榮觀房產網上海房價歷史走勢
1.上海房價未來10年內會跌嗎
下半年房價下跌趨勢為不可逆轉，長遠看漲。
很多人不看好這次調控，其實這次調控比以往都不一樣，一系列的調控下來，適用房、廉租房、國八條、國五條、限購令、限價令、控制交易后又加息加準備金率（準備金率已到歷史高位20.5%），我們可以看到*策不達到目的不罷休的味道，用犧牲經濟代價來調控物價上漲，這是實屬罕見。調控到現在已出現效果，5000億熱錢已撤離市場，一線城市的房價從5月初以來就已出現拐點，在國家緊縮貨幣*策的預期下，開發商必會加快回籠資金而降價銷售，降價在下半年將成行業化，二三線城市不可幸免跟隨，一句話，國家*策強硬起來誰都逃不了。
保經濟就要停調控，調控一停，房價走勢可想而知。
2.上海樓市現在是什么情況
上海樓市：“成交量甚至降到腿肚子”， 價格或進一步下跌。
“不敢說全部（二手房），現在誠心賣房的基本都會給議價空間。”昨日（12月28日），上海市浦東新區金橋板塊一位房產中介告訴記者。
這和去年上半年的情形完全不同，彼時這個板塊的房東面對多個買房者“搶房”的行情，大多會選擇臨時漲價。二手房市場往往能夠反映出樓市的真實冷暖。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭日前表示，上海二手房市場今年的成交量，相比去年出現了腰斬，“成交量甚至可以說降到了腿肚子，價格相比去年也跌了10%左右”。成交遇冷數據顯示，截至12月26日，上海市新建商品住宅市場累計成交面積620萬平方米，同比下降52%；成交均價47390元/平方米，同比上漲24%。
新房成交量的下滑是由于供給的減少。上海市房地產交易中心數據顯示，截至12月28日，上海新建商品住宅可售面積僅為474萬平方米。
在低供應量的背景下，上海新房市場單周成交量此前一度低于10萬平方米，這個交易量甚至低于2014年上海樓市深度調整時的周度成交量。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，今年上海郊區進一步成為新房供應的主力。
數據顯示，今年新房供應面積排名前三的嘉定區、青浦區和寶山區，加起來的供應面積占全市總供應量的47.4%，比去年提升5.8個百分點；而徐匯區和長寧區今年沒有項目入市，據悉，某個區整年沒有新房供應的現象在上海樓市歷史上非常少見。據業內人士分析，上海外圍區域供應成為主力主要是價格因素，郊區一般以剛需為主，均價比較低，可以稀釋中高端樓盤對均價的影響。
據悉，今年開發商預售證申領困難，尤其是一些高價樓盤很難通過審核。去年10月，上海發布《關于進一步加強本市房地產市場監管促進房地產市場平穩健康發展的意見》，提出進一步加強新建商品住房預銷售管理，全市新建商品住房銷售方案備案實行市、區兩級審核（包括預售許可和現房銷售備案），對上市房源定價不合理的，堅決予以調整。
加強在售新建商品住房項目銷售價格監測監管，不得擅自提價。在預售限價*策的影響下，今年部分入市樓盤價格和二手房價格倒掛明顯，今年上半年上海樓市屢現排隊搶房現象。
5月，上海市住建委發文，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價。從新入市樓盤的搖號情況看，除了今年12月的中金海棠灣項目，其他樓盤參與搖號的客戶數普遍高于開發商推盤數。
但盧文曦指出，隨著調控深入以及市場預期的逐步改變，一些新盤客戶的轉化率目前只有四成，而上半年可以達到七成。市場預期的改變，也影響了二手房的成交量和成交價。
同策研究院首席分析師張宏偉援引數據稱，今年前11個月上海二手房共計成交13.97萬套，較去年同期大跌61%。從月均數據看，上海今年二手房市場月均成交量在1.1萬套左右，明顯低于2016年3萬套左右的月均成交量，另外，上海二手房月度成交量在去年3月達到過最高值，為5.66萬套。
房企也觀望影響買房者心態的，除了樓市成交量下滑、二手房出現議價空間外，還包括調控*策的出臺以及購房門檻等。一位在2015年年末就開始籌劃買首套房的人士表示，受限于“5年社保”門檻，他在2016年沒能買到房，在滿足購房條件后，能買得起的房子又太偏遠，“還是再等等看”。
盧文曦指出，在“買漲不買跌”的心態下，購房客群或進一步減少。經過長期成交低迷，二手房議價空間有進一步打開的苗頭，尤其是一些“老破小”或者總價千萬以上的房源，接近9折的案例有所增多，因此，二手房市場伴隨著量能下滑，成交價還有進一步下跌的可能。
實際上，觀望情緒在房企中也存在。“因為限價，很多拿了高價地的房企現在沒有辦法開盤，如果明年限價*策持續，很多房企可能會拖不起。”
一位地產開發商高管表示。楊紅旭指出，當前樓市地價存在一定的泡沫，從地價占房價的比重看，由于房企土地購置均價漲幅高于商品房成交均價漲幅，今年10月，全國房地產開發企業土地購置均價占商品房銷售均價的比重已經達到了64%，創下歷史新高。
資料顯示，在2016年，由于一線及部分熱點城市樓市火爆，開發商搶地導致地王頻出，“面粉貴過面包”的地塊數量大增，地價漲幅較大。2016 年下半年，部分熱點城市出臺相應*策控制地價增長，但從全國層面來看，總體地價漲幅并未受到抑制，2017年前11個月，全國房地產開發企業土地購置均價為5161元/平方米，再創歷史新高，同比增長26.4%。
“從現在的狀態看，我們打算分兩步走，限價和市場價之間價差不高的項目，我們會處理掉；如果價差太高，明確會虧損的則要想辦法，比如把存量資產進行證券化等方式。我們要保證現金流、謹慎調倉。”
一位上市房企高管強調，明年房企最重要的是“掌握現金流的平衡”。一位浙江房企高管則表示，公司此前主要布局三四線城市，目前公司正在“搶收”：搶開盤、快去化、快回籠。
據悉，受益于三四線樓市的火爆行情，該公司在這兩年里每年的銷售額增幅均超過100%。
3.大家覺得上海的房價是什么走勢
個人看法，中央會繼續調控，地方*府會力挺房價，因為房地產是地方*府收入主力。
還要看博弈力量，我個人估計地方*府可能會拖住房價，托到托不住崩盤為止。中央*府為了國家利益，不會允許這種事發生的，否則中國經濟會遭到重創。
但是中央*府總是鞭長莫及的，溫總也說了，阻力大，故判斷結果是1. 先漲后暴跌（可能性大）2. 被中央*府控制住，一直平穩，合理回歸。 考慮到人口結構，全球經濟增長，中國買房收入比，城市化進程等等因素，以及日本，美國房價周期歷史，房價一定會跌的，具體要看地方*府能力，能拖住多久。
這就好比3月份的電費，拖到十月份交。但是不管什么時候，都是跑不了的！大家都謹慎買房，勿沖動，害人害己，當一輩子房奴。
只是國人思想太陳舊，買不起就租，總比累得半死好。 現在房企庫存幾萬億（具體也記不清了，新聞看的），據說中國房子多少年不建，也夠住了。
為什么房企能挺住不講價呢？ 除了個別地方*府的支持， 還有銀行貸款，以及買房人貢獻的現金流。挺住價格比降價核算。
總有托不住的時候，沒有*府想要危機，但是美國照樣經濟危機了，美國都控制不住，我們就靜觀其變。我感覺5-10年內會暴跌， 若干年后，在回頭看此貼。
4.大家覺得上海的房價是什么走勢
個人看法，中央會繼續調控，地方*府會力挺房價，因為房地產是地方*府收入主力。
還要看博弈力量，我個人估計地方*府可能會拖住房價，托到托不住崩盤為止。中央*府為了國家利益，不會允許這種事發生的，否則中國經濟會遭到重創。
但是中央*府總是鞭長莫及的，溫總也說了，阻力大，故判斷結果是1. 先漲后暴跌（可能性大）2. 被中央*府控制住，一直平穩，合理回歸。 考慮到人口結構，全球經濟增長，中國買房收入比，城市化進程等等因素，以及日本，美國房價周期歷史，房價一定會跌的，具體要看地方*府能力，能拖住多久。
這就好比3月份的電費，拖到十月份交。但是不管什么時候，都是跑不了的！大家都謹慎買房，勿沖動，害人害己，當一輩子房奴。
只是國人思想太陳舊，買不起就租，總比累得半死好。 現在房企庫存幾萬億（具體也記不清了，新聞看的），據說中國房子多少年不建，也夠住了。
為什么房企能挺住不講價呢？ 除了個別地方*府的支持， 還有銀行貸款，以及買房人貢獻的現金流。挺住價格比降價核算。
總有托不住的時候，沒有*府想要危機，但是美國照樣經濟危機了，美國都控制不住，我們就靜觀其變。我感覺5-10年內會暴跌， 若干年后，在回頭看此貼。
5.上海房價未來趨勢及原因
今年上海房價上漲10%
房價，可以說全社會最關注的事兒之一。但房價實際上是說不清的，原因主要有二：一是房子與標準化商品，比如可樂、電視不同，它具有強烈的異質性，沒有兩套完全相同的房子。這就意味著，這套房子和另一套房的價格，可比性并不強。
二是房地產信息收集和統計既難又復雜，要想準確的搞清楚房價，幾乎是不可能的，比如英國有7個房價統計系統，各不相同，有副首相辦公室的、有土地登記部門的，有放貸機構的、有建筑協會的，還有民間機構的。
所以，我們通過統計數據，只能知道房價的變化方向和大概的幅度。相較而言，成交均價的數據最容易獲得，當然不足之處是不能反映成交結構，但對一個成交規模足夠的大的市場，比如全國市場，均價算得上一個好用的指標。對于成交量較小的單個城市，就要差很多，不過拿上海跟拉薩比，可信性就強很多。接下來分析一下上海的房價。
今年以來，人們都覺得大城市的房價漲了很多，比如上海。但今年1-8個月，上海純商品住宅（剔除保障用房），相較2008年全年，成交均價只上漲了8.3%，是近幾年漲幅最小的。為什么會是這樣？首先，當房價處于高位時和處于低位，成交量一般并不多。倒是在房價處于“半山腰”時，成交量最大。2008年反倒是上海房價漲幅最大的一年，漲幅高達29.2%。
未來漲價幅度最高是川沙，受迪士尼影響
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