香港房價趨勢成天價

香港房價趨勢

1.香港為什么房價那么高人那么多

這個故事要從97年開始講起香港回歸前夕，市場看好樓市，樓價狂漲，使得樓價非常瘋狂，甚至有人一夜致富，在當時很多人提前幾天去開發商售樓處排隊拿號買房，拿到號其實當場專賣給其他人也可以賺非常多錢，甚至有人一次性購入十幾個房子然后過幾天一口氣賣掉，樓市近乎瘋狂狀態，后來97回歸，當時特首董建華先生有鑒于此，普通市民已經無法買房了，所以他的其中一項*策是建設八萬五千個公共住房，類似大陸的福利房、經濟適用房、廉租房，誰知道，此時恰逢亞洲金融海嘯，索羅斯等國際金融大鱷狙擊港元，港股價格一落千丈，那么之前炒房的人房子價格頓時也一落千丈，重創香港經濟，很多人由于在最高價的時候買入房產準備炒賣的，誰知道，亞洲金融危機加上八萬五房屋*策雙管齊下，房產價格一落千丈，很多人變成了負資產，簡單來說就是財產歸零之余還欠別人很多很多錢。

后來在特區*府的努力下，香港*府有史以來第一次干預市場，用*府幾乎無邊際的錢去托起整個市場與索羅斯那些人對抗，成功恢復股市而且還賺了錢。不過為了穩定住樓價，董建華在一次訪談中談到八萬五房屋*策已經不存在了。

而后來的特區*府為了香港穩定繁榮，宣布停建公屋，也就是大陸說的那種福利房，避免再次引發危機，知道最近五六年由于房子需求量大，也不太敢推出福利房，只是小規模推出，他們的方法還是不停的賣地給開放商去建，而開放商的目的就是賺錢，然后他們想盡一切辦法把整個樓價給弄上去，雖然香港*府推出如印花稅等打擊樓價，但是開發商也不是蠢的，想盡一切辦法規避印花稅。

說白了由于公共房屋少，就多了人炒房，炒賣的人多了，價格就上去了。

2.想問下香港房價有多高

如果說內地一線城市普通工薪族要半輩子才能買一套小三房，那麼在香港的普通民眾一輩子可能也買不起一50平米的單身公寓！一線城市以深圳為例：按照深圳房價均價5萬計算，深圳2016平均工資8141元，假設普通工薪族每年能存5萬，買100平米的房需要工作20年。

在香港：以月收入中值1.5萬港元為例，按照一半收入支付房款為例，需要工作80多年才能買得起香港島一個500平方英尺（約46平米）的住宅單位。也就是說50平米不到的房子普通香港人這一輩子基本上是買不起的。

在香港大部分人由於房價太貴，很多人只能住在十幾平米的公寓。九龍城區一套16.8平米高層公寓5月份售價為27.8萬港元/平米，總價約469萬港元。

一輛特斯拉Model X在香港賣15萬美元（約100萬人民幣），一套同樣15平方米的公寓約50萬美元，比特斯拉的3倍還要多。

3.香港樓市會跌到什么水平

幾

乎沒有哪個房地產市場的波動程度可以超過香港。投資者可以從中大舉獲利，但難的是如何把握時機。在1997年末至2003年中的這段時間里，香港房價下跌了76%。此后至今年早些時候，香港房價又上漲了四倍。近幾周來，香港房價再次開始下跌，分析師認為房價還有廣闊的下跌空間。但投資者則不應簡單選擇離場，因為不久后房地產類股可能出現投資機會。

巴克萊（Barclays）駐香港的房地產分析師路易（Paul Louie）說，香港房價未來兩年可能從當前大約60萬美元中值的基礎上至少下跌30%。他預計房地產各領域將同步下跌，辦公地產至少下跌20%，而零售及百貨類地產至多也只能持平。

美銀美林（Bank of America Merrill Lynch）的Raymond Ngai說，香港房價下跌主要應歸咎于長期美國國債收益率上升，這是因為香港實行聯系匯率制度，港元匯率與美元掛鉤。他說，香港的住房收益率（房產年收入或租金除以購買價）與10年期美國國債收益率緊密相關。目前二者均為2.8%。美銀美林預計，10年期美國國債收益率明年將升至4%。Ngai說，假設10年期美國國債收益率升至4%且香港住房收益率也緊隨美國國債收益率變化，同時租金保持不變，那么房價需要至少下跌24%才能讓住房收益率從當前的2.8%上升至4%。

盡管香港利率水平下降抑制了抵押貸款還款額，但香港房價還是讓許多市民難以負擔。香港住房的價格收入比已經大幅上升。1997年房價達到峰值時，價格收入比大約為13.2倍，隨后在2003年跌至5.5倍。目前價格收入比已經升至13.3倍。Ngai說，在1997年，香港房屋所有人需要支付近10%的抵押貸款利率；而現在抵押貸款利率僅略高于2.2%。因此，利率上升確實將會沖擊房屋所有人。他說，如果從還清抵押貸款需要一個家庭多少年的收入來看，現在又需要17年的收入，與最近一次周期峰值1997年相當。

幾乎所有人都認為，只有價格下跌才能彌補利率的上升。

雖然對投資者而言這一切聽起來讓人感覺悲觀，但對一些股票而言可能卻是好事。房地產類股數年前就開始消化房價的下跌。受全球流動性大舉進入香港的影響，香港房價自2009年末以來已經上漲111%，但新鴻基地產（Sun Hung Kai Properties）和新世界發展（New World Holdings）等地產股的股價五年來卻幾乎保持不變。巴克萊的路易說，他認為這個差異將緩慢消失。

杰富瑞投資銀行（Jefferies & Co.）駐香港的分析師Venant Chiang說，房價下跌可以為地產類股投資者創造大量價值。在一些情況下，地產類股市盈率已經為四至七倍。只要房價不崩盤，地產類股承受的壓力將會減輕。

Chiang認為，目前可以買進長江實業（Cheung Kong Holdings）和新世界發展等股票。這些股票已經消化了所有可能出現的壞消息。長江實業旗下上市子公司和記黃埔（Hutchison Whampoa）占長江實業資產的52%，該子公司業務涉及港口、電信和零售。Chiang把長江實業的目標價定為136港元，較該股目前的價格高12%。長江實業股息收益率為2.8%，該公司不到30%的凈資產價值與香港房地產市場相關聯。

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