美國歷年m2數據一覽表

m2數據房價

1.2018年中國房價預測

2018年房價預測：

GDP算法改革

從前，買房人猜測房價不會跌的重要理由是：因為中國經濟發展的需要，特別是每年的GDP增速是硬性要求，而房地產是GDP的支柱，房價一旦下降整個房地產行業將陷入動蕩，所以*府不會允許房價下降。

7月5日，國家統計局發布了關于改革研發支出核算方法、修訂國內生產總值核算數據的公告。

改革后，GDP的核算方法將由生產核算法改為支出核算法。在支出核算法下，過去未曾被納入統計范圍，但在經濟生產中的比重越來越大的一些行業，將被納入統計。新被納入統計范圍的行業，將帶來大量的GDP，未來很可能成為GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方*府何必還抱著老胳膊老腿呢？

國家的貨幣和信貸*策

中國房價跟市場中流通的貨幣數量基本保持同方向變化：貨幣多，房價漲；貨幣少，房價跌。一旦*府控制住貨幣和信貸，房價必將受到影響。曾有專家梳理過中國1990年到2012年數據，得出的結論是房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。房價上漲的最大驅動力并不是需求，而是貨幣。

收緊貨幣最重要的手段，就是加息。現在5年以上銀行貸款基準利率僅為4.9%，達到近30年歷史最低點。

加息后，沒有房的買房更難了。利率提高，收入不提高，還貸能力降低，自然更難貸款買房。有多套房的還貸更難了。他們會賣出富余的房子。這樣，在房地產庫存量巨大的情況下，又增加了這些存量房，供給將大大多過需求。

房產稅

不動產登記完成后，如果房產稅在全國各地鋪開，購房人群的心理會發生變化。首先，原來沒有房子正在猶豫要不要買房的“騎墻派”會考慮到買房后房產稅對自己的影響；其次，如果貸款買了一套房，月供壓力不小，還要多了房產稅，有可能趁高點賣掉；再次，此前有多套房產的投資客，會考慮把一些房子出售。

購房剛需人口

我們發現，近四年中在房地產市場最熱、房價漲幅迅猛的2013年，剛需族增長率也是最大的。2017年，剛需族增長速度就將接近0。而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預示著潛在買房人口的下降，全國房價增速必然下滑。

剛需人口減少是必然的。嗅覺靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會趕在房價高點把房子掛在中介平臺抓緊時機賣出去。買房的少了，賣房的多了，短時間內，房產中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語權增強，房價想不降都難了。

2.2018年開始即將發生哪些變化

2018房價預測：

GDP算改革

前買房猜測房價跌重要理由：經濟發展需要特別每GDP增速硬性要求房產GDP支柱房價旦降整房產行業陷入蕩所*府允許房價降

7月5家統計局發布關于改革研發支核算、修訂內產總值核算數據公告

改革GDP核算由產核算改支核算支核算未曾納入統計范圍經濟產比重越越些行業納入統計新納入統計范圍行業帶量GDP未能GDP重要支柱所更粗腿*府何必抱著胳膊腿呢？

家貨幣信貸*策

房價跟市場流通貨幣數量基本保持同向變化：貨幣房價漲；貨幣少房價跌旦*府控制住貨幣信貸房價必受影響曾專家梳理19902012數據結論房價漲幅與M2增率相關性高達71%房價漲驅力并需求貨幣

收緊貨幣重要手段加息現5銀行貸款基準利率僅4.9%達近30歷史低點

加息沒房買房更難利率提高收入提高貸能力降低自更難貸款買房套房貸更難賣富余房房產庫存量巨情況增加些存量房供給需求

房產稅

產登記完房產稅全各鋪購房群理發變化首先原沒房猶豫要要買房騎墻派考慮買房房產稅自影響；其貸款買套房月供壓力要房產稅能趁高點賣掉；再前套房產投資客考慮些房售

購房剛需口

我發現近四房產市場熱、房價漲幅迅猛2013剛需族增率2017剛需族增速度接近02018始剛需族每都減少預示著潛買房口降全房價增速必滑

剛需口減少必嗅覺靈敏投資客看買房少且比少投資客趕房價高點房掛介平臺抓緊機賣買房少賣房短間內房產介客源/房源比幅降低買房者語權增強房價想降都難

3.中國房價未來走勢將如何

中國房價跟市場中流通的貨幣數量基本保持同方向變化：貨幣多，房價漲；貨幣少，房價跌。

一旦*府控制住貨幣和信貸，房價必將受到影響。曾有專家梳理過中國1990年到2012年數據，得出的結論是房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。

房價上漲的最大驅動力并不是需求，而是貨幣。收緊貨幣最重要的手段，就是加息。

現在5年以上銀行貸款基準利率僅為4。9%，達到近30年歷史最低點。

2002年是個歷史低點，5年以上貸款基準利率為5。76%。

為使經濟良性發展，央行現在有充足的加息空間。加息后，沒有房的買房更難了。

利率提高，收入不提高，還貸能力降低，自然更難貸款買房。有多套房的還貸更難了。

他們會賣出富余的房子。這樣，在房地產庫存量巨大的情況下，又增加了這些存量房，供給將大大多過需求。

房產稅不動產登記完成后，如果房產稅在全國各地鋪開，購房人群的心理會發生變化。首先，原來沒有房子正在猶豫要不要買房的“騎墻派”會考慮到買房后房產稅對自己的影響；其次，如果貸款買了一套房，月供壓力不小，還要多了房產稅，有可能趁高點賣掉；再次，此前有多套房產的投資客，會考慮把一些房子出售。

如果房產稅支出真的超過房價上漲的收益，那么大家的購房投資理念會發生變化。從原來認為“房子多就是好”，將變成房子要“少、精、好”。

多套房產，不如一套精品。最后，個體會受到群體的影響而產生對房價風險的恐懼。

當試點在一個城市內，其他城市購房人群只是旁觀者的態度。跟社交網絡的信息傳播類似，當全國都實行房產稅，一個城市的房價下降，這個行情會有傳染性，其他城市房價也撐不住。

購房剛需人口我們發現，近四年中在房地產市場最熱、房價漲幅迅猛的2013年，剛需族增長率也是最大的。2017年，剛需族增長速度就將接近0。

而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預示著潛在買房人口的下降，全國房價增速必然下滑。剛需人口減少是必然的。

嗅覺靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會趕在房價高點把房子掛在中介平臺抓緊時機賣出去。

買房的少了，賣房的多了，短時間內，房產中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語權增強，房價想不降都難了。

4.房地產經濟

不對。

“如果當持有石子的人把它扔到大海里，那就等于島上憑空多出N多個100萬來，怎么辦，央行最害怕的就是這顆石子沒了。它沒了島上產品的價格就會飛漲，就會通貨膨脹。”

這是一種常見的誤解，認為房地產泡沫破滅就會產生實體經濟泡沫或股市泡沫，其實常識都可以知道，房地產泡沫破滅一定會導致通貨緊縮，而不是這個帖子所說的通貨膨脹。這個誤解的根源在於，認為貨幣供應是恒定的，一旦鈔票印出來就不會減少，其實貨幣供應不僅僅是印出來的鈔票（基礎貨幣），還有相當大的部分是貸款（派生貨幣），這些貨幣供應是可以隨著虛擬經濟泡沫的破滅而縮小的，因此不會引起通貨膨脹。

我在上面提到：“這個誤解的根源在於，認為貨幣供應是恒定的，一旦鈔票印出來就不會減少，其實貨幣供應不僅僅是印出來的鈔票（基礎貨幣），還有相當大的部分是貸款（派生貨幣），這些貨幣供應是可以隨著虛擬經濟泡沫的破滅而縮小的”，也就是說，“在市場里流通的貨幣”的確“已經是存在的了”，但貨幣供應=基礎貨幣+派生貨幣，你說的“在市場里流通的貨幣”指的是基礎貨幣，這部分確實無法“無故減少”，但另一部分的派生貨幣（即貸款）是可以減少的，您可以查閱國家統計局公布的M0、M1、M2的數據，這些數值是會上下波動的，影響它們大小的因素有很多，比如國家的貨幣*策、投資（機）的內生需求、國際收支情況等等，比如房地產泡沫破了，投機需求大幅萎縮，那么內生需求就小了，M0、M1、M2可能就會減小。另外值得一提的是，不一定貨幣供應↑就會導致物價↑或資產價格↑，關鍵要看這些貨幣供應是否構成了實際購買力：對于因貨幣供應量（M0、M1、M2等口徑）增長而引起需求拉上的情況，如果貨幣供應（印鈔：基礎貨幣+信貸：派生貨幣）較大，而大多以銀行存款等形式沉淀在金融體系內部，沒有進入流通領域（沒花出去，構成實際購買力），那么再大的貨幣供應也不會直接導致物價↑或資產價格↑。

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