房價的影響因素分析論文

房價因素分析論文

1.有關房地產價格影響因素的論文 3000字

內容摘要：隨著房地產業的迅猛發展，房地產的價格問題越來越引起人們的關注，影響我國房地產發展的最主要的三個方面是土地、房地產金融市場、交易費用，因此我們要做好這三個方面的制度安排與制度建設。

關鍵詞：房地產價格土地房地產金融市場交易費用制度安排與建設房地產業是第三產業的重要組成部分，它是一項綜合性產業，也是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產價格的形成十分復雜，要受自然、經濟、社會、區域、個體等多方面的影響，據測算，在房地產價格構成中，各種費用所占比例大致為：土地約為20%；建安工程約為35%；“大市*”配套約占15%；各種稅費約占10%-15%；開發企業的利潤約占15%-20%。

本文試圖從土地、房地產金融市場、交易費用三個方面來分析我國的房地產價格，尋求新的制度安排。與土地問題相關的制度安排與制度建設土地是房地產開發的核心要素，我國土地資源缺乏且供給彈性小，人們對土地的需求隨經濟的發展卻與日俱增。

我國的土地所有制屬于全民所有制，建設用地原則上要使用國有土地。土地不是私人的，也不是*府的，而是全民的財產，這種產權形式暴露了以下幾個方面的制度缺陷：在現行的制度條件下，土地的所有權是不能轉讓和買賣的，但使用權可以買賣，這實際上是土地的出租行為。

現行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用權捆綁在一起一次批給使用者。由于時間跨度很大，開發商們可以將這種介于“租”與“售”之間得來的土地進行抵押貸款，并將多年的土地租金一次加入房屋售價之中進行轉嫁，這是一種產權的錯位與侵犯；目前土地轉讓的市場化程度很低。

協議出讓土地不僅所占的比例過大而且在定價上隨意性較大；同時一級市場上缺乏透明度，用地問題上沒有形成公開、公平、公正的競爭機制；基準地價的確定也不盡科學合理，難與現實發展同步；房地產投資對地方GDP增長的貢獻率較高，常被一些不負責任的地方官拿來當作*績工程、形象工程做。在這種“經營城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已經成為一些單位和個人尋租的手段，地方*府自然不會是最后的買單者。

在現實面前，要求我們要做好以下幾個方面的工作：設計一種合理的房地分離的計價與征收方法，即購房者逐年向*府繳納地租，不再與開發商發生關系，改變土地“批租”的局面；嚴格控制土地市場，加速推進土地的招標和拍賣制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科學的基準地價確定公布制度，做到及時動態更新；*府要做好并認真執行土地供應和使用計劃，規劃問題不可一事一議；通過稅收手段提高土地炒作成本，對閑置土地長期不開發的，予以收回；建立土地儲備制度以便*府可以根據土地市場行情適時收購或者供應土地。今后中國將實行的是最嚴格的耕地保護制度。

與房地產金融市場問題相關的制度安排與制度建設房地產業是一個資金密集型產業，如果它是一輛戰車的話，金融就是它的發動機。從近年信貸超常增長來看，房地產信貸的增長可以說是到了瘋狂之地步。

房地產之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產業具有很強的回彈效應有關，同時房地產開發投資的回報率相對于其他行業高些。銀行也把住房貸款當成是新的業務增長點，但現實中存在著嚴重的信息不對稱，銀行低估了風險，大量而又廣泛的投資于房地產，開發商們開始盲目樂觀大肆借貸，非理性的預期造成了非理性的繁榮，這樣房地產價格的泡沫才會產生，并且隨時可能破裂。

我們的房地產金融市場存在著發育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級市場尚未大量發展，運行管理機制、風險分散機制、監督約束與保障體系不健全、不完善等等問題，其中融資渠道單一是最嚴重的問題。合理的制度建設也應該圍繞其展開，房地產融資多元化勢在必行。

在新的融資渠道中，最好的選擇是通過資本市場直接融資。對于房地產企業來說，通過資本市場運作可緩解來自房地產項目資金需求方面的壓力。

大力發展房地產信托。從信托產品總體來看，呈現出地方*府基礎設施建設、房地產業融資和證券投資三分天下的格局。

為房地產基金做好安排。因為2003年的121號文件，作為房地產重要融資渠道的地產基金不得不由幕后走向前臺，它為房地產企業無疑提供了新的融資渠道，而且對于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規避風險。

房地產金融市場的制度建設任重而道遠。要完善舊的信貸制度，嚴控信貸準入，加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創新與我國的國情實際相結合，促進房地產金融市場健康、快速的發展。

只有這樣，才能有效的防范房地產價格泡沫的產生與破裂。與交易費用問題相關的制度安排與制度建設房地產市場是個復雜的市場，其參與者包括買賣雙方、建筑施工單位、*府、監理評估等中介機構、媒體等等，他們所提供的服務都是市場交易順利進行的條件，這些服務的費用可以看成是交易費用的一部分。

建立合理的控制交易費用的制度平臺應考慮以下幾個方面：合理的稅費安排在房地產。

2.淺論房價持續上漲的原因及對策 400字摘要

房價漲？跌？

在房子面前只有兩類人：

1、有房人，都希望房價漲（不管是自住還是投資）

2、無房人，都希望跌（不管是買的起還是買不起的人）

那決定房或影響房價的是那一群人呢？

前者，放眼看看有房的都是什么人，

1、*府公務員（有權的）

2、房產開發商（造房的）

3、資產階級（有房的）；

那我們再看看能影響房產*策的制定者

人大代表們（具體不詳）大都是有房的人，

從人性本然的角度講都是利已的，那出來的*策可想而知。

為什么*府要控制房價：

1、削除民怨、維護社會穩定。

2、維護經濟秩序

房價下來只有兩個情況：

1）中國經濟走向合理，協調，穩步發展的階段；

2）中國經濟出現了較大的問題，人們離開才城市，。

房子依然是剛性需求：

1、近5、6年的房子漲價，“擁有房子”這種概念已經成為中國人基因里的東西，這種房子文化不是一代人可以消除掉的；

2、農村走向城市，也就是城市化進程，這并非只是口號，而是國人骨子里追求的；

3、通脹時代不是2010年才開始的，2006年就開始啟動，要命的是中國大部分人根本沒有比較成熟的投資渠道可供選擇，現在連下崗工人都懂得錢放銀行是浪費，但投資的話除了股票就是房產。

上述三點只要不改變，房子依然是剛性需求，很多人誤解剛性需求是沒房子想房子的人的一種需求，其實不然。任何*策在經濟趨勢面前根本無力，即使2011年人們認為再給力的地產調控打壓*策，依然只是個過程。

房價走向：

在討論這個問題之前，首先要說明的問題：

1、平均房價什么都算不了，它只是某些地方*府忽悠上級領導和下級百姓的廢話。

2、房價的最終決策者是市場，取決于稀缺程度。

3、在分析這個問題之前，我們必須把一些影響分析這個問題的枝葉砍掉。

影響房價的因素取決于市場的稀缺程度。而房產市場主要由銀行、土地、和開發商決定。

其中，土地是首要因素，受制于*府。那么土地價格會上揚還是下行呢？本人同意前者。

理由：1、土地的本身并不增值，它增值在交通和周邊社區配置。舉個例子，假如首都不在北京，或者北京的*府的開發力度大于人們的置房期望，那么，北京的房價就不會那么高了。所以至少在2011年的上半年，二三線城市的地價應該保持在8%——14%的價格上揚。

其次，銀行即資金，銀行提高準備金，上調利率等將抑制購買力。但是，熱錢涌入和投資狹窄和剛性需求，和*府*策的漏洞，將使購買力的退步被弱化。

第三，開發商，包括*府、狹義的開發商、和投資商和實際的購房者，還有一些“不明身份”的尋租者。我們必須看清*府降房價的誠意，*府希望在擴大內需的情況下抑制購買房子，但擴大內需的家電、汽車和那些必須“擴大”都擴大了，還有那些“內需”，怕是“內急”吧！另外，地方*府過度依賴土地市場，還有房產稅出臺的恐慌，物價上漲的壓力，這些，都將使房價可能降嗎？

今年，二月房價冷淡是不爭的事實，但是，在今年夏季末秋初，房價將在二線城市和三線（人口多面積小）城市逐高，增幅應該大于物價的增長。

3.中國當前的房價問題分析

關于房地產市場的討論，是當前宏觀經濟領域討論中問題最多、意見最不易統一的領域。

鑒于此，筆者認為，目前要選擇從長期看來是正確的調控*策，必須先就討論中經常出現的似是而非的觀點，從宏觀角度予以理論上的澄清。基于澄清后的正確認識，可以說調控房市的長期*策傾向本應是清晰的、簡單的。

關于房價的長期與短期問題媒體上經常將上海、北京房價與香港比，認為中國房價將持續上漲。確實，如果看好中國經濟持續高增長和再過20年經濟總量將逼近美國、中國人均收入水平不斷提高的前景；如果看好中國經濟在進一步提高全球化水平過程中城市化進程的加快，北京、上海等大城市將更加繁榮這一歷史必然。

由于土地資源有限，從長期看，房價會呈上漲的趨勢。但是，也應該看到，因為經濟周期調整的原因、因為目前房地產市場尚未成熟，*策尚需不斷完善的因素、因為人口老齡化，城市獨身子女家庭繼承雙方父輩房產逐漸增多的因素、或是宏觀*策出現重大失誤后的調整因素等等。

由于諸多的不確定性，決定了在某個歷史時期，房價未必一定是漲，也許是跌，或者漲的趨勢根本不是現在人們所預期的走勢。因此，投資房市特別是借錢進行投資，也許就會遭到嚴重損失，甚至是傾家蕩產。

所以，討論房價問題，要防止輿論上將長期與短期問題的混淆。關于民生與市場的問題經過近幾年對房地產市場宏觀調控*策的摸索，人們越來越清楚，居民住房問題不僅是個市場問題，也是個民生問題、社會*治問題。

調控房市，首先必須基本保障每個公民有最起碼的居住權，需要對一部分收入水平較低的家庭，以非市場化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才談得上對除廉租房性質之外的一切住房，從宏觀經濟變量間平衡的角度出發予以市場化調控。

因此，基于中國人均收入水平仍處于較低階段的特點，基于國民福利水平的提高是個漸進過程的特點，在調控中，只要是確保了宏觀經濟的基本平衡，即使面對居民改善性住房及其他房價的上升，輿論上的引導，不能給居民購買改善性住房和大學生畢業沒幾年就可以按揭買房，以更高的期望值。同樣，在調控中，面對改善性住房及其他房價的下跌，也不必驚慌關措，應盡量由市場規律發生作用。

因為只要宏觀經濟保持了基本的平衡，短期內房價出現較大幅度的漲跌，并不意味宏觀調控出了問題，需要研究解決的可能是一個不成熟房地產市場中的其他*策制度的問題。只有區分了民生與市場的關系問題，宏觀調控才有主動權，才有空間。

關于支柱產業與虛擬資產問題毫無疑問，房地產市場已是我國重要的支柱產業。盡管如此，我們也應承認，當前的中國，買房既可作為消費，又可作為投資，這也是一個現實。

因此，如果*策引導不當，房價上漲預期較快，這時購房的投資、投機因素往往是大于消費因素，虛擬資產的特征會明顯突出。而在實際生活中，支柱產業因素與虛擬資產因素又是混合、同時存在的。

虛擬資產因素往往又是宏觀經濟周期過度波動的干擾因素。因此，基于宏觀調控的長期*策思考，第一，應想盡辦法消除房市中虛擬資產因素對宏觀經濟周期波動的負面影響；第二，即使作為支柱產業也不是鼓勵其做得越大越好，似乎一說支柱產業就不應該在一定時期采取壓縮、限制其過快發展的*策。

因此對一個支柱產業同樣應在宏觀經濟總量保持平衡的前提下，考慮其在增長與物價諸平衡間的取舍問題。特別是在當今流動性過多、存在資產價格上升壓力的情況下，且房市本身諸多制度還不完善、調控房市的*策尚處摸索階段時，更要關注其虛擬資產因素對宏觀經濟的負面影響。

在這方面，中國要吸取世界各國發展房地產市場中的經驗與教訓。凡是將房市作為消費市場的，一國經濟周期波動就比較小，如德國、法國等。

凡是將房市作為投資市場的，一國經濟周期波動就比較大，如美國、日本、西班牙等。基于此現實，"十七大"文件提出要提高老百姓的財產收入，應鼓勵老百姓從投資實體經濟中獲得更多的財產收入（資本回報），而不是鼓勵老百姓從投資虛擬資產市場去獲得不穩定的財產收入（靠資產價格上漲）。

關于跨期消費與信用膨脹的問題美國金融危機后，使越來越多的人看清了，中國經濟不可持續的問題之一，是結構問題。集中反映諸多結構問題的突出表現是"高儲蓄、低消費"的結構問題。

因此，擴大消費是當今宏觀經濟*策調整中的核心內容。由此出發，鼓勵居民利用金融功能進行跨期消費是題中之義。

但是，跨期消費應該不應該有個"度"？"度"在哪里？這同樣又必須從居民可支配收入的增長與宏觀經濟穩定發展的平衡角度進行思考。相對于房價的持續、快速上漲，如果居民可支配收入增長較慢，此時宏觀經濟周期波動較大而出現利率水平的頻繁調整，原按揭利率水平較低的貸款或首付比例較低的貸款，有可能出現貸款償付風險，或者出現信用膨脹的宏觀風險。

因此，從宏觀經濟平衡增長出發，必須對跨期消費要有一個"度"的控制。既要允許跨期消費，又要防止信用過度膨脹。

在這個方面，美國金融危機已提供了一個典型的反面教訓。基于以上四點宏觀思考，面對中國。

4.房價問題分析

我很認同一句話，現在的房價已經跟老百姓沒有關系了！這倒不是真沒關系，而是絕大部分人已經買不起房了。很多人都有仇富心理，但主要是仇那些錢賺的‘不夠正當’的人，最典型的就是房地產開發商。他們把原本不貴的房子價格利用各種手段炒上天，自己牟取暴利，這些人到底是哪里賺到了錢呢？答：【他們是獨享了社會進步的果實！】隨著經濟的發展，人民生活水平日益提高，也就開始有能力去嘗試買房了，所以房產商才有利可圖。社會共同的進步的好處由他們獨享，有誰不會咬牙切齒呢？其實100年前就有一個偉人物提出了解決這個問題的理論，叫做：平均地權！這個人就是孫中山，他的“平均地權”意思就是“漲價歸公”。比如說：你50萬購買了地皮，建起了房子，可以賣100萬，但是過兩年后，房價漲了，漲到了300萬，那么這部分由于地價漲起來的100萬是要上交國庫的，因為在200萬漲到300萬的這個過程中，這100萬跟開發商沒有絲毫關系，他們什么都沒做，不勞而獲。那這100萬是怎么創造出來的呢，很顯然，是老百姓創造出來的，它來自整個社會的共同進步，所以這100萬要還給社會。當然，這個理論比較極端，在現今是不可能實現的。

如今，在中國獨特的二元經濟下，房產業的利潤占國家GDP相當大的比重，這太可怕了，一個國家很大一部分的經濟來源竟然是讓人賴以生存的房子，經濟結構過于簡單，讓人對現行經濟狀況毫無安全感。中國樓市一直很好，所以現在有錢人都不務正業了，都來炒樓，因為干這個最輕松了，不需要人力、物力、技術以及市場開發等等，只需要資本，你現在投資100萬一套的房子，按現在的行情，炒到200萬出手，凈賺100萬，多好啊！典型的例子：很多非地產本行的央企都來搞房產，不過前段時間，不知道是國家宏觀調控了還是為保企業形象（我也沒想明白），在鋪天蓋地的輿論譴責中，78家央企退出房產業。再一個，搞制造業的海爾，也拿150億出來炒樓，唱歌的梁詠琪也不專心唱歌，也來炒樓…上次看到“梁詠琪內地炒樓賺千萬成富婆”的娛樂新聞，我一下子就從心里逼鄙視她了，媽媽的，如果有錢的都像你們這樣，那中國的房價永遠降不下去，一群不務正業的混蛋。另外，制造業都把資金挪出來炒樓，這樣就妨礙它自身的發展，由于炒樓賺錢輕松且快，各行各業都來投資，于是乎，自身發展紛紛疲軟，隨之而來的就是造成大量失業，經濟結構簡單化，經濟發展不穩定系數增大，如此惡性循環。。話說回來，房價之所以那么高還有那么多人搶著買，一是房子需求過大，人口多，沒辦法，二是國人根深蒂固的陳舊思想：一定要有房子！現在的女孩嫁人，不看你人好不好，不看你帥不帥，不看你愛不愛她，先看你有沒有房，其實在中國你不可能真正擁有自己的房子，中國土地使用權才70年，而且一般情況下30年房子就面臨拆遷、重造等問題，如果不是這種，有自己的房子才算個家的思想，如果不是亞洲人特殊的“面子”文化，對于沒有足夠能力買房的人來說，租房實際上是最劃算的選擇，你貸款買房，從首付到完完全全買下它所用的錢不知道可以租多少年房子，而且租房相對自由，住地不爽就換地方，還可以隨著工作而變動。去年熱播的《蝸居》，讓人們著實捏了一把汗，房價的問題已經讓我們80后這代人喘不過氣來。

不過，我相信，房價終會有降下來的一天，不過到時候現在買不起房子的人還是不一定買得起房子。

房屋作為一種商品，完全脫離了它固有的商品屬性，徹底淪為炒房者牟取暴利的工具，這是一種泡沫，泡沫終會有破滅的一天。假設房地產價格會無限上漲，那么地產商在買地時有很大的成本，修房時也有很大的融資成本，當房產的成交量逐漸變小，房地產商在這個過程中住房銷售、回籠資金的速度會逐漸萎縮。當資金鏈萎縮到不能夠去負擔它的融資成本時，資金鏈就會斷掉。這時，房地產商就會加速賣房來套現，這就是房地產業的拐點。現在，我們非常感興趣的是房價到多高時會導致成交量萎縮到一定程度，讓房地產開發商不足以償付自己貸款融資的成本。算出了這個點，我們大概就會知道房價還會漲多少年。所以說，中國房地產現在面臨這種劇烈的大幅度上漲，遲早有一天會受到常識的糾正。這不是會不會發生，而是什么時候發生的問題。但是，我有點擔心的是，房產泡沫破裂的那天，會不會意味著中國經濟的崩潰呢？會不會像日式崩盤并造成長達20多年的經濟低迷，或者美國式的房貸危機而引起再一次的金融危機，再或者迪拜式的房產泡沫破滅，造成產能過剩，國家負債累累？如果真的那樣，我們依舊買不起房子，因為房價是很低，但是全國經濟癱瘓，我們沒法賺錢，還是跟現在一樣，望樓興嘆，中國未來的經濟問題到底什么時候徹底爆發，如何爆發，后果如何，不得而知，我不是宋鴻兵，我不會預測。

5.求有關房價問題論文

摘要：如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對于一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，這是決定房價的基礎。

其次是開發商的利益和*府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和*府都會從自身利益出發定義其中價格。還有市場供求關系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。

從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。但是如今房價出現了過高的情況，隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方*府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。

首先我個人覺得加強房地產市場的規范化建設很有必要。其次根據實際情況根據不同的收入群體制定房地產*策，可以多蓋些經濟適用房再次要有正確的宣傳導向作用。

關鍵：市場經濟體制 *府宏觀調控規范市場合理房價房價永遠是牽動著百姓與媒體神經的話題。俗話說，衣食住行是老百姓的幾樣大事，其中之一“住”指的就是人們的住房問題。

對于咱中國人來說，有一個屬于自己的“窩”更加意義非凡，房子對于中國的老百姓來說已經不止是房子這么簡單，更是一種心理意義上的港灣。可是近年來房價不斷上漲，并且這個問題并沒有得到有效的解決，過高的房價給廣大購房居民帶來很大的生活壓力。

以下僅是我個人對于這個問題的一些看法和觀點。一、決定商品房價格的因素房地產行業是一個比較復雜的行業，涉及的相關行業很多，對經濟的帶動作用很強。

一般來說房價要與本國的經濟發展水平、居民收入水平相適應，超前或落后都不是好現象，都會對國家的經濟和社會穩定造成一定的影響，所以對房價的合理性行進分析，采取有效的措施控制房價是非常必要的。分析房價問題，首先不能脫離我國的市場經濟體制，總所周知，我國現實行的市社會主義市場經濟體制。

也就是說價格是由市場形成、市場機制調節的。雖然房地產商可以對房價進行自主定位，但是還是得服從市場，不能任意決定房價的漲幅跌落。

因為*府會通過宏觀調控來影響房價，主要是通過財**策、貨幣*策、產業*策等間接手段影響房價，也不能直接決定房價。如今我們購買的房屋是商品房，言之商品房，首先得承認它首先是個商品，對于一個商品的定價，首先我們要考慮到其成本價啊，對于房屋來說，就是它的建筑成本以及土地成本，就是買一塊地皮的價錢和從這塊地上將房子蓋起來的費用，其中也包含人工和材料的費用。

這是決定房價的基礎。其次是開發商的利益和*府的規費，這些費用都是比較有彈性的，開發商和*府都會從自身利益出發定義其中價格。

舉個例子，如果開發商向銀行貸款將建筑工程繼續下去，那么，他就要相應地付給銀行一定的利息，開發商在對房子定價上也會考慮到這一點，所以房價又會被無形中提高了。除了以上這些對于房價起到直接影響的因素之外，還有幾個因素也會間接影響到房價。

首先是市場供求關系，學過一點經濟學的都知道，一樣商品出現供大于求時，價格會相應下降，當供不應求時，價格必然會上漲，并且房價始終圍繞房屋價值上下波動。其次，百姓的收入水平高低也會影響到市場需求，既而影響到房價。

再次就是市場的競爭。房產開發商之間的互相競爭也會對房價產生影響，當競爭激烈時，就會抑制房價。

同樣如果購房者之間進行競爭時，就會抬高房價。房價主要是受以上個因素交互作用影響的。

所以房價有高有低、有升有降、有漲有落。從長期來看，這些規律的調節必然使房價趨向于均衡價格，大體符合價值。

二、對當前房價的分析 [國外有個公認的評判標準，商品房的價格應該是家庭年收入的3到6倍。] ①那么我們來計算下上海現在的房價是否合理。

根據*府相關部門公布，上海市人均月收入為2000左右。一家三口，那么家庭年收入為72000元，如果按照這個標準來算，顯然如今的房價明顯過高。

那么導致房價過高的原因又是什么呢？其中人為炒作是其中一個重要原因。首先隨著國家經濟發展不錯，加入了WTO，申奧成功，世博會的開辦和上海近幾年來的發展趨勢良好，大量外來人員的涌入，對于住房的需求增加，人們覺得房價上漲是遲早問題，有錢的個人也出現了想買房增值的做法，加上開發商、地方*府、地方媒體、金融機構等形成利益集團進行各種宣傳鼓吹，都會導致房價的上漲。

況且房地產的開發成本一般都是保密的，購房者根本難以知道房地產商的利潤空間有多大，很容易造成購房者的盲目購買行為。在各方面來看，百姓或主動，當然更多地是被動地接受房價過高的這個情況。

還要提到的一點是，如今我國現階段房地產中介也存在著不完善的情況中介機構的資質，從業人員的資格規范還沒有完全落實到位，造成該行業的秩序混亂，中介機構不是完全的為購房者服務，更多的自己的利益，飽食其中差價，這對購房。

6.求1000字分析商品房房價的論文

商品房價格合理性問題研究摘要：近年來，隨著經濟高速增長，我國房地產業得到迅猛發展，在肯定房地產業對經濟發展做出的貢獻的同時，也應該看到房地產業中所存在的問題。

通過對我國商品房價格現狀的介紹引申出對其合理性進行判斷的必要性，并分別運用房價收入比和房屋租售比對其進行判斷。進而，對導致商品房價格過高的原因進行分析，并在此基礎之上提出應對高房價*策建議。

關鍵詞：商品房價格；合理性；影響因素；對策建議近20年來，伴隨著社會主義市場經濟體制的確立，城鎮住房制度改革的進一步深化，房地產市場迅猛發展。房地產已經成為整個國民經濟中影響廣泛、規模巨大、作用顯著、令人關注的一個重要產業。

然而，我國房地產市場仍存在商品房價格不穩定、供求嚴重不平衡、價格持續攀升等問題。因此，弄清楚我國商品房價格現狀如何，及其是否合理，影響其合理性的因素是什么都是我們現階段應該關注的問題。

1 我國商品房價格現狀 2010年1月19日，國家統計局在其網站發布了2009年全國房地產市場年度統計數據。數據顯示，2010年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，商品房銷售額5.25萬億元，據估算全國商品房銷售均價為5034元/平方米。

以北京為例，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊2010年6月17日發布的數據顯示，2010年一、二季度北京市商品住宅期房均價，四環內已達34620元/平方米，四至五環路的住宅期房均價每平方米漲到20749元，五至六環路的住宅期房均價每平方米漲到14799元。通過上面的數據可知，近一段時期以來，由于商品房價格上漲過快，“房價問題”不僅會導致“居者有其屋”的夢想無法實現，也會造成一定的社會問題。

因此，對于商品房價格合理性的探討具有十分重要的現實意義。 2 對我國商品房價格合理性的評定——以北京市為例北京作為我國的首都，其住房價格一直備受關注。

加上不久前出臺的限購令，更是將全國的目光集中于此。因此，筆者將運用房價收入比和住房租售比這兩個概念來對2010年北京市的商品房價格的合理性進行評定。

2.1 運用房價收入比方法分析北京市房價合理性以2010年北京五環內商品房為例，商品房平均價格為20749元/m?2，北京市城鎮居民平均可支配收入y為29073元，人均住宅面積t為30平方米，銀行住房貸款利率為5.94%，還款期限為n=30年，首付款比例為k=30%，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為m=50%。 2.2 運用住房租售比方法分析北京市房價合理性根據北京市一居室（40m?2）的住宅租房價格為2570元/月，來計算北京市住房租售比，則：每平方米月租=住宅月租/住宅面積=2570/40=64.25元/m?2。

住房租售比=每平方米月租/每平方米房價=64.25/20749=1:322.94。而國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300~1:200。

因此，可看出房產價格已偏離理性真實的房產價值。 2.3 分析結果及其代表性通過以上分析，尤其在住房收入比上可見北京市區房價明顯過高，并且由于商品房價格過高，導致房屋租售比也偏離了合理范圍。

北京作為我國的首都，對經濟發達地區的房價極具代表性。從北京市的房價可映射出全國房價都趨于偏高的事態，尤其是經濟發達的一線城市。

根據國家統計局的數據加權計算，2009年我國城鎮居民的房價收入比為8.76，由此可看出，我國城鎮的住房收入比仍處于不合理范圍，全國商品房價格普遍偏高。 3 我國商品房價格過高的原因 3.1 商品房供給和需求的影響因素 3.1.1 需求方面對商品房價格上漲的影響（1）人口狀況。

人多地少一直是我們的基本國情。同時，中國的家庭規模正在逐年變小。

傳統的三代同堂的大家庭正在分解為若干小家庭。家庭小型化趨勢增加了對住宅的需求，是推動房價上升的原因之一。

（2）城市化進程。經濟發展一般都伴隨城市化進程的加快，大量人口從農村進入城市，這會產生巨大的住房需求。

據統計，1998年我國的城鎮化率為1.4%，到2009年我國的城鎮化率已達到46.6%。 (3)投資需求和投機需求。

商品房作為一種不動產，保值和增值的特性突出。對商品房進行投資，賺取租金和差價的現象已經普遍開花。

并且，隨著投資需求的惡化也引發了大量的投機需求。投機因素對商品房價格逐步脫離了市場規律。

有的城市投機性質的購房甚至達到商品房交易的40%。 3.1.2 供給方面對商品房價格上漲的影響相對于需求，商品房供應情況的影響比較簡單，主要受土地供應量、開發商對利潤的追求及*府對房地產的*策等因素的影響。

目前，土地的囤積和已建成商品房的囤積一定程度上造成我國商品房的有效供給不足。同時，還有另一方面，那就是住房的結構性失衡造成市場的有效供應嚴重不足。

房價上漲，供應結構失衡是一大因素，即廣大消費者所需要的中低價位、中小戶型住房供應短缺。住房供應結構失衡導致的直接結果就是：一些僅有能力購買中低價位、中小戶型住房的消費者，因需求無法得到滿足而成為開發商制造供不應求假象、推動房價進一步上漲的道具。

如果住房的結構性失衡遲遲得不到糾正，房價上漲的步伐就不會停滯。 3.2 商品房價格變化的*策因素 3.2。

7.房地產價格影響因素的實證分析

一、影響房地產價格波動率的主要因素

房地產的價格根本上取決于供求關系，而房地產的供給、需求受價格之外諸多因素影響。其中，生產成本是價格之外影響供給的主要因素，人均收入是價格之外影響需求的主要因素。因此，理論上，房屋建筑成本、人均可支配收入影響房屋價格，其增長率必然影響房屋價格增長率。這兩個因素是分別從供給、需求角度考慮的，而空置率則綜合供求狀況進行分析。

1、房屋建筑成本增長率。房屋建筑成本是房屋供給的反函數，在其他因素不變時，建筑成本增加，供給減少，導致房價上升，所以，房屋建筑成本增長率是房地產價格增長率的正函數。

在分析建筑成本對房價的影響時，不僅要考慮當期建筑成本，而且要考慮前期建筑成本。因為房屋作為大件耐用消費品，從竣工到銷售出去，往往需要一定時間。主要有如下原因：①商品房價格昂貴，需要花費一個家庭多年的積蓄，因此在購買時消費者非常謹慎，需要長時間進行決策；②商品房是存在較大差異的商品，消費者有不同偏好，要尋找到自己喜歡的商品房是需要時間的；③商品房隱含的信息多。為了達成交易，開發商需要時間開展營銷活動，向消費者傳遞信息，消費者也要努力搜集信息，避免上當受騙。因此，應考慮當期、前期房屋建筑成本增長率對房屋價格增長率的影響。通常房屋空置一年以內為正常情況，所以本文只考慮前一年的建筑成本及其增長率。另外，由于數據方面的原因，本文以商品房竣工造價替代建筑成本。

2、人均可支配收入增長率。人均可支配收入是房地產需求的正函數，在其他因素不變時，收入越高，需求越大，導致房價上升，因此，人均可支配收入增長率是房地產價格增長率的正函數。人均可支配收入增長所導致的房地產需求增長表現在三個方面：一是收入的增長加快積累的增長，使得潛在購買力變成現實購買力；二是收入的增長使得消費結構發生變化，房地產成為重要的消費對象，人們會用更好的住宅替代原有住宅；三是收入的增長導致財富增長，進而對資產需求增加，刺激投機。房地產通常被看作一種資產，非凡是在通貨膨脹或其他資產預期收益率較低時，房地產是良好的投機工具。

3、空置率。空置率反映了市場供求狀況，空置率越大，意味著更多的房屋沒有賣出去，在完全競爭條件下，房屋價格會下降，即空置率與房屋價格增長率成反比。然而，首先要明確定義空置率。當前常被采用的計算空置率的方法有三種：第一，全社會空置房面積除以全部住房面積；第二，空置商品房面積除以當年竣工面積；第三，空置商品房面積除以最近三年內竣工面積。計算方法不一樣，計算結果自然大相徑庭。現行條件下，全部住房存量難以統計，而采取第二種計算方法，波動性會過大，所以本文采取第三種方法計算空置率。