南京正榮潤錦城房價

正榮潤錦城房價

1.2016南京樓市四大風險板塊有哪些

一、城中板塊火熱僅是個別，“滯銷盤”一抓一大把年內房價最高漲幅：7000元 2016年風險指數：★★★★★ 截至12月30日的網上房地產顯示，今年南京城中板塊共計成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴漲五成多。

數據顯示，近5年城中板塊住宅成交從未突破2000套，其中2011年城中板塊住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不僅以接近3000套成交量收官，也是最近5年的最高點。今年城中板塊共有5家樓盤推房989套。

其中純新盤已達3家。11月初首開的中航科技城項目，入市毛坯價在33500元-34500元，精裝修價位達到4萬，總價達到600萬-1000多萬，到場購房者2300個人搶280套房、很多購房者一次交了多份認籌金，最終宣告“日光”，位于解放南路的老盤金基尚書里今年也是3次加推，均價也是一漲再漲，從上半年的3。

8萬元漲到下半年的4。5萬元，依然多次“日光”。

然而，城中板塊今年雖迎來久違的火熱，冷清的樓盤也有不少，城中板塊目前在售項目中全年滯銷的項目至少有七八家，目前均價在34000元的菲呢克斯國際公寓項目，開盤至今已3年多，5年前該項目曾以44000元的售價挑戰全市“天花板”。后精裝改毛坯出售，至今200多套房源僅賣出60多套，去化僅為三成。

相隔不遠的另一家樓盤京門府，下半年也只賣出了十幾套房，2013年開盤至今去化剛剛一半。位于龍蟠路上的藍天華門國際今年推出一棟收官樓，結果70多套房從年初賣到年尾，至今尚未賣光。

位于長江路上的天價公寓長江會項目，均價高達4。5萬元，去年開盤至今成交一直掛零。

新盤的成交狀況也堪稱冰火兩重天，大光路上的純新盤金陵雅頌居今年兩次開盤推出120多套房，兩次開盤銷量都僅為五成。還有位于山西路附近的天將孝門項目，是今年城中第一家入市的新盤，目前均價3。

2萬元/？，一年下來樓盤也只賣出了十幾套房，去化不足三成。城中板塊的“上市難”的問題也依舊很明顯，前不久位于城中南片的萬科安品街項目，終于動工，并且預計明年要開發“安品園舍”項目上市，而這一項目迄今為止已經拖延了十年之久。

相距不遠的泰禾南京院子，上市同樣也拖了三四年，城中板塊至今還有很多閑置地塊沒動工，例如新街口著名的鐵管巷地塊閑置十年，至今也還是停車場。業內觀點認為，城中板塊之所以今年局部火熱，主要是因為豪宅市場回暖，加上老南京人“主城情結”的催化，板塊內房源的長期斷供后入市拉動，使得不少有改善需求的買房人，重新將目光鎖定在這里。

然而城中板塊的弊病也很明顯，規劃、拆遷都是老大難，而且由于開發分散，環境氛圍復雜，每家樓盤的銷售都是獨立現象，一家樓盤賣得好，相距不遠的另一家都未必能賣掉。今年少數樓盤熱銷，也不能說來年城中豪宅的銷售就高枕無憂。

二、河西南板塊競爭白熱化埋下“價格戰”伏筆年內房價最高漲幅：8000元 2016年風險指數：★★★★ 2015年的最后一周南京樓市18家樓盤齊開，其中河西南就有3盤入市，成為全市亮點，房價更是在年末沖破了3萬元區域天花板，新盤朗詩熙華府首開推出216套房源，均價上沖31000元/？，次日就上漲至32000元，位于河西南的“地王盤”魯能公館推出368套房，入市均價也達29000元/？，房價高漲擋不住買家熱情，兩家樓盤當日都宣告售罄。掃描一年來河西南的房價漲勢，令人嘆為觀止，而且價格越漲也似乎越受到市場追捧，片區內的正榮潤？今年2月首次開盤，開盤均價為2。

6萬元/？左右，而到今年11月份，項目推出的新房源均價已經上漲至29000元-31000元，漲幅達到4000元/？。上周加推入市的升龍天匯，132套房源當天售罄，均價也達到28800元，相比今年9月首次開盤20100-22000元上漲近8000元，片區內的老盤海峽城，年初均價還在21000元左右，如今已經漲至25500元。

如今的河西南板塊，儼然就是當年河西奧體的翻版，也面臨同樣的弊病，最明顯的毛病就是開發量高度密集，2003?2004年的河西板塊，十多家大牌開發商扎堆奧體周邊，到處都是樓盤工地，到2005年同期上市的樓盤已經多達十多家，如今的河西南，一年時間也聚集了8家樓盤，全都扎堆在14平方公里的區域內貼身蓋樓。 “河西南的樓盤開發實在太密了。”

有業內人士指出，樓盤越是密集的區域，由于樓盤客群太集中，產生價格戰的可能性十分大。和高漲的房價相比，河西南的“配套難”也成為市場關注的焦點，這里的各家樓盤周邊至今沒有配建超市、菜場等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有軌電車一號線，距離樓盤還要步行十幾分鐘，直到年底這里才規劃了兩處公交場站。

學區方面，雖然此前傳出南外入駐的消息，但目前多數樓盤的學校尚未確定，學區尚未劃分，名校是否入駐還有待落實。南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，作為南京市著力打造的青奧板塊，河西南投資強度很高，未來配套會十分齊全，但與此同時這里居住密度也大，板塊同質化樓盤競爭非常激烈，目前配套尚未完全落地，市場仍存在挑戰。

三、江北板塊：利好落地難掩房價被透支隱憂年內房價最高漲幅：5000元 2016年風險指數：★★★。

正榮潤錦城房價

南京正榮潤錦城10號樓何時交房

目前市場上確實存在用“均價”來吸引購房人的廣告。一些開發商在樓盤推廣時，打出的均價，可能并不是這個項目現在推出的幾棟樓的整體均價，而是其中“均價”最低的那棟樓的價格。這樣價格的樓，社區中至少有一棟，而且這些樓中的戶型與社區中其他樓中的戶型沒有什么兩樣，無論是樓層位置還是朝向、通風、采光都不是最差的，只是可能沒有景觀，或者由于樓體的朝向而影響到戶型朝向而已。 “均價”，顧名思義當然是這個樓盤的平均價格，它代表一個項目的整體價位水平。但“均價”不是簡單的最高價與最低價的算術平均值，而是發展商根據當前的市場情況制定的，以收回成本并獲得利潤的價格。

一個樓盤在推向市場時，先有“均價”，通過它來計算出每棟樓中的每個單元戶型的價位，它是整個樓盤銷售價格控制的一個重要標準：是這個樓盤售價的平均值。根據這個平均值，在給每一戶定價前，先要定出要銷售的小區中每一棟樓的均價，在這里就要應用到價差系數，它是根據每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的。用擬定的均價乘以每棟樓的系數，得出這棟樓的銷售平均價。

而每一個單元戶型的價格，則是根據各個戶型的垂直位置（樓層）和水平位置（在一層樓中的位置）差以及每個戶型的朝向、采光、通風等的不同定出系數（好朝向、好位置的戶型當然系數就高），再用這棟樓擬定的均價與系數相乘，得出每戶每平方米的價格，再與每戶的面積相乘，便得出一戶的總價。因此，你在挑房時就會產生用“均價”的價格，買不到自己合適的房子。

一般來說，多層的樓盤接近均價的戶型位于4層或5層；高層在6-8層，戶型位置多為東、西向；一梯二戶的多層樓盤單位面積最高價與均價相差5%-8%，高層是在15%-20%之間。