中山市11月份房價最新消息

珠海2月份房價

1.珠海的房價什么時候才跌啊

珠海房價高嗎？會跌嗎？國家真的會打死房地產嗎？什么樣的價格是合理的？什么樣的房子值得買？網上評論太多了，可是誰又能客觀的論述呢？誰的意見才最中肯呢？本人不是什么權威，也不是什么大師，但有時本人從事房地產六年來，有太多的感觸，也看到太多大家不一定看到的真相，希望能給大家點亮一盞行路的“明燈”！

一、首先，我們分析珠海房產<*>

(1)珠海目前市區一手樓住宅均價大約5300元/平方米（*府的為5900元，個人認為有水份）；

(2)珠海市區兩年內的有效供應量約為400萬建筑平方米（珠海市區每年的銷售量約100—120萬建筑平方米）

(3)珠海目前吸引大量的外來品牌公司進駐，有上市公司新加坡背景的“仁恒”，有中國著名的“萬科地產”，有香港四大地產之“和記黃埔及長江實業”和“新世界”，有深圳上市公司“金地集團”，有母公司為世界五百強的“中化方興”，有遠大集團背景的“遠大房產”等等，他們為什么不約而同的選擇珠海？

二、再次，我們分析珠海的熱點<*>

(1)城市輕軌進展順利，最晚2008年通車；

(2)珠海機場與香港合作；

(3)偉創力增加投資，五年內達到10萬人的工廠；

(4)珠海5年內增加100億人民幣投入城市建設；

(5)前幾年珠海大力引資的項目進入投產高峰期；

(6)港珠澳大橋建設計劃沒有停止；

(7)橫琴9+2開發區的順利開展。

(8)等等……

三、第三，分析房價的構成（按建筑面積每平方米算）<*>

(1)地價：平均2000元；建筑安裝：平均1600元；綜合稅費：銷售額的約9%（如目前均價為5300，則為480元）；營銷費：平均80元；配套（綠化、電梯等）：150元；設計、勘探、審圖、驗收等：約30元；水電約：70元；管理及財務（利息等）：100元。還有一些不可預見費用無法算清，即使這樣，成本已經達到4480元。當然每家企業、每個項目不太一樣，但是成本出入不大大。

四分析房價的走勢

(1)目前房價假設為5300元。成本為4480元（最近一次土地拍賣價為2510元，則成本相應為4990元），則凈利潤為920元。回報率為20%，一般項目開發至少為2年，則每年回報率為10%，應該不算太高；

(2)珠海目前比深圳（市區11000元）、廣州（市區7000元）房價來說，還是偏低的；

(3)珠海發展利好太多，今年以來吸引眾多大公司進駐，說明他們很有信心，我想他們絕對比我們更有遠見，他們更關心他們的回報問題，既然如此，房價會跌嗎？

(4)上述大的公司無論專業、品牌、資金、管理等綜合實力不是珠海本土公司所能比的，他們賣的房子會比珠海本土公司便宜嗎？

(5)房地產大多是地方財*的主要來源，也是國家財*的主要來源，國家最終的目標應該是希望房地產能成熟有序的發展，而不是打死。所以房地產的問題只要還符合市場的大體，只要不會引起大范圍的民生問題，房地產就會繼續發展，房價就不會跌。

五、幾時買房？買怎樣的房？

(1)綜合上述，我認為珠海的房價2007到2008年間不僅不會跌，還有可能漲到6500元（持不同意見者請不要罵人，我也希望房價跌到2000元，但是我們更應該尊重事實，畢竟那不是以我們意志為轉移的，光發牢騷是解決不了問題的）；

(2)最好根據自己經濟情況買房，千萬不要攀比；

(3)買房的目的避風雨、是對家庭的責任，千萬不要帶上虛榮等功利的思想；

(4)買房有自己的主見，不要跟風；

(5)一份價錢一份貨，想住的舒服，就要能承受比市場平均高的價格；