時候，房地產投資的增速跌到了只有1%的歷史低點。其中，房屋新開工面積28281萬平方米，增長19.2%，增速提高5.5個百分點。房屋竣工面積20001萬平方米，住宅竣工面積14509萬平方米，增長17.1%。
二、房地產開發企業土地購置面積盡管仍然同比下滑，但降幅已經大幅度收窄。而作為房地產重要風向標的土地成交價款已經由負轉正，增長3.7%，增速提高2.8個百分點。
三、 銷售大幅度回暖，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%；商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%。
四、資金流入房地產的速度明顯加速。前兩個月的時候，到位資金的增速仍然是下降1%，但到了三月份，則是增長14.7%。
五、3月份70個大中城市房價，絕大多數城市房價環比上漲， 3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有62個和54個，分別比上月增加15個和20個；新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有40個和46個，分別比上月增加8個和5個。同比最高的漲幅超過了60%，這是70個大中城市房價數據指標建立以來最夸張的漲幅，而且，這個漲幅比實際的漲幅應該是低了不少。
可以說，房地產的“深V”反彈，是一季度中國宏觀經濟出現反彈的關鍵。真如筆者過去多次所言，房地產是中國經濟真正的晴雨表，房地產2016年的穩定是中國經濟不劃出合理區間的關鍵。但是，很顯然，當下房地產的表現和高層的期待是有距離的，房地產目前的劇情和高層的劇本也是背道而馳的。按照房地產*策的目標，今年房地產的主要目標是去庫存而不是漲價，但很顯然，一線城市的瘋漲，以及部分二線城市的猛漲，使得*策又走在了十字路口。如果聽任一線城市房價瘋漲，最終肯定積累可怕的投機性購房和價格泡沫，瘋漲導致的結果一定是暴跌，這無一例外。但與此同時，那些庫存高企的三四線城市的去庫存的壓力仍然巨大。去庫化周期3到5年的已經算不錯，一些三四線城市去庫存的周期甚至在10年以上。
中國房地產市場冰火兩重天，背后的最大推手有三：一是經濟下行周期下，負利率、資產荒等導致的保值的壓力，在負利率的周期下，保值最好的選擇仍然是一線城市和熱點城市的房產，這導致大量的資金進入了這些城市的房地產，引發房價非理性大漲；二是超乎預期的貨幣寬松*策。3月份M2增長13.4%，超過*府工作報告計劃的13%的目標；一季度銀行新增貸款4.67萬億，新增貸款額甚至遠超4萬億時的水平。社會融資額同比增加6.59萬億，融資規模創歷史最高水平。這都意味著，目前的貨幣*策超預期寬松，貨幣超發的結果就是錢繼續流向保值能力最好的房地產領域；三是房地產*策的過度寬松。在兩會之前，中國的房地產*策通過釋放一系列的組合拳，基本回到了08年金融危機救市時的水平。一線城市房價瘋漲的背后，是大家“心領神會”，這個游戲鏈條上的所有參與者合力把房價做起來，無論是加杠桿的首付貸，眾籌買房，還是在限購的情況下，一些沒有購房資格的人獲得了購房資格，這是一線城市房價瘋漲的重要原因。
于是，在經濟下行、貨幣寬松，以及房地產救市*策的刺激下，中國的房地產市場在3月份深度反彈，反彈的力度遠超想象和*策的預期。也打亂了未來整個房地產市場的部署。上海、深圳被迫出手下重拳對瘋狂的市場進行降溫。市場的預期已經明顯出現了逆轉，市場進入了*策敏感的周期。這也意味著，3月份房價的瘋漲已經透支了今年全年的漲幅，高層絕不允許在去庫存的周期中，房地產再出現瘋漲。最庫存壓力非常巨大的情況下，這種瘋漲本身事實上對三四線的去庫存造成了更大的難度，因為資金都去追逐一線城市和大城市而拋棄三四線。
在一季度超預期反彈之后，由于*策的導向，整個房地產市場將面臨方向性的選擇，一線城市的瘋漲肯定結束了，部分二線城市傳遞的熱火也很難燎原到三四線。筆者預計，前期上漲過于猛烈的深圳等城市的房價很有可能出現調整，市場會陷入膠著狀態。高價拿地幻想繼續漲價的開發商恐怕要為自己過度樂觀的選擇而后悔，而那些被拋棄的三四線的房子，不管*策如何，恐怕都很難吸引資金進入。這些地方過剩房子的出路要么送給農民，要么廢棄，再不會有其他出路。
望采納，謝謝
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