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日本90年代房價暴跌有哪些征兆

90年代日本房價暴跌主要征兆是寬松的貨幣*策、銀行利率下調、超低利率發放貸款、全民買房、搖號買房、地價飆升等等。

90年代日本房價暴跌問題，對當前正處于中美貿易爭端環境下，各地樓市瘋長的現實來說，值得大家冷靜下來好好思考下，看看過去走過的路，分析未來樓市何去何從。因為，日本樓市的暴漲暴跌，并不單純是日本國內的問題，其后是復雜的國際沖突背景。主要征兆表現如下：

1、日元大幅升值打擊了日本的出口企業，日本*府為了支持企業維持高出口額，減輕企業債務，采取了寬松的貨幣*策。

2、連續5次下調利率，從1985年的5%降至1987年的2.5%，貨幣供應量連續四年超過兩位數增長，造成國內市場流動性大量過剩。

3、降低利率保住了日本企業的生產和出口，企業掙得的外匯源源不斷地涌入日本的銀行。為了擴大營業利潤，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發放貸款。

4、相對于一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險較低，于是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。來自銀行的大量貸款流入房地產市場開始推高房價。1987年，東京的房價漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。

5、1987年，東京某團地商品房搖號抽簽式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700。

6、熱錢涌入導致股價和房價快速上漲，從而吸引更多的國際資本進入日本投機，日元繼續升值，股市房價繼續上漲，泡沫越吹越大。

7、銀行貸款和熱錢同時涌入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。1989年日本地價攀升至2137兆日元，而1998年末最低時候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當于1989年日本國民生產總值的2倍。當時有個笑話是僅東京23區的地價就可以買下整個美國。

8、1989年東京銀座5丁目鳩居堂前，當時國土交通廳公布的土地公示價格1平米1億1千萬日元，折合97萬美元，這也是當年獲吉尼斯世界紀錄的全球最高地價，現今價格4000萬日元，跌了差不多有2/3。

擴展知識：

房價暴跌后的危機

1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。

日本*府也意識到了經濟泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的“基本農田制度”和“科技興國”兩項基本國策。于是，日本*府突然收縮貨幣*策。

一是短期內上調利率。央行在1989年5 月將維持了 2 年多的超低利率從 2.5%上調到 3.25%，之后連續 4 次上調，到 90 年8月達到 6%。

二是*府突然強制收緊信貸，控制對房地產信貸總量。1991 年商行停止了對房地產的貸款，M2 增速從 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也遠遠低于當年名義 GDP 增長率 6%的水平。宏觀調控*策力度過猛，泡沫迅速破滅。

首先刺破的是股票市場泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。

當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

股票價格大幅下跌，信貸規模下降，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。公司破產導致其擁有的大量不動產涌入市場，頓時房地產市場出現供過于求，房價出現下跌的趨勢。與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。

1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本*府出臺雪上加霜的“地價稅”*策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大于求”的時代。

幾種因素疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。而在泡沫時期房價遠高于全國平均水平的三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的價格也跌得最慘，跌幅超過了全國平均水平。

自1990年泡沫破裂以來，日本全國的平均房價連續16年呈下跌趨勢。

從1990年至2006年，全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平；企業大量破產，銀行、房地產公司破產數量超過3000家，日本就業壓力空前，工資低、工作時間長幾乎成為日本頑疾，于是啃老族率先在日本流行。

參考資料:《鳳凰財經》——中國樓市似日本90年代，房價暴跌會發生什么？

日本90年代房價暴跌有哪些征兆

90年代日本房價暴跌主要征兆是寬松的貨幣*策、銀行利率下調、超低利率發放貸款、全民買房、搖號買房、地價飆升等等。

90年代日本房價暴跌問題，對當前正處于中美貿易爭端環境下，各地樓市瘋長的現實來說，值得大家冷靜下來好好思考下，看看過去走過的路，分析未來樓市何去何從。

因為，日本樓市的暴漲暴跌，并不單純是日本國內的問題，其后是復雜的國際沖突背景。

主要征兆表現如下： 1、日元大幅升值打擊了日本的出口企業，日本*府為了支持企業維持高出口額，減輕企業債務，采取了寬松的貨幣*策。

2、連續5次下調利率，從1985年的5%降至1987年的2.5%，貨幣供應量連續四年超過兩位數增長，造成國內市場流動性大量過剩。

3、降低利率保住了日本企業的生產和出口，企業掙得的外匯源源不斷地涌入日本的銀行。

為了擴大營業利潤，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發放貸款。

4、相對于一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險較低，于是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。

來自銀行的大量貸款流入房地產市場開始推高房價。

1987年，東京的房價漲了53%。

那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。

而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。

5、1987年，東京某團地商品房搖號抽簽式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700。

6、熱錢涌入導致股價和房價快速上漲，從而吸引更多的國際資本進入日本投機，日元繼續升值，股市房價繼續上漲，泡沫越吹越大。

7、銀行貸款和熱錢同時涌入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。

1989年日本地價攀升至2137兆日元，而1998年末最低時候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當于1989年日本國民生產總值的2倍。

當時有個笑話是僅東京23區的地價就可以買下整個美國。

擴展知識：房價暴跌后的危機 1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。

日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。

日本*府也意識到了經濟泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的“基本農田制度”和“科技興國”兩項基本國策。

于是，日本*府突然收縮貨幣*策。

一是短期內上調利率。

央行在1989年5 月將維持了 2 年多的超低利率從 2.5%上調到 3.25%，之后連續 4 次上調，到 90 年8月達到 6%。

二是*府突然強制收緊信貸，控制對房地產信貸總量。

1991 年商行停止了對房地產的貸款，M2 增速從 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也遠遠低于當年名義 GDP 增長率 6%的水平。

宏觀調控*策力度過猛，泡沫迅速破滅。

首先刺破的是股票市場泡沫。

1990年1月12日，是日本股市有史以來最黑暗的一天。

當天，日經指數頓挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了長達20年的熊市之中。

股票價格大幅下跌，信貸規模下降，使幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。

公司破產導致其擁有的大量不動產涌入市場，頓時房地產市場出現供過于求，房價出現下跌的趨勢。

與此同時，隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。

1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。

1992年，日本*府出臺雪上加霜的“地價稅”*策，規定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。

在房地產繁榮時期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產市場立刻進入“供大于求”的時代。

幾種因素疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。

而在泡沫時期房價遠高于全國平均水平的三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的價格也跌得最慘，跌幅超過了全國平均水平。

自1990年泡沫破裂以來，日本全國的平均房價連續16年呈下跌趨勢。

參考資料：《鳳凰財經》——中國樓市似日本90年代，房價暴跌會發生什么？

91年日本房地產崩盤,平均房價降低了多少？

上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，今天中國的房地產發展正進入瘋狂時代，十多年房價只漲不跌的規律和*府對土地希缺的勿悠，讓越來越多的人更加確信房價保值不跌的神話，然后歷史總有著驚人的相似，回顧日本房地產的崩盤始末，或許對中國房地產的未來走勢有著一些啟示。

戰后50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。

上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超意大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次于美國的世界第二大強國。

日本的貿易和制造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無“招架之力”。

日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，占世界外匯儲備的50%。

日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。

彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。

日本人買下紐約最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。

伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。

日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。

日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰后一片廢墟上建立起來。

伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰后初期猛漲了10000倍。

但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。

實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有后來5年時間中執行的一系列錯誤*策，泡沫破裂還是可以避免的。

1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最后瘋狂”。

在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。

由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎于客觀原因。

日本主要的錯誤*策是：第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。

1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。

之后一年時間里日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大沖擊。

日本*府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放松銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%,1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。

但是由于當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金并不如*府所希望的那樣流入制造業和服務業，而是流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。

1985年以后的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。

在此過程中日本*府并沒有采取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。

第二，盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。

在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。

為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。

1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。

這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。

尤其錯誤的是為了擴大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域里的貨幣數量進一步擴張。

1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。

為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧*策限制，躋身于房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。

可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最后支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最后一刻。

第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。

日本和香港完全一樣，股市和樓市“一榮俱榮，一損俱損”，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。

當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。

無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。

股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個“高度”。

1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。

1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。

這段時間里，房價日長夜大，數月甚至數天價格又上漲了。

人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。

人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。

銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重復...

杭州市余杭市區90年代造房價一般大概有多少一平米？

日本不知道，之前看了一個香港那邊的新聞，大意是說讓大陸人滾出香港，因為大陸人去那邊的太多，買房的、投資的、生孩子的，拉動物價上漲，好多香港本地人都買不起房。

不知道有沒有關系。

至于你說的建房問題，大城市建房供不應求，而且并不是所有家庭都只買一套房的，舊房子想換新的、子女上學買學區房就近照顧的、給子女結婚買的、有余錢想投資的，另外也要看地段，好地段買的就快，供不應求的也是這一塊；差地段不是沒人買，但如果是你的話，你是會選一個交通不方便、孩子上學不方便、你上班不方便、老人活動不方便的便宜一點的房子，還是選一個不錯的貴一點房子？我的想法是：反正都要花這么多錢了，何不再添點錢住的舒服一些。

還有價格，大城市不清楚，但我老家是普通小區賣得快，中高檔的小區賣的就比較慢。

我老家不算發達，上高中的時候，學校搬了個地方，因為學校是重點高中，家長都比較重視，附近三個普通小區房子很快就全賣光了，都是才建成兩三年的房子，孩子畢業后，有的房子就租出去，有些干脆就賣掉。

而另一個定位比較高端的小區，到現在都建成十年了，房子還沒賣完，老板都快賠死了。

...此后,各種票證陸續退出了歷史舞臺。
90年代初,使用了近40年的票...

不會的。

中國目前的房價高漲的原因很多，最主要的是土地的價格太高導致的，而土地所收取的資金都有各個市*府用于當地的城市建設。

其次是投資和鄉村移民共同推高房價，特別是投資購房，以及房地產商捂盤逼迫房價上漲，然后再放出房源。

從中賺取利潤。

由于中國的房貸基本都是由國有四大銀行經營的，絕對不可能讓房價跌的太多，只能維持不漲不跌的局面。

...

韓國股票史知道的來

給你個全點的答案，包括韓國\日本\*：高速發展的經濟體都出現了股市大泡沫我們選擇的是同處亞洲市場的日本、中國*地區、韓國和泰國四個市場，選擇的時間段分別是1982-1992年（10年）的日本市場、1983-1990年（7年）的*市場、1985-1992年（7年）的韓國市場和1986-1998年（12年）的泰國市場。

我們之所以選擇上述市場，在于上述時期內，這四個國家或地區都展現了與中國現階段經濟發展的相似性。

首先，這些國家或地區都經歷了經濟的高速增長階段。

日本1960年代就開始騰飛，持續高速增長了30年，成為全球第二大經濟體，中國*地區、韓國與香港、新加坡緊隨日本之后，于1970、1980年代經濟快速增長而被譽為“亞洲四小龍”（因為后面的兩個市場較小，受外部影響較大，獨立性較差，我們不對其進行重點考察），而泰國則是后來興起的“亞洲四小虎”之首。

經濟的高速增長與股票市場牛市興起的背景基本吻合，這四個國家和地區在泡沫產生之前，都經歷了經濟的長期高速增長，在泡沫時期，四個市場的GDP通常保持了高速增長的勢頭。

其中，日本為4.12%（盡管增速有所下降，但還是延續了1960、1970年代的增長勢頭）、*為7.69%、韓國為7.97%、泰國為8.5%。

其次，這些國家或地區基本都經歷了本幣升值的過程（泰國除外，其在泡沫期間仍然實行聯系匯率制度）。

1980年代中期，為解決美國經濟面臨的財*和貿易雙赤字的困境，1985年9月，美日等五國簽訂“廣場協議”，旨在降低美元對日本等其他國家和地區的貨幣匯率，由此導致了日元的急劇升值，韓元和臺幣也緊隨其后，紛紛升值。

其中，日本在1984-1995年本幣對美元升值63%，*在1985-1992年升值幅度達到38%，韓國在1985-1989年升值幅度達到25%。

我們發現，在上述時間區間內，這些市場的股市都無一例外地出現了大泡沫。

而各市場估值差異性也較大，并可能長期出現系統性偏離，從而考量泡沫大小需要綜合各種因素，不能簡單地以PE、PB的高低為唯一指標，因此，我們給出對于大泡沫的統一描述：（1）短時間內上漲幅度驚人，至少都有數倍的漲幅；（2）泡沫破滅后的下跌幅度很大和速度很快（跌落幅度超過50%以上，時間1-2年內）；（3）相當長的一段時間內（通常超過3-5年）沒有有效創出新高，股市整體投資收益顯著降低，甚至長時間為負。

以下我們統計了中國*地區、日本、韓國和泰國等幾個市場的泡沫特征，為便于比較，我們也提供了香港、新加坡和中國大陸的相關數據。

日本日經225指數從1982年9月的7000點，漲到1989年底的39000點，其中，歷時7年時間，漲幅達4.63倍。

達到高點后，股指快速下跌，用了2年時間，跌去60%，股指從39000點跌到1992年10月的17000點。

直到今天，日經指數仍不到高點時候的一半。

*加權指數從1983年的440點，漲到1990年的12000點，其中，歷時7年，漲幅高達26倍。

達到高點后，股指一路快速下跌，用了1年時間，就跌去78%，股指從12000點跌到1990年底的2700點附近。

直到今天，*加權指數仍然沒有達到12000點的歷史高點。

泰國曼谷綜合指數從1986年7月的130點，漲到1993年的1700點，其中，歷時7年時間，漲幅高達12倍，達到高點后，股指震蕩整理了2年時間，然后從1996年初開始快速下跌，用了2年半時間，跌去80%，股指從1700點跌到1998年9月的250點。

直到今天，泰國曼谷綜合指數也沒有恢復到歷史高點。

韓國綜合指數從1985年10月的140點，漲到1989年3月的1000點，其中歷時3年半，漲幅達到6倍以上。

達到高點后，股指快速下跌，用了2年時間，跌去50%，股指從1000點跌到500點，低點后2年時間有所恢復，但短暫的新高后，韓綜指繼續下跌，并一直到2005年才實現了對歷史新高的有效突破，期間歷時15年。

上述四個市場的泡沫盡管都不小，但是比較而言，韓國市場的泡沫相對較小，無論從跌幅、下跌的時間以及恢復的時間來看都是程度最小的（后面我們還將從估值角度分析，韓國市場估值也是最低的）。