長治未來城房價

長治未來房價

1.長治房價走勢2013年,你還有上漲的理由嗎

首先，從供需關系層面來看。

長治市屬于中西部中小城市的典型代表，經濟、社會發展程度較為落后，城市化水平不高，市區人口較少（常住人口40萬左右），建成區面積較小（45平方公里）。由于經濟落后，對外來人口的吸引力相對較弱（外來人口5萬左右），有長期定居意向的外來人口更少。

因此，購房群體主要為35歲以下的年輕人口、有改善性需求的中年以上人口以及長治所轄的縣區富裕人口。按照人口數計算，長治市主城區有大約15萬戶家庭，以其中四分之一家庭有剛性購房需求來統計，大約需要3.5萬套住房。

周邊縣區共有人口280萬，共約80萬個家庭，其中城鎮家庭約25萬個，有能力在長治市區購房的城鎮家庭大約有3萬多個，按有意在市區購房的家庭占比33%計算，大約有1萬戶，再加上其他購房需求，大約有5000戶，周邊縣區家庭購房總需求為1.5萬戶。因此，長治未來五年之內的住房剛性需求大約是5—6萬套。

從目前長治主城區房地產開發規模來看，2007—2009年，長治市已建和在建住宅超過3萬套，2010年規劃開工建設（包括城中村改造的對外銷售部分）大約為1.5到2萬套，兩者合計4.5到5萬套。按照這個速度，最遲在2013年年底（從規劃到建設周期為2-3年），長治市房地產的剛性需求所對應的房屋將全部開發完成。

屆時，長治市城區將沒有大量的剛性需求來支撐房地產業發展，如果繼續保持目前的開發規模和速度，房地產業勢必將出現供大于求的局面。第二，從群眾的購買力來看。

長治市經濟發展水平較低，工業門類主要是煤、焦、化工、冶金，尤其依賴煤炭資源的開采，農業基礎薄弱，第三產業發展較慢。統計數字顯示，2009年長治市在崗職工人均工資2.8萬元（其中可能包括單位為其繳納的社會保險），農民年人均純收入5500元（這個數據是最樂觀的統計，多數人口的收入水平低于這個數據）。

目前，長治市主城區的商品住宅均價為3500元左右，目前仍在快速上漲，一套90平米住宅（實有面積僅70平米）的平均售價大約為32萬元左右，不包括配套設施費和裝修費用。以一個人2.8萬元的年收入水平計算，購買一套毛胚房屋不吃不喝需要12年，如果按正常生活水平考慮，購買一套住房需要18—20年（在沒有教育和醫療支出的情況之下）。

從房價和收入水平來看，長治主城區的房價遠遠超出了人們的購買力，也透支了未來房地產市場發展的能力，但在全國房地產價格飛漲的狂潮之下，這些并不是開發商所關心的問題。第三，從舊城改造和城市基礎設施建設來看。

長治市城市規劃水平不高，主城建成區面積較小（僅為45平方公里），基礎設施建設嚴重滯后，主城區土地利用效率不高，存在大量的閑置地塊（主要集中在市區南部、西部以及市區內外環線之間）。另外，市區現有十多個城中村需要改造，一些主要的城市道路兩側有大量老舊建筑需要規劃拆除。

因此，長治市城市建設面臨繁重的任務。按理說，這正是發展房地產業的絕好機會，但長治的房地產業發展卻面臨后勁不足的困擾。

舊城改造和完善城市基礎設施建設需要對房地產的旺盛購買力做后盾，然而，面對極度不合理的房價收入比，廣大居民根本無力購買房產。以城中村改造為例，前些年一些城中村通過開發小產權房屋建設了一批住房，因為價格相對較低，滿足了一些低收入者的購房需求。

但隨著國家嚴禁建設小產權房屋，城中村改造的成本加大，改造后的房屋以當前的商品房價格銷售，勢必會超出大多數本地居民的購買力水平，而長治又不像其他大城市一樣能吸引到大量的外來投資者和外來富裕人口的青睞。房屋賣不出去，就無法籌集到城中村改造所需要的巨額資金，因此，城中村改造規劃必然難以實施。

在對城市閑置土地進行開發和舊城改造過程中，也勢必會遇到同樣的問題，沒有旺盛的購買力，這些規劃只能被束之高閣，城市面貌也很難有大的改善。而如果長治的城市建設停滯落后，又拿什么來回應“魅力城市”的殊榮，拿什么來改善投資環境、吸引資金、技術、人才，拿什么來改善人居環境，拿什么來激發廣大市民的榮譽感、自豪感？因此，破解這一難題的根本出路，只能是長治房價走勢2013年把房價降到一個居民能夠接受的水平，激活潛在的購買力，只有這樣，長治的房地產業才能保持可持續發展能力。

第四，從改善民生和構建和諧社會來看。國家已經出臺了保障性住房建設的有關規定，按照這個規定，城市在進行房地產開發時，用于保障性住房建設的土地將不少于房地產開發建設用地總量的40%。

但全國大多數城市都沒有嚴格執行這一規定，據2009年的統計數字，保障性住房的投資額只完成當年計劃的30%，致使大量的保障性住房建設計劃得不到實施。如果國家對保障性住房*策的真正落實，將有更多的低價位房屋投入市場，進一步緩解購房的剛性需求。

從這一點來看，外來人口數量稀少的長治市房地產市場的供需關系將得到進一步的改善，居民對高價商品房的依賴程度將進一步降低，夢想通過暴利發家的開發商哄抬房價的行徑必將受到極大的遏制，而繼續為高房價托市、與民爭利的行為，必將受到公眾和社會輿論的一致譴責。在剛剛結束的全國兩會上，。

2.山西省長治市明年房價趨勢

長治市城調隊今年上半年對該市40家房地產單位調查顯示，商品房銷售價格比上年同期上漲2.6%，其中普通住宅價格平均在2000元左右，同比上漲4.0%，多層住宅同比上漲4.1%，高層住宅同比上漲3.9%。與此同時，二手房銷售價格同期上漲11.0%，該市租賃房屋價格同比也上漲2.7%。而城市居民可支配數字卻顯示長治市2003年人均可支配收入絕對數為7070元、2004年為8030元、2005年為9120元，三年平均人均可支配收入增長僅為1.1%。這說明長治的房價這幾年的增長幅度確實過高，已經遠遠超過了市民經濟收入的增長水平。

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