榮觀房產網靜園房價走勢圖
1.2018年房價走勢如何
預測“房價”別輕易站隊，小心打臉！原創2018-01-07子木子木聊房文丨子木圖丨攝圖13年，上映了一部電影，至今為止，這部電影我大概看了8遍。
這部電影的鏡頭里滿滿的充斥著貪婪、拜金、毒品、爛性、欺騙、背叛和無止境的欲望。幾乎把世間的丑惡毫無保留地展示在大家眼前。
它就是小李子主演的《華爾街之狼》。其中可能會讓人感到庸俗以及瘋狂到夸張的墮落糜爛，劇情手法也猶如打了雞血無時無刻不喪心病狂般的慶祝狂歡，其實這才是本片的魅力所在。
激情？征服？欲望，會讓你覺得十分自然與親切。因為那才是你夢寐以求的，不要拒絕道德上的否定，它本就是藏在每個人內心深處的人性。
其中有一幕最為深刻，就是小李子初到華爾街求職股票經紀人時，老板漢納對他說的一番話。“股市其實是不存在的，沒有人知道它會漲會跌還是會持平，但只要你講出來，總會有人會相信，對于我們來說，我們什么都不創造。”
這句話似乎同理于中國樓市。中國房價未來會漲還是會跌，只要有人預測，就肯定會有人相信。
這就是市場，虛無而又存在。就比如元旦這段時間，業界舉辦了一場“房地產盛會”。
主講人是克爾瑞研究（號稱中國房產第一智庫）的CEO丁祖昱。2000多人的會場，云集圈內眾多“大佬”，結果卻華麗麗地上演了一場預測鬧劇。
子木只能說丁博士的預測境界已經升華到可以脫離世界的水準了。因為前段時間，財*部長肖捷才勉強發文表示“2019年中國才能完成房產稅立法”，恰恰也是前幾天，中央嚴批了海南的環保問題，責令整改海南房地產市場。
結果會上丁博士卻自信滿滿，義正言辭道：“2018年房產稅會落地”且“2018年海南會勃起”，“中國2017年房地產市場已遭遇天花板”等等。會還沒結束，就引來了其他很多自媒體大V的瘋狂diss。
不過也正常，因為丁博士曾經也預測過“2017年中國房地產銷售面積回落至13億-14億平方米”，打臉的是2017年中國房地產市場卻創下了歷史記錄，銷售面積跑到了16億平方米。失測已為常態，但同樣也有臺下的2000多人為其搖旗吶喊。
發現沒，是不是和我上文提到的華爾街真相如出一轍？“無論有人說什么，總會有人相信”。只能感慨，當今社會，任何事情都在追求節目效應而忽略其本質，對學術有嚴謹追求的和擁有愛智求真的精神的“專家”成為了稀缺物種。
那么在講完樓市本質之后，我們來講今天的主題。大家都知道，市場上有人喊漲，也有人喊跌。
自然就分為兩派。俗稱多*和空*。
空*絕大部分是剛需族，想買房還買不起房，所以盼著房價跌，跌的越多越好，最好崩盤。大家都有房子住，就不用考慮房價問題了。
一旦房價漲起來就怨氣橫生，罵*府罵開發商罵炒房客。仿佛這個世界都是罪惡的。
多*大部分是有房的，有改善需求。所以盼望房價多漲一點，多賣點兒錢換新房。
但很多*也不好過，高位接盤，每個月幾乎一半甚至更多的工資用來還房貸，生活壓力太大，沒有誰能幫到自己，怕失業，怕生病，怕一切需要花錢計劃之外的事情，生活質量比買房之前差的不是一丁半點兒。所以只有房價一路上漲，即使不可能賣掉自住房，他們也可以從中獲得一些心理慰藉，從而讓自己心理平衡一些。
其實真正的多*是不說話的，他們只會偷偷的買了房子囤起來，也不會好心提醒你趕緊買房，房價要漲之類的。畢竟之前多了一個人買房，之后也就少了一個自己房子的接盤俠。
每逢房價大漲之時，也是多*和空*的大戰之日。尤其2016到2017年這輪大漲，雙方各持觀點，頗有魚死網破之勢。
那么下面，子木就為大家盤點一下，對于未來，多空*之戰誰將更勝一籌。第一場戰役：利率之前子木曾在《回顧中國房產三十年？》這篇文章里，用了4000多字的篇幅講明利率對于房地產市場的重要性。
看市場真假調控就看首付比例和貸款利率。空*出招：全球加息周期已經開始，同時，央行在2017年全年的貨幣投放比較克制，M2增速屢創新低。
市場利率的持續上漲也導致房貸額度吃緊，按揭利率穩步上調，按揭利率從取消折扣到基準利率的1.1倍、1.20倍、1.30倍？？購房按揭利率必然會更高，貸款額度更緊張。利率上調，購房者將承擔更大的壓力。
所以將會有更多人選擇觀望，市場交易量下跌，從而供大于求，房價下跌。多*接招：雖說美國加息已成定局，但是中國國情當頭，加息會引發金融系統性風險，同時影響中國的經濟增速，而且目前市場利率相對較低，美聯儲加息對中國樓市并造不成很大的影響。
子木觀點：2018年，中國市場經濟注定會很難受。一邊是系統性金融風險（債務危機）要求貨幣寬松和低利率，另一邊是資本外流蠶食外儲、施壓匯率，當局是在籠子里做決策。
前期，中國可以通過加大金融監管和“定向加息”的方式抵沖美聯儲加息的影響。但是如果美聯儲持續加息，中國勢必會有扛不住的一天。
目前利率已經市場化，大家有沒有發現，雖然基準利率不變，但是所有銀行給的房貸利率都很高。如果中國扛不住了，就只能放任匯率貶值，匯率市場化，來保外儲，同時減輕了印鈔的副作用（為印鈔松綁）所以銀根縮減的大環境下，勢必會影響到居民購買力。
所以子木認為空*會略勝一。
青島靜園房價
1.青島海景房四檔的房產均價是多少
【一線】東海路 一線海景二手房價格差別大 最便宜不到兩萬元/？ 東海路起自市南區太平角終至嶗山區石老人，是目前最能展現青島城市化與現代化的道路之一，同時也是青島一條有名的海濱旅游風景線。
資料顯示，青島高端地產的發展就始于這里。憑借綿長的海岸線、稀缺的海景資源，以及生態與人文的完美結合，使得東海路成為青島最具吸金能力的中心地段。
上世紀九十年代初，青島市*府東遷，在現香港路、東海路陸續興建起一個個高端樓盤，1994建成的金都花園有“東部第一樓”的美名，是開工最快、竣工最早、銷售最好的項目。隨后濱海花園、裕鑫花園、大公海岸、燕島國際等小區相繼建成由于坐擁沿海絕佳海景資源而受到追捧。
但也由于開發年代較早，這條線路上如今已經鮮有新建項目。2014年底轟動一時的東海路極地海洋世界西側地塊不負眾望成為年度“地王”，區域價值可見一斑。
雖然同是一線海景，但房價卻相差很大。位于五四廣場的濱海花園二手房價格僅在15000元/？？20000元/？之間；相隔不遠的裕鑫花園二手房均價則在20000元/？以上；更令人驚訝的是，同樣的一線海景二手房，燕島國際二手房均價竟然已經達到35000元/？？45000元/？。
同為一線海景，為啥均價差別如此之大呢？島城業內人士分析，對于二手房來說，地理位置固然重要，但并不是影響房價的全部因素。相反地，物業、房齡以及小區的環境、氛圍都是影響二手房房價的要素。
有些房子即便地處旺角，但因為物業配套、房齡過大等因素，沒有良好的居住體驗，所以才會出現價格低于偏遠地腳新建小區的現象。 【二線】香港路 集聚*治經濟文化中心“國際范兒”凸顯 最貴項目70000元/？ 與東海路平行，自東向西貫穿青島的另一條黃金大道便是香港路。
香港路是青島市區最繁華、最現代的一條東西向主干道，西接市南老城區中部，東至嶗山。青島市*府就坐落在香港中路上。
這里是青島*治經濟文化的中心，也堪稱青島金融街。兩側商務樓林立，一片國際化大都市景象。
擁有絕版資源的地段，自然也是眾豪宅的聚集區。自西往東，香港路沿線堪稱豪宅的項目有深藍中心、中鐵青島中心、華潤中心悅府、遠洋公館、魯商中心首府、世茂拾貳府、保利漫月山等，再往東還有千禧龍苑等項目，個個都是名副其實的豪宅。
大部分項目均價在40000元/？上下，個別項目價格甚至高達70000元/？。然而除了這些“正常” 價格的豪宅之外，還有一些“低價”豪宅更是搏人眼球。
今年上半年，島城樓市正值“冷淡期”，豪宅項目的日子自然也不好過。位于香港中路核心區的遠洋公館項目突然爆出一百萬元可以買到80平米小戶型的震撼消息。
一時間讓不少置業者蜂擁而至。 那么同為香港路上的豪宅項目，為什么新房價格也有如此大的差異呢？業內人士分析稱，對于豪宅市場來說，同地段新房均價的差異與開發商對項目的定位有關。
除此之外，拿地價格以及裝修標準、品牌效應等都是拉開新房價格的原因。關于遠洋公館自降身價的原因，與項目的營銷策劃有關。
根據網上房地產公布的當月新房成交數據來看，該項目4月成交量多達30多套，隨后價格恢復正常，項目成交量和關注度都在那次營銷事件后得到了提升。 【三線】江西路 新盤上市遭哄搶 鬧中取靜、配套齊全受到青睞 江西路在香港路北側，與其平行，路段總長不到5公里，但橫跨了市*府到香港中路CBD，是名副其實的市中心，坐擁青島中心區域的便利和繁華。
雖然不算一線海景房，但距離海岸線也不遠。 如今江西路兩旁以二手房居多，都市逸品、深業公寓、書香苑、金夢公寓、香港花園等二手房均價均在15000元/？以上。
道路沿線為數不多的新盤魯潤靜園的價格20500元/？。即便如此，該項目10月31日首次開盤當天就成功售出120套房源，占銷售房源的九成之多。
該項目的熱銷也足以見得該區域在購房者心中的重要地位。 雖然被歸為三線海景房，但居住于此的市民卻并不全都是為了海景資源，學區、商業、交通等生活配套都是人們考慮的因素。
據悉，鎮江路小學、青大附中、五十七中、新世紀小學等均分布在江西路兩側。將于明年全線貫通的青島地鐵M3號線也將在江西路設有站點。
屆時，道路兩側的新房和二手房房價或將迎來再次升值。 【四線】寧夏路 貫通市南東西 沿線房價已達17000元/？以上 寧夏路是市南區東西走向的道路中最長的一條，同時也是青島主城區中最重要的一條東西通道。
然而隨著島城機動車數量的逐年遞增，寧夏路也逐漸成為早晚高峰期時最為擁堵的一條道路。 即便如此，道路兩旁仍是人人爭搶的“黃金寶地”。
雖然這條路是四條海景房中距離海岸線較遠的一條，但并未沒有因此而降低身價。 寧夏路兩旁由于開發較早，新盤很少。
即便如此，二手房的價格也令人咋舌。據悉，膠寧高架路西側片區天帝山城、櫸林花園等均價為15000-16000元/？；而東側片區的海信都市陽光、云溪小區及天福苑小區等二手房價格則為17000-18000元/？。
除了房價高之外，地價也都不便宜。膠寧高架沿線的鎮江路12號于去年年底正式拍賣。
北京金隅嘉業房地產開發有限公司以樓面地價8500元/平方米才拿下該地。
2.青島哪些房子最具升值潛力呢
【一】市中心的一手房和二手房 在一般城市的發展過程中，建設較早的片區漸漸成為了城市的中心，而且隨著人口不斷增長，人氣不斷地聚集，城市也在不斷地向外擴張，很多一線城市或者規模較大的二線城市都已經形成了多個次中心，這些中心，有的成為商業中心，有的成為文化中心、交通中心，憑借其較為完善和成熟的配套，演變為樓市的“香餑餑”。
但也是由于所謂中心大都發展較早，這就意味著鮮有新地塊，所以二手房以及鮮少問世的新房房價一路上漲也是必然趨勢。 要說青島的市中心就是市南區，而市南幾乎鮮有新房問世，即便有，一問世，也幾乎很快售罄，房價更是蹭蹭的上漲。
例如，市南的中城嘉匯6月問世的時候，起價13600元/，而整整一年后的現在中城嘉匯均價已經高達20000-21000元/，去年的購房者雖然還沒有收房但房子普遍已經升值十幾萬，甚至幾十萬。 又如江西路上的魯潤靜園去年年底開盤當時均價20500元/，而幾個月后的現在已經均價22000元/，并且所剩房源并不多。
相比稀缺的新樓盤，市中心更多的是二手房，二手房的房價更能反映其區域房價的變化，青島最為明顯的例子是燕島國際，10年前均價八九千，而現在二手房的均價已經高達四五萬，房子升值八九倍。 【二】優質學區房 房子一旦傍上學校，尤其是優質學校，一般都能“身價倍增”，名校學區房的價格高于普通學區房，而且近些年來隨著家長對于義務教育的重視，學區房價格上漲的趨勢越來越烈，甚至有的學區房成為了“天價房”。
最近教育部正在擬執行多校劃片，很多人感覺這可能會給優質學區房降溫。 新規后，將名校和普通學校劃作一個片區，名校學區房不一定能上名校，普通學校學區房的孩子也可以上名校，那么名校學區房價格會下降，然后名校、普校合并所擴大的范圍價格卻都會上漲。
青島的學區房同樣也一直處于“高燒”狀態，最知名的莫過于幾大知名小學周邊的房價，江蘇路小學周邊房價普遍在三四萬左右，30-40？左右一般都能賣到一兩百萬的天價；嘉峪關小學周邊的房價甚至更高，93？精裝兩居室則“獅子大開口”要價近500萬，均價5萬多，而按照歷年來的成交來看，這些學區房的成交價還會持續走高。 新興片區也會出現因靠近規劃中的名校，房價就比周邊樓盤高的新項目。
比如，偉東幸福之城是青島第二實驗小學的學區房，其售價就比相鄰的嘉凱城售價要高，而且房價一路走高，現在早已過萬元線。 【三】升值潛力大的軌道交通房 交通是買房考察的重要因素，通常來說靠近地鐵的房子其升值潛力要更加可觀。
青島自去年年底地鐵開通后，其便利性得到了廣大市民的認可，加上更多的地鐵線路都在修建中，地鐵對于房價的影響將逐步釋放。 地鐵3號線是青島最早開通的地鐵，其沿線房子是青島首批地鐵房，這一線的房價目前已經進入了上漲模式，越臨近地鐵的房子上漲的越快。
根據記者的最新摸底，地鐵途徑的火車北站，李滄商圈以及新都心房價上漲明顯，中海國際社區2015年初該小區二手房均價約為11000元/，目前已漲到12900元/。火車北站周邊的越秀星匯藍灣、北原風景花園單價也都超過11000元/，而該片區的房子去年年初單價還在八九千左右，地鐵開通后房價上漲了兩三千。
新都心的房價上漲更加的明顯，兩年前新都心的房價還是均價13500元/，而現在二手房均價已經一萬七八，上漲幅度達到三四千元。 這三大片區的房價上漲只是地鐵效應的“冰山一角”，青島目前已經有16條地鐵規劃出爐，待這些地鐵全部修建開通后，青島將真正實現大聯通。
【四】一直穩中有升的中高端住宅 中高端住宅在2015年可謂出盡風頭，成交呈現爆發式增長，并帶動市場整體價格的攀升。2016年出臺的契稅新*，規定總面積在144平方米以上的首套住宅，契稅降低到1。
5%，不少中高端住宅都在這個范圍內，雖然稅費費率降低對減輕負擔沒有太大影響，但是中高端市場一直迸發著其活力。 青島的中高端市場樓市相比剛需市場其房價上漲的幅度更大，所以中高端樓盤所具有的升值價值更大。
青島的中高端樓盤目前主要集中在嶗山區，市南區，市北的新都心和浮山后。市南和嶗山沿海一線的房子一直是青島房價的“制高點”，房價只要“穩穩上漲”就已經讓人望而生畏。
中端市場相對于普通改善型購房者來說購買難度小點，目前青島的樓市中端市場主要集中在新都心和浮山后，這兩者目前都有新房房源供應，而且房價上漲速度比較快。
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