日本如何控制房價的

如何控制高房價？

1.如何抑制高房價

中國的土地屬于*府所有。房產建設、銷售過程中的土地費稅占到總銷售額的一半或更多，中國的房價從根本上應被看作一種稅收。開發商的經營模式是大量儲備土地——土地銀行——并從土地未來升值中獲利。負擔高房價的是每年的新購房者，也就是有望成為中產階級的那部分人。高房價使財富分配極端化，兩極的富人和窮人增多，中產階級規模很小。

在中國，不平等程度正在上升，其中大部分反映的是經濟增長成果分配不均——一些人在經濟增長過程中比其他人獲利更多。然而，絕大多數人也從中獲得了一些利益，因此，盡管中國不平等程度已處于全世界最嚴重之列，目前社會卻仍然能維持穩定。但是，迅速擴張的房地產市場可能會威脅到很大一部分人，使其絕對福利惡化。房產是家庭財富中最重要的部分，在全世界范圍內，它占到家庭財富總量的三分之一；而在東亞地區，這一比例更接近二分之一。在一個有效率的市場中，房產價格由購買力決定。其中一個最重要的指標是房價收入比，即住房價格與家庭年收入的比值。從美國的4倍到中國香港和日本的8倍，各地諸如房產稅等微觀條件令其房價收入比各有不同。房價收入比由機會成本決定，因為用來購買房產的資金也可被用來投資于股票或債券。因此在有效率的市場中，房產升值率加上租金收益率會等于債券收益率加上風險溢價。

2.如何抑制高房價

中國的土地屬于*府所有。

房產建設、銷售過程中的土地費稅占到總銷售額的一半或更多，中國的房價從根本上應被看作一種稅收。開發商的經營模式是大量儲備土地——土地銀行——并從土地未來升值中獲利。

負擔高房價的是每年的新購房者，也就是有望成為中產階級的那部分人。高房價使財富分配極端化，兩極的富人和窮人增多，中產階級規模很小。

在中國，不平等程度正在上升，其中大部分反映的是經濟增長成果分配不均——一些人在經濟增長過程中比其他人獲利更多。然而，絕大多數人也從中獲得了一些利益，因此，盡管中國不平等程度已處于全世界最嚴重之列，目前社會卻仍然能維持穩定。

但是，迅速擴張的房地產市場可能會威脅到很大一部分人，使其絕對福利惡化。房產是家庭財富中最重要的部分，在全世界范圍內，它占到家庭財富總量的三分之一；而在東亞地區，這一比例更接近二分之一。

在一個有效率的市場中，房產價格由購買力決定。其中一個最重要的指標是房價收入比，即住房價格與家庭年收入的比值。

從美國的4倍到中國香港和日本的8倍，各地諸如房產稅等微觀條件令其房價收入比各有不同。房價收入比由機會成本決定，因為用來購買房產的資金也可被用來投資于股票或債券。

因此在有效率的市場中，房產升值率加上租金收益率會等于債券收益率加上風險溢價。

3.利用宏觀*策如何抑制高房價

近期國家的一系列調控只會抑制一部分以炒房為目的的投資客以此來遏制房價的過快發展：1.從銀行的貸款：有的炒房者以銀行貸款來以此買房，以房養房但是銀行新*策認房不認貸，以此限制一部分以炒房為目的的投資客，以此穩定民心（不然銀行即我們的*府要被房市泡沫綁架）2.拿地；國土局出臺一系列文件，限制拿地，圈地不開發三年內收回土地，這樣遏制開發商拿地囤地，規范土地市場，中國的房價說到底其實是土地的價格在上漲。

3.人民幣升值：要知道大宗商品隨著人民幣的升值下跌；像原材料鋼筋水泥，黃沙等都在下跌；4.出臺的土地稅及房產稅，增加了炒房者的成本，以此不得不放棄炒房獲利；然而真正的房價再中國還是市場說了算。

4.如何徹底解決高房價的問題

房價高主要是高在地皮。

這個是因為稅收體制造成了，不進行稅制體制改革，中國地皮就不用說降價的問題，因為目前，地方*府的最大收入是地皮。現在所說的消費稅也就是人均超過平米數收取的費用就是為了要給地方*府穩定的財*收入，也是稅制體制改革的起步、中國在解決房價和車子過多城市污染的問題上都有一個共同的毛病。

就是用暴力手段控制需求。這個稍微動腦子想象都是錯誤的。

就發達國家的經驗來看，應該增加使用成本來控制房價和汽車。這才是良好的辦法，而現在的控制最后很有可能遭到市場的報復，使得老百姓最后為錯誤買單。

5.國家可以采取什么辦法控制房價,不是限購令呦

所以的減少土地出讓金，少收稅，都是必要的方法，但是也是膚淺的方法。

降低房價要從三個基本面做起

第一個基本面，就是市場投資營商環境。

在08年金融危機的沖擊下，中國的經濟出現了嚴重的“內傷”，大量制造業企業覺得辛辛苦苦做制造，既不賺錢，又辛苦，風險又大，覺得實在是沒什么做頭了，紛紛把資金從不再賺錢的制造業中抽出，注入了“欣欣向榮”的房地產和股市，而在這個過程當中，*府并沒有對岌岌可危的制造業做出提供幫助，或者說沒能有效的提供幫助，這才在07~08這個經濟拐點中，為之后的危機埋下了禍根。之后，房地產像一匹脫韁的野馬，井噴式的暴漲，并且，在08年*府干預股市致使股市崩盤后，樓市變成了唯一的投資渠道。

所以我們從這里可以看出，為什么會有那么多的熱錢投入到房地產拉抬房價，那是因為在另一層面的制造業出現了巨大的危機，所以，我們逆向思維，只要解決了制造業的危機，那么自然沒有那么多資金投入到房地產，所以，解決房價的第一把鑰匙，不在房地產市場內，而是在制造業市場內，就是如何將制造業變得要比房地產更有投資吸引力。

第二個基本面：建立一個完整的住房市場，加強保障性措施

房分兩種，第一種是保障性住房；第二種是商品房。

保障性住房是*府用國家的土地，建造的房屋，一般又分為經濟適用房、廉租屋、公租屋、棚改房等等。居住人沒有對房屋的所有權，居住價格也相對便宜，經濟適用房的價格，例如新加坡，就設定為當地人均年收入的六倍，但是不能轉賣，要賣也是能原價賣還給*府。保障房的建設，其目的是為了達到人人有房住的目標，這也是一個正常*府的基本義務（保證公民的衣食住行教育）。

商品房則是另外一種概念，商品房的所有人擁有房屋的所有權以及土地的所有權（在中國例外，是土地使用權），私人房屋及私人土地的升值后帶來的財富也由個人擁有（產生財富后納的稅稱之為房產稅），所以，商品房是一種典型的金融產品（這里請注意，為什么炒大蒜是違法的，炒房子是合法的，就是因為大蒜不是金融產品，然而商品房是金融產品），是一種很正常的投資渠道。

保障房和商品房是個共生關系，然而在中國則比較特殊。不同的國家，保障房和商品房的比例各有不同，有的是8:2的比例，有的是9:1，但是有個基本點，就是先有保障房的前提，然后有商品房的市場，但是中國卻是相反的，保障房比例是1，商品房是9。所以我們的保障性住房是非常稀缺的。

由于保障房的的稀缺，商品房的剛性需求則日益凸顯，這就造成了開發商對于住房市場的實際聯合壟斷，而商品房也是一個金融產品，將一個金融產品賦予強大的剛性需求，其結果是非常恐怖的。請問樓主，在房價聯合壟斷市場的時代里，你手頭的房源售價5000，你隔壁賣6000，請問，是你隔壁降價呢？還是你漲價呢？當然是你漲價了！所以當年的房價，就是通過這樣的對敲關系，水漲船高。而且，我剛才說過了，商品房本身就是一個金融產品，不同于炒綠豆，炒大蒜，綠豆大蒜屬于民生食品，炒作這些東西是犯法的，屬于違反“反壟斷法”，抓住要坐牢的。但是商品房本來就是金融產品，金融產品的作用本來就是包含了投資用途，炒房雖然不合情，但是卻合理合法。恰好有正值80后年輕人到了成家立業的年紀，對于房屋的需求越發的大，再加上近年來投資環境惡化，經濟前景堪憂，大量熱錢流入房地產，故此，房價來了個大爆發。

第三個基本面：*策問題

在國外，除了到房產公司買商品房外，還可以以個人名義向*府買地，然后由*府規劃，設計房屋的外部形狀，統籌規劃，自己建造房屋。這也是我們經常在國外電影里面看見的二~三層的小別墅房屋。但是中國不能那么做，中國老百姓只能從房產公司買房屋，城鎮居民是不可以直接向*府買地造房屋居住的。所以更加堅定了房產公司壟斷居住房屋的現狀。在這種情況下，開發商之間甚至不需要相互打電話，就能形成共同漲價的共識，這是注定的！必然的！

所以，我才說，現在的路人告訴你，什么土地出讓金問題導致的高房價，那都是片面和膚淺的，如果沒有這三個基本面，又怎么會有人在土地買拍會上屢次拍出地王價？

6.利用宏觀*策如何抑制高房價

7.從稅收*策來看如何抑制高房價

房價成了人們議論的中心話題。高房價增加了百姓的顧慮，制約了百姓的消費。為此，4月14日，**常務會議明確提出，要采取適當的措施，包括加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收*策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，堅決遏制住房價格過快上漲。4月17日，**發出了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，制定了10條遏制房價過快上漲的*策措施，將通過調整土地*策、金融*策、稅收*策和采用行*手段，增加房屋供給，減少投機需求。強調要發揮稅收*策對住房消費和房地產收益的調節作用。

筆者認為，遏制高房價，稅收*策是可以有所作為的，但不能夸大稅收的作用，單靠稅收*策的作用，解決不了高房價的問題，必須綜合運用土地*策、金融*策、稅收*策，打好*策的組合拳。為有效發揮稅收對房價的調控作用，需要合理選擇稅收制度。有人提出，開征物業稅是遏制高房價的一個非常有力的舉措，*府應盡快推出物業稅。我們知道，物業稅是對納稅人擁有的物業（包括房產）在保有環節征收的一種稅，通常以物業的價值或收入為依據征收。物業稅實質上是財產稅或不動產稅。2003年10月，我國首次提出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”擬開征的物業稅，表面看好像是個新稅種，其實是一個新名稱下的房地產稅。設想把現有對房地產征收的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、營業稅等稅種以及相關的行*性收費合并為物業稅。開征物業稅的目的是規范財產稅制，優化稅制結構，完善稅制體系，增加地方*府的財*收入；同時，發揮財產稅對富人的調節作用，縮小貧富差距，促進社會和諧。筆者認為，開征物業稅，自然有利于抑制房價上漲。

但目前還不具備全面開征物業稅的條件。理由是：第一，是否把現在對開發商征收的土地出讓金并入物業稅，在認識上存在較大分歧，也面臨實踐難題；第二，要把多個稅種和部分收費合并為一種稅，制度的設計需要建立在廣泛調查，深入思考，反復論證的基礎上，需要一個過程；第三，開征物業稅，需要有較完整、準確的房地產產權資料，而我國至今還沒有建立較為完整的房地產權屬檔案；第四，物業稅以物業的評估價值為計稅依據，我國目前房地產評估機構不多，評估人員數量不足，且業務水平有待提高。可見，現在開征物業稅的條件還不成熟，在短期內先擴大房產稅的征稅范圍，待條件成熟再全面開征物業稅的可能性比較大。

如何控制高房價？