榮觀房產網穩定平抑房價不能急功近利的原因是什么？
據統計今年上半年住房銷售面積與竣工面積比為二點零八，六月份登記住房銷售面積與批準的預售面積比為一比二，整體被確定為供不應求。基于目前的樓市情況，中房協提出樓市的五點判斷：
1、認為住房市場確實存在供不應求并難以短期緩解；
2、認為住房上漲壓力主要來自于這么幾個方面：總體的供不應求/流動性過剩增加投資需求/置業流動性增強/居民對住房價格上漲的預期/地價不斷攀升加上建成后成本超過了當期市場的住房價格。
3、地產投資投機持續上升，同期儲蓄的減持助漲了房價。
4、外資房地產投資增速過快。
5、股市與樓市的互動性影響。
據此，中房協對穩定房價提出的對策歸納如下：
推進物業稅出臺/減少二手房流轉環節的營業稅/增加住房市場與住宅用地的有效供給/及時公布普通商品房、雙限房、經濟適用房的建設規劃以增強消費預期/加強出讓合同監管，加大閑置土地處置力度，提高工業用地容積控制力度/改變城鄉用地結構，減少農村建設用地占比的方式“輸血”城市建設用地。
這些說法與估計，與國24號文某些精神顯示，*府需要整肅而不是變異當前的房地產市場。對照中房協的幾條結論性意見，筆者認為如下八個方面可供補充與參考。
一、開發領域進入與退出標準與機制。
目前進入開發領域有設立房地產開發公司，并購房地產開發企業，投資控制項目或開發公司，買入半成品項目，公司型或基金型收購等。退出則沒有約束機制，基本屬自動式退出。
目前的開發領域進入與退出機制更多表現為市場沖動，而且退出自由，進入缺乏調節性手段，以至投資趨盛。
二、項目周期的規范。
供不應求不是真正的市場供求量反映。因為其間包括了投機型消費與炒作型投資。相反，在表面供不應求的局面下，存在相當數量的空置房源與存量地。究其原因就是開發項目周期性控制力度不夠。
項目周期規范，一是要調整目前的開發投資量的統計口徑；二是存量地的*策約束應該更為嚴厲，必須動用行*手段一刀切，提出規定時間按原定規劃條件盡快完成開建與上市，以利重新統計市場可供量。
三、項目資金鏈的規范。
當前對開發項目的資金鏈要求，一是出讓用地時的自有資金約束，二是預繳所得與營業稅合并部分征收。如此，引發了期房預售的爭論。
項目資金鏈的規范必須正視投資型進入，有些項目做成前期規劃后引進投資方，這種情形下往往抬高了房價預期。
再一個就是二三線城市的房地產項目并購風潮間接增加了房地產供應成本，不利于平抑房價。
四、同一區域不同時期出讓地價的平衡與存量地的開發管制。
由于我國房地產快速發展時期缺乏區域規劃，出讓用地并沒有通過區域開發規劃進行，以致住房用地的出讓四面開花。加之存量項目的處置力度不夠，導致高房價首先在中心地段開始蔓延。
五、信息公正與管制問題。
除中房協提出的適合當前市場購買力的普通房與保障房的信息公示，對開發商的上市房源信息、開發商同一項目房源取得預售后的分期上市、同一區域領漲樓盤的信息管制應該是監管的重點。
六、維權與社會監督。
維權成本與缺乏社會監督是房地產消費后的重要問題，也是健全房地產市場法制的主要環節。
如保障用房規劃量、上市量、用地量信息，保障用房對象的行*界定，普通商品房的用地規劃與上市要求不明等，都制約了低價位房源與非投資投機型消費的對接，間接造成了恐慌型購買。
七、房產品售前、售中、售后服務與承諾。
一方面是供不應求，另一方面是開發鏈條并不完善，開發商交付后基本退出合同約束，目前*府尚沒有措施對開發商的責任進行厘訂。
從營銷角度而言，相當多的承諾獲得了消費回報，而這些承諾作為房價提升的一個方面被消費者支付后，開發商在交付后即退出責任鏈。這樣，一方面是開發周期縮短，另一方面加劇了消費維權的難度。
八、投機型消費的管制。
當前三類投機型消費急須管制。一是個體投機型消費，二是炒房團等集體性投機消費，三是出讓用地領域的投機型消費。
增加房地產供給量能否有效平抑房價？
對于任何一個急于購房的老百姓來講，再也沒有比房價更揪心的事了。
馬不停蹄地跑遍市區的每一個小區、每一棟樓宇，在一次次激發了強烈的購房欲望后，人們表現更多的是對不斷上漲的房價的極端不滿和無奈……我市的房價究竟怎么了？我市的房價到底高不高？今后房價的趨勢如何？帶著這一串串令人費解的問題，記者近期深入到市房產管理部門、房地產開發企業、銀行及部分消費者中進行了調查。
市房管局的一份權威資料顯示，近幾年，我市商品房價格同全國其他城市一樣，一直呈逐年攀升趨勢。
2000年平均售價每平方米1165元，2001年為1194元，上漲2.49%;2002年為1256元，上漲5.19%;2003年為1418元，上漲12.8%;2004年為1502元，上漲5.93%；今年上半年則漲至1557元，年均上漲幅度為6.5%。
事實上，這些數據是全市商品房售價的綜合平均指數，而在備受百姓看好的秦州區，2004年商品房均價已漲到每平方米1850元，年均漲幅達6.74%。
采訪中記者了解到，目前構成房價的因素基本包括前期開發工程費、建筑安裝工程費、開發管理費、營銷交易費用、稅收和利潤五大部分，在這些因素的比例中，土地和拆遷費用占總房價的40%，建筑安裝成本占50%，稅收和各種行*性收費約占10%。
幾乎所有企業老板的感受都如出一轍地相似，即我市土地和拆遷成本費用在房價構成中所占的比重逐年增大，其房產利潤一降再降。
那么，引起我市房價上漲的主要原因是什么呢？市房管部門負責人介紹說，第一，成本因素直接推動房價的上漲，它是影響我市房價上漲的主導因素。
首先是土地資源的緊缺，導致土地供應價格的大幅上漲，無形中加大了開發成本。
我市自2003年實行土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓后，地價大幅上揚，當年一類地段每畝為47萬元，2004年全年沒有供地。
今年5月，市內8宗掛牌出讓的土地中，最高一宗竟賣到每畝67萬元。
到目前為止，市內可供開發的土地已接近“極限”。
加之城市基礎設施建設的快速發展，改善了城市局部地域環境，優勢環境形成優質地價。
其次是城市拆遷補償費用不斷增大，推動房價的上漲。
以貨幣安置價格為例，土木結構的房屋2003年為每平方米補償1000元，2004年1100元，今年第一季度為1250元，年均上漲115元；磚混結構的樓房2003年補償費為1350元，2004年為1380元，今年第一季度為1550元，年均上漲120元。
再則，房屋建材價格上漲，特別是鋼材、水泥等大宗基礎建材的上漲，致使建筑安裝成本增大。
為迎合住戶對住宅質量、環境、科技含量的更高要求，新建住宅品質的增強也是影響房價上漲的因素之一。
第二，旺盛的市場消費需求刺激了房價的上漲。
由于近年來城市經濟的發展和城市品位的提升，目前我市有一個較為穩定的住房消費需求，包括正常的人口增長和以舊換新、以小換大、改善居住條件以及舊城拆遷改造等形成的購房需求，再加上外地進城置業安家和越來越多周邊地區人士前來居住的購房需求，進一步激活了商品房銷售市場。
第三，隨著各商業銀行內部普遍嚴格控制了對房地產開發項目的貸款，開發企業融資困難并受土地資源的約束，決定了房地產市場供應 不可能無限擴大，在一定程度上也推動了房價的上漲。
除了以上原因外，影響房價上漲的因素還有行*性收費項目的增多和收費標準的提高、開發企業本身管理費用的增加等等。
從這個意義上分析，我市的房價到底高不高？有什么衡量標準？對于這個業內人士和老百姓共同關注的焦點問題，市房管部門出具了一份國際理論界公認的計算公式，即房價收入比=（商品房銷售均價*當年人均居住面積）÷（城鎮居民人均可支配收入*城鎮家庭平均人口）。
那么，依據這個公式，按照我市2004年的房價1502元/平方米，人均居住面積24平方米，人均可支配收入6426元，家庭戶均3口人計算，我市的房價收入比為（1502*72）÷（6426*3），結果為1:56。
再按照國際普遍認同的商品房均價與城鎮居民家庭年均可支配收入之間的最適宜的比例在1:4—1:6之間相比較，我市整體商品房價格是基本適宜的。
但是，我們應該清醒地認識到，以上的適宜是全市的綜合均價比，而具體到每一個縣區，差別卻很大。
就秦州區而言，按照2004年均價1850元計算，收入比為1:6.91，說明本區房價已經偏高；麥積區為1:6.29，反映該區房價開始偏高，其他各縣均在正常范圍。
從以上房價收入比中可以看出，我市的商品房價格在總體基本合理的前提下，秦州、麥積兩區都不同程度地呈現出房價偏高的態勢。
因此表明，我市今后控制房價上漲的首要任務主要是秦州區老城區范圍內，必須引起*府及相關職能部門的高度重視，切實在今后的決策和發展中逐步解決。
盡管房價一漲再漲，而開發商口口聲聲念叨著利潤越來越小，但是買新房、住新屋，擁有住房產權的人卻越來越多。
據調查，我市住房私有化率已達到76%。
人們對“居者有其屋”的理解是，不僅要自己有產權，而且不要舊房。
這種觀念，有關專家認為是住房消費心理的誤區。
在引導消費心理的過程中，銀行發揮的作用超出人們的想象，各商業銀行推行的新房按揭貸款業務，極大地刺激著購房者的購房欲望...
房產泡沫是什么意思啊？我不懂,能給我具體的講一下嗎？謝謝！
時下流傳的房地產泡沫說，往往從不同人嘴里出來的是不同的概念。
中國究竟有沒有地產泡沫，見仁見智，亂成一團的主要原因是參照標準問題。
平頭老百姓不懂什么是“地產泡沫”；專家學者懂泡沫，依據是房價收入比遠高于國際標準，還有空置率的國際比較；*府部門更懂得“泡沫”意味著什么，所以絕不承認有泡沫，房地產開發商傻呵呵的最樂觀，認為中國房地產是處于快速發展階段，根本沒有泡沫的影子。
房地產泡沫說是糾合了許多盲目的、嫉妒的、正義的、邏輯的、理論的、怨憤的、惡毒的、無聊的、惡作劇的等等普羅大眾的情感，已經形成一種公眾輿論。
輿論殺人。
大千世界，無奇不有。
可以隨便找出1000條理由，來說明一項沒來由的事情。
我們從近來媒體上闡述地產泡沫的N個方面，來看看泡沫吹起和膨脹的全過程。
本人：其實現在買房總比以后買，按照目前中國形勢看，房價將會持續上升，加之資源逐漸減少，會導致物價上揚，那么商品房會隨之漲價。
關于房地產市場，并沒有出現泡沫破裂的現象。
盡管史蒂芬·羅奇先生被摩根士丹利任命為全球首席經濟學家，謝國忠先生被任命為亞太區首席經濟學家，取得這樣“高大”的頭銜，也可能做出錯誤的預測，但是樓市出現泡沫危險信號和局部泡沫現象是不爭的事實。
針對越來越蔓延的房產“泡沫論”、“崩潰論”，建設部出臺課題報告予以反擊，甚至預言“未來10年，中國房價還將平穩上漲。
” 經濟學界，也有一部分經濟學家，說出了和主流意見截然相反的話。
像社科院的易憲容還有經濟學界的巨擘吳敬璉等。
為什么吳敬璉對股市的預言正確而羅奇和謝國忠會出錯？關鍵在于股市是虛擬的，而樓市是具體的。
但是他們不同的是，吳敬璉模糊地說出了股市在制度和體制上的缺陷，而羅奇、謝國忠則沒有說出中國樓市的制度缺陷。
正是制度缺陷在很大程度上導致了樓市、股市的價格泡沫。
其實，任何專家都可能出現判斷失誤，只有市場是最徹底、最真實的，市場供求規律是決定一切的試金石，通過研究中國股市、樓市的制度、市場結構現狀，揭示供求規律發生作用的條件、過程和結果。
一、市場供求規律是解析股市與樓市價格泡沫現象的理論基礎（一）市場供求規律作用機制：無論在房地產市場、股票市場中，還是在其他產品市場中，供給和需求都是以價格作為橋梁的，而最終交易也是以價格作為媒介。
正常市場（產品沒有差異，買賣雙方沒有差異且不能影響市場）的市場中存在完全競爭，如果市場上只有幾個供應者，將出現不充分競爭的寡頭局面，極端情況下甚至出現只有一個供應者即壟斷情形。
在完全競爭的市場，價格是不可能被操縱的，在寡頭市場和壟斷市場，價格極易被操縱，其中壟斷市場中存在高價格的定價權和超額壟斷利潤。
生活必需品（如食物、衣服、住房等）的需求價格彈性小，奢侈品的需求價格彈性很大；市場范圍越大需求彈性越小，市場范圍（行業）越小需求彈性越大；時間越長需求彈性越大，時間越短需求彈性越小。
（二）房地產市場的供求分析：房地產（土地）的需求彈性和供給彈性分析。
一個區域的居住和商業辦公對房地產的需求是對必需品的需求，需求價格彈性較小；供給價格彈性就不一樣，作為石油、土地等不可再生的資源，盡管土地的總體供應沒有彈性，但其區域性、行業性供給價格彈性較明顯，而且由于房地產（土地）開發周期較長（一般2年以上），比一般商品更具有時間彈性。
（三）股票市場供求關系及其特殊性對比各類市場，有的市場屬于快速市場，有的市場屬于粘性市場。
股票市場相對其他市場，既有一般市場特性，也有其獨特市場特性。
一方面，股市遵循市場供求一般規律，一方面股市有極大的特殊性。
房地產市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果*府干預后現行價格低于均衡價格則價格趨于向上，價格上升的速度取決于現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。
可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由于股票價格虛擬特性強，其價格波動還極大地取決于市場信心和市場趨勢，信心主要來自制度和市場，比如市場機制是否健全、*府信用是否堅挺、信息披露是否規范真實、投資是否具有財富效應等。
（四）*府與市場的關系如何*府調控*策的利弊分析：國家和地方出臺了不少控制房地產投資過熱的*策，而且產生了較大影響，但是其影響的好壞需要進行定性評估分析。
這里借助房地產領域以外的兩個例子，其一是農業高科技問題，其二是歐佩克油價問題。
首先說農業科技問題，由于農業科技導致農產品產量大大增加，導致價格下降，同時，社會對農產品的需求是相對無彈性的，因此需求不增加意味著最終導致農民的總收益減少，看來農業科技對農民不利，當然對社會是十分有利的，這就是農業科技導致的在不同社會群體之間的利益矛盾。
再說歐佩克油價問題，油價變化說明在短期的石油供給、需求均缺乏價格彈性，因為短期內儲藏、產能一定，供給缺乏彈性；因為消費習慣（把石油作為必需品消費）不能馬上應變導致需求缺乏彈性。
但是長期內，產能逐漸增加，替代產品出現，必然導致價格下降；...
我國的住房可以分為幾類？？？
一般為三類，住房根據用途一般分為個人住房、商業住房、商住兩用住房等。
住房（漢語拼音：zhùfáng，英文：housing），就是可以供人居住、生活或是工作的房子。
使用面積：房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。
層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。
也就是一層房屋的高度。
在1987年發布的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑層高采用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。
室內凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。
凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度。
即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。
住房：住宅開間住宅的開間就是住宅的寬度。
在1987年頒布的《住宅建筑模數協調標準》中，對住宅的開間在設計上有嚴格的規定。
磚混結構住宅建筑的開間常采用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
住宅進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。
在1987年實施的《住宅建筑模數協調標準》中，明確規定了磚混結構住宅建筑的進深常用參數：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件，進深不宜過長。
平臺：供居住者進行室外活動的上人屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。
露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結構需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺。
過道：住宅套內使用的水平交通空間。
壁櫥：住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間。
壁龕：利用墻體厚度的局部空間，存放日常用品的部分吊柜：住宅套內上部的貯藏空間。
躍層住宅：套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。
走廊：住宅套外使用的水平交通空間。
架空房屋：指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。
閣樓：指位于自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓，不計層次。
騎樓：指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。
單元式房屋：指整樓設計分割為由多個可獨立出售或出租的部位及各種特定功能的共用部位組成的房屋。
如商品房、拆遷安置房、綜合樓等類型。
幢：是指一座獨立的、同一結構的、包括不同層次的房屋。
廊：泛指聯接房屋墻體以外，有圍護結構和臺面，作為通道的建筑物。
一般不具備構成“房屋”的相應條件。
柱廊：有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側圍護墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。
檐廊：在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位挑廊：挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護物（如欄桿）、無支柱的通道。
通廊：指聯接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。
在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。
門廊：指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。
如門斗、雨罩、雨蓬等。
任志強 萬言書 原文
任志強的萬言書原文： 這只是個開始——我對國發【2010】10號文件的解讀 剛剛出國回京看到了**國發【2010】10號文件（以下簡稱10號文件）的全文，*策升級了，上次是國辦發【2010】4號文件《**辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，短短一段時間就升級為**《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》了。
在國外接到了大量的短信，傳遞了**常務會議的四條部署意見和國十條中的部分信息，未見全文不敢評論，有了全文就可以解讀了。
也許是片面的，僅為一家之談吧。
一、這只是個開始 1、**10號文件僅僅是個對各部委和地方*府下列計劃任務的工作布置，只是提出了一些方向性的意見和分工，要求各部委和地方*府按照10號文件的要求去“加快定制、調整和完善相關的*策措施”。
而這些由各部委和地方*府出臺的具體措施才是市場中必須執行和遵守的文件，如建設部先出臺了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，其他部委或部委聯合的執行文件、地方*府將按上述精神出臺的文件、新聞宣傳單位將出臺的文件等都還要一段時間才能出臺呢。
也許這是個較長的*策決定過程，市場也一定會在這一系列的*策出臺之前采取觀望的態度，等待第二只靴子落地。
目前的市場反映最多也就是一種心理的壓力造成的刺激，真正的重拳也許還在后面，尚有許多的未確定因素。
2、**10號文件是對1998年的23號文件和2003年的18號文件的徹底否定，也僅僅是個開始性的否定。
此后出臺的各種文件也許就會是徹底的否定了。
中國房改的核心文件是1998年的23號文件，而23號文件的核心除了強調要取消福利分房制度之外，還要建立相應的住房供應體系，就是按不同收入標準分別由市場化方式、*府補貼的方式和*府保障的方式分別解決住房問題，并且在取消福利分房的過度期間用經濟適用住房的磚頭補貼和房價高于四倍工資時的工資補貼方式實行雙軌制。
同時用廉租房等方式對低收入和住房困難家庭給以保障。
2003年的18號文件再次強調了這三種供應體系的關系，尤其是逐步向市場化過渡中擴大了應用市場化方式解決住房問題的收入人群，強調了應配套的相應制度改革和保障制度的建立。
但遺憾的是各級*府只注重了這兩個文件中的市場化部分，而忽略了補貼，特別是廉租房保障體系的建立。
直到2007年保障性住房體系才正式以**文件和部委文件的形式下達，已錯過了最合理配套建立的時機。
這次的10號文件已從根本上否定了房改之后的供應體系的建立和分工，而將住房問題不分商品房與非商品房的混為一談，列入了民生問題。
并且不分收入層次的將除享受低收入與住房困難戶的保障之外的所有居民都列入了通過市場解決住房問題的行列。
取消分層收入的住房供應體系，實質是推卸了國家應承擔的責任的一種方式，讓本來清晰的針對不同收入層次的*策變為了全部由市場承擔住房責任的單一供給體系。
*府將不再對中低收入層次的居民給以補貼和幫助，甚至分不清*府應保障的收入層次了。
文件中也否定了原有文件中的應保障人的收入限定條件，而只要求“房價過高、上漲過快的地區，要大幅度增加公共和租賃住房、經濟適用住房和限價商品房的供應”。
第一次將限價商品房列入了*府文件，但卻沒有說明供給的對象。
所有內容都打破了房改時設定的住房供給體系的建立，此后再由部委出臺的文件也許會徹底的推翻房改的初衷。
3、市場經濟向計劃經濟倒退的開始。
1998年的23號文件的初衷是將計劃經濟的福利分配徹底打破，逐步實現市場化與保障體系的過渡，推動中國經濟的市場化進程。
但今天為遏制市場化中不可回避的價格問題，采取了一系列的行*手段，包括約談、巡查這類非法律定義的行*手段和無明確法律定義的問責。
請問哪個市場經濟中的價格穩定是可以對地方*府問責的，哪個市場經濟國家出現通脹時會解散內閣嗎？反之，大約只有計劃經濟的條件下可以對價格的不穩定對*府的官員實行問責。
地方官員一管不了稅收；二管不了土地供應；三管不了貨幣*策、利率、信貸等；四管不了CPI的通脹；五管不了人口的移動；六管不了產業*策；七管不了資本市場；八管不了城市化進程。
這又如何能管得了市場化的房價呢？ 價格本就是市場看不見的手發揮作用的唯一條件，失去了價格的信號作用，就絕不會有市場的調節作用，也失去了競爭的條件。
品牌、質量的競爭最終都必然以價格的形式在 市場中體現。
沒有了價格信號，又怎么會有市場和競爭呢？ 毫無疑問的是房價在*府無能力管理市場時，就只能用計劃經濟的行*手段來遏制了。
重要的不是房價讓管理層動怒之后向計劃經濟的倒退，而是如果還有其他的產品價格也讓管理層動怒時，是否也要退回到計劃經濟的時代去？中國的的未來是否都要推翻*的十四大提出的建立市場經濟框架的主張，徹底的否定中國三十年來市場經濟的改革，退回到計劃經濟的管理時代。
也許房地產僅僅是個反映*府無能力管理市場的爆發點，當更多的價格問題出現時，就只能用行*手段最終回歸計劃經濟了。
我并不擔心房...
2018年中國房價會跌嗎？？？
不好說，因為房價受*策調控，影響其他人太多，漲跌是無法預見的。
像馬來西亞的房產，馬來西亞貿工部發布《馬來西亞2016年上半年投資報告》時指出：外國直接投資額同比增長31.78%，其中房地產領域吸引投資額占比達52%，馬來西亞房產投資熱度之高。
...
房地產現狀影響因素
1 經濟背景 根據經濟學理論的分析研究，可總結出以下影響住宅房地產市場需求狀況的因素。
第一，人口狀況（包括人口數量、性別以及年齡組成，家庭構成）：人口的增加，家庭規模的減少，婚齡人口的增加，都會導致對住房需求的增長。
隨著城市人口的增長，對空間的需求隨之增長，城市人口數量增加的同時，家庭人口結構也在發生變化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口減少，相對家庭戶數增加，對居住、生活、空間的需求必然增多。
與城市人口增長相伴隨的城市化進程加快，城市平面不斷擴大，城市周邊地帶空間的結構重新組合，這種城市地域的擴展無疑帶動了房地產的需求。
可見，人口狀況是影響住宅房子產需求的重要因素之一；第二，房地產的價格水平：房地產市場價格仍然是影響房地產需求數量及結構的重要因素。
在正常的房地產市場上，價格偏高就會限制一定收入水平需求者的需求，價格降低會增加需求量；第三，居民收入水平：個人、家庭需求主體要把擴大空間效用的欲望變成現實，受到其收入水平的制約。
由于房地產價格高，買一套住宅需要一個家庭十幾年甚至幾十年的收入，因而居民收入水平是影響房地產特別是房產需求的重要因素，一般來講，住房需求的收入彈性是較高的，消費者收入水平高，支付能力強，對住房的需求也就相對高，在其他條件不變的情況下，人們對住房的需求與其收入水平呈正比；第四，消費者的投資情況：衣食住行是人們生活中不可缺少的，消費者手中有了錢，就會滿足自己的欲望，向各個方面投資，如果投資教育，投資證券以及房地產等等，人們如果對股票喪失了信心，也許會將投資的興趣由證券轉移到房地產，增加房地產的需求量，因此，消費者的需求量也是影響住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆遷帶來的影響：牽動千家萬戶的危改，促進了房地產市場的健康發展，在近十年的時間里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了許多沉寂的房地產市場，大大增加了房地產市場的需求量，拆遷帶來的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押貸款的條件：受經濟發展水平的限制和個人積累的制約，個人購買住房多數都依靠銀行提供貸款來解決購房資金問題，形成了銀行信貸中一種新的業務（個人住房信貸），近年來，隨著我國住房制度的逐步深化，個人住房抵押貸款業務快速發展，貸款利率的高低對房地產需求市場也是有一定影響的；第七，*策因素：*策因素對生產性需求和消費性需求都有重要影響，*策是國家對房地產業進行宏觀調控的必要手段，對房地產供求的總量平衡和結構優化有極強的控制調節作用，與消費者需求有關的*策，主要有住房*策以及相關的優惠*策。
2 層次分析 用AHP方法（層次分析法）分析問題大體要經過五個步驟：第一，建立層次結構模型；第二，構造判斷矩陣；第三，層次單排序；第四，層次總排序；第五，一致性檢驗。
其中后三個步驟在整個過程中需要逐層地進行。
我們應用AHP方法對房地產需求的影響因素進行分析，可建立如圖1 所示的層次結構模型。
利用特爾菲方法（“老手法”）對三類人員（住宅房地產需求人員，住宅房地產專門研究人員，住宅房地產供給人員）進行統計調查，根據調查資料，利用1~9比例標度法得到不同人員意見之間的相對重要性之比為H1:H2=1:5, H1:H3=1:3,H2:H3=3:1，根據方根法計算得到H1、H2、H3的權數分別為：0.105、0.637、0.258，判斷矩陣的最大特征值為λmax=3.039，一致性指標為CI=0.019，平均隨機一致性指標為RI=0.58 ，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0.033<0.10，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；需求人員意見下各方案相對重要性之比為P1:P2=3:1,P1:P3=5:1,P1:P4=4:1,P1:P5=7:1, P2:P3=3:1,P2:P4=2:1,P2:P5=5:1,P3:P4=1:2,P3:P5=3:1, P4:P5=3:1，計算得到P1、P2、P3、P4、P5的權數分別為：0.491、0.232、0.092、0.138、0.046，判斷矩陣的最大特征值為λmax=5.126，一致性指標為CI=0.032，平均隨機一致性指標為RI=1.12，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0.028<0.10，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；專門研究人員意見下各方案相對重要性之比為 P2:P3=1:7,P2:P4=1:3,P2:P5=1:5,P3:P4=5:1,P3:P5=3:1, P4:P5=1:3，計算得到P2、P3、P4、P5的權數分別為：0.055、0.564、0.118、0.263，判斷矩陣的最大特征值為λmax=4.117，一致性指標為CI=0.039，平均隨機一致性指標為RI=0.9，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0.043<0.10，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；供給人員意見下各方案相對重要性之比為P1:P2=1:1,P1:P3=3:1,P1:P4=3:1,P2:P3=3:1,P2:P4=3:1,P3:P4=1:1，計算得到P2、P3、P4、P5的權數分別為：0.406、0.406、0.094、0.094，判斷矩陣的最大特征值為λmax=4，一致性指標為CI=0，平均隨機一致性指標為RI=0.90，判斷矩陣的隨機一致性比例為CR=0<0.10，可見判斷矩陣具有滿意的一致性；層次總排序計算結果為P3、P5、P2、P1、P4，排序權值分別為：0.393、0.172、0.164、0.157、0.113，一致性指標為CI=0.028，平均隨機一致性指標為RI=0.9231，判斷矩...
如何看待2018年房地產股大漲的現象？
房價真有可能是報復性的增長，在城市化的過程中，誰都不愿意窩在農村，從需求與價格的關系來說，需求的增加會引起價格上漲.jpg＂ esrc=＂http，房地產市場繼續調控，投機資金只能選擇房地產.jpg＂ />至于說2018年房企資金緊張，這是客觀事實.**zhidao/wh%3D450%2C600/sign=04591128506034a829b7b085fe236562/2934349b033b5bb55496b8d73ad3d539b600bc52：土地供應 *府的土地供應兩年下滑，他給出了一個1:2.12的數據，既每竣工一套房子.baidu，中交地產盤中漲停，綠地控股和泰禾集團等也大漲8%以上，房地產行業對指數貢獻最大。
就一個最基本的經濟現象來說，一般不缺什么.com/zhidao/wh%3D450%2C600/sign=c6be787b8935e5dd9079addb43f68bd9/*＂ /> 感謝小悟空的邀請 近日，任志強再次開炮，總結其核心思想就是：2018年房價漲勢將會比以往漲的更厲害！其主要依據有兩點，從經濟學供需與價格的關系來說，供應減少會引起價格的上漲，說明房價繼續上漲的內在動力還是有的：購房需求 城市化催生了更多的購房需求，盡管各個城市已經在調控城市規模，但是任總的觀點是這種控制城市規模的做法是無效的，因為人都有往高處走得天性.baidu。
其實。
我們知道，房價總有下跌的一天，這也是發達國家曾經走過的路，問題是哪一天呢？或許只有天自己知道吧： 第一，一邊房價繼續走漲，一邊像李嘉誠。
房價的問題并不是單純房地產的問題.baidu，這幾年房地產已經形成了一種固定的模式：一邊是看空派與看多派的激烈交鋒，一邊是房價不斷上漲，再一邊是房地產股價不斷創新高，實際上有2：金地集團，泰禾集團，*府調控，切斷了房企的融資渠道到，房企沒有錢拿地，也就沒有新的商品房入市供應，在需求不變甚至增加的情況下，一單有所松動 ...
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