榮觀房產網長沙市商住兩用房政策
不火
現時房產*策的主方向是住宅去庫存；
所以接下來住宅*策放松市場火熱；
商住樓被分流部分客戶
長沙天下一家怎么樣？這種商住兩用的樓盤好嗎？值得投資么？ 愛問知...
1、商住兩用房，既可以居住，又可以注冊公司辦公，是適應一線城市發展*策和年輕人生活發展的新型居住形式。
目前北京商住兩用房已經大都是民水民電，與普通住宅費用相同。
相比周邊70年的普通住宅，小區管理會更嚴格，綠化環境及配套設施會更完善，相應物業費相對也會高一些。
2、商住兩用房的優勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。
目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學區派位，首付50%。
3、商住兩用一般是土地用途的概念，即某地塊既可以選擇商業開發，也可以規劃成住宅。
還有在此土地上建成的房屋，可以部分做商業，部分做住宅。
4、開發商如果稱某一樓棟為“商住兩用”，那么該棟樓的部分（多為底下一層或數層）是作為商業用途，其余部分則是住宅，一般這樣的樓棟也被稱為“商住樓”。
若是“商住樓”的房產證用途寫著是商品住宅，就是住宅房；未寫明商品住宅的有可能是酒店式公寓、單身公寓等商務辦公用房。
購買商住兩用房的隱患有哪些？
購買商住兩用房的兩大隱患 如下：1.“商住兩用”房出售成本高 所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產品，是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。
它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅形式。
據了解，“商住兩用”項目與住宅房的區別主要體現在產權年限不同，配套設施不同，容積率及綠化、公共設施面積不同，安全級別不同，物業費、管理費以及轉讓契稅不同等問題上。
比如，“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。
同時，商用轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。
對此，專業人士提醒：從投資置業的角度看，投資人出手這類物業或將承擔巨大的出售成本。
這種房子不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠。
貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款。
這樣的房屋格局好，LOFT戶型，很受年輕人青睞，花1萬多元就可以把房子分成上下兩層，上面住人，下面活動、休閑等，非常方便。
買30平方米相當于買60平方米，很劃算，但房子隔音效果不是很好。
2.“商住兩用”房生活成本高 商住兩用房之所以日漸火熱，究其原因還是不限購，不用看戶籍也不用看納稅證明。
無論是置業者還是投資者，購置“商住兩用”項目雖然可以規避樓市限購*策，但是其中還是隱藏著一定的風險，在置業之前一定要謹慎考慮，綜合衡量。
首先商住兩用房的水、電和物業費用的都是商用標準，遠高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。
雖然很多商住兩用房在銷售時承諾是民用的水電費標準，但也是偷偷摸摸不敢寫入合同中，大部分“商住兩用”產品無法保障購房人按照住宅的標準繳納契稅、物業費、水電費，也就是表示購房者要承受較高的生活成本。
此外商住兩用房首付50%，遠高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限最多為10年。
其次，商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》相關規定：住宅建設用地使用權期滿后，自動續期。
而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。
所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。
商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。
根據相關規定，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如學校、商業、居委會等，也就是說不會被強制配套幼兒園、學校，醫療機構以及相應的養老服務等。
而這無形中造成了業主生活、學習上的不便。
目前大多數“商住兩用”項目都是酒店式公寓設計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔憂。
商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。
在某業主論壇上，許多業主發的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業時間結束太晚，有的反映光污染問題，很多商家晚上開的霓虹燈、廣告牌、射燈等很擾民。
“公寓房五證齊全，只是表面上的合法。
”全國*協委員、山東經濟學院教授郭松海認為，如果認真追究，圍繞居住設計的商業地產其實是在打*策的“擦邊球”，是開發商的一種營銷手段、廣告策略。
有專業人士指出，這是一種開發商規避風險的行為，在上世紀90年代初，深圳寫字樓市場紅極一時，放量激增后，市場迅速低迷，很多已經批復的商業物業被迫以商務公寓或酒店公寓的形式推出。
商住兩用房執行去庫存契稅新*嗎？
根據通知，對個人購買的屬于家庭唯一住房，90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
對個人購買家庭第二套改善性住房，90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
納稅人申請享受稅收優惠的，根據納稅人的申請或授權，由購房所在地的房地產主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，并將查詢結果和相關住房信息及時傳遞給稅務機關。
暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結果的，納稅人應向稅務機關提交家庭住房實有套數書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統。
按照便民、高效原則，房地產主管部門應按規定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結果，稅務機關應對納稅人提出的稅收優惠申請限時辦結。
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