全球房價指數

在海外置業哪個國家的房產出租率不錯的呢？

現在很多人，把眼光放到海外置業，尤其是房產，因為房產除了可以住，還可以出租，很多國家的房產是永久產權，并且可以，沒有繼承稅就可以讓后人繼承。在澳洲房產出租，已經相當成熟，那里的空房率，僅為2%到4%，如果想了解更多海外房產投資問題找美亞置業

什么是Halifax房價指數？

目前，世界各國的房地產市場在信息收集、分析、計算方面有很多方法。

歸結起來，這些方法可分為以下4種：成本投放法：成本投入法是根據房地產項目的投入成本（包括材料及人工費用等）的變化情況，以算術平均法來計算房地產價格指數的方法，是早期的房地產價格指數的重要編制方法。

在規范的市場運作背景下，成本投入法對新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用性，能夠反映出房地產價格變化的某些規律。

加權平均法：該方法包括中位數價格法和算術平均法兩種。

其基本原理是，以大量的房地產實際交易價格作為指數，加權的目的在于降低不同交易案例的特征差異所帶來的偏差。

中位數價格法與算術平均法相比，雖然能在一定程度上降低房地產品質差異對指數的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產品質的差異可能會對指數衡量房地產價格的變動產生較大的偏誤。

因此，在國外房地產價格指數的實踐中，加權平均法多用于地價指數的編制，而用在住宅價格指數編制上的較少。

重復交易法：它是利用房地產的重復交易案例，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。

這樣，不同時期考察相同的房地產，在結構、材料、外部品質等方面都相同，免去了控制房地產品質的麻煩。

該方法經過實踐和專家的多次修正，在理論上已經相當完整，因此該方法被稱為國際上最先進的計算方法，能夠客觀、準確地反映出房地產市場的狀況。

特征價格法：該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質（如房地產商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務等特征），商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現。

當商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。

特征價格法的基本思路是：將房地產商品的價格分解，以顯現出其各項特征的隱含價格，在保持房地產的特征不變的情況下，將房地產價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動。

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二戰后的英國經濟

二戰后，英國的經濟受到嚴重創傷。

主要是英國依賴美國的援助來恢復發展經濟。

美國的主要*策就是《馬歇爾計劃》。

經濟模式的特征：由以前的國家過多干預向自由主義轉變，國家資本比重下降，私人資本重新得到加強；經濟計劃程度下降，自由市場作用增大；國家干預減弱，自由競爭加強。

“多市場、少*府”的轉變已成為英國經濟發展的趨勢。

戰后世界經濟格局（1）英國“世界工廠”地位的演變：①確立：英國最早發生工業革命，經濟實力最強大；英國擁有廣闊的殖民地。

到19世紀中期，英國成為世界工廠。

②19世紀末20世紀初在向帝國主義過渡的過程中，資本家不愿采用新技術和新設備；美、德經濟迅速發展。

到19世紀末英國喪失了在世界工業的壟斷地位。

（2）美國掌握世界經濟霸權（二戰結束后初期到50年代末）：①原因：美國在向帝國主義過渡過程中，工業總產值躍居世界第一位；兩次世界大戰使美國大發橫財；其他帝國主義國家在戰爭中力量削弱。

②確立：二戰后初期美國經濟占絕對優勢，它通過1944年確立的“布雷頓森林體系”、1947年成立的關稅及貿易總協定、1948年開始實施的“馬歇爾計劃”等確立了其世界經濟霸主地位。

（3）20世紀70年代世界經濟格局向多極化方向轉變：①原因：歐共體和日本的崛起。

②多極化：70年代初，以美元為中心的資本主義世界貨幣體系崩潰，資本主義世界出現美、日、西歐三足鼎立的局面；發展中國家要求建立國際新秩序，各種原料輸出國和生產國組織起來，一批新興工業化國家和地區脫穎而出。

英國具有典型的公私混合型經濟體制特征。

第二次世界大戰后，英國在工*主*期間大力發展國有經濟，分別在1945年7月至1951年10月和1975年3 月至1979年5月，掀起兩次國有化高潮，國有企業得到迅速發展。

據統計，1970年國有企業勞動力占全國勞動力8.1%，生產總值占全國生產總值的 11.1%，固定資產投資額占國內固定資產投資總額的20%。

70年代末80年代初，英國國有企業地位顯著上升。

1981年，英國最大10家公司（企業）按營業額排序，國有化公司占3家，按職工人數排序，國有企業占6家。

國有企業主要集中在如下部門：英國郵*局、國家煤炭局、英國鐵路局、英國航空和宇航公司、英國機場管理局、英國港務局、英國貨運公司、國家公共汽車公司、英格蘭運輸局、英國鋼鐵公司、英國國家石油公司、英國制造公司、電力委員會等。

英國國有化企業的發展并沒有代替私營公司在英國經濟中的主導地位。

特別是撒切爾夫人主*時期進行的大規模私有化運動，對煤氣、石油、電力供應、煤炭、宇航、汽車和電信等部門的上百個大型國有企業實行了民營化。

到1989年，國有企業的總資產比1979年減少了45%。

1990年底國有企業在國內總產值中的比重已由1979年的10%降至不足5%。

目前英國國有企業主要分布在郵*、市*交通、核燃料工業和民用航空事業等領域。

雖然國有經濟比重降低，但英國還是公私混合產權結構。

回答人的補充 2009-09-03 09:27 1945年7月，英國工*出人意料地在大選中獲勝，工*在下議院獲得398個席位，而保守*僅得209席。

工*由此單獨組閣，成立了由工*領袖克里門特?艾德禮為首相的戰后英國首屆*府。

工**府剛一成立，就決心實行一系列的改革，以振興戰后的英國經濟和改善社會狀況。

工**府改革的主要內容就是企業國有化、經濟計劃化和推行福利國家制度。

在實行國有化方面，英國*府除了原已收歸國有的電話、電報、地鐵、發電站以外，還將煤礦、鐵路、電力、煤氣、運河、船塢、醫院、英格蘭銀行、航空及鋼鐵業收歸國有。

國有化的方式是由國家向原業主支付償金。

而國有化的目的一是利用國家的力量維護英國整個經濟機制的正常運作，推動戰后英國經濟的恢復和增長；二是幫助調整英國國內經濟生活中的各種關系，盡可能地爭取社會平等。

與國有化相互關聯的是工**府實行了一定程度的經濟計劃化。

艾德禮*府從一開始就奉行國家干預經濟的*策，通過對財*、金融、貿易和部分生產的控制，主動地指導和調節經濟發展。

福利國家制度是戰后初期英國工**府諸項改革舉措中影響最大的一項。

1946年8月，通過工**府的努力，英國國會通過了國民保險法。

該法在以往有關法令的基礎上進一步提供了“從搖籃到墳墓”的社會保險項目，規定凡已就業而未達退休年齡的職工都須參加保險，以便在失業、退休、懷孕、工傷、疾病、死亡的情況下能夠享受津貼和補助。

1946年11月又通過國民醫療保健法，在英國的居民從此享受免費醫療。

同年還通過了住房法，該法規定地方當局負責集資修建房屋，解決戰后房荒；同時對房租實行限制，以保護租戶的利益。

1948年5月。

國民援助法出臺，規定由于種種原因而無力繳納社會保險金的貧困者，可得到*府的救濟。

上述所有的社會保險和福利補助的基金來源于投保職工交納的保險費、企業主上繳的保險費和國家的預算撥款等三個方面。

工**府的福利*策使戰后英國普通居民的生活得到相當程度的改善。

1948年，艾德禮宣布英國已經建成了福利國家。

英國工**府的經濟和社會*策對戰后初期英國...

為什么英國經濟衰退

分析人士認為，是英國國內經濟運行疲軟、信貸危機的持續影響、樓市低迷和歐元區整體經濟的不振等若干因素的共同作用，把英國經濟推向了衰退深淵。

去年夏天美國次貸危機蔓延到英國后，對以金融服務業為支柱產業的英國經濟造成嚴重沖擊，其負面效應持續顯現，揮之不去。

除諾森羅克銀行爆發擠兌風潮外，英國匯豐等主要銀行受損慘重。

伴隨著銀行業蒙受的重大損失，銀行有可能被迫進一步收縮借貸，這將危害到英國經濟的增長。

近年來，房地產市場持續火爆曾經是拉動英國經濟增長的主要動力。

但由于信貸危機后銀行普遍“惜貸”，加上經濟前景不好等因素影響，今年以來英國房地產價格持續下跌，交易量劇減。

8月份房價指數已經是連續第10個月下跌，房地產市場充滿悲觀氣氛。

英國房價不斷走低進一步拖累英國經濟。

消費是拉動英國經濟增長的重要因素，但目前由于居民收入增長趨緩、家庭借貸形勢惡化、可支配收入減少等原因，英國消費者信心處于歷史低點，這也嚴重打擊了其零售業。

外貿疲軟也是促成英國經濟走弱的重要外在因素。

英國約有一半的出口面向歐元區國家，由于受美國次貸危機以及高油價等因素拖累，目前歐元區經濟也顯出衰退之勢，英國的出口產值隨之下滑，寄希望于依賴出口挽救英國經濟的舉措也將落空。

經濟界人士推測，在眾多內外因素作用下，英國經濟的衰退將無法避免。

而銀行借貸的困境更意味著經濟若要復蘇，勢必要花上很長時間。

不過，分析人士也表示，英國此次經濟衰退可能沒有上世紀九十年代初的衰退嚴重。

即便是明年英國國內生產總值下降0.2%，也要比1991年經濟衰退時國內生產總值全年下降 1.4%的情況好得多。

參考資料：http://**20080904/*1. 福利過度，失業的人給免費房子還有補助，養小孩也有補助，結果有人一輩子吃福利，過得還挺舒服。

2. 資源不足，英國沒有像中俄那樣的天然資源，只好向美國一樣從中東進口，但經濟實力不如美國，油價上漲的特別快。

3. 超低效率，盡管出了像亞當·史密斯那樣的經濟學家，英國人還是不知道什么叫效率，我辦理了一張學生免費乘車卡結果花了兩周時間；超市的隊伍永遠是長長的，不是人太多，是收銀員太慢。

轉自：http://**question/64849148PS 經濟類不太懂，但上面提到三點是我有切身體會的。

另外，英國沒有工業，經濟依靠的是教育和金融業，對于外界依賴過大，應該算是原因吧

在海外置業哪個國家的房產出租率不錯的呢？

您好，我們為您綜合了海外各國的各方面條件，羅列出了以下幾個最值得海外置業的的國家。

一、美國1.永久產權：在美國房屋的買賣是私有制，你買房的同時也永久地買下了蓋房子的那塊地2.租賃需求大：由于當前次貸風波的影響，部分無力購買房子的美國住戶在美國部分推升了租賃需求。

3.租金回報率高：在加州等地區，房子出租后的毛租金回報率一般可達到 7-9%。

相比于中國的租屋市場租金回報率只有 1-3%，更有價值優勢。

4.人民幣匯率升高：自2005年匯改以來，已經人民幣升值了近17%，使得在美國買房更為劃算。

而最近的宏觀經濟形勢，美元有重新走強的可能，投資者可間接獲取額外的外匯受益。

5.教育資源優良：在福布斯2015-2016年世界學校排行榜，前十排行榜中美國大學占據6席，有14所大學。

二、澳大利亞1.十年來房價幾乎都在漲：根據易居房地產研究院的數據，從上圖的房價指數來看，澳大利亞的房價在過去十年是除卻08年下半年和2011年下半年稍微跌過一下，其余時間都在上漲。

尤其是2013年至2015年，連續大漲三年，其中悉尼房價指數漲幅最大，超過50%雖然說一定程度上，澳大利亞房產價格的不斷攀升有一部分原因是因為華人買房*團的資金涌入造成的輕微“泡沫”，但從數據上來看，澳大利亞房產的投資潛力的確亮眼。

2.租金回報率高：據澳洲權威地產研究機構SQM《2016澳洲房地產繁榮與衰退報告》預測， 2016年墨爾本將成為澳洲房價增值最大的首府城市，最高漲幅可能達13%，租金回報率最高為7%，清盤率將維持在70%左右。

3.移民的好去處：同時，澳洲所擁有的*治穩定、經濟發達、法律完善、銀行體系安全、金融透明度高、生活品質佳的社會環境，自然就成為了三、加拿大1.房子不斷增值：在華人大肆搶購下，據大溫哥華房產局提供的數據，過去五年中，溫哥華住宅售價中值躍升了57%至110萬加元。

2.受益高：據摩根士丹利的數據顯示，投資溫哥華房產2015年的凈回報率達11%，高出加拿大整體樓市三個百分點。

3.低廉的房產稅：房地產研究中心主管Tsur Somerville說：“溫哥華物業的持有成本相對較低。

”去年，溫哥華市的住宅稅稅率為每1000美元（根據物業的應稅價值）征收3.54美元。

4.加幣匯率走低：由上圖可見，加幣匯率的不斷走低也是激勵華人買家“買下”溫哥華的重要因素之一。

四、英國1.購房無限制：英國對全球購房者無任何限制，是全世界最開放、最自由的投資市場之一。

2.綜合條件佳：英國房產具有成熟的私有財產法律保障，建筑質量上乘，房產購買和持有的稅費較低，且絕大部分屬于永久性產權。

3.房子升值空間大：據Rightmove英國房價指數顯示預計到2020年倫敦平均房價或漲至100萬英鎊，漲幅或高達47%。

五、新加坡1.房價不斷攀升：從2009年以來，新加坡房地產市場一直呈現上升勢頭，這是中國買家最看好新加坡房產的重要原因之一。

2.永久產權：新加坡的房子產權最短99年，長的有999年，更長的還有永久產權。

3.租金回報率高：在新加坡一套總價100萬新幣（約476萬人民幣元）左右的房子，年化租金回報率在3.8%-4.5%左右，月租金能達到3000元-3500元。

4.租賃需求高：新加坡擁有53萬永久居民及149萬外籍流動人口，人口增長速度超過住宅存量增長，租金回報率會日趨攀升。

5.貸款利率低：相比于國內 6%以上的年利率，新加坡的貸款年利率只有1.5%左右。

6.附帶福利多：與國內相比，新加坡物業普遍贈送車位、衣櫥、空調、廚衛設施，而且沒有遺產稅。

六、葡萄牙這感覺既沒有很高的投資回報又不能給子女提供很好的教育資源的國家，我們把它列入榜單的原因是葡萄牙自2012年始推出了個“黃金居留”投資移民*策，這給很多投資者通過買房投資這種簡單的方式來拿到歐洲的綠卡，打開通往歐洲大門的鑰匙。

只要主申請人年滿18周歲且無犯罪記錄，只要購買50萬歐元以上的當地房產，且第一年住7天，之后每天共住14天，并且持有居留證滿5年、具備基本葡萄牙語知識和無犯罪記錄即可獲得永久居留證。

七、日本1.日元不斷下跌：日元現已跌至22年低點2.看好2020年東京奧運，認定這一題材有望推高房價，復制2008北京奧運帶動當地房價上漲的輝煌。

3.房地產市場逐步回暖：據不動產經濟研究所稱，東京的公寓價格現已漲至1990年代初以來的最高水平，兩年漲幅達到了11%4.永久產權5.100%得房率：在日本購房不用承擔公攤面積，連房屋的陽臺面積也不算在內，確保100%得房率，因此購房總價降低不少，而大阪的均價更是接近上海的2/3。

6.租賃市場成熟：日本房地產租賃市場成熟，收獲金相對更穩定。

搜房網數據顯示，上海的租金收入金約2%~3%，而日本可達6%~12%。

7.購房手續簡化：日本在近幾年修改了相關法律*策，外國人在日本購房不再有任何限制，事先申請已變為事后報批也可以。

什么是外匯基本面分析外匯基本面分析有什么作用

外匯基本面分析就是研究能影響一個國家整體經濟的本質因素，在分析了諸如經濟指標、*府*策、社會發展等因素后判斷外匯市場價格的動向及市場趨勢，以此來決定交易計劃。

基本面分析可以很有效地預測經濟情況，但不一定是匯市價格，交易員需要更好地解讀分析所提供的資料的來制訂有效的交易策略，這里涉及到一些基本的經濟學知識。

外匯市場供求關系驅動貨幣價格的波動，供應量大了價格就下跌，反之，供求量小，價格就上升。

幾乎每一個國家的經濟都在不斷地重復同一周期，貸幣供需量在周期中不斷地變化，這樣就造成了價格的波動。

經濟周期分為：繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個階段。

在繁榮期，一般民眾經濟情形良好，購買能力強大，所以貨物的需求量會大于供應量，價格就會上升，最后形成通脹。

價格不斷上升會減弱購買力，降低需求量，使經濟進入衰退期，在衰退期商業行為減少，失業率上升，這通常會使價格下降形成通縮。

此時如果*府不能采取有效措施去刺激經濟，就有可能進入蕭條期，最后過低的價格促使需求增加，經濟開始復蘇，然后開始另一輪的繁榮循環，不斷輪回。

當各國經濟處在周期的不同階段，不同時期時，他們貨幣之間的相對價值就會在外匯市場體現出來，準確判斷各國的經濟實力，就能在外匯交易中獲取可觀的利潤，尤其對長期交易來說，基本面分析是非常重要的一個環節。

每個國家中央銀行的責任都是照顧本國的經濟利益，它們小心地注意著一些能夠影響經濟指標的數據，然后相應地調整*策，如利率等。

而這些數據會被定期公布出來的，其中有些指標被稱為是“市場推動者”，對外匯市場有著很大的影響，所以在外匯交易前注意這些數據的公布是非常重要的。

我們最需要注意的是市場對這些指標的期望值，在指標被公布時多附有分析出來的期望值，只有當實際數據和期望值有比較大的差距時，外匯市場才會有較大的波動，因為期望值會在價格中體現出來。

我們也需要注意一些重要人物的講話，如總統、財*部長、央行官員等，他們的講話往往會透露出*府將采取的財經*策，有些*策對外匯市場一樣有著非常重要的影響。

至今為止美國還是世界上經濟最強的國家，美元的地位無可比擬，而且外匯交易超過80%都會牽涉到美元，所以美國的經濟數據對外匯市場有著最大的影響，其次是歐盟，第三是日本。

對EUR/USD影響最大的指標依次排列為： 1、美國非農薪酬（（U.S. Non Farm Payroll））：顯示了新增的工作機會 2、利率（Interest rate）：聯邦公開市場委員會（Federal Open Market Committee, FOMC）公布的利率 3、美國商品貿易收支（U.S. Trade Balance ）; (European Trade Balance)歐洲商品貿易收支。

匯龍網* 4、美國貿易經常帳（U.S. Current Account） 5、美國財*部統計凈資本流動量數據（US Treasury Inflow Capital (TIC) Data) 6、美國國內生產總值： US Gross Domestic Product (GDP) 7、美聯儲利率決定： FOMC Rate Decisions 8、美國零售銷售： US Retail Sales 9、消費者物價指數： Consumer Price Index (CPI)對GBP/USD影響最大數據為：除了美國經濟指標外還有些英國指標：英國房價指數： UK Housing prices 英格蘭銀行會議： Bank of England meeting 英國失業率： UK Unemployment Rate 英國零售銷售： UK Retail Sale對USD/JPY影響最大的數據為：除了美國經濟指標外，還有些日本指標日本央行貨幣*策會議： Bank of Japan Monetary Policy meeting 日本商品貿易收支： Japanese Trade Balance 國內生產總值： Gross Domestic Product (GDP) 消費者物價指數： CPI 總生產指數： Induction production Index 零售銷售： Retail Sale 短期經濟觀測： Tankan Repent 失業率： Unemployment Rate

美國經濟數據對美元指數的影響

因為外匯市場容量大，造市商機制不明顯，所以波動趨勢主要受美國國內經濟影響。

所以，可以理解成美國國內經濟數據。

此類數據包括美國CPI,GDP增長速度，甚至房價指數等。

表達經濟繁榮的指數促進美元指數上升，相反則促進下跌。

朋友你可以搜索美國經濟數據，每月都會有發布和更新。

同時，美元指數也受美國*府當期*策影響，例如加減息、對外*策（戰爭、外交*策）等，由于美元指數與期貨市場上黃金、原油等相互影響比較明顯，例如出現原油價格上升時，美元指數會呈現相反走勢。

以上都是個人整理，希望能拿到分啦。

二手房價格指數是怎么算出來的

二手房價格尋找該類房源的具體方式，共分為三種方式：1、網絡渠道：找房網，58，趕集，當地論壇等網絡尋找（優勢是信息量大，成本低；劣勢是虛假房源多，良莠不齊）；2、中介機構：當地品牌中介機構或直接委托一家全國連鎖的正規品牌中介機構辦理（優勢是房源真實有效，隨時看房，還免費；劣勢是需要花錢）；3、個人人脈資源：自己去找，或者熟人介紹（優勢是對房源絕對了解，劣勢是砍價難）。

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