中國房價研究的書

中國房價研究

1.中國房價現狀

. 目前國家也出*策公開參與炒房，房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

最終轉嫁到租房人，租金增高，加劇新一輪搶房潮投資出現，房價繼續高漲，稅收增加，國家目的達到。*府轉嫁房產稅可暫時影響供求及保障矛盾，征收房產稅會使國家會更加強大，國富民弱會更加突出，但為了國家利益，老百姓犧牲一下個人利益吧。

一但房產稅改革后，*府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。重點：落實解決供求關系，非常簡單的事情，不清楚為何*府要故意搞得特別復雜！！！多學學重慶*府，因加大保障性住房（公共租賃房）供應，所以重慶房價在全國城市中目前來說還是最低的，而且是按套內計算。

今后通貨膨脹因素會上漲，但至少遏制了房價的過快上漲。房產稅*策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個*策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。

所以長期來說是看漲的。國家新*是“遏制房價過快上漲”。

國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的*策，新*本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

例：有人去市場花100大洋買了一只小豬認養10年，1年后長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再征收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應采用何種形式征收？呵呵。

社團組織對豬的打壓的*策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。

否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是*府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然愿意交地產稅。中國也準備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。

但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方*府找中央*府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

2.中國房地產行業的現狀

金融貨幣*策對房地產行業的需求有著決定性意義，貨幣金融*策是決定房地產市場冷熱絕對的推動力。

貨幣擴張將降低利率，降低房地產開發企業和購房者的融資成本，從而提高房地產價格。房地產價格上升，房地產開發企業的利潤提高，因此，房地產開發投資的規模也上升，從而拉動總產出上升。

在適度寬松貨幣*策影響下，房地產市場出現購銷兩旺的局面。為了遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控*策，經濟手段和行*手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，與往年不同，2010年的房地產*策緊盯市場變化持續出臺，*策力度不斷加強并一直延續到2011年。

調控*策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者（包括投資者）對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。另一方面，二套房首付提高、營業稅征收從嚴、加息等*策也將大大增加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險。

一線城市由于經濟發展水平高、發展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。

正是由于一線城市各方面的壓力和*策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發展空間也會相應轉移，所以曾以北京、上海、深圳、廣州等一線城市為主“戰場”的中國房地產，將逐步向二、三線城市轉移。新一輪房地產調控*策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數央企爭地的開發商加快向中小城市轉移。

此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發展已較為成熟穩定的市場，二、三線城市的房地產市場正處快速的上升周期。

隨著區域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加，為二、三線城市房地產發展帶來了新的契機和空間。中國行業信息研究網發布的《2010-2011年中國房地產行業發展研究報告》詳細介紹了我國房地產市場的發展概況，接著從*策環境、土地市場供需、市場運行及發展前景幾個方面深入分析，相信能夠解答您的問題，有需要可以去網站看看。

3.中國當前的房價問題分析

關于房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。

鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調控*策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基于澄清后的正確認識，可以說調控房市的長期*策傾向本應是清晰的、簡單的。

關于房價的長期與短期問題媒體上經常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。

由于土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。但是，也應該看到，因為經濟周期調整的原因、因為目前房地產市場尚未成熟，*策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素、或是宏觀*策出現重大失誤后的調整因素等等。

由于諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產。

所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。關于民生與市場的問題經過近幾年對房地產市場宏觀調控*策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會*治問題。

調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。

因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關措，應盡量由市場規律發生作用。

因為只要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他*策制度的問題。只有區分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。

關于支柱產業與虛擬資產問題毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。

因此，如果*策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。

虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調控的長期*策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期采取壓縮、限制其過快發展的*策。

因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的*策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。

在這方面，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。

凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基于此現實，"十七大"文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入（資本回報），而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入（靠資產價格上漲）。

關于跨期消費與信用膨脹的問題美國金融危機后，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是"高儲蓄、低消費"的結構問題。

因此，擴大消費是當今宏觀經濟*策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。

但是，跨期消費應該不應該有個"度"？"度"在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對于房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。

因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個"度"的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。

在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。基于以上四點宏觀思考，面對中國。

4.分析一下當前中國的房價

我們現在都是房奴.

首先我們來分析以下房屋的走勢，在做決定：

我國是個人口大國，再加之我國已經加入WTO，外來人口也會倍增。

雖然國家進行了調控，也出臺了一些房改措施，但效果依然不明顯。

所以分析未來幾年內房價肯定還會穩中增高。

具體漲多少很難預計。

房價為什么會暴漲？

最近一年多以來，各地的房價基本上都翻了一翻，有人說這是炒作，有人說這是泡沫，我不這么認為，

試想一下，想把什么東西炒起來絕不是幾個奸商能做得到的，這一定是有著巨大的社會需求為后盾的，否則要是沒人買，你房價再漲也是每人買，房子要是真的多的買不出去自然會跌。

那到底是什么樣的需求在推動房價呢？

我來告訴你，80年代初期，大批的知識青年返城后成家立業，基本上6-70年代十幾年的積累的年輕人都集中在80年代初結婚生子，而25年后的現在正是那一批獨生子女成家立業的時候了，這年頭沒有年輕人在愿意和父母住一起了，又都是獨生子女，父母就是傾家蕩產也要為孩子們置辦個小家的，所以說有如此大量的社會需求為后盾才是奸商們爆炒的基礎，誰讓你非要結婚呢？結婚沒房子行嗎？還有現在誰不想在繁華的街市里生活，也是人的思想變化，認命吧，房價短期內不會跌的。

5.未來房價分析,談談個人看法,復制*慎入

我個人認為，中國城市的房價，至少在十年內將繼續上漲，但漲速將逐漸放緩。分析原因如下：

一、由于中國的國稅地稅*策，中國目前的地方*府主要是依靠賣地來維持財*運轉，地方*府是土地財*的最大受益者，也是房價上漲的主要推手，它們絕不會放棄這一塊肥肉。而地價上漲則必將推高房價。

二、商品房、寫字樓等是城市建設的主要標志，而城市建設又是官員考核的主要業績之一，所以地方*府官員絕不會打壓房價從而影響城市建設。

三、由于城市建設的發展，工業用地、道路用地大量增加，造成住房供地逐漸減少，物地稀為貴，地價自然上漲，從而推高房價。

四、房地產業是任何一個大中型城市的支柱產業之一，與上下游的鋼鐵、水泥、家具、裝修等產業和消費、就業等密切相關，打壓了房價，就等于打壓了一系列產業。為了GDP增長，地方官員絕不會這么做。

五、一般商品房還存在大量剛性需求。我們知道，中國的計劃生育*策是從上世紀80年代初推開，如今，在此之前出生的人口正好到了30多歲，正是結婚生小孩要買房子的時候，而30-40歲的人也正是最有經濟能力買房的一族，我們看看周圍這個年齡層次的人的買房比例，就知道房子的剛性需求還有多大。

六、中央高層從來沒有說過要打壓房價，其官方表態的口徑是：“穩定房價”，“抑制房價的過快增長”，態度相對溫和。

七、由于房地產商的逐利性，其不可能主動降價，而普通百姓又是相對的弱勢群體，不僅無力與地方*府和房地產商抗衡，而且跟風搶購或投資，所以只能等到市場規律發生作用的時候（供求平衡或供大于求）。

中國城市房價下降的時候我們可以預測得到，其影響因素有兩個：一、人口數量；二、固有房屋數量。

基于影響因素一分析，以人均壽命七十年計，我們可以推斷，中國人口將在2050年后開始下降，而一個人的購房行為多發生在50歲以前，所以2030年后的購房行為即將開始減少，此時開始存在房價下降的條件。

而影響因素二要視城市建設的發展速度也即房屋開發速度和*府的調控*策，存在不確定性。

所以綜合以上各項分析，我個人認為，中國城市的房價，至少在十年內將繼續上漲，但漲速將逐漸放緩；二十年后由于房屋的保有量增加和剛性購房需求人群的減少，房價才可能企穩或開始下降。

6.大家怎樣看待未來幾年中國房價的走勢

樓價虛高就像一個只賣一元的商品卻被賣到了101元居然還有人買結果虛假的100元就開始流通

如果國家說這個東西確實只值一元隨后的結果就是這個商品停止流通再也賣不到101了這時我們暫不管那個冤大頭的買家是死是活市場上卻無緣無故的多出100元來這便是通貨膨脹物價上漲經濟崩潰你們認為國家會允許這種事發生么？

所以最有效的對策簡單說來就是經濟軟著陸：限制房價-物價小幅上漲-等待能對應100元的商品被生產出來-樓盤的減價而且通過這幾年的國家*策也可以看出來這種苗頭

7.中國房價現狀

目前國家也出*策公開參與炒房，房產稅轉嫁到租金，看來國家是要打擊沒房住的人多掏租金去租房，目的是想逼老百姓都掏錢去買房。

一但房產稅改革后，*府最怕有房的老百姓較真，都去找國家要土地增值那部份錢，或老百姓都去找國家要回自己的土地所有權，那國家麻煩就大了，呵呵。

重點：落實解決供求關系，非常簡單的事情，不清楚為何*府要故意搞得特別復雜！！！多學學重慶*府，因加大保障性住房（公共租賃房）供應，所以重慶房價在全國城市中目前來說還是最低的，而且是按套內計算。今后通貨膨脹因素會上漲，但至少遏制了房價的過快上漲。

房產稅*策短期影響房價很難說，因國家未實質解決保障房的供求矛盾，國家每出臺一個*策調控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。所以長期來說是看漲的。

國家新*是“遏制房價過快上漲”。國家是要求房價繼續上漲，但不要漲得太快。房價下跌不符合國家新的*策，新*本來就是不需房價下跌，但需和諧的溫和上漲。

例：有人去市場花100大洋買了一只小豬認養10年，1年后長成可以賣1000大洋的大豬，有一社團組織告訴你這豬的增值部份你1文錢不能拿，每年還要再征收你把豬養大了的養豬增值稅100大洋。就是這種稅，請問你認為應采用何種形式征收？呵呵。社團組織對豬的打壓的*策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價會不會下跌。但豬涉及民生問題，有很多人需要買來吃或養，社團組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問題所在！！問題是社團組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價的成本被抬高一次。

漲價不是房漲價，房是每年都要折舊，增值的原因是*府的土地而持續增值的。

在國外因土地增值要收地產稅（房產稅、物業稅，什么名稱不重要），國外土地是私有化的業主擁有所有權，業主自己的土地增值了，國外的業主非常高興，當然愿意交地產稅。中國也準備征稅，但問題是房是每年都在折舊跌價，中國的土地全部都是國家所有的，老百姓僅僅只有使用權而已。但土地又是持續增值，增值部份也是國家的土地增值，問題是增值部份的物業稅應該向誰征稅？地方*府找中央*府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉而只有轉嫁去抬高房的價格，造成房價爆漲。

中國房價研究