榮觀房產網房價的本質pdf
1.房價的房價本質
房地產作為商品同任何商品一樣， 是使用價值和價值的統一體。
根據馬克思主義經濟學的勞動價值理論和價格理論，從總體上看，房價的基礎仍然是價值，基本上也是房地產價值的貨幣表現，但又有其特殊性。在這里之所以說是“基本上”，是因為房價的形成與其它一般商品的價格形成相比，有著不同的特點。
房價是一個復雜的經濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格，房與地是不可分割的統一體，房價是這個統一物的價格。房屋建筑物是人類勞動的結晶，具有價值，這與一般商品價值的形成是相同的。
但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產品，一方面，原始土地是自然界的產物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。所謂地租實質上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價值。
從這個角度看原始土地的價格并不是勞動價值的貨幣表現。但另一方面，現實生活中的土地已經過了勞動加工，又凝結了大量的人類勞動。
為了使土地符合人類經濟性的運用，人們在開發利用土地過程中，對原始土地進行改造，又投入了大量的物化勞動和活勞動，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎設施等費用更多，而且越往后去投入的勞動積累越多，這些投入的勞動凝結而成的價值與一般商品一樣具有同等性質的勞動價值，從這個角度看土地價格絕大部分又是勞動價值的貨幣表現，它的價值量是由投入的勞動量來衡量的。所以，房地產價值是房屋建筑物價值和土地自然資源價值及土地中投入勞動所形成的價值的統一，房價就是這種綜合性特殊價值的貨幣表現，由于房屋建筑物價值和土地中投入的勞動形成的價值占了主要部分，因此可以說房價基本上是房地產價值的貨幣表現。
2.房價的本質怎么樣
這又是一本從天涯BBS出來的書，作者本人在珠三角從事土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作，也在國土局工作過，所以算是行業內人士。
作者總結了一套模型，嘗試探究城市房地產的根本規律。 這本書總體寫的還算不錯，值得一讀。
不過竊以為用一套模型來解釋全國市場有點力有未逮，有些地方結論正確但是論證過程不是很清晰。作者對珠三角城市的房地產了解很多，得出的結論值得參考，但是對中國其他地方的房地產市場點評則要謹慎看待。
------------------ 作者的模型和我的一些摘錄： 住房的需求，從低到高的有四種需求：首次置業型需求，改善型需求，投資需求，投機需求。每一個城市，都會體現出以某一種需求為主的特征。
1，首次置業型需求為主的城市：對產品的要求不高，最大的關注點是價格。這些城市樓市漲幅都很低，毛坯交房最為常見，對裝修交房極大反感，因為都提高了總體房價。
樓梯房最常見，電梯房如果有的話也只需要一部電梯，因為兩部電梯得房率下降。品牌地產商一般不愿意進入這種城市，因為他們沒法得到品牌溢價。
2，改善型需求為主的城市：對產品要求很高，一梯兩戶，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣的越貴。
可以接受裝修交房，但是不能太貴。一個城市的房地產市場，從首次置業型轉向改善型，那一般都將引發樓市翻倍。
品牌地產商受到市民的追捧，并可以實現比一般開放商高出10%左右的品牌溢價。 3，投資需求為主的城市：首要的特點是裝修溢價（開發商可以通過裝修賺一筆），這主要是因為客人缺乏時間去裝修，公寓是典型的投資型產品。
對產品的要求更高，因為只有更好的產品才能實現價值的增長。小戶型受到歡迎，并且售價比大戶型更高，因為總價要低，對投資者的資金要求不高。
樓市進入這個階段的城市，一般價格將會至少翻番。 4，投機需求為主的城市：這里城市并不多，譬如北京、上海、深圳、杭州、溫州。
另外還有一些旅游城市，譬如海南、珠海和廣西北海。這些城市往往是資金的匯集地，大量無法通過其他渠道消耗的資金，只能選擇以樓市為泄洪口。
資金匯聚的速度有多快，這些城市樓市增長的速度就有多快。 從二手房和一手房的交易比例來判斷一個城市的房產市場處于哪一個階段-----投機需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例超過1.5:1。
投資需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在1:1到1.5:1之間。改善型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1到1:1之間。
首次置業型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1之下。 ------------------ 一個城市的實業（或者說制造業）是一切的基礎，中國城市的發展的歷程，一般遵循著一個相同的軌跡：工業化---居住化---CBD化。
絕大多數城市只能進步到宜居型城市。 所以三線城市，首要目的是提升城市工業化水平，完成原始積累。
經濟發達的二線城市，首要目的是從工業型城市變成宜居型城市。一線城市的城市化目標是打造核心經濟區-也就是CBD。
注：城市等級的簡單劃分標準：人均GDP在一萬美元以上的，是一級城市；人均GDP在6000美元以上的，是二線城市；人均GDP在3000美元以上的，是三線城市。 結論：近100年來全世界的城市經營模式，就是通過對城市經濟狀況和居住環境的持續改善，激發地價和房價的持續上漲。
所以房價的本質，就是城市的經營水平在住宅銷售價格中的集中反映。 關于投資：處于轉型期的城市，投資價值最大，如果一個城市表現出強烈的城市化發展趨勢，城市的產業經濟也在穩步發展，就會開始從首次置業到改善型市場的轉型，就會有很高的投資價值。
具體例子：合肥。 2013年6月19日。
3.房價的本質怎么樣
這又是一本從天涯BBS出來的書，作者本人在珠三角從事土地拓展工作，也就是拿地之前的地價測算工作，也在國土局工作過，所以算是行業內人士。
作者總結了一套模型，嘗試探究城市房地產的根本規律。 這本書總體寫的還算不錯，值得一讀。
不過竊以為用一套模型來解釋全國市場有點力有未逮，有些地方結論正確但是論證過程不是很清晰。作者對珠三角城市的房地產了解很多，得出的結論值得參考，但是對中國其他地方的房地產市場點評則要謹慎看待。
------------------ 作者的模型和我的一些摘錄： 住房的需求，從低到高的有四種需求：首次置業型需求，改善型需求，投資需求，投機需求。每一個城市，都會體現出以某一種需求為主的特征。
1，首次置業型需求為主的城市：對產品的要求不高，最大的關注點是價格。這些城市樓市漲幅都很低，毛坯交房最為常見，對裝修交房極大反感，因為都提高了總體房價。
樓梯房最常見，電梯房如果有的話也只需要一部電梯，因為兩部電梯得房率下降。品牌地產商一般不愿意進入這種城市，因為他們沒法得到品牌溢價。
2，改善型需求為主的城市：對產品要求很高，一梯兩戶，舒適的電梯間和入戶大堂。面積越大的房子，賣的越貴。
可以接受裝修交房，但是不能太貴。一個城市的房地產市場，從首次置業型轉向改善型，那一般都將引發樓市翻倍。
品牌地產商受到市民的追捧，并可以實現比一般開放商高出10%左右的品牌溢價。 3，投資需求為主的城市：首要的特點是裝修溢價（開發商可以通過裝修賺一筆），這主要是因為客人缺乏時間去裝修，公寓是典型的投資型產品。
對產品的要求更高，因為只有更好的產品才能實現價值的增長。小戶型受到歡迎，并且售價比大戶型更高，因為總價要低，對投資者的資金要求不高。
樓市進入這個階段的城市，一般價格將會至少翻番。 4，投機需求為主的城市：這里城市并不多，譬如北京、上海、深圳、杭州、溫州。
另外還有一些旅游城市，譬如海南、珠海和廣西北海。這些城市往往是資金的匯集地，大量無法通過其他渠道消耗的資金，只能選擇以樓市為泄洪口。
資金匯聚的速度有多快，這些城市樓市增長的速度就有多快。 從二手房和一手房的交易比例來判斷一個城市的房產市場處于哪一個階段-----投機需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例超過1.5:1。
投資需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在1:1到1.5:1之間。改善型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1到1:1之間。
首次置業型需求為主的城市：二手房和一手房的交易比例在0.5:1之下。 ------------------ 一個城市的實業（或者說制造業）是一切的基礎，中國城市的發展的歷程，一般遵循著一個相同的軌跡：工業化---居住化---CBD化。
絕大多數城市只能進步到宜居型城市。 所以三線城市，首要目的是提升城市工業化水平，完成原始積累。
經濟發達的二線城市，首要目的是從工業型城市變成宜居型城市。一線城市的城市化目標是打造核心經濟區-也就是CBD。
注：城市等級的簡單劃分標準：人均GDP在一萬美元以上的，是一級城市；人均GDP在6000美元以上的，是二線城市；人均GDP在3000美元以上的，是三線城市。 結論：近100年來全世界的城市經營模式，就是通過對城市經濟狀況和居住環境的持續改善，激發地價和房價的持續上漲。
所以房價的本質，就是城市的經營水平在住宅銷售價格中的集中反映。 關于投資：處于轉型期的城市，投資價值最大，如果一個城市表現出強烈的城市化發展趨勢，城市的產業經濟也在穩步發展，就會開始從首次置業到改善型市場的轉型，就會有很高的投資價值。
具體例子：合肥。 2013年6月19日。
4.為什么房價難言"歷史大頂 pdf
2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控*策出臺，中國房價將出現“歷史大頂”。對于上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是“房地產價格泡沫”。中國一線城市的高房價本質上是“產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向”（決定需求）與“嚴控特大城市規模”（決定供給）之間的矛盾。
在*府城鎮化*策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區： 誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給； 誤區二，認為“人口流動”可以代表房地產需求； 誤區三，認為“老齡化”將導致房價下跌； 誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲； 誤區五，認為加杠桿必然等于。 2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控*策出臺，中國房價將出現“歷史大頂”。對于上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是“房地產價格泡沫”。中國一線城市的高房價本質上是“產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向”（決定需求）與“嚴控特大城市規模”（決定供給）之間的矛盾。
在*府城鎮化*策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區： 誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給； 誤區二，認為“人口流動”可以代表房地產需求； 誤區三，認為“老齡化”將導致房價下跌； 誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲； 誤區五，認為加杠桿必然等于“炒房”和泡沫。 主流房地產分析框架 對于中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和*策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對于全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中于宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之后的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對于中國房地產的主流分析框架是“人口流動+貨幣現象”。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。
其中，“人口流動”對應“剛性需求”，“貨幣現象”對應“投資需求”或者反映價格泡沫程度。 其中，“人口流動”又包括兩部分，一部分是“老齡化”，一部分是“城鎮化”，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處于存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由于房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是“貨幣現象”，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析“人口流動+貨幣現象”框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？ 在“人口流動+貨幣現象”框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。 事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。
最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。 北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模*策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升 與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變 在2014-2015年“忽視房地產供給”的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。“土地供給不足”因素越來越被市場接受，呼吁放松特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：“人口流動決定剛性需求”、“老齡化導致房價下跌”、“中國。
5.房地產的本質是什么
房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。
對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。
作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。
法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
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